投资商业地产必读手册

老君观

留意分摊公用面积

对商铺本身的隐性问题，购房者还要多留个心眼。

商铺的公摊面积一般在30%-40%，甚至50%。因此对买铺者来说，购铺单价远高于住宅，如果允许在一定范围内的误差，也可能带来价格上几万元的变动，打乱了购商铺者原有的预算。

投资建议：购房者选择按使用面积计单价，并在购房合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属。

普通的购房者怎么选商铺，怎么跟投资回报的人民币更有缘分，那是一件需要动脑子、讲科学的事情。我们的记者通过采访、思考、整理、归纳，献给大家买铺九大招数。不罗嗦了，赶紧往下看吧——

控制“售后包租”的风险

“售后包租”是商业地产惯用的刺激销售的方法。开发商往往在“售后包租”过程中抬高售价，用高额返回租金吸引投资者。可是，一旦开发商破产或者出现资金问题，其返租承诺或回报率将不可能实现，租金的预期就很难保证，届时投资者将蒙受损失。

当市场上可供出租的商铺过多，超出市场需求时，每个商铺的收益势必减少；宏观政策的变化也会给商铺投资带来风险。比如，银行利率的上调，会直接造成购房者按揭还款压力增大。

投资建议：既然“售后包租”行为是合同行为，应通过违约责任、担保等法律手段来防范合同风险。

关注得房率

投资商铺最终需要落实在产品上。选择合理甚至优秀的商铺产品，是投资成功的基础。如今，市场上的商铺产品很多，就投资类型来说，大致可分为商业街商铺、写字楼底商和社区商业三类；就项目的面积来说，分大、中、小三档。

一般来说，社区商业由于有强大的住户支撑，选对商家类型，投资的回报基本是比较稳定的。就其他商铺而言，60平方米及130-150平方米两种面积的商铺，比较容易出租，且对投资者的资金压力也不会太大。另一个非常重要的就是，购房者要关注实际的得房率，一个售价3万元/平方米、得房率85%的商铺要比一个售价2.5万元/平方米、得房率70%的商铺要值得多。

投资建议：对于得房率低于85%的商铺，要谨慎投资。对于面积，要考虑到商铺出租的用途，60平方米左右是个稳妥的选择。

学会淘二手商铺

在目前新商铺十分有限，而且价格高昂的情况下，投资合适的二手商铺也是一个不错的选择。相对新铺，二手商铺具有周边市场形势明朗、风险评估容易等优势。但是，作为接盘者，必须认清该区域商铺的发展前景，以及上家抛盘的原因。

如果上家是以较低的价格买入的，现在市场情况良好，上家计划加价套现退出，只要加价幅度合理，可以接盘；上家当初盲目炒铺，高价购入，现急需解套止血的，如果价格能到达市场的真实价格水平，可以接盘，比如高价拍卖出的商铺。

投资建议：交易的价格要保证能在该市场环境下获得8%-9%的回报率；必须弄清上家出手的真实原因，有时甩铺和街边的甩货一样鱼目混杂。

注意贷款风险

商铺贷款额度一般不超过拟购商业用房评估价值的60%，贷款期限最长不超过10年。

人民银行规定的同档次人民币固定资产贷款利率执行，但与普通住宅相比，商铺投资有着更大的不确定性。随着央行加息，人们的贷款投资成本也在加大，必须考虑资金的来源和代价。

此外，投资时应将商铺初始售价的高低作为重要因素考虑进去。因为商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也就越高，将影响商铺投资的收益。此外还要注意商铺周边房地产发展的状况及趋势。商铺价值提升是一个动态的过程，要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。

投资建议：投资者应量力而行，选择适当的按揭成数及年限，充分估计未来的收入水平及支付能力。

关注转让套现能力

套现能力是评估商铺价值的重要指标。产权和经营权独立、租客如云的独立式商铺是投资高手的热门首选，这种商铺一铺一商户，投资者可以顺利实现转让、转租，实现成功套现，还可以收“建设费”或“顶手费”；经营权不独立、一个商户对应很多业主的商铺，一旦出现纠纷，将极大增加套现风险。

投资建议：投资商铺，选择有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业非常重要。

远离高风险的铺子

高风险的商铺主要有两类：其一，投资者自身定位不准。比如在一个并不是非常繁华、消费水平不十分强劲的区域买了一个大面积的商铺。对于高档餐饮业来说，面积合适，但是没有消费支撑，肯定做不长久；而对中小商业形态如快餐、冲洗、中介和票务，面积又太大，无法承受租金。

其二，小产权的商铺。这种商铺产权分散，投资的变数很大，产权分割出售后很难统一所有投资人的意愿去经营，而且极容易出现恶性竞争局面，最终沦落成小商品市场、小集市式的商场，整体档次下滑，投资回报非常不稳定。这种失败的案例比比皆是。

投资建议：还是要做足功课，同时不轻易涉足产权分散的商铺，即使开发商号称XX年包租、保证XX%的回报率。

正确调查租金成长空间

在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑在商铺的前期购买环节中的支出：购买商铺应交的契税，为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍。比如商铺总价为50万元，仅契税一项就要交1.5万元。

购买后再出售，还要缴纳总房价的5%的综合税。比如，转手出售50万元的商铺，就要缴纳2.5万元的税费。

其次，商铺后期的水、电、气、热、物业管理等费用，也要考虑在内。这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。

投资建议：对于开发商宣称的租金收益以及投资回报率，投资者自己要去实地考察，多方探查开发商的开发实力、诚信度、知名度等，摸准该地段真实的租金价位，然后才决定。