为了买一套婚房 他潜伏房产中介三个月
<p> 上周末，“19楼”网站房产论坛“90方俱乐部”，一则主题为“暑假潜入中介公司，晒出我的心得”的帖子引起了网友们的关注。发帖者“chendengdong”自称为了购买一套婚房，应聘进入中介公司，以房产经纪人的身份了解二手房交易的各项流程。帖子发布后被迅速置顶，并引来众多跟帖。</p><br /><p> 对于这位“卧底中介”的牛人，网友们的跟帖表现出两个极端：有人赞赏他的勇气，认为他以亲身经历获取的各类买房技巧“有一定的参考价值”；也有人怀疑他是中介公司“托儿”，只不过找了个噱头变相推销二手房。</p><br />
<p> 昨天，我们找到了发帖者小陈。他清瘦文弱的样子，和香港电影《无间道》里神秘的卧底形象并不相称。小陈说，潜伏中介三个月，购买婚房一事依然没着落，可自己的经历和体会，却可以给普通买房者一些实实在在的参考，“毕竟不是每个要买房的人，都有我这样的精力和耐性的。”</p><br />
<p> 小陈今年24岁，有一个漂亮的女朋友。谈了两年恋爱，两人准备明年结婚。于是，买一套像样的婚房成了这对小情侣的头等大事。</p><br />
<p> 今年年初，小陈买下了一套一户室的二手房。对于这个新家，小陈并不满意，“这套房子过渡过渡倒是可以，用作婚房就寒碜了些。”由于不懂行，买房过程中还吃了不少亏，“房价一分都没还下来，中介费照单全付，事后发现，房子质量也很一般。”</p><br />
<p> 有了一次不成熟的购房经历，小陈谨慎了很多。如何才能迅速了解杭州楼市，并置换到一套面积适中、价钱也相对合理的房子？小陈作了一个大胆的决定：潜入中介公司！</p><br />
<p> “从以前的设计公司辞职后，我一直没有找到稳定的工作。趁现在闲着，到中介公司熟悉一下行情、多看几套房子，也好的。”小陈这么想。</p><br />
<p> 今年4月中旬，小陈顺利通过了杭州某中介公司的面试，摇身一变，成了一名房产经纪人。他的卧底买房之路也由此展开。</p><br />
<p><strong> 从零开始</strong></p><br />
<p> 刚到该中介公司位于城北的门店时，小陈对二手房中介这个行业一无所知。店长给出的第一个任务是：花5天时间熟悉门店周边的小区情况，了解相关的生活配套和商业业态，掌握基本的业务操作流程。</p><br />
<p> “那个时候天气还不是很热，我就每天到处转悠。每到一个新小区，就把小区名称、内部环境、建筑幢数、房型结构、周边的公交线路、商业配套等要素都记在本子上。”小陈说。</p><br />
<p> 小陈学得挺快。5天后，他已能报出城北多数小区的相关信息。跑盘(中介行业对熟悉小区的简称)任务宣告结束。接下来，他要面对的是实战：签下9单租赁业务。</p><br />
<p> 4月、5月两个月是租赁市场的淡季，一个多月的时间里，小陈带客户看了数十套房子，才签下了5笔单子。“在这个过程中，我向店长和老经纪们学了很多带客看房、讨价还价、签订合同、办理按揭方面的技巧；我也没有忘记自己的任务，看到合适的房源信息，就记在本子上。”</p><br />
<p> “我发现我很有做卧底的天赋，在门店见习的一个多月时间里，我与同事的关系良好，起码大家都会教我怎么做，而且我一点就通。”小陈说。</p><br />
<p><strong> 第一单</strong></p><br />
<p> 转机发生在5月底。</p><br />
<p> 由于杭州的二手楼市成交量在5月出现爆发性增长(当月杭州共成交4864套二手房，环比4月增加了647套，创下了月度交易量的历史纪录)，房产中介行业也随之忙开了。络绎不绝的客户，让小陈所在的中介门店应接不暇，有售房权限的经纪人很快就不够用了。此时，已初具业务能力的小陈顶了上来。</p><br />
