) F3 l. s; C, v c# { 信贷开闸难解楼市饥渴 ' n. W B+ Z9 H4 u8 S0 K 3 i, ]% O+ r3 k% } 本报记者 公培佳 北京报道 / N5 `" X+ ]& z/ m: ` $ g4 @* J9 f7 u" q; s 有没有钱真的不一样！; t# p1 Z7 }, ^# T/ U2 d$ Q# M0 v2 {
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“只要信贷一开闸，我们就能拿到贷款，楼市就会重新吹起反攻号角，房价将迎来报复性反弹。”从去年深秋开始就无钱可贷，饥渴了3个多月的开发商们纷纷“押宝”2008年第一季度。+ Z. u" H; x4 R/ h/ t7 X0 S' c1 t
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市场也因此而动：领跌了1个多月的地产股在新年第一个交易日终于大涨，地产指数一周上涨3.67%。然而，这种市场反应很可能只是短线炒作，因为扎堆找钱的“红眼”地产商面对的仍是银行的“冷脸”。7 S: U; V5 B! z" u/ `. H6 W' v
/ ?& h0 A. L: L$ O' L9 Z 1月3日，央行2008年度工作会议在京召开，强调总量上将更严格控制信贷。此前央行要求商业银行以季度上报信贷指标，使得信贷即使在新年开闸后，也只会是细水长流。# t: z* @$ g( T
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“2008年银行放贷会更重视资产泡沫风险的控制，尤其对个人房贷会更谨慎。”中国银行(6.67,0.00,0.00%,股票吧)高级分析师谭雅玲对本报称。/ b2 _( n$ N2 V7 G
) Q" s0 B- ?( u, M 中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇则透露，目前银行信贷已基本定调，最近各银行还要开年度会议，会后即会拿出具体从紧细则；开发商想趁信贷开闸一拥而上，大规模地拿到资金很难了。 * o# A9 l' T' H3 n1 f9 Y6 p( X3 S k X, L; n0 J
不仅如此，2007年上市房企在资本市场大肆圈钱的一幕也难再现。据一家全国性商业银行信贷部经理私下透露，此前被证监会辟谣的“叫停房企IPO”，实质上正严格执行。而一个月前碧桂园百亿发债搁浅，显示出楼市正“祸不单行”。7 V$ {% \( |, p$ F
/ {' E, M& `7 V+ L v) Q7 }( X" j8 P 钱！钱！钱！& Y. t! F4 p8 ?0 _9 p* ]+ {
" b' g, F( ]. \- N ]# [ “依然没戏。”吴军连苦笑。; H" e2 |0 }& q8 q$ S
! ]! {( T' L$ G, K. v. S6 P( ~8 R 1月3日上午阳光明媚，北京西长安街一家建行营业厅内，吴军连在“禁止吸烟”标识前的沙发上坐立不安，每隔几分钟就要到门外抽烟，却往往是刚抽了半支就一把掐灭，然后进门等待。 5 [$ V' i/ @8 I( V( L8 l* H& N& G# I ~
两年前，吴军连放弃在山西经营的小煤矿来京炒房，陆续买进的十余套房子还未来得及出手就遭遇了2007年10月以来的楼市调整，做着发财梦的他此时却看好了亚奥板块的一个新盘项目，“以攻为守”却在银行贷款环节卡了壳。 # U1 [: w! t! K0 E4 o! P% `0 F( I; i. j0 H5 ~0 R8 |0 d3 O; ]2 _
“从去年11月就在银行排上队了，得到的答复一直是‘无钱可贷，再等等’，等到2008年1月信贷重新开闸。”令吴军连伤心的是，这两天信贷开闸了，他天天“泡”在银行里依然没戏，“再拿不到钱就只有放弃了”。他的许多同行已走了这条路。 ! f- K3 m' g) O9 ?+ P' t) F 5 E( A5 w2 _; J# `& P8 k 公司白领杜小姐却没法放弃，2006年结婚时买的小一居原本还勉强住着，眼看年迈的父母要来同住，购置第二套房却屡遭波折：“首付提高后要多准备好几万，银行贷款却还没着落。”; S9 k0 \9 V" I$ d9 ~! K2 E, v
2 g) C% {6 s$ O3 P' t2 L* a 银行贷款的初审回执早在两个月前就拿到了，杜小姐攥在手里已像小学时的课本一样破旧，“急也没用，据说连买首房的都不容易贷到款”。0 X( k: {- A) g
