TA的每日心情 | 奋斗 2020-5-6 08:48 |
---|
签到天数: 140 天 [LV.7]常住居民III
|
<p> 上周末,“19楼”网站房产论坛“90方俱乐部”,一则主题为“暑假潜入中介公司,晒出我的心得”的帖子引起了网友们的关注。发帖者“chendengdong”自称为了购买一套婚房,应聘进入中介公司,以房产经纪人的身份了解二手房交易的各项流程。帖子发布后被迅速置顶,并引来众多跟帖。</p><br />0 ~' H) C* c& d! S0 i: _" F3 z
3 H. p# L5 X6 y0 w
/ q/ D7 d; ]/ U: G5 j3 c
7 K n0 s3 b! U5 W+ u4 Y/ |# M<p> 对于这位“卧底中介”的牛人,网友们的跟帖表现出两个极端:有人赞赏他的勇气,认为他以亲身经历获取的各类买房技巧“有一定的参考价值”;也有人怀疑他是中介公司“托儿”,只不过找了个噱头变相推销二手房。</p><br />
2 x9 k+ T, g9 x+ L
9 ]9 D2 c. `& `; h8 q- \: `( ], I# w5 P j. z
! U- V' c" z9 p3 h<p> 昨天,我们找到了发帖者小陈。他清瘦文弱的样子,和香港电影《无间道》里神秘的卧底形象并不相称。小陈说,潜伏中介三个月,购买婚房一事依然没着落,可自己的经历和体会,却可以给普通买房者一些实实在在的参考,“毕竟不是每个要买房的人,都有我这样的精力和耐性的。”</p><br />
' M; v, @/ w3 @* Q4 o2 q5 o
# \: Z: Q0 P; i5 H) u: [
0 b* b) s2 J- h, x! q! M2 B, b9 R4 \9 f# g
<p> 小陈今年24岁,有一个漂亮的女朋友。谈了两年恋爱,两人准备明年结婚。于是,买一套像样的婚房成了这对小情侣的头等大事。</p><br />0 S* z! R/ V8 `. \ m6 P u
' ]# h3 N, B* x5 E8 R2 X
' b6 R& I# e* L& n
5 i/ a( q. S4 I8 x. X<p> 今年年初,小陈买下了一套一户室的二手房。对于这个新家,小陈并不满意,“这套房子过渡过渡倒是可以,用作婚房就寒碜了些。”由于不懂行,买房过程中还吃了不少亏,“房价一分都没还下来,中介费照单全付,事后发现,房子质量也很一般。”</p><br />- S' w8 w) q/ q2 j% e \2 U
4 t2 B% v6 B. Q4 N
8 _/ R# m" `$ i1 Z( l, u$ {
9 j- d; K4 T& Q1 \0 s<p> 有了一次不成熟的购房经历,小陈谨慎了很多。如何才能迅速了解杭州楼市,并置换到一套面积适中、价钱也相对合理的房子?小陈作了一个大胆的决定:潜入中介公司!</p><br />
S% G3 P6 g( q! x
: K5 q6 g; k' }& _1 e- s' p9 V8 A$ ]$ b) C m
9 c1 L$ Q1 k) e3 {0 Q
<p> “从以前的设计公司辞职后,我一直没有找到稳定的工作。趁现在闲着,到中介公司熟悉一下行情、多看几套房子,也好的。”小陈这么想。</p><br />. _3 t1 A6 ]& V! _0 \% p+ s5 ]& G
( J( g q/ Y/ y E2 d- t; y$ u
: C- F* z! N$ L/ _* r A- X) a5 C6 I4 o: O% F/ m6 d n' j# v
<p> 今年4月中旬,小陈顺利通过了杭州某中介公司的面试,摇身一变,成了一名房产经纪人。他的卧底买房之路也由此展开。</p><br />
& ~( k5 [5 M# g: h
. x1 I# y( @2 A" p' ?. h4 v6 Z& s5 q5 ]
, B) C' q5 ?& c- G( X<p><strong> 从零开始</strong></p><br />5 U6 g, U5 h) l* o n
+ f! S7 u4 _% B1 O* `& M1 _, G
( l4 w) q+ ?1 r
0 s5 L2 K S/ j<p> 刚到该中介公司位于城北的门店时,小陈对二手房中介这个行业一无所知。店长给出的第一个任务是:花5天时间熟悉门店周边的小区情况,了解相关的生活配套和商业业态,掌握基本的业务操作流程。</p><br />
