杭州新房已无“倒挂”？昔日的“万人摇”，二手房有些已经跌回开盘价

煎饼

“现在杭州还有一、二手房价格‘倒挂’的板块吗？”这是住媒体微信公众号后台的一条粉丝提问。

一、二手房的价格“倒挂”，指的是在售新房价格低于周边二手房的价格。这种特殊的“倒挂”房现象，主要是从2017年杭州出台新房限价政策后出现的。

3 j( b1 y3 T8 ~/ {( ~2 v9 T& ~2024年10月，杭州取消新房限价。此后出让的新盘由开发商参照市场情况自主定价，此前出让的老盘仍需按原来的限价出售。
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杭州还有“倒挂”房吗？不限价后新房市场发生了哪些变化？曾经的“倒挂红盘”现在怎么样了？
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$ k0 G8 t- s, \7 Q/ e8 ^3 g杭州新房已无“倒挂”
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有的从期房熬成现房还没卖完

( R5 j$ E& e  G: B+ ?9 P. f“倒挂”房不等于当年的限价盘。据我们不完全统计，杭州目前还在售的限价楼盘有33个。其中算得上热门楼盘的有3个——文晖板块的御境映庐、上塘板块的天青岳、运河新城板块的宸岸新月府，都位于主城区。
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- |3 g5 z6 b5 q/ {; ]前两个是主城区稀缺地段的低密度改善住宅。御境映庐是杭州在售的限价楼盘中位置最核心的一个，位于地铁1号线打铁关站旁，限价6.4万元/平方米。6月份首开时中签率只有3%，这批房源因中签率过低需要限售5年。御境映庐一共只有60多套房源，主力户型在190平方米以上，最大的800多平方米。项目下次开盘预计在9-10月，届时又将是市中心改善型购房者拼运气的闹猛场面。因为周边都是老小区，价格没有参照。

0 ]! x, j. X+ b4 C% _" i运河新城板块，向来是想买在主城区的刚需购房者的心头好。宸岸新月府在板块内的位置不算顶好——与余杭区崇贤板块一路之隔，地铁也还要等（15号线在建），而且和周边小区没有“倒挂”。但主城区300多万元总价的新房门槛，仍然让购房者趋之若鹜。前两次开盘都有接近1000组报名，中签率11%-16%。下次开盘预计在9月份，加推105平方米和128平方米户型。
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+ F5 @' J8 ^2 L0 H/ B+ r. ^剩余的在售限价盘，基本都不在热门板块，没有“倒挂”，人气也不高。有些盘无需摇号，还有些已经从期房熬成了现房，仍然没有卖完。
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比如钱塘区下沙大学城板块的锦上云澜，今年4月项目交付的推文里打出了“实景现房即买即住”的广告语，表明还有121平方米的房源在售。而据透明售房网上的销控表，锦上云澜至今仍有140套房源未网签。

大江东板块的湖映里情况也类似，今年5月已交付，目前透明售房网上的销控表显示，楼盘到现在还有31套房源未网签。
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不限价后
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有的新盘涨幅惊人仍好卖
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& n( p7 @9 x' I: p4 O" M1 Y$ a- _有的一次比一次卖得便宜
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不限价后，杭州热门板块的新盘售价应声而起，房子贵了，还好卖吗？

我们发现，高端改善盘价格提高底气更足，销售情况依然良好。但有些板块新盘销售速度放缓，有的开发商还自愿降价，以求尽快卖完。
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3 w4 W( c* u" n" a5 F# c- R奥体板块的首个不限价盘奥映鸣翠，把板块房价拉升到了8.7万元/平方米，相比限价时代高出约4万元/平方米，涨幅惊人。但购房者用脚投票，最终有605组家庭登记，平均中签率12%。

