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为了买一套婚房 他潜伏房产中介三个月

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  • TA的每日心情
    奋斗
    2020-5-6 08:48
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    [LV.7]常住居民III

    跳转到指定楼层
    1
    发表于 2009-7-19 14:46:48 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
    <p>  上周末,“19楼”网站房产论坛“90方俱乐部”,一则主题为“暑假潜入中介公司,晒出我的心得”的帖子引起了网友们的关注。发帖者“chendengdong”自称为了购买一套婚房,应聘进入中介公司,以房产经纪人的身份了解二手房交易的各项流程。帖子发布后被迅速置顶,并引来众多跟帖。</p><br />2 a- i, X! f* ?. s
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    / {1 A  u* ~+ _% m
    7 `4 e& y0 L; J  e<p>  对于这位“卧底中介”的牛人,网友们的跟帖表现出两个极端:有人赞赏他的勇气,认为他以亲身经历获取的各类买房技巧“有一定的参考价值”;也有人怀疑他是中介公司“托儿”,只不过找了个噱头变相推销二手房。</p><br />$ q" F# r/ N, O4 q( |+ a

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    6 {  u1 j# g! }8 d- R<p>  昨天,我们找到了发帖者小陈。他清瘦文弱的样子,和香港电影《无间道》里神秘的卧底形象并不相称。小陈说,潜伏中介三个月,购买婚房一事依然没着落,可自己的经历和体会,却可以给普通买房者一些实实在在的参考,“毕竟不是每个要买房的人,都有我这样的精力和耐性的。”</p><br /># W/ B& D4 H, Z
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    <p>  小陈今年24岁,有一个漂亮的女朋友。谈了两年恋爱,两人准备明年结婚。于是,买一套像样的婚房成了这对小情侣的头等大事。</p><br />
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    * G1 O( p$ T7 G8 u$ n5 h2 N+ i: l0 B0 {
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    <p>  今年年初,小陈买下了一套一户室的二手房。对于这个新家,小陈并不满意,“这套房子过渡过渡倒是可以,用作婚房就寒碜了些。”由于不懂行,买房过程中还吃了不少亏,“房价一分都没还下来,中介费照单全付,事后发现,房子质量也很一般。”</p><br />
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    <p>  有了一次不成熟的购房经历,小陈谨慎了很多。如何才能迅速了解杭州楼市,并置换到一套面积适中、价钱也相对合理的房子?小陈作了一个大胆的决定:潜入中介公司!</p><br />2 ^+ k$ [" }  S% c
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    ; P- e' M7 g" |/ a/ F: f<p>  “从以前的设计公司辞职后,我一直没有找到稳定的工作。趁现在闲着,到中介公司熟悉一下行情、多看几套房子,也好的。”小陈这么想。</p><br />7 p: Z' ^5 y1 p/ B2 y8 @3 |
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    7 }' y5 B+ Y& i) W
    * c, d' Z7 `% K8 L! i6 a
    <p>  今年4月中旬,小陈顺利通过了杭州某中介公司的面试,摇身一变,成了一名房产经纪人。他的卧底买房之路也由此展开。</p><br />+ r0 @  u4 G: ]3 F
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    <p><strong>  从零开始</strong></p><br />, d1 L: m2 T5 ^( S" g/ K* p

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    * A3 d! k# H% @) Z<p>  刚到该中介公司位于城北的门店时,小陈对二手房中介这个行业一无所知。店长给出的第一个任务是:花5天时间熟悉门店周边的小区情况,了解相关的生活配套和商业业态,掌握基本的业务操作流程。</p><br />
    5 s( m3 L. \5 o. G# B; K4 C! ]7 u: d! E' X. Z

    6 _: M' D; u' V+ z" A7 M
    # L% d# X) e# Q& ^: D* M( O# z8 O  e<p>  “那个时候天气还不是很热,我就每天到处转悠。每到一个新小区,就把小区名称、内部环境、建筑幢数、房型结构、周边的公交线路、商业配套等要素都记在本子上。”小陈说。</p><br />
    ) J- |2 s2 \& B# L, q1 {& w) U. `& Z: m/ ?3 t! o

    3 l0 J$ E, u) J# L
    4 h+ R8 ?. X$ H8 `' A0 i<p>  小陈学得挺快。5天后,他已能报出城北多数小区的相关信息。跑盘(中介行业对熟悉小区的简称)任务宣告结束。接下来,他要面对的是实战:签下9单租赁业务。</p><br />
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    , G" @9 F& M. b" M<p>  4月、5月两个月是租赁市场的淡季,一个多月的时间里,小陈带客户看了数十套房子,才签下了5笔单子。“在这个过程中,我向店长和老经纪们学了很多带客看房、讨价还价、签订合同、办理按揭方面的技巧;我也没有忘记自己的任务,看到合适的房源信息,就记在本子上。”</p><br />( D% h1 n+ B$ A; L. E3 y
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    * E1 D6 l% f; Q" ~<p>  “我发现我很有做卧底的天赋,在门店见习的一个多月时间里,我与同事的关系良好,起码大家都会教我怎么做,而且我一点就通。”小陈说。</p><br />6 a4 l( G' i( G" B/ I