# W! i9 T$ q9 n3 ^) U" U* p6 {9 f# @
4 V' _' v; J" n" v6 k
# V5 w( f; o* [( e1 ]<p> “那个时候天气还不是很热,我就每天到处转悠。每到一个新小区,就把小区名称、内部环境、建筑幢数、房型结构、周边的公交线路、商业配套等要素都记在本子上。”小陈说。</p><br />
* ^" O% P* c& {/ D# ?7 b. o' B) B
4 j* Y; U8 v' {) [
: l; Z3 b6 e, J; P<p> 小陈学得挺快。5天后,他已能报出城北多数小区的相关信息。跑盘(中介行业对熟悉小区的简称)任务宣告结束。接下来,他要面对的是实战:签下9单租赁业务。</p><br />
1 G1 h0 j% I M
+ A/ h4 E8 p7 @4 S5 D& p; p0 c5 b" `* g% K' i; `) q
1 z+ Z* b; \6 F; b+ g% O$ z. v4 ~<p> 4月、5月两个月是租赁市场的淡季,一个多月的时间里,小陈带客户看了数十套房子,才签下了5笔单子。“在这个过程中,我向店长和老经纪们学了很多带客看房、讨价还价、签订合同、办理按揭方面的技巧;我也没有忘记自己的任务,看到合适的房源信息,就记在本子上。”</p><br />, k) g/ U1 V' w0 X( a
1 V; N8 C, J% X+ i
: |* K( u, v2 p+ Q' J. m Z( f% x
4 x4 z- [0 n3 p$ G* S<p> “我发现我很有做卧底的天赋,在门店见习的一个多月时间里,我与同事的关系良好,起码大家都会教我怎么做,而且我一点就通。”小陈说。</p><br />
3 A9 V! J/ D0 S# T# v; K' u& Z9 Y) F8 w
2 R% U9 s6 F& A- b1 k
+ O y8 f; t7 t( Z. ^<p><strong> 第一单</strong></p><br />9 D/ E) Q A S3 |
, m, f, u; D. k5 w. }
! T) k: x ]% u
~0 |' N- V: q; ~
<p> 转机发生在5月底。</p><br />
9 n8 z7 X3 E3 b! V3 X" J
/ \ X" ^ S! `+ Q9 y& \" |# r- }5 ]% C( S4 S
. ^6 R: {; G: p# P- f<p> 由于杭州的二手楼市成交量在5月出现爆发性增长(当月杭州共成交4864套二手房,环比4月增加了647套,创下了月度交易量的历史纪录),房产中介行业也随之忙开了。络绎不绝的客户,让小陈所在的中介门店应接不暇,有售房权限的经纪人很快就不够用了。此时,已初具业务能力的小陈顶了上来。</p><br />
5 x8 |. w- @2 z; }; T
" s8 Y- L. w# H- o8 O6 c+ D2 G) h9 p# b7 p: _
* z# s2 c3 o0 e# o7 r6 ~! g<p> 让小陈没有想到的是,带客看房第三天,他就完成了一笔业务:“一套德胜东村的二手房,建筑面积55平方米,房东挂价11000元/平方米,客户很爽快地买了下来。”这笔全佣(中介行业对全额收取中介费的简称)的置换业务,让小陈赚到了卧底生涯的第一笔佣金提成。</p><br />
- i3 s! D, ^. e: v3 _
3 n: s2 u6 R& W5 l' X
# ~: X K& a) W f0 R# i6 |9 S# r4 c! E4 F
<p> “为此我高兴了很久,这可是一笔意外的收入。”小陈说。</p><br />
2 ~7 h* A8 B: M! s' w1 W! `0 r1 {4 E1 V; B7 d" D4 K8 M- ]8 I
: r5 x7 H7 R4 [ R9 H
+ F. G2 k' P, w<p><strong> 压力</strong></p><br />
2 g2 E8 U. ?3 \: Z+ i2 Q& {' D9 h
" ^, x2 p- @8 e
y4 s- g% `5 P, J' }6 ^2 q; \ p) v+ q: |9 v, [
<p> 初尝甜头,让小陈对二手房中介这个行业产生了一定的兴趣。他开始进入卧底的“最高境界”:忘记自己本来的身份,安心上路。</p><br />7 _+ A7 a: K% ]; u' Z7 }- d
