下沙论坛

标题: 盘点2011年杭州楼市十大事件（二） [打印本页]

作者: 煎饼 时间: 2011-12-22 10:00
标题: 盘点2011年杭州楼市十大事件（二）
2011年的楼市，实在让人遭遇了太多的意外。
　　原来房价真的可以打5折，原来开发商真的会濒临破产，原来成本价销售也可以现实存在……
　　那么，哪些又是最为牵动人心的事件？早报为你盘点2011杭州楼市十大事件。
　　6
　　宋卫平连夜辟谣绿城“破产门”
　　11月1日晚，杭州房产界爆出重磅新闻。一则关于浙江房地产第一大佬绿城房产“申请破产”的传言，让整个杭州房产界炸开了锅。
　　对此，绿城官方迅速做出了回应，称绿城的一切工作都在正常运营中，传言不知从何而起。绿城集团董事长宋卫平，更是在凌晨亲自捉刀，通过“绿城房产”官方微博回应外界质疑，称“传闻子虚乌有，绿城一切尚好，一切还在可控范围内”。
　　点评：2011年楼市出台的限购限贷政策，无疑让“高端物业营造专家”绿城首当其中。根据上市公司最近公布的业绩，今年绿城前11月销售金额为307亿元，距离全年550亿元的销售目标尚远，目标完成率仅55.80%。
　　销售不畅、居高不下的市盈率、高负债率，前几年在土地市场上过于高调的作风，以及调控来袭时不同于很多大佬的“坚持不降价”，这一切都让绿城在2011年处在了风口浪尖。
　　从“海航30亿收购绿城”，到“银监会调查绿城信托”，到“绿城破产门”，再到“阿里巴巴员工团购”，再到旗下项目股权转让，以及最近传得沸沸扬扬的“绿城足球俱乐部转让”事件，绿城这一年过得实在是有些坎坷。
　　绿城被破产门事件中，绿城需要思索的是，为何每次调控来袭，绿城都频频“被倒下”。而房地产这个行业所应该思索的是，绿城这样近乎执拗地坚持理想主义道路的公司，它是否真的应该倒下。绿城在这样的大行情下会何去何从？故事还在延续中。
　　7
　　滨江控股成立房地产股权投资基金
　　11月30日下午，滨江创投普特资本新闻发布会在滨江湘湖一号会所举行。在这次发布会上，杭州滨江控股集团董事长戚金兴正式宣布：普特基金正式对外宣布启动。
　　据悉，普特基金(普特一号)是滨江创投旗下杭州普特股权投资管理有限公司募集的第一支房地产股权投资基金。基金的第一笔6亿资金已经在发布会当天募集完成，12月底，力争这一支基金的募集金额提升到20亿，预计明年基金的总额将达50个亿，后年计划将募集金额提升到100个亿。基金将择机注入浙江的房地产项目进行房地产股权的投资。
　　点评：作为一家擅长低位拿地和项目运营的公司，滨江在每一年的杭州楼市都能给人带来惊喜。这一年，滨江让市场眼前一亮的，无疑是其在跨行业领域上的一连串动作。如果说年初的时候，滨江还是一家纯粹的开发商，那么现在，它已经是一家涉猎生物制药、创投、房地产基金的多元化综合公司，这也让滨江成功削减了调控所带来的一些影响。
　　就如戚金兴所言，调控虽严厉，但恰好是房地产基金发展的最好时期。管理层一再收紧银根，民间融资成本飙升，同时房企上市、再融资也处于停摆，大量的房地产企业需要资金。这个时候介入，确实是再好不过的时机。
　　在中国的房地产行业告别黄金十年，众房地产商勉力过冬的时候，凭借着对行业前景的精准把控，滨江又一次走在了前头。
　　8
　　华元房产跌破成本价销售
　　开发商亏本卖房是今年的又一震撼之举。11月中旬，华元房产的一项举动震撼杭城楼市：旗下7个楼盘全线降价，并向购房者承诺“降价补偿”。对于降价之后的价格，华元房产相关负责人称，其中有两个楼盘已经跌破成本价。
　　跌破成本价的是玉榕庄排屋和美林公馆90平方米精装公寓，折后价格分别为14000元/平方米和16000元/平方米。尽管今年杭州楼市降价潮此起彼伏，但是像美林公馆这样公开承认并高调宣传跌破成本价的，还是首个。
　　另外，龙湖香醍溪岸也被坊间流传仅以成本价销售，楼盘于11月23日推出210套房源，绝大部分折后价格在5900元/平方米，折后总价约50万元。
