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标题: [转帖]阳光下的阴谋，地产界各色脸谱 [打印本页]

作者: 水水虫 时间: 2005-10-22 11:22
标题: [转帖]阳光下的阴谋，地产界各色脸谱
阳光下的阴谋

　　大约从1999年开始，以深圳为代表的中国楼市开始“阳光明媚”，消费者似乎突然沐浴在“阳光”之中，许多房地产老板不约而同地把自己的项目取名为“阳光××”。

　　地产开发商不但有建造居所的功能，似乎还有向市民播撒阳光的魔力。房地产市场果真有如此阳光吗？事实是，“黑夜有多黑，我就有多黑”。笔者作为一个多年涉足深圳及国内房地产市场研究和咨询的半个“圈内”人，今天终于想与消费者说一说在那些高楼大厦下的“阴影”和阳光绿地上的“阴谋”。之所以有这个勇气，不过是想找个机会帮中小投资者说几句真话，说到底也是出于一个专业人士起码的良知与道德。

　　自1997年以后，从各地消费者投诉和法院经济案件看，房地产消费者投诉几乎占据一半以上，且有不断上升趋势。当然，我们看到的市场如面积缩水、房屋渗漏、虚假广告、延迟交楼、拖延办证、反租骗局、零风险投资等消费者和小业主吃亏上当的事，尽管残忍(多数人是用一生的积蓄来买房子甚至负债来置业)，但只能算是小骗而已。大、中骗子更多是骗政府、骗银行。

　　可以用很少的定金(甚至不用钱)，就可取得优惠的协议地价，剩下的地价款先欠着，从而一转眼就成了“地主”，并开始融资、合作和卖楼花。

　　空手道

　　地产界的“英雄”大多是“空手道”的高手。我们可以简单分析一下他们行骗的套路。

　　一般人都知道，进入房地产开发行业，首先得有雄厚的资本和能取得较好的土地资源，而这些前提条件，地产界的大骗子根本不屑一顾，他们可以用很少的定金(甚至不用钱)，就可取得优惠的协议地价，剩下的地价款先欠着，从而一转眼就成了地主，并开始融资、合作和卖楼花。尽管房地产法规上对土地使用权的取得和房地产预售有严格的规定，但他们自有办法顺利地通过各种关节。

　　中国的农民多，于是建筑公司多，在生存法则下，建筑商垫资开发便成了公开的秘密。笔者的一位房地产老板朋友曾得意地告诉我，你以为盖房子要花钱吗？对我来说融资从建筑商开始，他们不但要先帮我把楼盖到封顶，还要交我几百万的保证金。就这样他们哭着喊着都要跟我合作。于是一块地很快就成了一个大坑。

　　规划设计单位在竞争压力下，在收到一点“出场费”后，便拿出来一个个“港式”、“英式”或“美式”的设计方案。

　　通常银行的项目开发贷款可解燃眉之急，可先用于发工资、做设计、交房租等等，或应付一下眼前的债务。脚手架搭起来后，所谓卖“楼花”或眼下时髦的“内部认购”(一般政府规定卖楼需拿“预售许可证”，而没有这个证明时，“内部认购”可先回避一下这个问题)工作便开始了。

　　这时候市场上的大小媒体、写手、广告精英、地产经纪老手等早已迫不急待。如炒作得手，白花花的银子就已经进各自的腰包了。政府的地价可以慢慢还，所有债务都可以慢慢来了。

　　然而，随着买方市场的到来，卖楼也非易事。一旦失手，也很麻烦。大骗子们自有高招，还是银行的钱好骗。眼下国家不是鼓励购房按揭吗，市场上没人买，我可以自己买，发动员工买，找一堆身份证填进合同不就OK了，反正银行也不知道，谁是张三、李四和王二麻子。

　　目前，国内银行的房地产按揭成数至少有7成，这样，按合同70％的资金就可以收回了。万一没钱还贷，也没钱“供楼”，就来个“釜底抽薪”，索性让银行当一回“房东”吧，这样给法院也可带来可观的生意。

　　这种“关联交易”和“假按揭”还有一个好处，就是可以填高成交价格，1万元／平方米的商铺可填成2万元、3万元(完全看胆量)，4000元／平方米的住宅可以填成5000元／平方米、6000元／平方米，因为银行通常对一手楼的价格不需评估(即使要评估也有大把“评估师”来)，所以弄不好170％的资金都能“套”回来。如果还有剩余的房子，可以折算为施工队的房款、报纸所欠的广告费、设计公司的设计费，策划家的策划费……。于是一个流程完成了。“英雄”们可以去做报告了。

