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标题: 3个月赚了100万 一个投资客是怎么挖掘房产价值的 [打印本页]

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作者: 下沙大学生网    时间: 2009-7-19 14:47
标题: 3个月赚了100万 一个投资客是怎么挖掘房产价值的
<p align="center"><img alt="" src="http://www.zjol.com.cn/pic/0/03/02/98/3029881_971437.jpg" /></p><br />
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借着今年楼市上半年的这拨旺销行情，杭州人小良成功地做了回短线投资客：今年4月初，小良花410万元买进了位于滨江某小区的4套50年产权的二手住宅。6月份，他将这4套住宅悉数抛出。短短3个月时间，一下子赚进100万元。他是怎么来挖掘二手房价值的？对想购买二手房的人有何借鉴？</p><br />

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<p><strong>　　A%26gt;%26gt;专门瞄准50年产权的“住宅”</strong></p><br />
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<p>　　一般来说，住宅都是70年产权的。而小良这次短线操作选中的却是看似50年产权的公建，实则仍为住宅的房子。“这样的房子属于价值严重被低估的。”小良这样认为。</p><br />
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<p>　　什么是50年产权“住宅”？在这次实盘操作之前，小良已经对这类也许连专业人士都说不清楚的投资品种作了深入研究：一般来说，所有70年产权的住宅小区偶尔有少数房子只有50年产权的。比如说黄龙雅苑，因为西边紧靠电力大厦，一般4楼以下的住宅都满足不了“大寒日须有2个钟头以上日照”的建筑设计要求，这幢住宅在规划设计时就被设定为50年产权，即交付后办理的是公建类房产品的产权证。这类“住宅”和普通的写字楼不一样，虽说都是50年产权，但从居住功能上看，和住宅是一模一样的。</p><br />
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! w+ V( E3 J, C3 {<p>　　别简单地看待这“50年”和“70年”的区别，一般来说，这些“住宅”售价都要明显低于同类住宅。比如小良选中的4套住宅4月份时的售价在7000元/平方米左右，而同一个小区70年正常产权的住宅当时售价要10000元/平方米左右。</p><br />

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9 `3 m* r+ {" _( D! l<p>　　今年4月份，杭州一二手房成交量突然开始放量，嗅觉灵敏的小良判断这是个入市的好时机。他果断地花410万元买进了这4套位于同一个小区同一幢楼的房子。</p><br />



9 [) U8 `& [. V$ b* j1 g/ j<p>　　“4月份，我判断每套房出手可赚5万元。没想到楼市行情上升之迅猛远远超出了我的预期，到了5月份，每套房的转让利润已经上升到10万元。”看到买房的人接踵而至，原本打算5月底出货的小良狠狠心，将出货时间延迟到了6月底。</p><br />
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<p>　　小良手头的这4套房子是陆陆续续出货的：最早一套是6月上旬抛的，最后一套是6月下旬抛掉的。当时杭州一些银行已传出二套房贷收紧的消息，小良感觉楼市的阶段性高点可能已经来临，所以就果断全部出货。</p><br />
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<p><strong>　　B%26gt;%26gt;短线和中长线混搭来降低风险</strong></p><br />



<p>　　虽说是短线赚了一大票，但是小良认为，在眼下这个高风险的楼市，不能光做短线，还应该根据房产品的差异化，短线和中长线相结合，这样才能最大化降低风险。</p><br />



<p>　　上半年，小良除了短线炒了4套房，还有着长线投资和中线投资各两个案例。从进货出货的时间段看，一般短线投资为一年以内，中线投资为1~3年，长期投资为3年以上。</p><br />



2 V) V2 V0 \& p2 J<p>　　5月份，杭州城北某住宅楼盘开盘，小良买进了一套90平方米左右的房子。因为这是期房，3年后才能交房转让，小良买这套房走的是“长线投资”策略。“这一区块周边只有两三个楼盘在开发，区域尚不成熟，要想短线赢利可能性不大，预计3年后才可转让赢利。”</p><br />
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1 E% k0 h( P4 _  B/ W" H% H2 @<p>　　另外，6月份，小良还购进一套申花板块的商铺，购入价为2.5万元/平方米。“这一区块有万家花城、西城年华、文鼎苑等小区，都已入市，商业成熟在即，是个适合中线投资的品种。”</p><br />
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<p>　　今年的房价上涨之快很多人都没有料到。由于实体经济还没有根本回暖，虽说有通胀的预期，但房价上涨的背后总是缺少支撑点。正因为如此，小良选择了“短线为主，中长线为辅”的混搭型投资模式：如果全部选择短线品种，万一判断错误，风险太大。如果全部选择长线品种，万一经济不好，房子被搁置，资金可能就周转不过来了。</p><br />



0 E- V: V/ P1 Z) M4 a2 p<p><strong>　　C%26gt;%26gt;善于发现价值被严重低估的二手房</strong></p><br />
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" ~& ~1 S! l& D% g<p>　　7月初，杭州各大银行收紧二套房贷的消息，让盛夏的杭州楼市打了一个喷嚏。有人预测，杭州房价的上涨之路会由此有个阶段性节点。</p><br />

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<p>　　“这个时候再做短线可能已经错过了最好的时机。”小良认为，4月份至今，杭州某些楼盘的房价已上涨了15~20%。下一步怎么走？政府政策导向如何？这一切似乎都不明朗。为求稳妥，近段时间还是先观望一下再说。但小良也认为，在观望的前提下，只要发现市场价值被严重低估的二手房，还是有短线操作机会的。</p><br />

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& w8 }7 V" Y, [2 I6 k<p>　　一是拍卖房。一般来说，法院拍卖房产，拍卖价都会低于市场价约15%。去年10月份小良买进的一套风雅钱塘的拍卖房，8500元/平方米，而市场价已达到10000元/平方米。小良最后在今年6月份以13500元/平方米的价格卖出，每平方米赚了5000元。但小良提醒，这类房子，一定要注意两点：一是产权是否清晰。有些拍卖房，虽然价格便宜，但可能产权有争议。二是搞清性质，避免拍进一些高税费的房子。比如赠予房产，自今年6月份开始，赠予房产如果是陌生人之间的赠予行为，要征收20%的个税。拍卖时如果不小心拍到这样的房产，交一大笔税费就得不偿失了。</p><br />

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<p>　　二是“缺陷”房。比如像只有50年产权的住宅，这类房子和70年产权的存在30%的价差，但在实际使用中其实没有那么大的差别。</p><br />
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<p>　　三是低价二手房。小良认识不少中介的朋友，在投资房产的过程中也常能碰到一些房东因赌博、破产或出国原因挂价明显低于市场价的二手房。仔细淘淘挂牌二手房，如果做足功课，还是会碰到这类房源的。</p><br />

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