杭州豪宅市场流行“隐身”成交

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限购令催生买房变形记
( k& Q- Y7 }2 K& o( E4 u& u　　杭州豪宅市场流行“隐身”成交
0 R- ?  e! d8 G& B; q" R　　律师认为线下合同存在风险
& R3 L2 N  h. v4 H. ?　　本报记者 余丽
: f' O8 \6 t- w+ [- h1 e, D- r) Z　　“限购令下，现在不少豪宅都采用线下签订协议的方式来销售。”杭州某知情人士爆料，这种线下交易的方式，主要是一些未满足购房条件的购房者与开发商之间签订相关的约定购房协议。
目前市场上涉及的相关楼盘有很多，一些法律界人士认为，这些合同在执行的时候可能存在着一定的风险。
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' r2 d( x; f( [: M　　豪宅流行线下成交
! l& W8 {" L: ~% f6 l　　“你看透明售房网上，现在很多豪宅的成交记录都很少的，但实际上可能还是有一定的成交。”这位知情人士表示，不同楼盘的线下成交合同都不太一样，主要的内容是在限购政策下，与已经不具备购房条件的购房者签订约定的购房协议。
- }. O/ M9 q2 h　　“这种合同基本上就是在赌限购令在楼盘交付前取消。”该人士表示，约定内容基本上都约定在商品房交付时，如果限购令已经取消，那么购房者需正式购买下该套房屋，上网签订正式的购房合同；如果在交房时限购令还未取消，导致购房者无法办理相关的产权证，那么购房者可以退房，有的开发商表示会给予一定的赔偿，赔偿金额基本上在总价的10%-15%之间。
, `# o8 @4 e- c8 b' E" u& b6 S　　限购令下，豪宅销售受到冲击最大，目前杭州市场上许多相关的楼盘都涉及到此类的“隐身”成交，其中还有不少是知名的品牌开发商楼盘。
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　　隐身成交方法多多
* `8 F6 v  W" F+ b" y# u　　浙江腾飞金鹰律师事务所吴方荣律师表示，在他接触到的相关购房者或开发商的案例中，此类隐身合同主要分成三大类，一类是商品房买卖合同，一类是采用预订方式的预订合同，还有一类是租赁合同，约定先以租赁的方式取得该套房屋，在限购令取消后再转换成正式的成交合同。
　　而除了约定到限购令取消时间外，还有一些购房者则是因为暂时不满足购房条件而签订的相关合同。比如说目前要求外地购房者交纳社保必须满一年才具备买房资格，有的购房者在想下单的时候才交纳了半年社保，那就暂时先约定到半年后，等社保满一年就签订正式的购房合同。还有的购房者自己名下已经有好几套物业，不具备买房资格了，而子女可能再过半年就要满18周岁，那么就约定到子女成年后，以子女的名义购买该套物业。
　　“购房者的情况千差万别，很多合同约定起来也是具体情况具体分析的。”某开发商表示。

6 g1 H4 ~/ T, w+ ?6 V" [+ f　　开发商缓解资金压力之举
　　豪宅市场为什么会出现这样的隐身线下交易？
　　资金链紧张恐怕是原因中最为关键的一环。持续的市场低迷终于使开发商的资金链“扛不住”了。在观望长达半年之后，部分大型开发商在9月底开始采取实质性的降价措施，继率先举起降价20%的大旗之后，富力地产再次宣布下调全年销售目标20%，成为首个下调销售目标的一线房企。而龙湖、仁恒旗下楼盘9月成交价格较8月出现明显回调。种种迹象表明，一场席卷全国的楼市降价狂潮即将来袭。此轮降价狂潮的背后，是开发商资金链日益紧张的现实。相关统计数据显示，106家上市房企目前背负的债务已超过万亿，经历过2008年楼市寒冬的开发商很明白，目前增加资金链安全系数最有效的方法就是以价换量，尽快回笼资金。
　　而在整个楼市的低迷行情中，豪宅销售受到的冲击无疑是巨大的。而开发豪宅的不少都是知名的品牌开发商，一样难逃资金紧张的魔咒。
　　去年12月，银监会下发了《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，对房地产信托拉响风险预警。而今年以来，监管部门对房地产资金来源的调控力度更是空前。5月，银监会要求信托公司每月上报《房地产信托业务风险监测表》，由此开始逐个监测房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施。随后7月1日起，银监会又要求房地产信托项目开始事前报备，改变了事后报备的流程窗口指导。
, u3 l7 z& @3 M6 N  k5 M　　与此同时，银监会还要求银行对房地产开发贷款予以缩减，近期发文强调金融机构需对炒作升温的商业房地产保持高度警觉，密切关注投资投机活跃并且未采取限购等措施的二三线城市房地产市场风险。上半年，大多数上市银行房地产开发贷比重下降趋势明显。
　　除了金融机构的监管部门，各部委配合政府调控政策，对开发商资金的渠道也在一道一道地关闭。8月12日，国家外汇管理局下发了《关于核定境内银行2011年度融资性对外担保余额指标有关问题的通知》，要求暂不受理内地房企为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请。市场分析认为，外管局此举意在遏制房地产投资领域的“热钱”，这导致房企海外发债融资进一步受限。
% A: p5 Q, [" ^3 Y; s6 u2 @  C, T) h, ?　　一些业内人士认为，豪宅的隐身交易有涉嫌融资的嫌疑。但在目前的大环境下，也真是开发商的无奈之举。
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　　律师认为合同有风险
' ^0 n/ t. }3 V) q$ s　　那么，这样的隐身成交对于购房者或者开发商而言，有没有风险？
　　吴方荣律师认为，买卖双方自愿的合同约定只要不违反法律的相关规定，应该都算是合法的，但是此类合同又是在限购令的政策下，又是违反相关的规定精神的。合同可能不违法，但在具体执行的过程中又存在着一定的风险。比如说，等到交房时限购令还没有取消，购房者不能正常的取得产权证，就很难合法处置已经花了很多钱买下的房子，只有退房。对于一般的买房人而言，总是希望能够拥有房子的产权。另外，政策因素千变万化，很难预计到时候还会出现些什么样具体的纠纷，但从法律的角度，这些纠纷几乎是可以预见得到的。
6 K4 O1 l+ H9 n1 @　　吴律师还举了个例子，比如“借名买房”的事。为了打击投机、投资买房， 针对高房价，之前国家多部委再次打出“组合拳”，展开了新一轮楼市调控，矛头直指多套房购房者。作为“新五条”、“新国八条”、限购、限贷、银行加息等是层出不穷，外加各地遏制房价上涨、相关限制购房措施的陆续出台，使得大多数手头攥有闲置资金的投资客一时间只能望房兴叹。为了应对政策，一些购房者试图用“借名买房”的方式规避高首付或“限购令”。
; |  N) b% f; n2 `' k: Y  X　　“在中央颁布了‘新国八条’、‘限购令’以后，希望通过钻政策的空子，投机买房的人还想尽了各种各样的法子。”诸如，找个临时的挂靠单位，补交养老保险获取购房资格；假离婚假结婚谋取购房资格；以单位名义购房，再转卖给个人；制造虚假诉讼，以资抵债牟取房产等等方式。但很多都是存在隐患的。比如借名买房的事情，现在已经明确了，一旦发生纠纷，写的是谁的名字就是谁的房子。”吴律师说，买房事大，还需谨慎。

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线下交易就是问题多多