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标题: 什么样房子涨得最快？ 四大要素影响房产保值 [打印本页]
作者: 煎饼    时间: 2010-10-21 09:11
标题: 什么样房子涨得最快？ 四大要素影响房产保值
很多人买房，常常面临这样的困惑，那就是：什么样的房子涨得最快？最能保值？4 N, L' K: B8 a: n
　　同样两个楼盘，可能当初买入的价格差不多，但过了几年再比一比，却发现已是“天差地别”。, _) n' m$ T) J7 f/ c
　　那么，哪些要素决定房子的价值成长性？我们选了一批近10年房龄的二手楼盘进行比对，结果发现，品牌、地段、景观、学区是影响房产价值的主要“原动力”。
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" O4 T6 q. s* f& A! v5 f　　地段，始终是价值的核心动力
, q% @& `. z6 p# B3 E　　地段、地段还是地段，对于房产投资者来说，这是千古不变的投资真理。而从杭州楼市10年的发展轨迹看，地段依旧是决定房价涨幅的第一要素。6 @  m3 \2 D2 r6 P8 ~1 O
　　记者一位朋友2001年以5000元/平方米的价格购入平海公寓一套190平方米的带西湖景观的大跃层，当时的总价90多万元。虽然当时对他来说也是个天价，动用了两个家庭的全部资金才完成这一购买行为。但现在回过头来看，他完成了一次成功的房产投资，那就是以实惠的价格买下了杭州西湖的资源。现在，平海公寓的房子市场成交价已经涨到3.6万~4万元/平方米。这也意味着，10年间他的资产增长了近7~8倍。" v/ \" t5 A6 Q9 C
　　为什么说他的投资成功？因为平海公寓卖的是西湖概念，无疑属于地段中的“豪华版”，再加上次新房，又是品牌公司广宇房产旗下的楼盘，后来又成了天长小学的学区房，几种因素集于一身将他的投资收益放到了最大。
2 j7 E" W. H0 w* A& [$ B4 g7 Q　　地段是决定因素，此话不假。将地处古墩路的润达花园和地处钱江新城的近江家园进行比较，这两个小区开盘时间分别是1999年和1998年，开盘价格差不多，但现在的涨幅却差距明显：近江家园地段好，涨幅高达642%，而润达花园地段相对差些，11年间，涨幅也不过300%。$ j' G6 W& s/ U8 }
　　好的地段，意味着便捷的交通、完善的配套和最大的保值增值能力。无论是在房产市场比较成熟的欧美、日韩还是中国的香港，最贵的永远都是市中心的房子。中国还处于城市化高速发展阶段，城市的中心还处在旧城向新城转移的阶段，房价体系正处于建立当中。买房建议买有价值成长性的板块，像申花板块的浙商财富中心、东部交通枢纽中心中凯·东方红街等。从长远来说，相同品质，离市中心越近的房子价格肯定越贵。
8 }+ y7 {$ o0 k" j　　润达花园
/ Z" D+ ?8 f3 I7 a" v5 m9 i　　开盘时间：1999年
/ m* k# b: c- r* G7 [　　开盘价格：4000元/平方米  D8 V; |0 {% J, h$ s. Z( k
　　最新成交均价：15000~16000元/平方米
; |# C1 `8 g/ J3 V: c　　价格涨幅：300%! U; |% L" F4 u! l! c& [! z
　　近江小区
- o3 s! `( G" J( c& w% T' r7 v　　开盘时间：1998年/ i- c* P/ x7 e9 f: j
　　开盘价格：3500元/平方米1 l  V, X% h" e3 C
　　最新成交均价：24000~26000元/平方米
) U6 ~1 p  c* a- O　　价格涨幅：642%
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, d! ~/ g+ H8 n0 t" N: l　　买房，品牌越好爆发力越强3 T4 N6 w$ ?* V: _' s
　　买房，要追大牌。这话放在2005年之前，可能很多人还不相信。但放在现在，相信大多数的人都说，买房最好买品牌房产。
& j+ @/ K( W3 z% S8 j7 A( r6 L　　品牌房产的含金量从房价的上升中得到最好验证。