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相比之下，北京大龙地产(14.80,-0.02,-0.13%,股票吧)集团的老板石大龙的“事更大”：“200多号人等着吃饭呢！早期规划完毕的地块再贷不到钱延迟开工损失上亿啊！更要命的是已占用的预售楼款还要吃官司！”; ?# Q" x( e; e& S5 \( e% M
3 ?3 l/ z8 S& }$ M! ~: _6 Z" x0 @. a 年前，资金就断流的石大龙底气十足：“等着吧！一开春款项就到位。”他那时很是相信楼市拐点不会到来，短暂的资金饥渴会迎来信贷开闸的春水。但令他失望至极的是，关系很铁的银行信贷部人员最近像集体失踪了，打通电话也会避开话题。石大龙试着寻找其他银行，结果是“凉透了心”。- i2 [! r$ N. c7 }) p' o& L
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如果上述还都是个案，记者采访中了解到的一个“有意思”的例子则内涵丰富：不久前，大中电器卖给国美后，手里有了几十亿的张大中忽然受到了热捧，登门的多是前来融资的地产商。( {& E' h) m: _& F) C! K+ {
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北京联达地产总经理杨少峰称，他最近忽然感觉经纪公司的业务好做多了，甚至不断有新的开发商找上门寻求合作，“感觉他们非常缺钱”。6 c* ^: O' Z9 k$ z" }+ x. h* x
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记者采访多家银行看到，新年两个工作日内，个贷排队人数明显增多，贵宾理财室里也是人来人往。缺钱的来了，即便暂时不急缺钱的为了争取主动也来了，尤其是贷款难的小企业；最终贷到款的并不比年前多。/ O1 r6 R4 c2 x/ _/ R5 O
2 v# x5 c: H* d 如果2007年底银行贷款额度用光无钱可贷还在情理之中，那进入新的一年，信贷面临重新开闸，楼市依然感到融资困难，问题出在哪儿？ ! b5 U3 p* Q+ [( h& Z+ ]1 M) L 2 s3 X; c; J0 g7 |9 a3 ]2 G 紧！紧！紧！ / W. p+ h3 I O- b9 V% R% l6 |2 K
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收紧二套房贷后，终于迎来信贷开闸了，问题是水并不多，还要慢慢流。$ f O O/ r1 l y9 L4 g
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“货币政策从紧，央行窗口指导非常严格，已口头表示新增贷款幅度不超过去年的15%。”上述银行信贷部经理称。 % G5 L/ b, i7 u# e" G3 j2 p* ?: Q, ^: }
此观点得到了谭雅玲、郭田勇等多位专家的证实。记者了解的具体数字则是12%、13%不等。未经证实的消息则称，央行确定的2008年四大国有商业银行的贷款额度中，工行、建行、农行与去年持平，中行反下降200亿。' X$ W- v: D' ~% T2 B8 N/ q9 E g
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据了解，2008年总贷款额度由监管部门确定，然后分配给各家商业银行，在总量控制前提下，投放比例还严格按季度划分，分别约为总量的35%、30%、25%和10%。% r( y, |+ \ u! Z
7 ^: ^3 N/ D) ^9 ~+ ` “具体比例各银行情况不同，会有所伸缩，但均会严控规模。”上述银行信贷部经理透露，央行要求按季度上报，事实上并不排除各行内部按月度统计去执行，以免超标后受到央行行政重罚。 4 b+ T0 m% f, n9 z + f$ k y! N" o) M 而在往年，早放早收益几乎成了银行的惯例，第一季度下来，会放出新增贷款量的一半，到三季度就基本用完了全年额度。如2007年新增贷款计划3.6万亿，一季度放款1.42万亿，截至年度10月底，已累计近3.5万亿元。, E) M& e" p; p7 ^4 N
" o `7 V+ ~" m; n “这意味着，苦等信贷开闸的解渴者要失望了。”派丰理财首席经济学家侯宁和郭田勇均认为，一是额度太少，二是控制投放比例，开发商一拥而上，只能是狼多肉少。 * E( v: }/ a( y R& w& l% c" k " P( h1 H& x7 U8 L5 M 事实上还有更糟糕的，连中原地产董事总经理李文杰“额度有限依然会倾向于利润回报高的地产项目”的乐观，在既有政府改革又有奥运会的2008年的特殊年份，也失去了站住脚的基础。$ V- |: e. v5 Y# Z, k; a1 A* n0 _
