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标题: 什么样房子涨得最快？ 四大要素影响房产保值 [打印本页]
作者: 煎饼    时间: 2010-10-21 09:11
标题: 什么样房子涨得最快？ 四大要素影响房产保值
很多人买房，常常面临这样的困惑，那就是：什么样的房子涨得最快？最能保值？, x& Q7 ^! z) ~* i; v- W
　　同样两个楼盘，可能当初买入的价格差不多，但过了几年再比一比，却发现已是“天差地别”。
7 e9 T" s2 m0 n7 W2 z9 s9 q- c! O  Y　　那么，哪些要素决定房子的价值成长性？我们选了一批近10年房龄的二手楼盘进行比对，结果发现，品牌、地段、景观、学区是影响房产价值的主要“原动力”。6 g* m" N. p( @/ n7 i0 y6 ~
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　　地段，始终是价值的核心动力
6 S: h; v/ N8 w. E  R9 m- n# K　　地段、地段还是地段，对于房产投资者来说，这是千古不变的投资真理。而从杭州楼市10年的发展轨迹看，地段依旧是决定房价涨幅的第一要素。
! I5 X$ p8 F: F$ i- E0 C　　记者一位朋友2001年以5000元/平方米的价格购入平海公寓一套190平方米的带西湖景观的大跃层，当时的总价90多万元。虽然当时对他来说也是个天价，动用了两个家庭的全部资金才完成这一购买行为。但现在回过头来看，他完成了一次成功的房产投资，那就是以实惠的价格买下了杭州西湖的资源。现在，平海公寓的房子市场成交价已经涨到3.6万~4万元/平方米。这也意味着，10年间他的资产增长了近7~8倍。
+ t( b8 \7 x! z5 n" l0 X- f0 V　　为什么说他的投资成功？因为平海公寓卖的是西湖概念，无疑属于地段中的“豪华版”，再加上次新房，又是品牌公司广宇房产旗下的楼盘，后来又成了天长小学的学区房，几种因素集于一身将他的投资收益放到了最大。
* E8 h" W: N% _3 Y, N, A. r　　地段是决定因素，此话不假。将地处古墩路的润达花园和地处钱江新城的近江家园进行比较，这两个小区开盘时间分别是1999年和1998年，开盘价格差不多，但现在的涨幅却差距明显：近江家园地段好，涨幅高达642%，而润达花园地段相对差些，11年间，涨幅也不过300%。
' j7 ?4 e+ @, @& Y' J) A2 `4 g) h; x　　好的地段，意味着便捷的交通、完善的配套和最大的保值增值能力。无论是在房产市场比较成熟的欧美、日韩还是中国的香港，最贵的永远都是市中心的房子。中国还处于城市化高速发展阶段，城市的中心还处在旧城向新城转移的阶段，房价体系正处于建立当中。买房建议买有价值成长性的板块，像申花板块的浙商财富中心、东部交通枢纽中心中凯·东方红街等。从长远来说，相同品质，离市中心越近的房子价格肯定越贵。% y$ L2 ^" H5 @3 l$ y( n. O- p
　　润达花园
2 o& x7 _9 K- {" Z　　开盘时间：1999年" O' d# f& o/ S& f; H+ x' R
　　开盘价格：4000元/平方米
( \& S! u# t) B　　最新成交均价：15000~16000元/平方米
$ R8 e9 s* D% b) W; p　　价格涨幅：300%9 ~( N, ~+ w  r5 c) S
　　近江小区
2 s6 I) a6 f" Y% _　　开盘时间：1998年
6 O7 I( O: |) ?) h/ a　　开盘价格：3500元/平方米
7 g7 e; p- Z+ J　　最新成交均价：24000~26000元/平方米4 u; i& `! A# \) v7 ^
　　价格涨幅：642%1 d) Z4 w% j  s0 M, Y0 J8 P. M+ _
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　　买房，品牌越好爆发力越强2 r* m- n# X. o! T: ]8 ?
