下沙论坛

标题: 为了买一套婚房 他潜伏房产中介三个月 [打印本页]

---

作者: 下沙大学生网    时间: 2009-7-19 14:46
标题: 为了买一套婚房 他潜伏房产中介三个月
<p>　　上周末，“19楼”网站房产论坛“90方俱乐部”，一则主题为“暑假潜入中介公司，晒出我的心得”的帖子引起了网友们的关注。发帖者“chendengdong”自称为了购买一套婚房，应聘进入中介公司，以房产经纪人的身份了解二手房交易的各项流程。帖子发布后被迅速置顶，并引来众多跟帖。</p><br />



<p>　　对于这位“卧底中介”的牛人，网友们的跟帖表现出两个极端：有人赞赏他的勇气，认为他以亲身经历获取的各类买房技巧“有一定的参考价值”；也有人怀疑他是中介公司“托儿”，只不过找了个噱头变相推销二手房。</p><br />
0 K8 \* ?3 g( P( x

  F' ~8 L3 p2 `* p/ O* X
<p>　　昨天，我们找到了发帖者小陈。他清瘦文弱的样子，和香港电影《无间道》里神秘的卧底形象并不相称。小陈说，潜伏中介三个月，购买婚房一事依然没着落，可自己的经历和体会，却可以给普通买房者一些实实在在的参考，“毕竟不是每个要买房的人，都有我这样的精力和耐性的。”</p><br />

( p$ I  O) w% r, l" s' x

<p>　　小陈今年24岁，有一个漂亮的女朋友。谈了两年恋爱，两人准备明年结婚。于是，买一套像样的婚房成了这对小情侣的头等大事。</p><br />

% R: Y4 K; U+ N/ `& y

& Z- l/ ], L* b4 z% a<p>　　今年年初，小陈买下了一套一户室的二手房。对于这个新家，小陈并不满意，“这套房子过渡过渡倒是可以，用作婚房就寒碜了些。”由于不懂行，买房过程中还吃了不少亏，“房价一分都没还下来，中介费照单全付，事后发现，房子质量也很一般。”</p><br />
# d# Z; c9 o2 D" d' A


<p>　　有了一次不成熟的购房经历，小陈谨慎了很多。如何才能迅速了解杭州楼市，并置换到一套面积适中、价钱也相对合理的房子？小陈作了一个大胆的决定：潜入中介公司！</p><br />


$ P" s  s0 w5 z, U0 g
! ]  ?; k0 s" G<p>　　“从以前的设计公司辞职后，我一直没有找到稳定的工作。趁现在闲着，到中介公司熟悉一下行情、多看几套房子，也好的。”小陈这么想。</p><br />
( T- M- R  W3 R* [

7 |( t! @; C9 A4 L0 X  D
/ Z# X! k1 M9 J! i. c4 n- b* b<p>　　今年4月中旬，小陈顺利通过了杭州某中介公司的面试，摇身一变，成了一名房产经纪人。他的卧底买房之路也由此展开。</p><br />
- Q  u- ^) v3 |/ w
& L2 O+ ?8 C" v- c; E4 m

<p><strong>　　从零开始</strong></p><br />
! S" L+ n, K/ D" Q, U
6 v! V! l. U% {# }; b5 t

: R! E0 c! L$ \2 P6 [! |  J<p>　　刚到该中介公司位于城北的门店时，小陈对二手房中介这个行业一无所知。店长给出的第一个任务是：花5天时间熟悉门店周边的小区情况，了解相关的生活配套和商业业态，掌握基本的业务操作流程。</p><br />


: h5 K+ L1 W% g8 U; r/ x% Y
1 G4 \8 U4 U/ e9 }, g( P0 F<p>　　“那个时候天气还不是很热，我就每天到处转悠。每到一个新小区，就把小区名称、内部环境、建筑幢数、房型结构、周边的公交线路、商业配套等要素都记在本子上。”小陈说。</p><br />
6 A' }; T1 q0 b1 a


" ?* ^1 c0 ~* _2 l<p>　　小陈学得挺快。5天后，他已能报出城北多数小区的相关信息。跑盘(中介行业对熟悉小区的简称)任务宣告结束。接下来，他要面对的是实战：签下9单租赁业务。</p><br />

, c+ B+ Y+ j1 ]9 x. z

<p>　　4月、5月两个月是租赁市场的淡季，一个多月的时间里，小陈带客户看了数十套房子，才签下了5笔单子。“在这个过程中，我向店长和老经纪们学了很多带客看房、讨价还价、签订合同、办理按揭方面的技巧；我也没有忘记自己的任务，看到合适的房源信息，就记在本子上。”</p><br />
& @* y2 q" N# ?, Z. s  q