<p> 让小陈没有想到的是，带客看房第三天，他就完成了一笔业务：“一套德胜东村的二手房，建筑面积55平方米，房东挂价11000元/平方米，客户很爽快地买了下来。”这笔全佣(中介行业对全额收取中介费的简称)的置换业务，让小陈赚到了卧底生涯的第一笔佣金提成。</p><br />
<p> “为此我高兴了很久，这可是一笔意外的收入。”小陈说。</p><br />
<p><strong> 压力</strong></p><br />
<p> 初尝甜头，让小陈对二手房中介这个行业产生了一定的兴趣。他开始进入卧底的“最高境界”：忘记自己本来的身份，安心上路。</p><br />
<p> 可作为一只“菜鸟”，卖房过程中的压力和挫折在所难免。随着大批优质的二手房源被迅速消耗，小陈的经纪之路开始越来越难走。“到目前为止，我起码带了100组客户去看房，最终下单成交的只有2组。”小陈说。除了德胜东村的那套房子，第二单成交发生在6月底：一套位于都市枫林的二手房，建筑面积110平方米，最终成交均价10000元/平方米。</p><br />
<p> 房东临时提价、客户私下跳单、竞争对手挖墙脚之类的事情，小陈也一一遇到。</p><br />
<p> “一套盛德欣苑的二手房，建筑面积92平方米，房东报价119万元，在我们门店挂了很久都没有卖掉。看着行情一路上涨，有几位客户终于憋不牢，提出要买。为此我高兴了大半天。可跟房东一交涉，发现他的心理价位又提高了：总价138万，少一分都不卖；还有一位客户，想买一套二室一厅的房子，要求总价在60万元以内，我从4月底就开始为他找房子，带他看了不下十遍，没有一套房子是他满意的。”小陈说，类似与客户和房东磕磕碰碰的事情，在他从事经纪行业期间发生过很多起。</p><br />
<p> 在此过程中，小陈逐渐意识到：自己的换房计划在当前市场形势下，也许并不是一个好时机。</p><br />
<p><strong> 暗战</strong></p><br />
<p> 最大的压力来自于同行之间的竞争。“为了让门店更具竞争力，我们店长提出两项指标，一是每天至少收进1套房子，二是每天至少带2组客户看房。”小陈说，这两项指标都有一定难度，如果不能顺利完成，觉都睡不着。</p><br />
<p> 为了能收集房源和客户信息，小陈也像其他经纪人一样，到各个小区里去发传单，给每一位在网上发布求购信息的网友打电话联系。</p><br />
<p> 在小陈所在的门店对面，还开有一家知名中介公司的分店。为了争抢客户，两家中介都使出了浑身解数。小陈还亲身经历了一起卧底对决：“作为卧底，我居然遇到了对面中介公司派来的另一个卧底：一位房产经纪人为了拿到我们公司的房源，扮作要买房的客户，让我带他去看房。”</p><br />
<p> 这出暗战，最终以经验欠缺的小陈告负而落下帷幕：竞争对手在小陈带看之后，半夜再次来到该小区，敲开房东的门，以高出挂牌价2万的总价撬得房源，并最终成交。</p><br />
<p> 事后，店长语重心长地和小陈说：“虽然市场形势好、买房子的人很多，可做业务时还是要当心鉴别啊。”</p><br />
<p> <strong> 三个月的卧底生涯 </strong></p><br />
<p><strong> 他有很多经验要和买房者分享</strong></p><br />
<p> 看到小陈在19楼发布的帖子，小陈的同事和领导迅速识破了他的卧底身份：“从他进公司开始，我就感觉到他的主要目的是要来买房子的。”店长丁女士说。</p><br />
<p> 可小陈并不像其他卧底一样“见光死”。“他和同行之间的卧底不一样，没有泄露我们店的任何信息，也不是来撬客户的。我所看到的，是他一直都循规蹈矩、安心做事，为我们门店做出了一定贡献。所以，他可以一直在我们店‘卧底’下去。”丁店长说。</p><br />
<p> 女朋友小刘也很支持小陈的卧底计划：“有意思，如果真遇到好房子，还可以省去一笔中介费。”</p><br />
<p><strong> 交点意向金中介更卖力</strong></p><br />