　　胆子不够大骗术不够高的“中骗”往往只能骗骗同行和小业主。拿到“空头”的项目，就可以找人“合作合作”了，在“考察”了一批批被地产神话激动得摩拳擦掌的“意向”单位后，他们最终选择了一两个既有“实力”又“没经验”的投资人做合作伙伴。

　　由于深圳等城市的国土部门规定“合作建房”(指一方出地，一方出资)需经审批，而目前又明令停止审批，于是乎许多真正的投资人都成了“黑户”，成了砧板上的肉。我今天要补多少多少地价，投资人被割上一刀；我今天要去政府改变用地功能、调高容积率，割上两刀；我要去政府提前拿《投资许可证》、《规划许可证》、《开工许可证》、《预售许可证》，割上三刀；工程队来要钱了，再割一刀；法院送传票来了，也要割一刀……。

　　许多与“土地方”合作的投资人曾泪流满面地对笔者说：“现在，我终于知道什么是房地产了。”当然，如果合同签得不好，情况也会倒过来，“投资人”骗“地主”的例子也不少，原理一样。

　　至于小业主，那就太好骗了，连小骗子也驾轻就熟。中国人在长期的公有制的熏陶下，当市场经济的大门敞开后，似乎比哪个国家的人都热衷于投资，更何况是实实在在的不动产。正如我一个在深圳投资房地产而深度套牢的朋友的一句悔言：“嗨，真不该听我爷爷的，他在我们儿时就教导，你们以后发达了买地买房肯定没错”。这是骗子的群众基础。

　　买房子的人当然不带尺子，也不懂“得房率”是怎么计算出来的，骗子们想，如果在每人身手黑他1平方米，一个项目加起来也是个好大的数；

　　小业主当然不是学材料和搞建筑的，所以买的都是美国、意大利和香港的原装进口门窗、涂料和大理石；地价是可以先“欠”着政府的，买房的哪里知道，不交完地价也可以卖房子，于是房产证一拖再拖；

　　买家有多少人了解变来变去的土地规划(也没法了解)，于是窗前的“海景”几年后就消逝了，或者第二年立交桥就架上了楼顶；

　　你去告吧，骗子们说，我是“发展商”，我怕谁？你们是一盘散沙，胳膊还想拧大腿？

　　有没有输家呢？只有一个，那就是广大的中小业主，他们不但买房子、买环境，也买了这部高价的“多赢”机器

　　赢家和输家

　　近几年，“双赢”一词在商界十分时髦，现在是新经济时代，经济全球化、一体化的时代，是合作时代，而合作双方都应该有利可图才行，用一句通俗的广东话，应该是“做生意嘛，你赚你的，我赚我的”。这恐怕就是所谓“双赢”吧。笔者认为，在所有的行业中，可能房地产发展商最懂双赢，甚至是多赢。因此，他们也最具号召力，因为所有服务商都愿意围着房地产商转，以求双赢机会。现在，我们来研究一下“大、中、小骗子”行骗的传导机制——双赢机器吧。

　　一种游戏要能玩下去，参与者就必须有利可图或有良好的预期。所以房地产价格的曲线必须像股市里的“庄股”那样，应“稳定”上升，这样才能吸引场外的投资。也就是股市中说的“拉高出货”吧，这样才有暴利可图，于是作为大众获取信息的传媒，就起着关键性的作用。媒体，尤其是报纸显得十分关键。

　　据统计，目前中国的几大城市的地方报纸广告收入高达数亿，其中一半以上来自于地产商

　　中国的房地产已进入“品牌”时代，发展商的荣誉感比谁都强。笔者曾在一个“明星楼盘”的售楼中心看到13个大大小小的奖杯和奖牌，不但有部优、国优还有国际奖。

　　房地产“记者”也成了抢手货，个个是造市的天才。一个项目如果“开盘”(上市)效果不好，而为了激发人气，在“房记”们的笔下会被报道成：“××楼盘开盘第一周狂销200套”，或“××楼盘风暴，今日登陆我市，再掀楼市狂飚，首期内部认购的200个单位，当天被抢购一空”。当然，这些故事往往配有感人的图片。