5 W' C( {4 K0 s! }3 z　　江滨花园是南都房产早期开发的一个代表楼盘。而南都房产当时在楼市的口碑和绿城是旗鼓相当的。该楼盘2002年开盘，至今已有8年时间，但即使放在现在看，其综合品质在滨江还是领先的。其房价的上涨幅度也是惊人的。
+ g0 \# w" e0 H: A) H: T  i3 n　　拿一桥边同样的两个非江景楼盘银色港湾和江滨花园作比较。一手房的开盘时间同样是2002年前后，当时的开盘价格也差不多，江滨花园4000元/平方米，银色港湾4500元/平方米，但从最近的成交均价看，江滨花园的二手房已涨到18000~20000元/平方米，而银色港湾的二手房价的成交均价只有16000~17000元/平方米。从价格上涨幅度看，江滨花园达到400%，银色港湾只有277%。; W4 b! b0 h8 j6 F( R
　　品牌房产价格上的爆发主要启动于2005年。2005年前，品牌非品牌房产的界限还比较模糊，江滨花园和银色港湾的房价也相差不多。
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8 `7 G5 i3 V& W) v! z$ P　　景观规模，也是影响房价的重要因素
6 o- q- |% a" v/ v/ l, u　　放在10年前，很多人买房对小区规模都不大重视。特别是市中心的楼盘，一两幢楼组成的袖珍小盘比比皆是，很多人想，只要住在市中心就行了，管他小区规模怎么样呢。
- n8 r7 Y8 N& Q$ `# V　　事实证明，小区的规模和内部景观的营造档次也是影响房价涨幅的重要因素。
9 P- T5 c  n. R6 t  r/ N　　恒升花苑和崇文公寓，都是重点学区房，位置也相隔不远。唯一的区别是恒升花苑只有3幢楼，小区里只有一片空地，基本没有绿化。而崇文公寓无论规模还是景观，算得上文教区出类拔萃的小区。& ~( R5 G( }) V6 _2 G
　　两个楼盘2004年的价格都在10000~12000元/平方米左右，但现在价格已拉开档次：恒升花苑6年间的价格上涨幅度仅为150%，而崇文公寓已达到233%。
/ S0 r8 J' Y  V8 t3 s$ }1 n　　恒升花苑5 ?# P) `( X" N' n
　　交付时间： 2002年
- K# `! d+ \0 W7 V. F　　2004年成交价格：10000~11000元/平方米
0 ]4 a- q) p$ ^+ n/ ^8 r1 O　　最新成交均价：24000~25000元/平方米* x% N$ C  T" D! P' D) u3 J2 _' n
　　价格涨幅：150%* Q! N; N6 f/ u- ^; D; `) \/ B
　　崇文公寓
1 `5 R5 v# V9 x& M　　开盘时间：2004年  F3 j- }# ~( @( J: r
　　2004年开盘价格：12000元/平方米4 X$ V( U* a( y) I; G% s! O7 V: N
　　最近的成交均价在39000~40000元/平方米/ P2 r' L! f2 R  ]
　　价格涨幅：233%
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　　好的学区房增值更快" o* |9 ~  H% O
　　在中国，好的教育资源永远是稀缺的。这也是学区房这几年一直长盛不衰的重要原因。+ B& s1 Y$ ~; U$ R. P4 D2 G
　　据大致测算，在杭州市中心，一般的小区2003年至今的增值幅度都在300%左右，但学区房的涨幅却远高于此，甚至可以达到400~500%。
" W2 x8 i/ d4 u# p/ t: G+ _　　学区房的增值幅度主要由学校知名度和教育水平决定，好的学区房增值幅度更为明显。邮电新村和求智弄两个小区都位于文教区文二路和文三路之间，这个小区相距不远。但邮电新村属于文三街小学学区，而求智弄属于学军小学学区。
/ U8 u, J4 ^# ^2 C# e  H　　两小区以前的成交均价相差并不明显，求智弄虽说建筑年代稍新于邮电新村，价格优势也并不明显。但近几年，教育资源的稀缺，城市人口的膨胀，适龄儿童的增加，人们在购房时更看中名校资源，两个小区房价的差距越拉越大。目前，求智弄的二手房成交价更高于邮电新村。
作者: hjk3xd    时间: 2010-11-6 08:57
钱越来越不值钱！
作者: 杭州jianzhi高    时间: 2010-11-21 14:48
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