7 C/ v: t# r( p" D: t% @  {
<p>　　“我发现我很有做卧底的天赋，在门店见习的一个多月时间里，我与同事的关系良好，起码大家都会教我怎么做，而且我一点就通。”小陈说。</p><br />



<p><strong>　　第一单</strong></p><br />

$ M  o( u# x6 i4 F) n# o8 J. i; X6 L

<p>　　转机发生在5月底。</p><br />

" Y. I2 ]' D2 |6 i: K: m, Q9 d

% V. f% N+ n+ p3 ?& ^, G) ?) `<p>　　由于杭州的二手楼市成交量在5月出现爆发性增长(当月杭州共成交4864套二手房，环比4月增加了647套，创下了月度交易量的历史纪录)，房产中介行业也随之忙开了。络绎不绝的客户，让小陈所在的中介门店应接不暇，有售房权限的经纪人很快就不够用了。此时，已初具业务能力的小陈顶了上来。</p><br />

. [) y9 T3 r) H9 V6 Z: a$ G
% E( M. R: d6 E9 b
; S2 F/ J$ `& l0 `& I7 |* _<p>　　让小陈没有想到的是，带客看房第三天，他就完成了一笔业务：“一套德胜东村的二手房，建筑面积55平方米，房东挂价11000元/平方米，客户很爽快地买了下来。”这笔全佣(中介行业对全额收取中介费的简称)的置换业务，让小陈赚到了卧底生涯的第一笔佣金提成。</p><br />
/ g# g1 a% }% f


: e! |  f/ W, K1 _* @' T<p>　　“为此我高兴了很久，这可是一笔意外的收入。”小陈说。</p><br />
. f1 f5 l' ?; O( c
3 t7 }8 t7 U/ W& K- i' R+ K
) _3 y$ {4 h, b5 r7 ]+ N
0 y8 ^% Z) ~/ S2 b8 a<p><strong>　　压力</strong></p><br />

$ P9 Q+ Q9 V! l% v
# p7 }7 Z+ c6 a; V, c. B" |
7 C, y0 ?$ F* ?2 ~<p>　　初尝甜头，让小陈对二手房中介这个行业产生了一定的兴趣。他开始进入卧底的“最高境界”：忘记自己本来的身份，安心上路。</p><br />
7 U9 ^+ s8 C$ _$ h7 Y, U


# v6 h8 U8 ?% [) i) [<p>　　可作为一只“菜鸟”，卖房过程中的压力和挫折在所难免。随着大批优质的二手房源被迅速消耗，小陈的经纪之路开始越来越难走。“到目前为止，我起码带了100组客户去看房，最终下单成交的只有2组。”小陈说。除了德胜东村的那套房子，第二单成交发生在6月底：一套位于都市枫林的二手房，建筑面积110平方米，最终成交均价10000元/平方米。</p><br />

1 i  i% c0 Z6 |% K
& c' [$ V; E- D0 P2 `! Q: W
' E- Z" N6 N9 [1 u<p>　　房东临时提价、客户私下跳单、竞争对手挖墙脚之类的事情，小陈也一一遇到。</p><br />
( i' Z) w  o3 {# [# K
$ q9 r$ D: [, |

& z8 ^$ @4 x1 }: N<p>　　“一套盛德欣苑的二手房，建筑面积92平方米，房东报价119万元，在我们门店挂了很久都没有卖掉。看着行情一路上涨，有几位客户终于憋不牢，提出要买。为此我高兴了大半天。可跟房东一交涉，发现他的心理价位又提高了：总价138万，少一分都不卖；还有一位客户，想买一套二室一厅的房子，要求总价在60万元以内，我从4月底就开始为他找房子，带他看了不下十遍，没有一套房子是他满意的。”小陈说，类似与客户和房东磕磕碰碰的事情，在他从事经纪行业期间发生过很多起。</p><br />
0 K# ]- r4 R3 ?% A  g
! T7 V: O+ D3 i2 K# w/ C
. o+ J0 M9 j& K5 Z6 A* B% I
8 q0 E' l, I- j<p>　　在此过程中，小陈逐渐意识到：自己的换房计划在当前市场形势下，也许并不是一个好时机。</p><br />
: [7 \8 G1 Q. _- f. E* j8 V: J

