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标题: 杭首套子母套二手房成交单价比同小区均价低两千 [打印本页]

作者: 下沙论坛 时间: 2010-9-6 10:45
标题: 杭首套子母套二手房成交单价比同小区均价低两千

　　子母套户型想要出售，可能需要很长的等待。徐潇哲摄

　　芳满庭3、5、7号楼奇数层子母套户型图　　　　“芳满庭小区7幢奇数层有套二手房成交了！”。最近几天，这个消息在杭城二手房中介门店之间不胫而走。
　　中介经纪人感兴趣的原因很简单——根据透明售房网显示，这是杭城首套顺利成交的“子母套”户型。
　　所谓的“子母套”户型，是指2006年国家出台“90/70政策”后，开发商为了销售大户型，用多套小户型拼成一套大户型销售而形成的户型。时隔几年，大量这类房源已经交付，并流入二手房市场，也给购房者带来了难题——一套房子有着好几本房产证，怎么交易？

　　子母套成交价低于小区均价 　　操作该套住宅买卖的中介人员透露，这套四室四厅二卫的东边套正对小区中心花园，户型正气采光好，在芳满庭的二手房源中算是不错的。房东今年年初就在附近多家二手房中介挂牌出售，但应者寥寥。我爱我家芳满庭店的经纪人李发庆说：“这套房子在我们店里挂了6个多月，只有一个买家去看。”他表示，“就看房数量来说，同样的大户型，子母套只有其他房源看房次数的四分之一。”
　　原因在于，这套房子是分作两套卖的，母套建筑面积83.59平方米，子套建筑面积62.81平方米，分别为两个产权证，两套房子通过空中庭院合二为一。
　　据多家中介公司统计数据显示，自3月14日芳满庭有成交记录以来，该小区共成交二手房61套，成交均价为21324元/平方米，八成是建筑面积在60-90平方米左右的小户型。
　　此次成交，买家选择了一次性付清。其中83.59平方米的母套总价161万元(相当于19260元/平方米)；62.81平方米的子套总价121万元(相当于19264元/平方米)，两套综合成交单价为19262元/平方米，比该小区的二手房成交均价低2062元。“买家是改善型购房，准备自己把房子分割开来，让父母和自己一起住。”办理此次业务的中介说。
　　华元·芳满庭小区是2007年的销售明星楼盘。今年3月份陆续办出房屋三证(产权证、土地证、契证)。而子母套房源主要分布在3、5、7号楼的奇数层，东边套147平方米，正对小区中心花园；西边套152平方米，直面丰潭路。

　　20余个“子母套”楼盘陆续交付 　　2006年，国家出台政策规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，即“90/70政策”。
　　华元房产工作人员解释，由于该楼盘地段好，买房者也多为高端客户，对大户型的需求较大，因此才有了将几套小户型合并成大户型销售的办法。
　　当初，这样的“子母套”设计还被开发商当做户型创新的典范。在芳满庭的子母套里，入户花园和空中庭院都被做成了落地大玻璃窗。“本来是个好设计，在客厅、书房、餐厅、厨房都能见到绿色，就算是三代人一起住也能相互照顾，互不干扰。”
　　在杭州，凡是2007年左右开盘的楼盘，有不少都是采用如此“对策”，利用多套小户型合并成一套大户型、甚至排屋。据不完全统计，目前杭城有此类户型设计的楼盘包括华元·和庄、芳满庭、和家园、丽江公寓、新绿园、银马公寓、檀香园、香墅、白鹭郡南、蓝色钱江、城市之星、公元沐桥等近20个。去年年底，透明售房网显示，一位沈姓业主连续退掉了华元·和庄13幢1单元的5套房子，事后了解到，他退掉的其实就是一套由5套小户型组合而成的排屋。

　　税费贷款利息便宜但多套房贷款艰难 　　相比市场上的其他二手房，子母套优缺点都很明显。
　　首先，两套小户型的税费比一套大户型便宜。
　　中介经纪人小钟算了一笔账，以芳满庭此次成交的子母套为例，购房者如果以83.59平方米的母套为首套房，62.91平方米的子套为二套房，按照成交价需缴纳税费共11.4万余元。如果直接购买一套146.4平方米的大户型，由于面积超过了普通住宅标准，契税和营业税都有大幅提高，总税费超过27万元。两者相比，购买子母套可以省下税费15.6万元。
　　同时，如果购房者是首次购房，那么子母套相比一套大户型也有一定的贷款优势。如果以母套为首套房，进行等额本息贷款按揭20年，按照三成首付、85折利率的优惠，需要贷款112.7万元，利息总额66.5万元；子套为二套房，按照五成首付、1.1倍利率计算，需要贷款60.5万元，利息总额48万元，全款合计是396.5万元。如果直接购买146.4平方米大户型，就算获得了首套房三成首付、利率85折的优惠，利息也要付出116.5万元。相比之下，按两套小户型购买，要比单独购买一套大户型便宜约2万元。
　　缺点是这类房产贷款很难。快房网专家、杭州我爱我家市场研究中心负责人周包军表示，对此类大户型感兴趣的多是改善型购房者，他们一般都已经有一套或几套住房。而目前楼市遭遇新政调控，杭城绝大多数银行都暂停了三套房贷款，因此很多购房者根本办不出按揭。“贷款困难是子母套房源成交少的主要原因。产权证有多本，所以购房者买一套房子，必须办两次或更多房贷。如果是第三套房，根本就贷不了款。”周包军说。
　　由多套小户型组合而成的排屋在目前的杭州市场上也不少见，对银行来说，也有不小的风险。浦发银行杭州分行个人信贷部工作人员说，假如购房者按揭一套有多本房产证的排屋，实际上就是按揭了多套小户型住宅，如果还清了其中的两套按揭后，无力偿还后续几套，银行虽然持有后几套的产权，但可能这几套正好是该排屋中的两层或三层，银行就算回收也无法卖掉。”

　　据都市快报肖俊健

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