　　买房，要追大牌。这话放在2005年之前，可能很多人还不相信。但放在现在，相信大多数的人都说，买房最好买品牌房产。
" R8 [# C! m. u4 z, G　　品牌房产的含金量从房价的上升中得到最好验证。" w7 j5 L) A: [
　　江滨花园是南都房产早期开发的一个代表楼盘。而南都房产当时在楼市的口碑和绿城是旗鼓相当的。该楼盘2002年开盘，至今已有8年时间，但即使放在现在看，其综合品质在滨江还是领先的。其房价的上涨幅度也是惊人的。
9 s1 _" d) n( q7 ~5 n" W　　拿一桥边同样的两个非江景楼盘银色港湾和江滨花园作比较。一手房的开盘时间同样是2002年前后，当时的开盘价格也差不多，江滨花园4000元/平方米，银色港湾4500元/平方米，但从最近的成交均价看，江滨花园的二手房已涨到18000~20000元/平方米，而银色港湾的二手房价的成交均价只有16000~17000元/平方米。从价格上涨幅度看，江滨花园达到400%，银色港湾只有277%。* T$ q& Q2 ?/ W5 G" o) R. V
　　品牌房产价格上的爆发主要启动于2005年。2005年前，品牌非品牌房产的界限还比较模糊，江滨花园和银色港湾的房价也相差不多。7 t( r( g$ [  A* {- u( h

' ]- u9 m' X+ y. n  j　　景观规模，也是影响房价的重要因素
2 E# A( I% r; [　　放在10年前，很多人买房对小区规模都不大重视。特别是市中心的楼盘，一两幢楼组成的袖珍小盘比比皆是，很多人想，只要住在市中心就行了，管他小区规模怎么样呢。
' a8 c/ F2 p) Y! t# R) Q　　事实证明，小区的规模和内部景观的营造档次也是影响房价涨幅的重要因素。6 z, k; P8 T4 n1 D: y" v" v" w: o
　　恒升花苑和崇文公寓，都是重点学区房，位置也相隔不远。唯一的区别是恒升花苑只有3幢楼，小区里只有一片空地，基本没有绿化。而崇文公寓无论规模还是景观，算得上文教区出类拔萃的小区。
5 @8 p" `; Z; I( Y9 V/ Q( I　　两个楼盘2004年的价格都在10000~12000元/平方米左右，但现在价格已拉开档次：恒升花苑6年间的价格上涨幅度仅为150%，而崇文公寓已达到233%。: W, P+ Z/ _8 z  ]) w1 g9 J( D
　　恒升花苑5 v+ ]& H+ Z5 ]4 P$ L$ a2 N
　　交付时间： 2002年5 s0 a: b- ]: L8 l5 p
　　2004年成交价格：10000~11000元/平方米
7 y3 E0 Z' s1 O6 U( u; B　　最新成交均价：24000~25000元/平方米
& i) |0 d' K  a% L2 l# H　　价格涨幅：150%
2 V+ R" L$ P5 d- K3 v3 q　　崇文公寓
/ u8 ~. M- d; n% @& Y+ e0 n　　开盘时间：2004年
: ~3 }" @  r) X* {　　2004年开盘价格：12000元/平方米8 @+ h7 y3 o, _& r3 J# v" F0 g
　　最近的成交均价在39000~40000元/平方米
1 Z( f9 R3 v' S　　价格涨幅：233%
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　　好的学区房增值更快$ C( h, U/ a1 p
　　在中国，好的教育资源永远是稀缺的。这也是学区房这几年一直长盛不衰的重要原因。
! p' C& z+ `, W, i9 p/ k. ^* w　　据大致测算，在杭州市中心，一般的小区2003年至今的增值幅度都在300%左右，但学区房的涨幅却远高于此，甚至可以达到400~500%。
; a# H! _( \% `　　学区房的增值幅度主要由学校知名度和教育水平决定，好的学区房增值幅度更为明显。邮电新村和求智弄两个小区都位于文教区文二路和文三路之间，这个小区相距不远。但邮电新村属于文三街小学学区，而求智弄属于学军小学学区。
1 n% u! p( B& R, n2 ~4 O  x　　两小区以前的成交均价相差并不明显，求智弄虽说建筑年代稍新于邮电新村，价格优势也并不明显。但近几年，教育资源的稀缺，城市人口的膨胀，适龄儿童的增加，人们在购房时更看中名校资源，两个小区房价的差距越拉越大。目前，求智弄的二手房成交价更高于邮电新村。
作者: hjk3xd    时间: 2010-11-6 08:57
钱越来越不值钱！
作者: 杭州jianzhi高    时间: 2010-11-21 14:48
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