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标题: 杭州版块楼市分析，丁桥很可能成为下一个爆炸地点，滨江、萧山最抗跌！！ [打印本页]

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作者: 下沙大学生网    时间: 2012-2-17 12:48
标题: 杭州版块楼市分析，丁桥很可能成为下一个爆炸地点，滨江、萧山最抗跌！！
　随着荷塘月色打响龙年价格首战，下一个主战区在哪，成了备受购房者关注的话题。诱发价格战有很多偶然因素，我们很难准确预料，但是价格战的一些必然因素，却可以加以分析、把握。在结合各类信息的基础上，本报发布2012年杭州楼市各区域价格战引爆指数，供购房者参考。　　丁桥
, v& E6 Y" d7 e+ ]2 E( `$ S/ Y( w　　引爆指数：★★★★★
　　作为一个规划居住40万人口的大型居住区，丁桥目前正驶上快速发展通道，在售楼盘将近20个。昆仑天籁、四季公馆、田逸之星等楼盘均位于这个区域，是杭州当前楼盘供应量最集中的区域之一。去年下半年丁桥整体房价出现回落，大多数楼盘均价12000元/平方米左右，起价跌破万元/平方米。
　　丁桥较荷塘月色所在的城北，无论是地段还是交通，都处于劣势，但是多数楼盘的售价却略高于前者。由于丁桥房源库存量大，再加上荷塘月色降价的传导效应，丁桥价格战一触即发。
% Y: J( T+ e6 X2 w2 C　　下沙
/ v8 }' G% P+ L　　引爆指数：★★★★☆
　　在杭州楼市中，下沙的特点非常鲜明。一、它是杭州主城区可售房源量最大的板块，为8806套。根据杭州市透明售房网显示，光在售房源量在300套以上的楼盘就有14个，最多的甚至超过1000套；二、下沙多大盘，开发周期很长，销售易受调控影响而波动；三、外来地产大鳄云集，擅长价格策略。所以，下沙总是一有风吹就会草动。
　　事实上，下沙的价格战硝烟已经此起彼伏烧了很久。主要的两个供应板块金沙湖和沿江区域，都已经烧过了几轮。前一个区域如龙湖滟澜山，后一个区域如保利湾天地和世茂江滨花园。不过因为供应量巨大，下沙的价格战不排除会愈打愈烈，并且今年下沙的另一个供应板块大学城北单元，也即将发力，因为都是新盘，所以这个区域打价格战的可能性也会更大，并将对下沙的整个价格格局，再次产生影响。
) L' [& s! l- X) q1 f　　大城西
3 A* E% {1 ]! s# V* A　　引爆指数：★★★★
) r! Z( T; J  f　　这是一个非常广袤的地域概念，包括西溪、闲林、老余杭等区域。这一区域的在售楼盘众多，产品也非常丰富，既有别墅排屋，也有高层公寓；既有新近开出的楼盘，也有卖了五六年之久的老盘，单价从数千元到数万元不等。这一区域去年下半年价格战一直没有间歇过，最低价已经跌至6000元/平方米以下。
( O' p; a8 D) ]　　大城西尚有一大批没有降价或者说降价还没到位的刚需楼盘，它们将成为今年杭州楼市的不定时炸弹。而那些老盘由于拿地成本低，随时可能会选择低价清仓，爆出足以轰动全城的震撼价。
& h; A% u/ @. P　　九堡
8 Z- a' ?! D2 \/ D6 X  i　　引爆指数：★★★☆
( m: d* j2 a6 _7 F! e- T　　目前九堡的楼盘主要集中在两个区域，沿江一带有相江公寓、丽江公寓、悦麒美寓、阳光国际、阳光景台等，这些楼盘大多数定位高端，面向改善型或对居住品质有较高要求的首次置业者，而更靠近客运中心的，则有泊林印象、天阳九筑、九润公寓等，定位更为平民化一些。
　　目前九堡大规模价格战还没有打响，只是泊林印象先破了个局，将房价定在了14800元/平方米左右，为该区域的楼盘价格做出了一个标杆。接下来，就等哪个楼盘按捺不住，迎头跟进了。
. U0 ?& i/ k. O　　申花
3 C: c+ I3 F. L9 w, c　　引爆指数：★★★☆
　　申花是近年杭州楼市的新兴区域，商业功能很强大，拥有城西银泰、沃尔玛购物广场、印象城、欧尚超市等配套。去年尽管杭州多个板块面临价格调整，但是申花房价未见明显松动，是最抗跌的板块之一。
. i; v" E' u3 P　　今年申花“不跌”神话极有可能破灭。最近网传某楼盘已开始酝酿降价。申花在售楼盘较多，赛丽绿城慧园、保利香槟国际、莱德绅华府、中顺上尚庭、东方福邸等众多实力楼盘均位于这一区域，房源充裕，目前均价2.2万元/平方米以上。由于申花楼盘土地成本高，降价空间有限，预计价格降幅10%左右。
　　三墩
　　引爆指数：★★★☆
　　三墩是去年价格战最为激烈的板块之一，价格战的主角是紫藤苑和金地自在城，价格标杆也从1.8万元/平方米，跌回到1.5万元/平方米以下。随着紫藤苑销售告罄，今年三墩供应量大大减少，在售楼盘主要是金地自在城和协安蓝郡。这两个楼盘并不在一个竞争级别，因而相比去年价格战爆发的可能性降低。