　　临近年底，德信泊林印象新推出房源11、12号楼房源，起价13650元/平方米、均价14800元/平方米。自从去年12月开盘以来，德信泊林印象的价格一直在19000——20000元/平方米徘徊，直到今年3月最近的一次开盘，开盘价格也在20000元/平方米左右——作为九堡板块的首个降价楼盘，直降5000元/平方米左右，这样的优惠幅度，不能不说是诱惑力十足。而对于开发商晒出的起码1.6万元的成本价，这次的售价也直接击穿了。
　　点评：开发商亏本销售，这在前几年匪夷所思。今年楼市涌现的亏本销售现象，不再是房企的营销噱头，而是一种符合经济逻辑的市场行为。如果连生存都成为一个严重问题的话，利润的重要性就会降到其次。从表面上看亏本销售确实是牺牲了利润，但是可以提高销量，在短期内为房企增加现金流。钱以后可以慢慢赚，但此时此刻最迫切的就是保证资金链的安全，这就是房企亏本销售的初衷。
　　从市场经济的角度而言，市场的底线不是由哪一家具体的公司来决定的，单个楼盘的成本是不能作为楼市支撑的，但是楼市普遍的成本，应该会形成一个相对的阶段性支撑。
　　9
　　裕兴遭遇“破产门”
　　在整体行业持续亏损的大背景下，许多房产中介捉襟见肘，临近年底，一则劲爆的传闻更是在坊间迅速流传：“裕兴已经关闭了所有的直营店”、“裕兴正在申请破产，老板张裕兴人都跑了，总部大楼都要卖了”，不堪其扰的他前段时间正式现身公开辟谣，但坦承公司的确遇到经营了困难。
　　去年6月，富阳某包装有限公司法人代表，向安吉某建设公司的人借款1300万元，找到裕兴不动产旗下的杭州天策担保有限公司，后者为其进行担保。
　　没想到，这家包装公司已严重亏损，只有2000万元的资产，而负债却有8000多万元。为包装公司提供反担保的另一家公司也是空壳公司。事发后，对方要求担保方赔付本金加利息合计1500万元。
　　迫于无奈，裕兴今年6月赔付了500万元，还面临着再赔1000万元的压力。也正是这次疏忽，让裕兴陷入了“跑路”、破产、欠薪等危机纷扰之中。
　　在正式出面辟谣后的一个多月，裕兴房产陆续寻求合作伙伴，希望平稳渡过危机，目前刚刚与一家开发企业签订了合作协议。
　　点评：2011年，在整体行业持续亏损的大背景下，许多房产中介捉襟见肘，经营困难，新一轮的地产中介“关门潮”再次掀起。在杭州，中介的关门潮已经从一开始的中小型中介门店开始波及到了大的品牌中介，目前杭州中介门店数量约300来家，与2009年高峰时期的1000多家相比，减少了70%。在行业危机中，不少中介积极拓展业务，涉及转按揭、抵押、担保等金融领域，随着竞争的不断加剧，中介业务的专业化程度要求也越来越高，稍有不慎，在行业调整期就很有可能面临淘汰和危机。
　　10
　　开发商纷纷介入保障房代建项目
　　根据杭州市房管部门统计，今年杭州计划中的5个公共租赁住房项目全部实现开工，建筑面积共约33万平方米，可解决总户数5000余户。值得一提的是，越来越多的品牌公司介入保障房建设，这些公司包括绿城、滨江、宋都、德信、美达等等，比如绿城，在年初统计的杭州22个保障房代建项目中，它一家就拿走了12个。
　　点评：今年的楼市，保障房无疑是和商品房并驾齐驱的一个名词。一开年，国家就明确提出要加大保障性安居工程建设力度，2011年我国保障房建设目标将达到1000万套。此后的1月26日，“新国八条”又提出，各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。
　　保障房建设任务很重，涉及到资金哪里来，由谁来建等等问题，这就需要更多的社会力量来参与。另一方面，虽然保障房利润不高，但对于开发商来说，却是树立品牌形象，回馈社会的很好方式。特别是在这样的行情下，商品房市场风光不在，利润稳定的保障房反而成为风险不高的香饽饽，相信随着这块市场的扩大，会有越来越多的开发商参与其中。

作者: 昆汀 时间: 2011-12-22 10:46
看了一圈，基本上没什么关系

欢迎光临下沙论坛 (http://bbs.xiasha.cn/)