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    4 r; V4 Z; p' U2 b9 L: m5 r  u+ X7 N5 n
    <p><strong>  第一单</strong></p><br />/ P0 \& l, L) p9 w* {8 p- q

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    , d% V7 C' h( v# j<p>  转机发生在5月底。</p><br />7 ?7 b/ Z. k+ q% [
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    # Q9 ]) x$ h0 K2 H$ q

      Z% a* g# o1 J, g<p>  由于杭州的二手楼市成交量在5月出现爆发性增长(当月杭州共成交4864套二手房,环比4月增加了647套,创下了月度交易量的历史纪录),房产中介行业也随之忙开了。络绎不绝的客户,让小陈所在的中介门店应接不暇,有售房权限的经纪人很快就不够用了。此时,已初具业务能力的小陈顶了上来。</p><br />
    ( j9 m7 s& z! d5 M9 x+ n, X4 Q5 F) S6 M1 Y

    4 {8 i% ~8 X5 T! l( N
    7 Y4 Q- n) p8 M* ?% u<p>  让小陈没有想到的是,带客看房第三天,他就完成了一笔业务:“一套德胜东村的二手房,建筑面积55平方米,房东挂价11000元/平方米,客户很爽快地买了下来。”这笔全佣(中介行业对全额收取中介费的简称)的置换业务,让小陈赚到了卧底生涯的第一笔佣金提成。</p><br />- {: `8 J  z% U  J4 [' |* L4 s

    2 s5 ?5 X: [2 i: y
    1 `1 q5 Q# F- g, x2 [1 Y- s1 _1 K2 S+ k' s- \
    <p>  “为此我高兴了很久,这可是一笔意外的收入。”小陈说。</p><br />* i5 E' T/ `9 L8 C

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    <p><strong>  压力</strong></p><br />6 H  G. ~2 a8 m2 u" l
    # k' C6 ?6 ]( m8 j" t* y7 R( `

    ) K) j+ j( ]! Y! J8 D
    0 \5 t5 _' h" ~  z! r2 V<p>  初尝甜头,让小陈对二手房中介这个行业产生了一定的兴趣。他开始进入卧底的“最高境界”:忘记自己本来的身份,安心上路。</p><br />/ U! t1 y6 O' I+ @4 K6 |$ o

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    6 h6 G/ \% H. j' Q+ o4 o0 D9 m& r; y. P3 r& a% G) x
    <p>  可作为一只“菜鸟”,卖房过程中的压力和挫折在所难免。随着大批优质的二手房源被迅速消耗,小陈的经纪之路开始越来越难走。“到目前为止,我起码带了100组客户去看房,最终下单成交的只有2组。”小陈说。除了德胜东村的那套房子,第二单成交发生在6月底:一套位于都市枫林的二手房,建筑面积110平方米,最终成交均价10000元/平方米。</p><br />* l: @4 g- t7 n

    " Z3 P4 i" I$ K9 y5 d
    9 w& ]( R  L2 Q' a8 {7 T9 O* @: f4 i$ j4 w+ [1 M1 a% M
    <p>  房东临时提价、客户私下跳单、竞争对手挖墙脚之类的事情,小陈也一一遇到。</p><br />1 h- D/ R" K# u# U. K. S' M

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    . W6 t' d/ i: ]! s- v% c8 P+ Z2 _. T( n& M0 Z7 H
    <p>  “一套盛德欣苑的二手房,建筑面积92平方米,房东报价119万元,在我们门店挂了很久都没有卖掉。看着行情一路上涨,有几位客户终于憋不牢,提出要买。为此我高兴了大半天。可跟房东一交涉,发现他的心理价位又提高了:总价138万,少一分都不卖;还有一位客户,想买一套二室一厅的房子,要求总价在60万元以内,我从4月底就开始为他找房子,带他看了不下十遍,没有一套房子是他满意的。”小陈说,类似与客户和房东磕磕碰碰的事情,在他从事经纪行业期间发生过很多起。</p><br />
    : j! x5 R% n' C8 v6 I1 z7 |$ ^% ?: H& H
    0 E$ R2 o, D2 t. D% C
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    <p>  在此过程中,小陈逐渐意识到:自己的换房计划在当前市场形势下,也许并不是一个好时机。</p><br />
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    <p><strong>  暗战</strong></p><br />5 \9 Y$ w. a8 R1 K' N; t/ ?