, u1 G" O( v- z' h2 l8 g# C! d; j　　尽管如此，引发三墩价格战的外部因素依然存在。随着城北荷塘月色大幅降价，价格优势大比分领先三墩，会对三墩超级大盘金地自在城产生较大压力，从而引爆新一轮价格战。
3 t- c: g6 m! I- u! O　　临平
' r  g" x! I& [+ v8 p: u　　引爆指数：★★★
, |5 w6 J8 P5 E& K; x. }　　随着高铁、地铁将逐步成为现实，住在临平、工作在杭州，已成为很多人的选择。从临平老城区，到南苑新城，到临平山北，再到星桥板块，临平的楼市不仅在区域内发展得风生水起，也一点点增加了杭州主城区购房者心中的砝码。因为这里的高性价比，选择去临平买房的杭州人也越来越多了。
5 E" |! P" `6 C6 t- I$ X) C0 B9 w　　在上一轮降价波动中，战斗最早从临平开始，不少公寓降价纷纷破万，但在市中心主城区目前部分楼盘也在努力“破万”的时候，临平的新一轮降价是否会启动，值得购房者期待。
　　目前临平主要楼盘有金都夏宫、野风珑园、绿城蓝庭、绿城玉园、梧桐蓝山等。供应量虽不小，但临平楼市的价格一直比较平稳，大涨大跌似乎比较少。
+ B' D+ }) s0 A' Y$ s. A　　市中心
2 d7 r* R3 S2 L0 a+ n　　引爆指数：★★★
　　寸土寸金的市中心，一直是楼市价格系统中最为坚挺的区域。因为不用说配套，也无需多言交通，一切的便利都摆在那里。但在去年楼市价格战中，市区也未幸免，不少楼盘推出了性价比超高的价格，还有的新盘直接开始贴身肉搏的价格战，令不少购房者果断下单。
　　年前桥西两盘名城公馆、吉祥半岛“贴身肉搏”，而一开年，就在不远处荷塘月色的“暖春行动”令部分房源单价“破万”，更是让许多开发商措手不及。目前，市中心的房源供应量实在不小，大家武林府、新湖武林国际、野风现代中心、凯德龙湾、昆仑公馆……各种中心次中心区域，各种豪华普通公寓，各种大面积小户型，档次齐全，品种多多，在楼市如此不景气的时候，原本稀缺的中心楼市却迎来如此大的供应量，对于开发商而言，竞争实在不可谓不激烈。
　　之江、转塘
! @4 K4 V8 C: u$ k　　引爆指数：★★★
) u# c) T. m' K9 J: d; A: F　　地处杭州西南面的之江、转塘区域，因为自然资源比较丰富，堪称是杭州主城区比较适宜做豪宅的风水宝地之一。所以，这一区域云集了绿城九溪玫瑰园、西湖高尔夫别墅、九树公寓等公认的一流豪宅。
　　目前，区域可售房源量不是很大，在售的主要有绿城云栖玫瑰园等低密度高端住宅，以及中海篁外、金都高尔夫艺墅和钱塘梧桐燕庐的高层公寓。值得一提的是，这个区域目前的公寓还主要是老盘，跟新盘相比，它们要降价的顾虑会比较大。而今年有可能入市的新盘之江九里项目，又因为楼面价太高，所以出现让市场为之乍舌的低价，可能性并不大。
( h7 Z( Y1 `# f2 x/ y5 T0 K　　滨江
% \) K" s4 a8 |- m% o( e　　引爆指数：★★☆
　　滨江这几年的供应主力，以写字楼、酒店式公寓等商业物业为主，而住宅供应量则远远不如之前。并且，滨江这两年实现华丽转身，许多楼盘纷纷投身于做中高端楼盘，价格纷纷跻身2万元甚至3万元/平方米以上行列，所以去年滨江楼市略显落寞，没有掀起什么大的销售热潮。
$ f$ J2 ~7 F1 c+ N　　应该说，滨江大规模的价格战，还没有怎么打响。当然，这也跟这个区域目前缺少首次刚需楼盘有关。这几天，天阳半岛国际项目推出了14套特价房，在原来的基础上直降了4000元/平方米，这也可以看出这个楼盘对市场的一次试水之举。当然，无论此次活动的结果如何，后续滨江有无楼盘跟进，还是个问题。因为，滨江现在多中高端楼盘，主要面向的是受限购限贷政策影响的改善型客户，它们降价的积极性有多高、效果又有多少，真不好说。
. V* y( C! _' y) a4 r+ W/ N　　萧山
　　引爆指数：★★
　　萧山楼市以本地购房者为主，这样的特性决定了萧山楼市泡沫较少，受调控影响较小。去年下半年当杭州其他板块价格出现大面积松动时，萧山房价却相当稳当。萧山主城区房价有了稳定市场支撑，今年不太可能出现大的波动。湘湖、闻堰板块的楼盘，目前供应量极小，再加上有湘湖开发以及地铁1号线等利好拉动，金地天逸、中粮云涛名苑甚至一度上演了逆市涨价行情。
/ f2 y& J+ s* {3 q1 w$ @0 P　　萧山目前可售住宅房源总量仅7700余套，仅为余杭的40%，库存压力不大。除了个别资金紧张的开发商会抛盘之外，萧山楼市今年整体爆发价格战的可能性不大。

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