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标题: 什么样房子涨得最快? 四大要素影响房产保值 [打印本页]

作者: 煎饼    时间: 2010-10-21 09:11
标题: 什么样房子涨得最快? 四大要素影响房产保值
很多人买房,常常面临这样的困惑,那就是:什么样的房子涨得最快?最能保值?, x& Q7 ^! z) ~* i; v- W
  同样两个楼盘,可能当初买入的价格差不多,但过了几年再比一比,却发现已是“天差地别”。
7 e9 T" s2 m0 n7 W2 z9 s9 q- c! O  Y  那么,哪些要素决定房子的价值成长性?我们选了一批近10年房龄的二手楼盘进行比对,结果发现,品牌、地段、景观、学区是影响房产价值的主要“原动力”。6 g* m" N. p( @/ n7 i0 y6 ~
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  地段,始终是价值的核心动力
6 S: h; v/ N8 w. E  R9 m- n# K  地段、地段还是地段,对于房产投资者来说,这是千古不变的投资真理。而从杭州楼市10年的发展轨迹看,地段依旧是决定房价涨幅的第一要素。
! I5 X$ p8 F: F$ i- E0 C  记者一位朋友2001年以5000元/平方米的价格购入平海公寓一套190平方米的带西湖景观的大跃层,当时的总价90多万元。虽然当时对他来说也是个天价,动用了两个家庭的全部资金才完成这一购买行为。但现在回过头来看,他完成了一次成功的房产投资,那就是以实惠的价格买下了杭州西湖的资源。现在,平海公寓的房子市场成交价已经涨到3.6万~4万元/平方米。这也意味着,10年间他的资产增长了近7~8倍。
+ t( b8 \7 x! z5 n" l0 X- f0 V  为什么说他的投资成功?因为平海公寓卖的是西湖概念,无疑属于地段中的“豪华版”,再加上次新房,又是品牌公司广宇房产旗下的楼盘,后来又成了天长小学的学区房,几种因素集于一身将他的投资收益放到了最大。
* E8 h" W: N% _3 Y, N, A. r  地段是决定因素,此话不假。将地处古墩路的润达花园和地处钱江新城的近江家园进行比较,这两个小区开盘时间分别是1999年和1998年,开盘价格差不多,但现在的涨幅却差距明显:近江家园地段好,涨幅高达642%,而润达花园地段相对差些,11年间,涨幅也不过300%。
' j7 ?4 e+ @, @& Y' J) A2 `4 g) h; x  好的地段,意味着便捷的交通、完善的配套和最大的保值增值能力。无论是在房产市场比较成熟的欧美、日韩还是中国的香港,最贵的永远都是市中心的房子。中国还处于城市化高速发展阶段,城市的中心还处在旧城向新城转移的阶段,房价体系正处于建立当中。买房建议买有价值成长性的板块,像申花板块的浙商财富中心、东部交通枢纽中心中凯·东方红街等。从长远来说,相同品质,离市中心越近的房子价格肯定越贵。% y$ L2 ^" H5 @3 l$ y( n. O- p
  润达花园
2 o& x7 _9 K- {" Z  开盘时间:1999年" O' d# f& o/ S& f; H+ x' R
  开盘价格:4000元/平方米
( \& S! u# t) B  最新成交均价:15000~16000元/平方米
$ R8 e9 s* D% b) W; p  价格涨幅:300%9 ~( N, ~+ w  r5 c) S
  近江小区
2 s6 I) a6 f" Y% _  开盘时间:1998年
6 O7 I( O: |) ?) h/ a  开盘价格:3500元/平方米
7 g7 e; p- Z+ J  最新成交均价:24000~26000元/平方米4 u; i& `! A# \) v7 ^
  价格涨幅:642%1 d) Z4 w% j  s0 M, Y0 J8 P. M+ _
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  买房,品牌越好爆发力越强2 r* m- n# X. o! T: ]8 ?
