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标题: 毕业要要买房的同学务必要看看这文章(转) [打印本页]

作者: starson 时间: 2006-3-30 13:42
标题: 毕业要要买房的同学务必要看看这文章(转)
第三只眼看房地产：是谁制造了中国楼市阴谋
当前有一个热点话题，上至总理，下至百姓，都十分关注，那就是房地产“泡沫”。一帮经济学家参杂其中，已分成几派，公说公理，婆说婆理。其实这样的争论不会有最后的结果，倒不是因为我们的经济学家无能，实在是因为中国的房地产现象早已超出了经济学的范畴。所以不妨换个角度，用社会的、政治的、历史的眼光来看房地产，用时髦的话来说，叫“第三只眼看房地产”。
　　任何商品，不能因为价高就称为“泡沫”，宾利已卖到天价，一辆车相当于一栋楼，没人说它有“泡沫”；路易十三，三瓶酒可换一辆吉利，也没人说它有“泡沫”，当然路易十三有“泡沫”就变成啤酒了；房子和宾利、路易十三一样是商品，但它是一种非常特殊的商品。换句话说，一个人可以一辈子不坐宾利，可以一辈子不喝路易十三，但他一辈子却不能不住房子。在当代中国，房地产既是一种产业形态，又是各类利益集团角逐的载体，既是政府官员打造政绩的政治工具，又是重新分配社会财富的非正常方式，还是粗暴改变大城市居住版图的经济手段。没有哪一个行业比房地产业更能反映当前中国社会结构和社会状况，也没有哪一个行业比房地产业更直观地显现中国社会独特的运行机制。
　　让我们看一看中国房地产业的三位主角，也是房地产“阴谋”的制造者：地方政府、房地产商和国有银行。
　　先说地方政府。计划经济时代，土地只不过是一种闲置资产，甚至连资产都谈不上。那时土地转移的方式叫“无偿划拨”，说白了就是，只要是国营单位，谁爱要谁要。起始于上世纪八十年代初的改革开放，是由政府主导和推动的，十年之间基本耗尽了政府的全部财政积累。进入二十世纪九十年代，政府基本上靠发行国债维持运转，财政赤字居高不下，而国企的贫血症已开始危及国有银行的安全。国企对职工最原始的承诺，如住房、医疗、养老、保险和教育，就像初恋的誓言，已无法兑现，最后以改革的名义推向了社会。在这种大背景下，福利制度的改革使住房成了商品，建筑业变成了房地产业，土地的商业价值凸显出来，本来入不敷出、捉襟见肘的地方政府如梦初醒，原来手里还有一座金山。土地作为稀缺资源，并且独家垄断，价格只上不下，年年看涨。房地产给地方政府带来的好处不仅仅如此。从大处着眼，它拉动当地GDP，增加财政收入，改变城市面貌，提高城市形象，安排就业岗位，这都是任何一个官员梦寐以求的政绩。从小处来讲，土地价格的差异化和定价机制的随意性给官员腐败提供了巨大的空间。假如腐败也讲投入产出的话，房地产业永远是回报最高的产业之一。基于这两点，各大城市，特别是大中城市，对房地产的支持是不遗余力的。有了地方政府的全力支持，这个行业吸引了众多的社会资金，想不火都不行了。
　　再看看房地产商，这场“阴谋”的操盘手。资本的本性是追逐利润，尽可能的追逐最高利润，为此可以不惜一切手段，这一点在房地产商身上表现得淋漓尽致。尽管中国民营企业都来自草根，但房地产业却比其它行业带着更多洗涤不去的江湖气。早期一些房地产商和黑社会基本上是两块牌子，一个班子。在许多城市里，法院的拆迁令要靠房地产商用黑道的方式来执行。十几年过去了，情况有了较大的改观，但房地产商追逐高利润的本性暂时还不会改变。他们会想尽办法让房价保持高位，赚取最大利润。至于泡沫破灭、楼市高台跳水(前有日本，后有香港)什么时候降临，跟他们已没有关系了。
　　光靠地方政府和房地产商，还不足以操控房地产的价格。没有源源不断的资金支持，高房价就像纸船下水，撑不了多久。因为，大多数房地产商什么都缺，惟独不缺资金。如果不算私募、抵押、骗贷、信托、假按揭、黑钱和外资，房地产商的资金来源至少还有两个正常通道，一是自己用土地向银行抵押贷款，二是买房者从银行按揭的资金也流向了房地产商的账户。充足的资金使房地产业保持了高速度发展，也使空置房和房价一样长年双双保持在高位，房子多年卖不出去，却不见开发商破产，这一点绝对是中国特色，用经济学原理无法解释。买房按揭的比例由银行决定，但房子的价格却由房地产商决定，自然房价越高，从银行贷出来的资金越多。高价房对房地产商来说没有任何风险，最终的结果只有两个，要么卖给买房者，要么抵给银行。源源不断的资金支持，使房地产商再高的价格也能扛住，扛住了高价格也就扛住了高利润，最后通过按揭转嫁到买房者头上。“泡沫”之后，房地产商拿走丰厚的利润，银行得到稳定的收益，曲终人散，尘埃落定，所有的问题只有一个人来扛，那就是买房者。
　　一场戏光有主角不行，还得有配角。有三个配角不能不提：第一是媒体(主要是报纸，电视正忙着卖保健品和假药)———如果你知道报纸的广告收入主要来源于房地产业，就不会奇怪房地产为什么总是媒体的热点，房地产老总成了媒体的明星了；第二是各类专家———专家的特点是喜欢一手挽着政府一手挽着市场，房地产能让专家两全其美；第三是研究机构———属政府的要靠政府拨款，属市场的要向企业要钱。当学术遭遇权力和金钱的时候，结果是不言而喻的。问题很明了，有关房地产的舆论导向基本上在房地产商的掌控之中。
　　我们知道房价为什么居高不下了：地方政府要经济高增长，房地产商要高利润，银行要没有风险的贷款业务，房地产则能满足三方的要求。媒体、专家和研究机构也各得其所(当然，我们也能听到有良知的学者的声音，在此谨向他们表示敬意)。这场“阴谋”惟一受害者，就是普通老百姓。
　　面对“泡沫”之争，中央政府出台宏观调控政策，几方反应各不相同，很值得琢磨：地方政府谨小慎微，欲说还休，想说房价不高，又怕引起民怨；银行则不与争论，心存委屈。因为房价再高，利润也没流到银行；只有房地产商，又露出当年青皮嘴脸，不管不顾，火上浇油，众口一词，房价不但不高，而且还要上涨，并且要涨二十年，甚至五十年。看来老百姓只有两条路，要么接受高房价，要么死了买房这条心。
　　曾记否，上世纪九十年代初期，南方的房地产比现在还火，火到卖冰棍的老太太都在炒地皮、卖楼花，终于火到危及经济安全和社会稳定，政府几经规劝无效，手起刀落，房地产商狼奔豕突，血流成河。数千亿资金灰飞烟灭。刚刚十几年，就忘到脑后。
　　说起这样的有中国特色的“商业阴谋”，就像飞刀门大姐说的，小妹以美色诱人，也不是第一次。曾几何时，我们用三万元买过手机，用二十万买过普桑，而那时平均月薪才几百元。这就是哈耶克所说的，在任何计划经济体制下，消费者虽然有权决定购买什么或不购买什么，但他所购买的商品的价格却是扭曲的。二十五年前，政府、官倒和国营企业联手，用一台18英寸的彩电，以相当于八至十年工资的价格，掏干了多少普通家庭的积蓄。不过那时社会还没转型，官倒用批条换来第一桶金，国企赚的超高利润不是交给了政府，就是变成住房、教育和医疗等福利返还给职工。二十五年过去了，社会巨变，已是天翻地覆。这一轮房地产“阴谋”的高利润流向何处，大家心里都有一本账。一个个房地产商爬上了财富排行榜，一个个官员在美国买了豪宅，并且不用美国人的按揭。而普通老百姓，特别是大城市老百姓，则望着居高不下的房价，终于明白了什么叫按揭：按揭就是房地产商和银行把你按着，慢慢从你身上揭下一张皮来。