　　“有钱能使鬼推磨”、“瘦死的骆驼比马大”，发展商需要的不止是双赢，而是多赢。

　　发展商说：设计大师们，如果你有比今年法国更时髦的设计方案，我就给你干；职业吹鼓手们，能不能把稻草说成金条，写吧，我是“明星”，我们只会制造“明星楼盘”，5000大洋一篇；

　　广告人，画吧说吧，我们的楼比画的说的更美，阳光有多好，我就有多好；

　　地产代理人和策划大师们，还有没有更新的“概念”可以包装？什么智能、生态、绿色、教育、现代、国际，这些概念已不好用了，还有没有附加值可以挖掘？否则扣你们钱。

　　万一人气还不够怎么办？那我们公司的员工包括建筑工人都统统去扮演买家角色，针对中国消费者的羊群效应，我们的“开盘”需要的人越多越好，每个人可以发50元一天的补贴。

　　这就是骗子们创造的双赢和多赢机器，它制造了一个又一个的地产神话，销售了一个又一个的“庄盘”。

　　有没有输家呢？只有一个，那就是广大的中小业主，他们不但买房子、买环境，也买了这部高价的“多赢”机器。

　　骗子们还有数不清的促销之术，他们精通心理学，所以定的价叫“起价”，一个均价每平方米6000元的住宅楼，可能“起价”是每平方米3988元，但是从来没人买到过那套房；他们大方得送你全套进口高级装修和家电价值总计20万元，但假如你不要他送时，他只能给你退5万元；他们也很强调服务品牌总是请“××国际知名物业公司”担纲管家，但实际上是他老婆的公司一手操办，只不过是挂羊头卖狗肉而已；他们也会用法律来捍卫自己的权利，明明是晚交了一年楼，但他们总能开出证明，系由“不可抗力因素”造成工期拖延，故不需承担责任；他们更是比尔.盖茨，所有的楼都是数码社区、智能大厦；许多地产销售高手可以日进千金，如果你特别看中了哪个单位的话，他肯定说昨天刚被人定走了，当然如果你给他钱，他肯定可以圆你的梦……

　　由于房地产的学问如此之深，于是传经送宝的人也大受欢迎，近一两年“房地产经营秘诀”之类的书可以装一大筐，笔者有一位老乡，原在内地写诗，来深圳后当起了房地产策划人。笔者最近还看到一本叫“XX诡计”的大部头，该书特设了“总策划”的头衔，据说是一个几乎不会写字的高中肄业生(可能他也想打入地产“策划”业)。

　　从房地产投资理论的角度看，房价和收入的比例应在3-6：1之间可能是适当的，租金回报至少应高于同期的银行利息，才有投资价值

　　中国地产：价值几何

　　不动产市场是一个独特而又复杂的商品市场。除了市场供求关系外，土地政策、住房政策、产权结构、城市规划及广泛的经济人口因素都影响着市场价格。以深圳为例，从1994年后，人口激增和市场短缺造成的高房价，一直呈下滑趋势，如果从二手转让市场和租金的价格来看，深圳存量商品楼的转让价格和租金的账面值已跌去将近一半，而另一方面，深圳的房地产却始终豪气冲天，价格居高不下。房地产的大“秀”场可谓千姿百态，如“会展秀”、“网络秀”、“演讲秀”、“样板秀”、“联盟秀”、“广告秀”、“文章秀”等等不一而足。这是中国地产市场绝妙的一幕。

　　蛇年刚至，深圳的各大报刊以显著的广告板的位置登出了某香港地产代理机构的一篇所谓最新楼市报告，称深圳等广东城市的“中高档住宅”将在年内再涨6％，在去年某调研机构竟发布了一个“重大研究成果”，称未来5年内会有百万港人在深圳和内地置业，一些媒体也争相报导，似乎20年后香港将变成一座空城(香港目前有600多万人)，中国楼价要直逼香港(目前深圳和香港的房价比大致为1：8)。房价一定还会涨，特别是豪宅，快来买吧！

　　许多朋友经常问我何时该买房？买哪里的房？买什么样的房？弄得笔者总是难以应对。毕竟房地产市场太复杂。首先，住房是生活必须品，你不买就得租，当投资价值不高而你经济又不宽裕时，选择租自然更好。其次房地产受前述诸多因素的影响，个别性也很强，需要好的投资分析和顾问。最后，中国的地产市场太复杂了，中国的许多城市似乎也没有边界，而西方城市却有严格的立法，市区不可随意扩大，建筑物也不可随意改动，中国的城市土地似乎像“最后的晚餐”，可以无计划无节制的去吃，反正政府卖地可以赚大钱，商人搞房地产可以赚大钱。