  买房,要追大牌。这话放在2005年之前,可能很多人还不相信。但放在现在,相信大多数的人都说,买房最好买品牌房产。
" R8 [# C! m. u4 z, G  品牌房产的含金量从房价的上升中得到最好验证。" w7 j5 L) A: [
  江滨花园是南都房产早期开发的一个代表楼盘。而南都房产当时在楼市的口碑和绿城是旗鼓相当的。该楼盘2002年开盘,至今已有8年时间,但即使放在现在看,其综合品质在滨江还是领先的。其房价的上涨幅度也是惊人的。
9 s1 _" d) n( q7 ~5 n" W  拿一桥边同样的两个非江景楼盘银色港湾和江滨花园作比较。一手房的开盘时间同样是2002年前后,当时的开盘价格也差不多,江滨花园4000元/平方米,银色港湾4500元/平方米,但从最近的成交均价看,江滨花园的二手房已涨到18000~20000元/平方米,而银色港湾的二手房价的成交均价只有16000~17000元/平方米。从价格上涨幅度看,江滨花园达到400%,银色港湾只有277%。* T$ q& Q2 ?/ W5 G" o) R. V
  品牌房产价格上的爆发主要启动于2005年。2005年前,品牌非品牌房产的界限还比较模糊,江滨花园和银色港湾的房价也相差不多。7 t( r( g$ [  A* {- u( h

' ]- u9 m' X+ y. n  j  景观规模,也是影响房价的重要因素
2 E# A( I% r; [  放在10年前,很多人买房对小区规模都不大重视。特别是市中心的楼盘,一两幢楼组成的袖珍小盘比比皆是,很多人想,只要住在市中心就行了,管他小区规模怎么样呢。
' a8 c/ F2 p) Y! t# R) Q  事实证明,小区的规模和内部景观的营造档次也是影响房价涨幅的重要因素。6 z, k; P8 T4 n1 D: y" v" v" w: o
  恒升花苑和崇文公寓,都是重点学区房,位置也相隔不远。唯一的区别是恒升花苑只有3幢楼,小区里只有一片空地,基本没有绿化。而崇文公寓无论规模还是景观,算得上文教区出类拔萃的小区。
5 @8 p" `; Z; I( Y9 V/ Q( I  两个楼盘2004年的价格都在10000~12000元/平方米左右,但现在价格已拉开档次:恒升花苑6年间的价格上涨幅度仅为150%,而崇文公寓已达到233%。: W, P+ Z/ _8 z  ]) w1 g9 J( D
  恒升花苑5 v+ ]& H+ Z5 ]4 P$ L$ a2 N
  交付时间: 2002年5 s0 a: b- ]: L8 l5 p
  2004年成交价格:10000~11000元/平方米
7 y3 E0 Z' s1 O6 U( u; B  最新成交均价:24000~25000元/平方米
& i) |0 d' K  a% L2 l# H  价格涨幅:150%
2 V+ R" L$ P5 d- K3 v3 q  崇文公寓
/ u8 ~. M- d; n% @& Y+ e0 n  开盘时间:2004年
: ~3 }" @  r) X* {  2004年开盘价格:12000元/平方米8 @+ h7 y3 o, _& r3 J# v" F0 g
  最近的成交均价在39000~40000元/平方米
1 Z( f9 R3 v' S  价格涨幅:233%
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  好的学区房增值更快$ C( h, U/ a1 p
  在中国,好的教育资源永远是稀缺的。这也是学区房这几年一直长盛不衰的重要原因。
! p' C& z+ `, W, i9 p/ k. ^* w  据大致测算,在杭州市中心,一般的小区2003年至今的增值幅度都在300%左右,但学区房的涨幅却远高于此,甚至可以达到400~500%。
; a# H! _( \% `  学区房的增值幅度主要由学校知名度和教育水平决定,好的学区房增值幅度更为明显。邮电新村和求智弄两个小区都位于文教区文二路和文三路之间,这个小区相距不远。但邮电新村属于文三街小学学区,而求智弄属于学军小学学区。
1 n% u! p( B& R, n2 ~4 O  x  两小区以前的成交均价相差并不明显,求智弄虽说建筑年代稍新于邮电新村,价格优势也并不明显。但近几年,教育资源的稀缺,城市人口的膨胀,适龄儿童的增加,人们在购房时更看中名校资源,两个小区房价的差距越拉越大。目前,求智弄的二手房成交价更高于邮电新村。
作者: hjk3xd    时间: 2010-11-6 08:57
钱越来越不值钱!
作者: 杭州jianzhi高    时间: 2010-11-21 14:48
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