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    <p>  最大的压力来自于同行之间的竞争。“为了让门店更具竞争力,我们店长提出两项指标,一是每天至少收进1套房子,二是每天至少带2组客户看房。”小陈说,这两项指标都有一定难度,如果不能顺利完成,觉都睡不着。</p><br />
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    1 w* ?, ~3 {$ w& _+ _$ _<p>  为了能收集房源和客户信息,小陈也像其他经纪人一样,到各个小区里去发传单,给每一位在网上发布求购信息的网友打电话联系。</p><br />
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    . q9 f! h, o" {! N. j5 P- M<p>  在小陈所在的门店对面,还开有一家知名中介公司的分店。为了争抢客户,两家中介都使出了浑身解数。小陈还亲身经历了一起卧底对决:“作为卧底,我居然遇到了对面中介公司派来的另一个卧底:一位房产经纪人为了拿到我们公司的房源,扮作要买房的客户,让我带他去看房。”</p><br />% B) A$ u8 W, w; D

    * F2 j/ n1 E4 \* Y; P" Z9 @) x: I
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    <p>  这出暗战,最终以经验欠缺的小陈告负而落下帷幕:竞争对手在小陈带看之后,半夜再次来到该小区,敲开房东的门,以高出挂牌价2万的总价撬得房源,并最终成交。</p><br />
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    $ j8 n6 c6 }+ p% h4 g' x& x<p>  事后,店长语重心长地和小陈说:“虽然市场形势好、买房子的人很多,可做业务时还是要当心鉴别啊。”</p><br />
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    * M0 C$ D1 r8 s/ J- {4 v- @6 t- M7 C, v; t& W
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    <p> <strong> 三个月的卧底生涯 </strong></p><br />7 c3 N- n; L/ ]

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    <p><strong>  他有很多经验要和买房者分享</strong></p><br />4 x7 V% z; n& \8 a

    / J' B$ J- D+ J5 ]8 d+ h% e% P- z/ k$ Y' v* y
    3 n6 X2 n& v' c: ~; j5 Q' _/ e
    <p>  看到小陈在19楼发布的帖子,小陈的同事和领导迅速识破了他的卧底身份:“从他进公司开始,我就感觉到他的主要目的是要来买房子的。”店长丁女士说。</p><br />2 O% ^7 W, P5 G; S8 T: @
    . d0 I- @4 m- W, T. v% D2 ?! ]

    8 B! K9 r1 @% W/ L
    & R3 T3 n! F) J7 \<p>  可小陈并不像其他卧底一样“见光死”。“他和同行之间的卧底不一样,没有泄露我们店的任何信息,也不是来撬客户的。我所看到的,是他一直都循规蹈矩、安心做事,为我们门店做出了一定贡献。所以,他可以一直在我们店‘卧底’下去。”丁店长说。</p><br />
    / g5 q9 B8 K' d( t
    + _* Z7 Z9 p% B. G& d4 j* A" _! ?( H1 M* ^

    : x1 O( f. B8 i& o0 P: B& _: s<p>  女朋友小刘也很支持小陈的卧底计划:“有意思,如果真遇到好房子,还可以省去一笔中介费。”</p><br />5 o9 J5 @; Z# K5 R* F# q/ _% |
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    / [* u6 d& [) j" y<p><strong>  交点意向金中介更卖力</strong></p><br />
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    8 c/ U4 j0 F. p
    5 o  ]" n/ n7 y4 {9 V5 P1 `- ~
    1 q5 X0 p  u# V6 L<p>  小陈说,如今他已不像三个月前那样,急着为自己买房子了。“如今的二手楼市,价格水平已超出了我的心理预期。”为此他打算继续潜伏,并通过在网站发帖等形式,与买房者分享自己的经验。</p><br />
    & a" J& w1 ^0 J7 e% `$ F' H, u5 n+ G, O" Y0 \1 d9 d
    . C: w2 d7 G1 v$ t( ^, }" r
    3 T& r( O. `& R8 v. r  O; |
    <p>  初定预期。小陈建议大家可以统筹一下自己所选的区块,并通过透明售房网的成交记录,对该区块的价格水平有一个初步判断,在此基础上加上合理的价格弹性区间,“比如要买一套小户型公寓,定下面积段后,再根据周边二手房的成交均价计算出总价,同时提高一点心理预期,为房东可能提价预留一定空间。”</p><br />& j4 n. s+ X% ~8 u% I/ g

