( [; g3 B) V" j" {# D4 P“招拍挂”:消化两成利润 # q# {" \) J1 y3 E # C# D3 O: v$ v8 Y土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上,土地“招拍挂”没有增加房屋成本,而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。' Z( L# N7 k2 U% H
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“招拍挂”的项目一般分为3种情况:一种是规模较小的项目,在招投标过程中开发商可以通过内部渠道了解政府方面的土地价格“底线”、“上限”,与有可能参与的同行形成“价格同盟”。由一家公司竞拍下来后,其他公司共同建设,但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售。一种是规模涉及几百亩土地的项目,土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控,开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”,通过招投标“评估”方式,排挤一些外来的竞争者。还有一种是获得规划部门的“风声”。如政府搬迁、城市发展规划等出台前夕,地方政府决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向,成为开发商趋之若鹜的消息。 $ ~, T* n5 G, x4 W8 H1 g( q7 H; O% m- b
要获得这些消息、“搞定”这些职能部门,就必须“有酒大家喝”,从楼盘开发中拿出一部分利润,让包括评估、规划、拍卖、土地、政府等部门“分享”。我认真计算过,无论大中小型楼盘,要真正在当地站得住脚,至少要拿出两成左右的利润,通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。, P& k9 s7 Z9 _
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表面上看土地价格很高,但分摊到每平方米的价格就很少,原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高,成本降低了一半,房价却涨了1倍。 1 J( a7 [- K8 y6 R' S3 ?1 V ! X% N1 c/ _8 N$ E+ c" D精打细算>>> ! ]3 y& ]' z w! k1 e. \' O+ k* ~
改规划+乱测量+滥用料 ! @0 t+ _6 g8 m+ p* Y+ b9 S+ H( P
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修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”,施工中滥用材料,这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。 , A' h) s; z# u3 j k * ^" K9 y4 }3 {; F m) |) M% U! P修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心,这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”,规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量。相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力,在吃了一两顿饭之后,往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。- T& y' D8 A+ W: o
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滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等,只要有出厂合格证,平时很少受到相关部门的监管,这部分材料建筑商往往精打细算,恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。由于数量巨大,所获得的利润也非常高。+ s* c6 d4 B H/ a4 P0 u3 m
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灰色开销 # y& x; ~- G! M `$ L# R 3 t3 N/ g Z6 ?! _& f$ s四成利润为职权部门埋单 4 X1 i$ {% p) t* w+ i7 B* W/ j0 W4 U" O' @5 a' W
把余下40%的“灰色开销”降低下来,返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子,只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了。* ~/ g1 I9 m& X
* c3 Y$ b U& c8 W( M* c J3 R我们当然害怕审计部门查账,但比起酒店、宾馆等行业来说,建筑行业也最容易开账出资,从进料源头、施工环节上,就能够将一大笔“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量,用工资“冲抵”开销;把日常成本做大……这些都是开发商“化解”灰色产业链的主要手段。 : g7 \) f! |, N: E% ~* w6 ~4 ^$ ]1 @4 g2 V
我认真算过这样一笔账:一栋楼盘开发下来,成本只占房屋价格的20%,开发商能够拿到的利润占房屋价格40%,还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。% m* X# ?& n; K: `( C5 e& G
" P. K# a3 W$ T* V. e( j其实,只要地方政府和相关职权部门认真履行中央的政策措施,监管部门强化监管细节,我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来,返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子,只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来。/ X& Z, k0 K2 P& g
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