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“2008年银行放贷时会更重视资产泡沫的风险控制，其中对于房地产业贷款的针对性特别强，政策也更具体，尤其是个人房贷会更谨慎。”谭雅玲分析称，奥运会前，大型建筑项目都要封顶。郭田勇的观点是，重型板子会打在中小房企身上。9 }/ A* u8 T+ m7 J4 G9 E
6 B2 q+ N9 w' s- [& ]# Z, V8 x 在此前央行一内部会议上，十余位行长级人士已达成了共识：2007年贷款规模超标，问题主要出在房地产贷款；2008年除了严控“两高一资”，就是大砍地产信贷。: L# J% t4 r! p0 C5 [2 A
r* l; k ^4 X3 l1 K 渴！渴！渴！0 b; a1 N( f2 m0 @
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2008年楼市似乎注定要在沙漠中煎熬。0 C$ Z/ G% w: `3 n
0 O5 `5 N$ o4 l' `! P 近5年来的统计数据显示，国内融资结构依然以银行贷款为主导，信贷占总融资额的比重基本都在80%以上。而房地产业作为资金密集型行业对信贷的需求从来都非常旺盛，一度整个行业平均负债率在70%以上，如今这扇门正越关越紧，那么还有没有别的门敞开？ 3 C, I* B; P7 t1 C w* k , a! q( ^3 A7 z: b1 H 针对有观点称房地产企业利润积累丰厚可用自有资金周转，侯宁一语指出了症结：“自有资金也是来自银行。”" q9 ^& c7 i7 M8 o, Z _! E
6 Z8 `0 p( a; m" X8 w 找杨少锋借款的是吴军连们，登张大中门融资的是石大龙们。更多的小开发商和炒房者还把地下钱庄列在了求助名单，金融脱媒的趋势越来越明显。- t" G" A4 d( L
. H' [' I+ h' ]4 U* [; _ |6 Y “都3、5分利了，能拆借的也要借啊！”石大龙曾经最羡慕的是大地产商可以上市到资本市场圈钱，直到听说碧桂园发债没批准，羡慕才在心里打了折扣，地产业的“达·芬奇密码”也不灵了。 $ ?8 M, T. H) a/ g# w ]: ~# e& i9 s, z2 t' L: c! r+ Z
据统计，2007年，通过A股IPO集资的上市公司达到120家，募集资金额达4143亿元；实施增发的企业有156家，增发募集资金总额达2712亿元；再加上发行可转债和企业债，资本市场募资已达近万亿元，其中大半收入了房企囊中。 / e* {2 g r0 W, ~* A d# d6 j* q$ c% g: a \. n' E- i
随后传出“证监会已停办房地产企业IPO”消息，尽管证监会马上出来辟谣，但记者调查显示，近段时间已鲜见有房地产IPO了。 k# y7 }. h7 i% s& K! |# D
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上述银行信贷部经理证实：“实际上的确已经停了。明着否认，暗中收紧，是监管者不想落下‘计划经济’的名声。”3 {* f; D" }2 [2 [- Q+ V" R; Y3 }
6 f5 ` l4 E1 [2 G7 ^, w1 K 有地产商透露，证监会也接受IPO申报，但程序比以往更复杂，除常规程序外，发改委还要审核企业是否符合“70%以上90平方米以下”的强制性规定等等。 z7 g. l- [2 |2 x
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据悉，目前有十多家已上市房地产企业正排队指望通过股市募集资金。无一例外的是，定向增发方案至今均未获得证监会批准。正在此时又传出“广东十余家房企拟2008年赴港上市”消息。 , W. Q( E( f, W' p. k1 ?4 T. ` ) l; K- d( J3 L 侯宁提示，在美国次贷危机影响、楼市资金链紧张的情况下，今年要谨防借奥运会概念爆炒。 1 N, o8 z, d, x% V. W+ m ( g Z% j& }1 Z 而依据杨少锋的经验，房地产业“祸不单行”，不明情况的地产商寄希望于信贷开闸路已走不通，多方融资也会愈发坎坷，倒不如学习万科等大企业降价快速回款实际，“而整个房地产业也将由此开始大规模洗牌”。作者: yuandan208 时间: 2008-1-5 17:13