2004年中国的房地产＝1929年的美国股市
我觉得经济危机的发生很重要的一点是资金分配的问题。贫富分化导致资本过剩，居民消费不足；而不断扩大的过剩资本被投入了最容易产生泡沫的房地产和股市进行投机。
　　1929年美国经济的崩溃就是如此，贫富分化严重，居民收入不足消费不足，大量的过剩资本被投入股市，同时银行提供融资炒股。所以，当投机的股市开始下跌的时候（任何投机市场几乎都是会下跌的，因为早期的多头就是后来的空头，我想这点大家都明白），大量的投机资本从股市撤退，但还是来不及撤离，银行的融资无法收回，最终破产。而参与股市的中产阶级也大量破产。最终恐慌开始蔓延，银行挤兑，工厂停工裁员，街上到处都是失业人群。国民生产总值GDP增长变为负数。
　　中国的情况也很类似，居民收入消费多年不足，所以有各种教育产业化，医疗社保产业化，企图迫使居民消费的政策。但大学毕业生就业难的问题就表明了中国的劳动力过剩。而另外一方面，福布斯排行榜连年提高最低门槛，大量的资本过剩，被投入房地产市场。尤其是2000年股市开始下跌后，从股市撤离的资金进入了房地产市场。房价不断高涨，银行提供融资给开发商和消费者，初步形成的中产阶级几乎投入所有积蓄到房地产市场。
　　目前中国的房地产泡沫就相当于1929年的美国股市，人人都在谈论买房，房价不断高涨。但问题是如果没有足够的后续资金继续投入房地产市场，最终房地产价格会下跌，而一切都会崩溃。
　　实际上现在已经开始出现苗头，居民储蓄开始下降，美国加息后导致外资开始逐步撤离中国。银行开始意识到自身的危机，尝试着从各个领域抽回资金。甚至是想上市筹集更多的资金。房地产价格的下跌几乎是一年以内就可以预计的。最终房地产市场的崩溃将导致银行严重套牢，如果政府没有强制停业，注入大量财政资金挽救银行的政策，恐怕会发生挤兑破产风潮。（估计政府会大量发行国债，注入财政资金挽救国有银行，日本当年也是如此的）但整体经济的萧条已经不可避免，加上世界经济的停滞，种种问题都会爆发出来。
　　经济就是这样，当形势好的时候，各种问题都可以被掩盖，甚至矛盾不断的累积。但当形势不好的时候，屋漏偏逢连夜雨，（其实是连夜雨暴露了屋漏），政府也感到回天无力。最终来一次推倒重来，重新洗牌，重新慢慢的复苏。
　　日本的房地产股市泡沫崩溃导致了10年的失落，中国不知道要多久。。。。
　　很多人都谈论是否加息，是否提高利率。可以说，这些措施并非根本性的，最多只能缓解矛盾，或者反向的扩大矛盾，是泡沫终究要破灭的！

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