' h% n+ S# F' \* o0 H. `. D
1 {  _0 \. G) M; e! |<p><strong>　　暗战</strong></p><br />
8 H! `/ H; ?1 m$ j9 u0 S
9 R1 G/ X% R& e3 q/ }4 _) @9 k2 u
& w. d8 v& W0 x
* n6 p8 s5 [& f# C- N- `4 T<p>　　最大的压力来自于同行之间的竞争。“为了让门店更具竞争力，我们店长提出两项指标，一是每天至少收进1套房子，二是每天至少带2组客户看房。”小陈说，这两项指标都有一定难度，如果不能顺利完成，觉都睡不着。</p><br />
0 F* [; p+ u# c- \9 b* I) `" O8 E. k
) U& D8 |/ a" V4 b3 `% Q1 K

# ]$ S7 A) X' U) }8 D# v4 a<p>　　为了能收集房源和客户信息，小陈也像其他经纪人一样，到各个小区里去发传单，给每一位在网上发布求购信息的网友打电话联系。</p><br />

' j" T- C# d7 }# B* N
% O. i  B  d  ]+ Y5 L
<p>　　在小陈所在的门店对面，还开有一家知名中介公司的分店。为了争抢客户，两家中介都使出了浑身解数。小陈还亲身经历了一起卧底对决：“作为卧底，我居然遇到了对面中介公司派来的另一个卧底：一位房产经纪人为了拿到我们公司的房源，扮作要买房的客户，让我带他去看房。”</p><br />



<p>　　这出暗战，最终以经验欠缺的小陈告负而落下帷幕：竞争对手在小陈带看之后，半夜再次来到该小区，敲开房东的门，以高出挂牌价2万的总价撬得房源，并最终成交。</p><br />

9 ]/ M( ?3 Z9 ]# [+ ^9 v

<p>　　事后，店长语重心长地和小陈说：“虽然市场形势好、买房子的人很多，可做业务时还是要当心鉴别啊。”</p><br />
, e8 H( i% u# C( F/ h
3 G$ F% ?+ n5 L& f% \/ U
$ h, r: H6 k; K6 w
<p>　<strong>　三个月的卧底生涯 </strong></p><br />
2 G$ D8 O6 E! k# L& d. F
: J1 [: R3 c. y5 Q6 n6 W' p
+ T) ?5 P% L$ V2 Q( y6 r: E. x
<p><strong>　　他有很多经验要和买房者分享</strong></p><br />
6 q1 m- `0 W- d


<p>　　看到小陈在19楼发布的帖子，小陈的同事和领导迅速识破了他的卧底身份：“从他进公司开始，我就感觉到他的主要目的是要来买房子的。”店长丁女士说。</p><br />



<p>　　可小陈并不像其他卧底一样“见光死”。“他和同行之间的卧底不一样，没有泄露我们店的任何信息，也不是来撬客户的。我所看到的，是他一直都循规蹈矩、安心做事，为我们门店做出了一定贡献。所以，他可以一直在我们店‘卧底’下去。”丁店长说。</p><br />

* S" @* F- q" Z9 S
9 w5 U# M* [; G. I* B
. d: L6 F9 h& U8 e$ E<p>　　女朋友小刘也很支持小陈的卧底计划：“有意思，如果真遇到好房子，还可以省去一笔中介费。”</p><br />



5 P3 @5 k$ I6 o* P% w2 i<p><strong>　　交点意向金中介更卖力</strong></p><br />

) t( d) |+ `# b! C. @

! c8 L/ l' k8 Z9 O  ^<p>　　小陈说，如今他已不像三个月前那样，急着为自己买房子了。“如今的二手楼市，价格水平已超出了我的心理预期。”为此他打算继续潜伏，并通过在网站发帖等形式，与买房者分享自己的经验。</p><br />
* M1 i* c8 ^/ L# ]8 l0 ?; Q6 N' j

2 c5 p4 U+ I- ]8 x" ]# Y7 r+ Y
<p>　　初定预期。小陈建议大家可以统筹一下自己所选的区块，并通过透明售房网的成交记录，对该区块的价格水平有一个初步判断，在此基础上加上合理的价格弹性区间，“比如要买一套小户型公寓，定下面积段后，再根据周边二手房的成交均价计算出总价，同时提高一点心理预期，为房东可能提价预留一定空间。”</p><br />