其中大户型更吃香——奥映鸣翠选房现场，最先被选完的是350平方米边套户型，接着才是275平方米和225平方米户型。

在城东安琪儿板块，锦上万象府首开涨价1.9万元/平方米，二开又涨2000元/平方米，6.76万元/平方米的均价，相比限价时代的4.65万元/平方米，涨幅同样显著。即便如此，锦上万象府两次开盘中签率13%-20%，轻松卖完。

相比之下，一些刚需板块的不限价楼盘没那么自信，不约而同地在二开时调整策略，降低均价。
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& U1 v; ~0 M  }1 b& W; @金沙湖板块的兴耀沐兰台首开3.39万元/平方米，比板块之前的限价还便宜4000多元/平方米；项目二开时均价继续下调至3.1万元/平方米，相当于比限价时代便宜了7000多元/平方米。
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金沙湖板块的新房去化速度不算快，2023年首开、卖了两年多的凯德璟高府，至今在售。

7 |: K3 m" v5 O' u; y; s, R6 ^9 f下沙沿江板块的云启钱湾二开均价2.8万元/平方米，较首开的3万元/平方米降了2000元/平方米。

上城区石桥板块的沐新月，4月份首开时均价在3.2万元/平方米左右，而最近几次开盘，均价大多在2.8万-2.9万元/平方米，降幅约3000元/平方米。
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% n" U# U9 R9 F' W有的昔日“万人摇”楼盘
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价格已经“回到7年前”
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回顾前几年的杭州楼市，巨大的一、二手房价格“倒挂”，催生了一批“万人摇”楼盘，如今这些楼盘怎么样了？
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最近良渚板块的融信澜天讨论度颇高，2018年首开时毛坯均价18460元/平方米，吸引近1.2万组购房家庭报名，中签率低至3%。交付后，融信澜天二手房在高点时卖到过4万元/平方米。
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时过境迁，如今中介网站显示，融信澜天88平方米带装修的小三房，挂牌价多在180万元左右，折合均价2万元/平方米。
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! Y. U- E6 s4 h  F4 C! d/ D- m5 j账面上看，融信澜天不算“破发”，但如果算上装修价格和贷款利息，价格已经“回到7年前”。

5 j! ], I9 g! d未来科技城板块的西溪公馆，两次开盘有约6万人摇号，创下杭州摇号纪录。当时西溪公馆毛坯均价2.8万元/平方米，周边二手房价超4万元/平方米，“倒挂”明显。
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如今，中介网上显示，西溪公馆二手房在售房源138套，成交均价回到了开盘时的2.8万元/平方米。

钱塘区大江东的融创城，地处板块核心，2020年的几次摇号均创下“万人摇”，新房均价1.78万元/平方米。但现在融创城的二手房价格，也就是1.7万元/平方米左右。

2 n2 ^5 x* y. T# T  e西湖区三墩北的“万人摇”红盘彩虹轩，当时新房限价2.8万元/平方米，现在中介网站挂牌最便宜的一套，只要2.65万元/平方米。

当然，并不是只有杭州热门楼盘交付后遭遇滑铁卢，很多2018-2020年买房的购房者表示，算上房贷利息等费用，“已经亏很多了”。
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: z6 C3 q0 ~0 B5 N- g2 w吴女士2020年以单价2.5万元/平方米买入老余杭南湖明月小区，现在同小区同户型跌至1.7万元/平方米。

8 i$ l4 e* I6 N9 z& F王先生2018年在乔司买了一套二手房，均价2.6万元/平方米。如今同小区同户型挂牌价1.8万元/平方米，“只能安慰自己，是自己住的，和股票一样，不卖就等于没亏”。

; o+ d% N4 y+ v4 b2019年买入萧山区新房的李小姐说：“我身边差不多时间买房的亲戚朋友，房子都没涨多少，不跌就不错了。”

2 e0 {) n9 Q: b4 k" d/ m她表示，过两年打算再买一套或置换一套：“虽然这套价格跌了，但也意味着下一套房有机会便宜买入。”