<p> 小陈说，如今他已不像三个月前那样，急着为自己买房子了。“如今的二手楼市，价格水平已超出了我的心理预期。”为此他打算继续潜伏，并通过在网站发帖等形式，与买房者分享自己的经验。</p><br />
<p> 初定预期。小陈建议大家可以统筹一下自己所选的区块，并通过透明售房网的成交记录，对该区块的价格水平有一个初步判断，在此基础上加上合理的价格弹性区间，“比如要买一套小户型公寓，定下面积段后，再根据周边二手房的成交均价计算出总价，同时提高一点心理预期，为房东可能提价预留一定空间。”</p><br />
<p> 眼光要准。据小陈观察，目前杭州城北的多数热门小区好房源都不多了，有条件较好的二手房挂牌，房东的心理预期又普遍超标。“这时大家可以考虑一些不大的冷门小区，这些小区隐藏在老牌居住区内，可能连出租车师傅都不知道，房子大多都是2000年以前造的，因为关注度不高，价格比同地段的小区要便宜一些，买房者可以考虑。”若有多套房子可选，小陈建议：作决定一定要快，因为现在的市场，好房子可能瞬间就被其他买家抢走了。</p><br />
<p> 下手要快。看好了自己中意的二手房，先交意向金再和中介谈价格，经纪人就会认真对待。“意向合同一签订，经纪人的业务就完成了一半，此时他代表客户去和房东谈价格就会比较卖力。而一旦房东在意向书上签字，这份协议就可以很大程度上保证买房者的利益，现在房东坐地起价的事情时有发生，签订双方意向书后，如果房东涨价或者不卖了，按协议约定他要赔偿房价的10%给买方。”小陈说。另外，小陈还建议：在签订意向书之前，必须看清楚有没有这样一个条款：居间方在几天内不能谈下价格，必须在当天或立即退还定金。“在这个房价不稳定的市场，早下意向就能在别人之前争取到房子。”小陈说。</p><br />
<p> 对近期要卖房的房东，小陈也有自己的建议：“我们同事曾经代理过同小区同幢的两套二手房，一套简单装修，3楼；另一套中档装修，7楼顶层。前者总价90万元，后者总价98万元，结果客户选择了后者。”为此他建议，若房东有精力，在房子出售前花点时间简单装修一下，添置一些必要的家具和电器，总价起码能提高5个百分点。</p><br />
<p><strong> 这是杭州二手房最好的三个月</strong></p><br />
<p> 在小陈卧底中介的三个月里，杭州的二手楼市突飞猛进，日均成交量都在150套上下。</p><br />
<p> 杭州裕兴不动产市场研究部负责人徐荷香说，4月初到如今，城北的多数热门小区，成交均价都上涨了1000元/平方米左右。从目前的行情看，买方和卖方之间的心理价格落差还是很大的。</p><br />
<p> 而据小陈观察，目前在他们门店挂牌房源的房东，多数都是试探性的，“他们会挂一个高出当前售价5%-10%的价格，若有客户要，就再试探性地提价，若没有买房者响应，则继续挂着，反正他们不急。”</p><br />
<p> “当一个购房者怀揣着自己仅有的积蓄，战战兢兢地想选一套房子的时候，遇到一个个把购房者当成上帝的中介业务员，和冷静观察、随时准备提价的房东，大家还是要多想一想的。”小陈说。</p><br />
<p><strong> 后记</strong></p><br />
<p> 据多方求证，我们了解到：小陈在卧底中介公司之前，曾是杭州一家设计公司的普通职员，辞职后做过一些小生意，其中“为毕业生提供廉价住所”的生意，快报还做过相关报道。</p><br />
<p> 他的卧底经历在19楼的房产论坛上曝光后，网友们曾对事件的真实性以及小陈的身份进行猜测，对此小陈说：他只是一个普通的买房者，没有想过用自己的经历炒作。他有一个宏大的目标：通过自主创业，成为像阿里巴巴的掌门人马云一样的风云人物。“希望5年或10年后，你再采访我时，可以叫我陈总。”小陈说。</p><br />
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