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标题: 详细点评大桥西与大申花（转帖） [打印本页]

作者: 煎饼 时间: 2012-3-11 15:01
标题: 详细点评大桥西与大申花（转帖）
共同点：拱墅区，石祥路以北，位置相近，大城北区域，都算刚需盘，这种位置也只能卖给刚需人士。但刚需一般对价格比较敏感。

我姑且以大桥西（北海公园，阅城，荷塘月色）和大申花（阳光郡，丽晶湾）板块对比，当然这些和正宗的桥西申花差别不是一点半点，一个石祥路造成心理认识的很大不同呀。

从历史来看：地价是以阳光郡，北海公园最高，这两个开发商也是最好的，阳光郡的开发商是浙属两大国企，应该最有钱。

从去年历史成交来看：最早开盘的是八月初的丽晶湾，价格也最高，现在来看是抢得先机，但价格也高，销售也还可以；第二个开盘是八月中旬的阅城，抢得降价先机，销售火爆，很多人为买到而庆幸不已呀（不过今年成了杭州最著名的房闹，汗），阳光郡和荷塘月色九月底开盘，售价一再调低，但仍不给力，失得先机，销售惨不忍睹，今天查了一下透明售房网上阳光郡销售情况，16,17幢总共卖掉29套，剩余197套（汗，半年卖不到30套，最大的盘呀），荷塘月色类似。

今年荷塘月色率先降价，抢占先机，销售火爆，开杭州节后楼市第一降，阅城迅速响应，算得上双赢，买到的人也是庆幸不已呀。

开始5盘PK：
荷塘月色：开发商一般，品质下降了，所以也一般，所以今年第一次开盘一周后第二次开盘销售，就没有第一次火爆了，户型一般，个人感觉算90房三房里面最不好的了，周边配套和交通都比阅城好，靠近运河和运河新城，小区内部配套一般，没亮点。

北海公园，荷塘月色的邻居，户型好，赠送面积多，开发商还可以（不过调控下估计资金够呛），属于捂盘捂臭的，错失先机呀，周边配套和交通都比阅城好，靠近运河和运河新城，位置比荷塘月色靠南一点，隔祥园路，小区内部配套不错。价格比荷塘月色贵1K，应该很多人会接受。

阅城：开发商一般，品质可以，第一次开盘的户型不错，无论跃层还是平层都不错，目前周边配套差，交通差，小区内部配套一般，比北海公园再稍微靠南一点，价格比荷塘月色贵几百块钱，开盘情况说明接受度不错，但是即将加推的户型远不如第一次的好，所以如果与北海公园PK，估计会落败，或者价格下来。阅城地价最便宜，不过规划的多层和小高层的面积都非常大，非常不适合刚需，改善性的人士很多不愿意买过石祥路的，所以后面的销售够呛，如果资金回不来，地价低的优势立马消失呀，担心，四幢高层肯定不能支持整个小区的建设呀，而且本身的跃层已经消灭了一部分想买这边的改善性需求。

丽晶湾：目前在售价格最高，可能是开盘最早的缘故，后面销售几乎停滞，开发商还可以，品质不错，盘比较小，位置比阳光郡靠南，差不多平行阅城，交通一般，没有阳光郡好，从莫干山路走进去比较麻烦，没公交车，开车也不好进去，邻居阳光郡的价格这么低，销售还这么差，接下来肯定会比现在阳光郡目前的价格低，除非不想卖了，配套应该还可以吧，没去转，目前跟北海公园周边差不多吧，将来据说有欢乐颂，应该还可以。

阳光郡：据说开发商比较有钱，再有钱只要价格高还是没人买呀，5个里面最大的盘，丽晶湾的邻居，靠北一点，莫干山路上，有个绿化带相隔，交通是最方便的，周边配套也不错，参考丽晶湾，小区配套不错，有标准游泳池，开盘错失先机，价格不给力，销售很悲剧呀。

石材干挂：阳光郡，丽晶湾，阅城
小区坏境：阳光郡，北海公园
90方户型还是北海公园得好，个人的感觉，

发展前景：都属于拱墅区，感觉拱墅区重点在运河新城和北部软件园，以后配套会起来，所以大桥西会起来，但是现在感觉是大申花要好。

5个里面选的话价格在1--2K的差距内，选喜欢的，2K以上的差距选便宜的，个人感觉。呵呵

其他板块的影响：最明显的是正版桥西和申花的影响，他们的降价是对此处的致命打击，比如香郡这种，还有三墩板块的影响，以及闲林，老余杭逐渐降低的价格，尤其是文一西路的发展前景也不错，虽然是余杭区，只要价格给力，分流是必须的。华丰，滨江，城东新城，下沙愈演愈烈的价格战，对这边的影响也不容小嘘，最起码心里上的。

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