- |; {$ a) u8 c- E7 `, D
9 v8 n+ N1 H7 H- y" N+ g6 @
N, J! i+ f) G$ U% u: _<p> 可作为一只“菜鸟”,卖房过程中的压力和挫折在所难免。随着大批优质的二手房源被迅速消耗,小陈的经纪之路开始越来越难走。“到目前为止,我起码带了100组客户去看房,最终下单成交的只有2组。”小陈说。除了德胜东村的那套房子,第二单成交发生在6月底:一套位于都市枫林的二手房,建筑面积110平方米,最终成交均价10000元/平方米。</p><br />
3 G. d+ V3 O* O: }4 [
+ f1 e% P* U, f$ P; K; Y
) Z% o0 S2 r& t) W% a: R0 |5 ]0 o3 l: R7 Z0 C0 E
<p> 房东临时提价、客户私下跳单、竞争对手挖墙脚之类的事情,小陈也一一遇到。</p><br />
1 }& c& u+ k6 l7 A) p: V
% t5 E p7 z) L" q3 a9 P& C! l" j3 O/ U1 D0 H
( w) V, l$ t4 N9 Y<p> “一套盛德欣苑的二手房,建筑面积92平方米,房东报价119万元,在我们门店挂了很久都没有卖掉。看着行情一路上涨,有几位客户终于憋不牢,提出要买。为此我高兴了大半天。可跟房东一交涉,发现他的心理价位又提高了:总价138万,少一分都不卖;还有一位客户,想买一套二室一厅的房子,要求总价在60万元以内,我从4月底就开始为他找房子,带他看了不下十遍,没有一套房子是他满意的。”小陈说,类似与客户和房东磕磕碰碰的事情,在他从事经纪行业期间发生过很多起。</p><br />
6 r' b( q0 m# T! r5 s
4 S8 `: g0 s, c# L: F0 |
. r2 k' k8 Y" H" o7 _% Z: I: e. w6 R, \" V2 P$ c& U3 o/ q1 k
<p> 在此过程中,小陈逐渐意识到:自己的换房计划在当前市场形势下,也许并不是一个好时机。</p><br />+ H2 F5 Y. I w+ K3 h0 \1 ?: K
! K6 m/ F; n3 t6 ^# m U# ~+ B. c) z
& d) D$ g/ t& E/ m5 q! N1 L, q" M
<p><strong> 暗战</strong></p><br />) c' p8 q6 X0 K
, F# t: e, E) R! J$ g$ N/ X
/ M7 o5 g! {6 ^, F j9 R
. f3 G- Y+ M4 H8 x5 Z. S
<p> 最大的压力来自于同行之间的竞争。“为了让门店更具竞争力,我们店长提出两项指标,一是每天至少收进1套房子,二是每天至少带2组客户看房。”小陈说,这两项指标都有一定难度,如果不能顺利完成,觉都睡不着。</p><br />7 i- T5 L; ]7 w4 A( x
+ d; U* }! ]" F1 o' ^9 Z9 d; g- k3 a+ V4 Z
. Z+ E* @2 |! ~; h4 O9 C<p> 为了能收集房源和客户信息,小陈也像其他经纪人一样,到各个小区里去发传单,给每一位在网上发布求购信息的网友打电话联系。</p><br />2 s- D! |5 A0 I/ Q
* z6 h* {2 p. k6 s3 l$ y7 s
. ]5 |: x! n5 D3 k- I# s: H( r
4 t% f8 U, z- M; {# O<p> 在小陈所在的门店对面,还开有一家知名中介公司的分店。为了争抢客户,两家中介都使出了浑身解数。小陈还亲身经历了一起卧底对决:“作为卧底,我居然遇到了对面中介公司派来的另一个卧底:一位房产经纪人为了拿到我们公司的房源,扮作要买房的客户,让我带他去看房。”</p><br />3 d6 d1 h" l, N' c3 @! R
" y- e/ w8 n C
6 A, T( v2 Q5 p
; ~9 ]0 J7 s' A$ @) `; `' X
<p> 这出暗战,最终以经验欠缺的小陈告负而落下帷幕:竞争对手在小陈带看之后,半夜再次来到该小区,敲开房东的门,以高出挂牌价2万的总价撬得房源,并最终成交。</p><br />% ~7 F5 p- W8 s
: j) g4 x0 |4 k3 ?