　　西方的房地产价格评估理论当然要适合中国的国情。中国地产底价值几何？不知道。从房地产投资理论的角度看，西方房地产市场已证明，就住房而言，房价和收入的比例应在3- 6：1之间可能是适当的，租金回报至少应高于同期的银行利息，才有投资价值(当然还有市场预期等因素)。

　　所幸的是，进入新世纪，政府己经开始治理这个时常让骗子们兴风作浪的市埸，从今年起政府有关部门修改了房地产销售合同的部分不合理条款，规定了更加严格的预售条件，同时正在进一步改革土地出让制度......

　　笔者郑重声明：所有业内相关的机构和个人在看到此文后，切莫“对号入座”，当然，自我对照一下也无大碍。以深圳为代表的中国房地产业是改革开放后发展最为迅速的产业之一，它改变了我们的城市和我们的生活，但是要保持一个健康、稳定的让投资者和消费者都满意的房地产市场，我们必须戳穿中国的“地产黑幕”。

　　我们期待着这样一天，消费者能对发展商说：“阳光有多好，你就有多好”。

作者: 水水虫 时间: 2005-10-22 11:55

　大家一起来分析吧，把罩在房价上面的迷雾揭开。

商人其实是很理性的，但是商人的精明在于他能够把水搅混，让买他东西的人丧失理性，让我们理清思路吧,不要再盲目。
　　
　　持有房子不是免费的，就象你用的电脑3年之后进垃圾堆一样，房子进垃圾堆的时间理论上是70年，那么每年的损耗是多少，应该是一个非常简单的数字。一套100万的一套房子，每年的持房成本是多少呢？
　　　　分为四个部分：
　　　　第一部分：你的首付所损失的银行利息(你的首付永远也拿不出来了，所以其实比最高的银行利息还要高，我们暂且按五年的3.6％算扣利息税为2.88％)；
　　　　如果有能力其它渠道投资的人就是其它渠道的投资收益，假设你是银行，那么就是贷款利率,按一年利率5.58％算。你首付30万的话，你每年损失的投资利息是8，640元(银行)至16，740元(外面投资)。
　　　　还有第二部分：你损失的是每年1/70的房产价值，如果我们仅按70年的房子使用期寿命来算。那么100万的房产每年是14,286元。
　　　　最后是第三部分：假设你用30年时间还清欠银行的70万元贷款，商业贷款利率为5.31％。那么你在30年中总共付出利息为700,933元，将其平均分配在你70年的房子使用期内，每年为10,013元
　　　　第四部分物业费：因为即使你将房子出租，名义上物业管理费仍然是房东的事情。以1/平·月为例，就是 1200/套·年
　　　　实际上至少有第五部分，装修的10万以上的大洋，我们就不计了。但是肯定也是逃不掉的，而且10年后，就已经是垃圾。
　　　　
　　　　于是，我们按照较高来算，你为了住在一套100万的、70年后将成为垃圾的、每个月还得为它交费、还得提心吊胆公司什么时候会换地址了……的一套房子里，每年的花费是
　　16，740 + 14,286 + 10,013 + 1,200 =42,239元
　　投资损失房子贬值利息损失物业管理费
　　
　　　　每月是3,520元！每天是117元！
　　　　
　　　　有两种方式可以收回这种投资：升值和出租
　　　　如果不升值，那么每月租金至少应该是3,520元。
　　　　如果不出租，那么每年升值应该是42,239元，即6.03％,
　　　　
　　　　而出租的话，大家可以到自己的城市里面找一下没有装修的100万的房子能否租到3,500？装修了的请自己把装修费打在里面按照10年装修折旧再算一下！
　　　　而出售的话，我们知道新房每年的价格都在涨，因为新的出来寿命永远是70年，但是旧房就不可能了，事实上最多水涨船高，而其绝对价值其实是每年下降1/70的。
　　　　
　　　　等到大家都明白了这个事情了，就会出现这样的结局：
　　　　1资金外逃房价狂跌
　　　　2没有人愿意每年花42,239持有房产，如果价格也跌，那么租金每月3,520 每日117 只是保本，
　　　　3如果有其它投资渠道，钱就会往其它地方跑