, o. N" x0 K5 I3 ?/ X: }# D
) B8 A; k, C: b
<p>　　眼光要准。据小陈观察，目前杭州城北的多数热门小区好房源都不多了，有条件较好的二手房挂牌，房东的心理预期又普遍超标。“这时大家可以考虑一些不大的冷门小区，这些小区隐藏在老牌居住区内，可能连出租车师傅都不知道，房子大多都是2000年以前造的，因为关注度不高，价格比同地段的小区要便宜一些，买房者可以考虑。”若有多套房子可选，小陈建议：作决定一定要快，因为现在的市场，好房子可能瞬间就被其他买家抢走了。</p><br />

! }7 }  c/ P- B; w
5 _! K: D5 g  N; M  `/ l  x* h
<p>　　下手要快。看好了自己中意的二手房，先交意向金再和中介谈价格，经纪人就会认真对待。“意向合同一签订，经纪人的业务就完成了一半，此时他代表客户去和房东谈价格就会比较卖力。而一旦房东在意向书上签字，这份协议就可以很大程度上保证买房者的利益，现在房东坐地起价的事情时有发生，签订双方意向书后，如果房东涨价或者不卖了，按协议约定他要赔偿房价的10%给买方。”小陈说。另外，小陈还建议：在签订意向书之前，必须看清楚有没有这样一个条款：居间方在几天内不能谈下价格，必须在当天或立即退还定金。“在这个房价不稳定的市场，早下意向就能在别人之前争取到房子。”小陈说。</p><br />


6 O( W% v8 o' m6 E, P4 k$ n
! S; C2 L: C$ ~0 o, L# j/ l<p>　　对近期要卖房的房东，小陈也有自己的建议：“我们同事曾经代理过同小区同幢的两套二手房，一套简单装修，3楼；另一套中档装修，7楼顶层。前者总价90万元，后者总价98万元，结果客户选择了后者。”为此他建议，若房东有精力，在房子出售前花点时间简单装修一下，添置一些必要的家具和电器，总价起码能提高5个百分点。</p><br />
+ Z7 D% `5 b6 {+ E+ U; e8 C
8 F/ i* m: M# D1 Q: B9 U+ \
2 M+ K- [* G- R6 t) i
( `3 E9 Q* E1 |; K<p><strong>　　这是杭州二手房最好的三个月</strong></p><br />



<p>　　在小陈卧底中介的三个月里，杭州的二手楼市突飞猛进，日均成交量都在150套上下。</p><br />
% L7 h- K; Y* v5 T3 w; \; z
4 E9 v  \  b3 T/ l. [" T8 Z9 X
& v0 J3 z! n. e! R9 M
0 e  P9 D6 i" p6 Z4 t<p>　　杭州裕兴不动产市场研究部负责人徐荷香说，4月初到如今，城北的多数热门小区，成交均价都上涨了1000元/平方米左右。从目前的行情看，买方和卖方之间的心理价格落差还是很大的。</p><br />
1 Z9 Y6 ^( e& Z0 O4 s

' a$ d" A1 r5 q# ], t. T% x
<p>　　而据小陈观察，目前在他们门店挂牌房源的房东，多数都是试探性的，“他们会挂一个高出当前售价5%-10%的价格，若有客户要，就再试探性地提价，若没有买房者响应，则继续挂着，反正他们不急。”</p><br />
1 J5 n: O4 G4 G5 R: a: c


, k; U' r5 b$ E5 Y; I* ~<p>　　“当一个购房者怀揣着自己仅有的积蓄，战战兢兢地想选一套房子的时候，遇到一个个把购房者当成上帝的中介业务员，和冷静观察、随时准备提价的房东，大家还是要多想一想的。”小陈说。</p><br />
7 {! H, x5 O$ X& @8 i) i5 I" I
* h1 |+ D2 X7 f- J: x
% M( H6 p9 i- L* p
. A- r; l+ O3 r1 |<p><strong>　　后记</strong></p><br />


! X2 V. G2 q$ I+ y9 z5 P
<p>　　据多方求证，我们了解到：小陈在卧底中介公司之前，曾是杭州一家设计公司的普通职员，辞职后做过一些小生意，其中“为毕业生提供廉价住所”的生意，快报还做过相关报道。</p><br />



- F) r0 }1 k3 V" F" w) g# E; q<p>　　他的卧底经历在19楼的房产论坛上曝光后，网友们曾对事件的真实性以及小陈的身份进行猜测，对此小陈说：他只是一个普通的买房者，没有想过用自己的经历炒作。他有一个宏大的目标：通过自主创业，成为像阿里巴巴的掌门人马云一样的风云人物。“希望5年或10年后，你再采访我时，可以叫我陈总。”小陈说。</p><br />

---

欢迎光临 下沙论坛 (http://bbs.xiasha.cn/)

Powered by Discuz! X3.3