) j) s, [2 `5 z7 l* S8 t, k% j6 r0 @" w, a; N7 b
<p> 事后,店长语重心长地和小陈说:“虽然市场形势好、买房子的人很多,可做业务时还是要当心鉴别啊。”</p><br />( a6 Z2 j% @4 _8 H* D6 m
) d! Q# l+ U/ j. G( W4 _0 n
7 t, K; t0 u+ l8 B1 U6 ]
6 x4 G6 L+ g+ `1 U S/ K# _. p<p> <strong> 三个月的卧底生涯 </strong></p><br />4 J5 M2 {! U0 }
. b- y* k$ K' t' a2 k' t0 g: i$ `( j2 H0 y
* |4 e! m3 G4 p4 p. k1 a<p><strong> 他有很多经验要和买房者分享</strong></p><br />0 r5 i& Y' G7 s
0 y" j( _: |' `4 x5 O
7 ^: l/ o, g" Z( j3 Y. W$ k$ B8 z2 o2 ]. f+ d# d. `( ~2 F
<p> 看到小陈在19楼发布的帖子,小陈的同事和领导迅速识破了他的卧底身份:“从他进公司开始,我就感觉到他的主要目的是要来买房子的。”店长丁女士说。</p><br />
7 A6 {' S6 Z1 j# G& n& z4 Q/ g2 N- H6 o" J. _& O% Z, P
+ ^5 u$ |7 p% c% P: z# v, T
; H' B$ \$ M' _
<p> 可小陈并不像其他卧底一样“见光死”。“他和同行之间的卧底不一样,没有泄露我们店的任何信息,也不是来撬客户的。我所看到的,是他一直都循规蹈矩、安心做事,为我们门店做出了一定贡献。所以,他可以一直在我们店‘卧底’下去。”丁店长说。</p><br />/ d0 Z) p% K: y. u. c4 W: F
# E* |0 }" x2 i3 j$ f( u% ^
& e" Q/ E& g. Y* J4 A3 @3 `/ U% }3 B3 X6 `9 Z( T% T
<p> 女朋友小刘也很支持小陈的卧底计划:“有意思,如果真遇到好房子,还可以省去一笔中介费。”</p><br />9 J1 s2 D; J* J6 V! O; t
# S1 _! d& s& a7 A+ f- a' D8 y7 b: S( F' b" A1 O
4 f- g5 @; L$ Z" z% Y4 d: R! L<p><strong> 交点意向金中介更卖力</strong></p><br />% l( M! v( m9 ^1 t% C
% d# W" N }( G. n1 S" `. K. ]% |" z5 l
9 w& M F# J: S5 K
<p> 小陈说,如今他已不像三个月前那样,急着为自己买房子了。“如今的二手楼市,价格水平已超出了我的心理预期。”为此他打算继续潜伏,并通过在网站发帖等形式,与买房者分享自己的经验。</p><br />
( ~- H: A3 s, T
. P9 [# J0 j8 s6 T6 c; y( H+ R. A3 e- Y- V% t8 O0 `
/ S; y" D- f; H6 C/ h6 }: |
<p> 初定预期。小陈建议大家可以统筹一下自己所选的区块,并通过透明售房网的成交记录,对该区块的价格水平有一个初步判断,在此基础上加上合理的价格弹性区间,“比如要买一套小户型公寓,定下面积段后,再根据周边二手房的成交均价计算出总价,同时提高一点心理预期,为房东可能提价预留一定空间。”</p><br />
3 p0 Y# A# W3 A4 _; g) W2 e- i. ]: R) }( N5 Y' b/ z
* L0 F: {2 q' a( v% u8 N
* Y5 k: m( ?; E- a( t<p> 眼光要准。据小陈观察,目前杭州城北的多数热门小区好房源都不多了,有条件较好的二手房挂牌,房东的心理预期又普遍超标。“这时大家可以考虑一些不大的冷门小区,这些小区隐藏在老牌居住区内,可能连出租车师傅都不知道,房子大多都是2000年以前造的,因为关注度不高,价格比同地段的小区要便宜一些,买房者可以考虑。”若有多套房子可选,小陈建议:作决定一定要快,因为现在的市场,好房子可能瞬间就被其他买家抢走了。</p><br />8 L+ Q5 `& M. s0 H" b
0 m: `0 X5 R6 \ H' Z$ ?* k; `. ~- n1 ]3 h. X/ @/ j
; ]! U+ m; ~( r: s: W% ?8 F