　　　　4象上海这样的大城市每天住房成本是117，不考虑交通成本，污染成本。如果在郊区或者其它中小城市每月收入提高，住房成本相对也小，环境也好，那中心城市的人排除文化上的因素就会向郊区或者其它城市跑。那么这个城市的区域就走向衰落，这就是DOWNTOWN，而这个城市区域的衰落加速其房地产业的衰落，和房价的继续下跌。
　　　　
　　　　4这样的情况在很多的美国、欧洲的城市都曾经出现过，而且要注意的是，美国和欧洲的土地使用权是永久的，或者是象征性的999年，而中国是70年。这样中国的持房成本实际上要高过美国和欧洲。
商人其实是很理性的，但是商人的精明在于他能够把水搅混，让买他东西的人丧失理性，让我们理清思路吧,不要再盲目。
　　
　　持有房子不是免费的，就象你用的电脑3年之后进垃圾堆一样，房子进垃圾堆的时间理论上是70年，那么每年的损耗是多少，应该是一个非常简单的数字。一套100万的一套房子，每年的持房成本是多少呢？
　　　　分为四个部分：
　　　　第一部分：你的首付所损失的银行利息(你的首付永远也拿不出来了，所以其实比最高的银行利息还要高，我们暂且按五年的3.6％算扣利息税为2.88％)；
　　　　如果有能力其它渠道投资的人就是其它渠道的投资收益，假设你是银行，那么就是贷款利率,按一年利率5.58％算。你首付30万的话，你每年损失的投资利息是8，640元(银行)至16，740元(外面投资)。
　　　　还有第二部分：你损失的是每年1/70的房产价值，如果我们仅按70年的房子使用期寿命来算。那么100万的房产每年是14,286元。
　　　　最后是第三部分：假设你用30年时间还清欠银行的70万元贷款，商业贷款利率为5.31％。那么你在30年中总共付出利息为700,933元，将其平均分配在你70年的房子使用期内，每年为10,013元
　　　　第四部分物业费：因为即使你将房子出租，名义上物业管理费仍然是房东的事情。以1/平·月为例，就是 1200/套·年
　　　　实际上至少有第五部分，装修的10万以上的大洋，我们就不计了。但是肯定也是逃不掉的，而且10年后，就已经是垃圾。
　　　　
　　　　于是，我们按照较高来算，你为了住在一套100万的、70年后将成为垃圾的、每个月还得为它交费、还得提心吊胆公司什么时候会换地址了……的一套房子里，每年的花费是
　　16，740 + 14,286 + 10,013 + 1,200 =42,239元
　　投资损失房子贬值利息损失物业管理费
　　
　　　　每月是3,520元！每天是117元！
　　　　
　　　　有两种方式可以收回这种投资：升值和出租
　　　　如果不升值，那么每月租金至少应该是3,520元。
　　　　如果不出租，那么每年升值应该是42,239元，即6.03％,
　　　　
　　　　而出租的话，大家可以到自己的城市里面找一下没有装修的100万的房子能否租到3,500？装修了的请自己把装修费打在里面按照10年装修折旧再算一下！
　　　　而出售的话，我们知道新房每年的价格都在涨，因为新的出来寿命永远是70年，但是旧房就不可能了，事实上最多水涨船高，而其绝对价值其实是每年下降1/70的。
　　　　
　　　　等到大家都明白了这个事情了，就会出现这样的结局：
　　　　1资金外逃房价狂跌
　　　　2没有人愿意每年花42,239持有房产，如果价格也跌，那么租金每月3,520 每日117 只是保本，
　　　　3如果有其它投资渠道，钱就会往其它地方跑
　　　　4象上海这样的大城市每天住房成本是117，不考虑交通成本，污染成本。如果在郊区或者其它中小城市每月收入提高，住房成本相对也小，环境也好，那中心城市的人排除文化上的因素就会向郊区或者其它城市跑。那么这个城市的区域就走向衰落，这就是DOWNTOWN，而这个城市区域的衰落加速其房地产业的衰落，和房价的继续下跌。
　　　　
　　　　4这样的情况在很多的美国、欧洲的城市都曾经出现过，而且要注意的是，美国和欧洲的土地使用权是永久的，或者是象征性的999年，而中国是70年。这样中国的持房成本实际上要高过美国和欧洲。

作者: 破铁铛 时间: 2005-10-22 14:10
晕。。。

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