    7 U3 |: S! q5 N" V: D
    2 s9 L" Q% O4 C- M- S
    ! V% p' f' g$ v! @5 s& u<p>  眼光要准。据小陈观察,目前杭州城北的多数热门小区好房源都不多了,有条件较好的二手房挂牌,房东的心理预期又普遍超标。“这时大家可以考虑一些不大的冷门小区,这些小区隐藏在老牌居住区内,可能连出租车师傅都不知道,房子大多都是2000年以前造的,因为关注度不高,价格比同地段的小区要便宜一些,买房者可以考虑。”若有多套房子可选,小陈建议:作决定一定要快,因为现在的市场,好房子可能瞬间就被其他买家抢走了。</p><br />
    5 ]6 Q8 j* U0 a0 @; w9 d2 d/ y0 s  f( U. h1 S% Y

    7 e* ?* w' w6 Q) c- p- C6 M; L5 C8 ?0 }; G! d& C
    <p>  下手要快。看好了自己中意的二手房,先交意向金再和中介谈价格,经纪人就会认真对待。“意向合同一签订,经纪人的业务就完成了一半,此时他代表客户去和房东谈价格就会比较卖力。而一旦房东在意向书上签字,这份协议就可以很大程度上保证买房者的利益,现在房东坐地起价的事情时有发生,签订双方意向书后,如果房东涨价或者不卖了,按协议约定他要赔偿房价的10%给买方。”小陈说。另外,小陈还建议:在签订意向书之前,必须看清楚有没有这样一个条款:居间方在几天内不能谈下价格,必须在当天或立即退还定金。“在这个房价不稳定的市场,早下意向就能在别人之前争取到房子。”小陈说。</p><br />: q) T/ o+ i  x$ B! k+ Q
    ) j# Y+ O( K% ?) Y5 Q
    ( s1 X# A: A4 x# D* q8 ^

    * i: A6 O* O! j<p>  对近期要卖房的房东,小陈也有自己的建议:“我们同事曾经代理过同小区同幢的两套二手房,一套简单装修,3楼;另一套中档装修,7楼顶层。前者总价90万元,后者总价98万元,结果客户选择了后者。”为此他建议,若房东有精力,在房子出售前花点时间简单装修一下,添置一些必要的家具和电器,总价起码能提高5个百分点。</p><br />0 t4 Y( `9 k! D
    # z5 l, q/ U3 _3 Q* Q* J( B+ \$ Z

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    <p><strong>  这是杭州二手房最好的三个月</strong></p><br />" A, W+ Y% w( }8 A" a

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    " T$ L: s$ D( z8 ~<p>  在小陈卧底中介的三个月里,杭州的二手楼市突飞猛进,日均成交量都在150套上下。</p><br />6 P" E# `+ U6 D2 {  j
    # y6 Q/ X/ k! j, n0 R( p7 g' ~
    & j4 g" e7 I/ O* k1 C

    , C" m) G% m$ E+ N- R2 y<p>  杭州裕兴不动产市场研究部负责人徐荷香说,4月初到如今,城北的多数热门小区,成交均价都上涨了1000元/平方米左右。从目前的行情看,买方和卖方之间的心理价格落差还是很大的。</p><br />1 \& w0 Y+ }3 _6 z+ b

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    4 @! y0 m" z2 K! Z: B+ K6 |6 H  Y, i9 Z2 p# f# q! D2 j5 I
    <p>  而据小陈观察,目前在他们门店挂牌房源的房东,多数都是试探性的,“他们会挂一个高出当前售价5%-10%的价格,若有客户要,就再试探性地提价,若没有买房者响应,则继续挂着,反正他们不急。”</p><br />
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    # b4 [; M" s& u, E9 ?% X0 J! }& V

    , q# \0 \5 R% c3 Y" ^<p>  “当一个购房者怀揣着自己仅有的积蓄,战战兢兢地想选一套房子的时候,遇到一个个把购房者当成上帝的中介业务员,和冷静观察、随时准备提价的房东,大家还是要多想一想的。”小陈说。</p><br />
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    $ ?, U5 q0 t  W  T+ |+ q+ B<p><strong>  后记</strong></p><br />  q8 ^7 H" n8 C! {( @) ~
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    / |. q% Y3 A  @* p. t<p>  据多方求证,我们了解到:小陈在卧底中介公司之前,曾是杭州一家设计公司的普通职员,辞职后做过一些小生意,其中“为毕业生提供廉价住所”的生意,快报还做过相关报道。</p><br />
    0 \0 b8 M, s+ V: G0 c3 Q3 }4 O0 D4 J0 s  s; J

    : A2 L+ \" B9 i- k( _" T' ?8 B/ S9 v
    3 S/ S6 W: C3 v, U  b<p>  他的卧底经历在19楼的房产论坛上曝光后,网友们曾对事件的真实性以及小陈的身份进行猜测,对此小陈说:他只是一个普通的买房者,没有想过用自己的经历炒作。他有一个宏大的目标:通过自主创业,成为像阿里巴巴的掌门人马云一样的风云人物。“希望5年或10年后,你再采访我时,可以叫我陈总。”小陈说。</p><br />
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