地铁楼盘的透支潜力具体影响几年后显现

煎饼 · 发表于 2007-4-5 18:34:00

地铁的概念对于杭州人来说并不陌生，迄今为止几经炒作和起伏，终于等到了动工。地铁将对房地产市场产生深远的影响，就目前动工的1号线来说，将有一些具体的影响在近几年体现出来。

　　首先，对区域的近期影响不大。

　　根据规划，地铁一号线将连通下沙、临平、湘湖与主城区，并且贯穿九堡、滨江和钱江新城区域。这几个区域，基本上都是在几年前就已经知道要通地铁，因此价格层面应该已经提前透支了地铁的概念。现在地铁的动工不过是有些加强，并不会在近期内大幅提升上述几个区域的房价。

　　比较而言，九堡区域的利好最大。因为比起其他区域，九堡开发建设较晚，是个比较新的板块，目前供应高峰还没到来。同时除了地铁之外，还有磁悬浮、高速铁路等重点工程成就九堡的枢纽地位。

　　钱江新城由于已经是明星板块，地铁动工只能使它更加名副其实。

　　滨江区的供应高峰基本已过去，目前准现房存量较大，地铁的动工可以促进其存量的消化。

　　下沙、临平、湘湖虽然长期看涨，但由于杭州的大部分消费者没有实际的地铁体验，近期的房价变化可能不大。下沙的价格曾经下跌，缺乏新生力量；临平到目前为止仍然是一个本地消费者为主的区域市场，地铁引起的市区人口分流要在几年后才能体现出来；而湘湖板块，目前供应主力是别墅排屋，目标客户群基本使用私家车。可见，近期这三个“端头”板块，要依靠地铁概念实现房价的大幅上升，还是有困难的。

　　其次，对于处于站点500米距离内的楼盘，近期利好相对突出。500米之内，是较为舒适的步行距离，超出500米，基本上要考虑转乘公交车或其他交通工具，因此地铁站500米内的楼盘利好是非常明显的。地铁动工之后，站点的实际位置才真正明确，因此，近期内站点500米内的楼盘，应该多少都有些提价的动作。

　　另一方面，地铁商业将成为热点。但从城市商业的发展来看，地铁更多起到调节的作用。地铁商业是一个非常诱人的概念，相信地铁动工的消息，会引起广大投资者对地铁商业的更多关注。但是，商业的繁荣主要还是依靠城市人口增加和消费能力与习惯的提升，因此单纯多了条地铁并不会增加一个区域商业需求的总量，地铁更大的作用是促进调整商业布局。一般来说，地铁商铺都会对周边离地铁较远的商业造成打击，把部分商业吸引过来，这就是一个重新布局的过程。

　　不过，从长远来看，地铁商业还是有战略意义的。因为即使日后会面临较大的竞争，地铁商业依靠强大的人流支撑，生命力也会更强一些。因此，无论开发地铁商业，还是投资地铁商业，都要有足够的远见和耐心，也应该谨慎防范价值的提早透支。