<p> 下手要快。看好了自己中意的二手房,先交意向金再和中介谈价格,经纪人就会认真对待。“意向合同一签订,经纪人的业务就完成了一半,此时他代表客户去和房东谈价格就会比较卖力。而一旦房东在意向书上签字,这份协议就可以很大程度上保证买房者的利益,现在房东坐地起价的事情时有发生,签订双方意向书后,如果房东涨价或者不卖了,按协议约定他要赔偿房价的10%给买方。”小陈说。另外,小陈还建议:在签订意向书之前,必须看清楚有没有这样一个条款:居间方在几天内不能谈下价格,必须在当天或立即退还定金。“在这个房价不稳定的市场,早下意向就能在别人之前争取到房子。”小陈说。</p><br />$ l9 @. s6 S1 U$ @+ G5 {
, A; ~3 S8 Q5 a+ {
% L* ~# r, c' f
* @) A+ D' v: C, {4 E
<p> 对近期要卖房的房东,小陈也有自己的建议:“我们同事曾经代理过同小区同幢的两套二手房,一套简单装修,3楼;另一套中档装修,7楼顶层。前者总价90万元,后者总价98万元,结果客户选择了后者。”为此他建议,若房东有精力,在房子出售前花点时间简单装修一下,添置一些必要的家具和电器,总价起码能提高5个百分点。</p><br /># c" j9 a4 A% @ o5 ?( D% }: @
% r' w! n2 {3 V, P& t' d9 g9 g- T9 [
+ L! ]. r3 u1 j) x
# b, P+ W O4 i$ V. r; m7 S( D<p><strong> 这是杭州二手房最好的三个月</strong></p><br />
9 [6 v) o5 [) m% W4 V8 s6 [: T
O& |2 B" I! N, q0 K* ^) [
9 Y! {+ X5 y6 }2 @$ X; z. L) i+ m i# m. V
<p> 在小陈卧底中介的三个月里,杭州的二手楼市突飞猛进,日均成交量都在150套上下。</p><br />6 r5 J% O# | e2 Y
" Z7 N- i0 j5 r# W+ [ q
: n6 F% o* k: n$ j$ I: V9 S7 J( s& v# ~' D
<p> 杭州裕兴不动产市场研究部负责人徐荷香说,4月初到如今,城北的多数热门小区,成交均价都上涨了1000元/平方米左右。从目前的行情看,买方和卖方之间的心理价格落差还是很大的。</p><br />7 H) m+ r$ p4 v6 L" X$ d
& b* ?+ q6 V' c) x% t4 g; c! \, m. H
; [. {1 n. ^2 y/ [& L<p> 而据小陈观察,目前在他们门店挂牌房源的房东,多数都是试探性的,“他们会挂一个高出当前售价5%-10%的价格,若有客户要,就再试探性地提价,若没有买房者响应,则继续挂着,反正他们不急。”</p><br />
* I( y/ P; J% t6 C' u3 s& Y5 y, V) ]
' H! m0 S$ ]9 |3 H
: c3 i0 r8 V- @8 o) J" a<p> “当一个购房者怀揣着自己仅有的积蓄,战战兢兢地想选一套房子的时候,遇到一个个把购房者当成上帝的中介业务员,和冷静观察、随时准备提价的房东,大家还是要多想一想的。”小陈说。</p><br />
, i6 |! e7 B# y0 ~9 P
& @; u, T8 Z7 l/ q
1 q8 E7 W* c, `1 ^+ F$ l7 l6 j+ l# n/ J. O$ ?9 `; G" o
<p><strong> 后记</strong></p><br />
7 y* S9 z1 p9 ~, L* d( j
4 i. s; A5 ?4 }8 O% ~7 d0 ], g3 v, X8 ^& g
( t; o4 F; X. {3 T3 L# V: B<p> 据多方求证,我们了解到:小陈在卧底中介公司之前,曾是杭州一家设计公司的普通职员,辞职后做过一些小生意,其中“为毕业生提供廉价住所”的生意,快报还做过相关报道。</p><br /># P: E0 W ]% n# |
6 m$ _8 l) L4 Q9 h! i6 k2 Y7 R5 C. a& _
- A) Q2 N: c1 _<p> 他的卧底经历在19楼的房产论坛上曝光后,网友们曾对事件的真实性以及小陈的身份进行猜测,对此小陈说:他只是一个普通的买房者,没有想过用自己的经历炒作。他有一个宏大的目标:通过自主创业,成为像阿里巴巴的掌门人马云一样的风云人物。“希望5年或10年后,你再采访我时,可以叫我陈总。”小陈说。</p><br /> |
|