解读杭州将推的三墩地块:会再现七千元高地价吗

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自2007年7月中天房产以7000多元的楼面价拿下三墩杭政储出[2007]23-26号四宗地块后，三墩板块迅速跻身“万元房新贵”。2008年3月24日，杭州市国土资源局挂出的一则土地出让预告显示，三墩近期又将出让两宗住宅用地。据了解，这个消息一出来，便引起了多家房地产公司的关注。
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　　三墩配套相对成熟
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2 }" I6 I' R  v1 K& o　　在24日的出让预告中，三墩的两宗住宅(设配套公建)用地显然是最引人注目的。其中，三墩城中村改造05、06地块，东至规划吉鸿路，南至苏嘉路，西至规划道路、三墩港，北至郑家港路，出让面积为63798平方米，土地性质为住宅(设配套公建)用地，容积率不大于2.3。而三墩城中村改造08、10地块为东至规划道路、三墩港，南至苏嘉路，西至规划西陈路，北至郑家港路，出让面积为50761平方米，容积率不大于2.3。
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　　从地理位置上看，这两宗地沿规划道路、三墩港东西相连，前者的可建筑面积达到了14.67万平方米，后者的规模11.67万平方米。无论最终这两块土地是否被一家公司竞得，三墩的商品住宅规模进一步扩大也是一个可以预见的事实。

　　在杭州的各个周边板块中，三墩镇北区块的商业配套，一直是相对比较完善的。除了三墩镇原有的配套之外，坤和亲亲家园也在商业配套上下了比较大的功夫。亲亲家园生活广场，引进了世纪联华超市、两岸咖啡、知味观、新华书店等知名商业配套。而近期另一商业项目——三墩新天地的启动，也将给三墩镇北区块起到很大的推动作用。该项目总占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约为15万平方米，目前项目整体的商业业态规划已经基本完成。三墩镇政府计划将三墩新天地与五里塘河商业街打造成三墩商业的两颗明珠。规划为杭州副中心的三墩，将形成古墩路特色商业街区、环浙大经济圈、五里塘河水乡风情街区、厚仁路商业街区(即三墩新天地)、高新技术产业集聚等区块。
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　　交通方面，近期最大的利好当属今年5月快速公交2号线也将部分开通。B2线北起三墩公交站，南至钱江新城公交站，经金渡北路、环镇东路、古墩路、文一西路、文一路、教工路、天目山路、环城北路、建国路、解放路、新城隧道、解放东路、富春路，全长22.5公里，设置24对中途站，平均站距0.9公里。这条线路一旦开通，将成为连接杭州西北和东南的一条交通大动脉，为沿线楼盘的业主出行带来巨大的便利。
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　　作为近郊配套相对成熟的一个板块，三墩不仅有亲亲家园、兰韵天城、西城年华等多个中大型居住小区，而且是保障性住房的重要组成区块。根据杭州市政府今年的规划，今后5年，三墩还将供应900亩用于保障性住房的建设。
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7 l. ^/ J& K$ K　　高容积率适合做什么

　　“又是这么高的容积率！”这是一位向来走高端路线的外来开发商对此地块的第一判断。与他的反应相比，本地开发商则平静得多。一位在三墩地块有相当成熟的操盘经验的业内人士表示，这样的容积率是差不多的，因为三墩地块本来就不是定位为高端住宅区，这样的容积率是和这个地区的特质相适应的。
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; G* j0 f* S( Y5 X　　去年出让的杭政储出[2007]41号地块容积率为不大于2.2，42号地块容积率为2.3～2.5。刚刚出台的《杭州市解决城市低收入家庭住房困难工作发展规划》中，新建经济适用住房按照容积率2.2建设。
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　　与这几块地相比，之前出让的杭政储出[2007]24、25和26号地块的容积率相对较低，为不大于1.8。中天房产拿地后1个多月，就与金地集团敲定合作，共同开发三墩24、25号地块。而8月29日，金地集团也在杭州土地市场上出现，拿下了位于三墩的杭政储出[2007]41号地块。金地集团相关负责人透露，三墩24、25、41号地块的项目，将以统一的项目形象出现。最先推向市场的，将是25号地块的部分房源。据悉，25号地块的总占地面积为11万余平方米，物业类型为主打年轻白领客户的精装公寓，以及区域稀缺的排屋物业。中海拿下的三墩26号地块项目的上市日期，打造的物业类型中，除了小高层、高层，也有部分排屋。

, y. c, {: E$ q8 R3 e' O) a9 }　　为了充分利用容积率，将利润最大化，在规划时将高层和排屋进行混搭，这在当下已经不是什么新鲜的做法。但是作为三墩地区，排屋是否能够得到市场的认可，却引起了一定的争议。有部分业内人士认为，排屋是三墩地区相对稀缺的物业，因此会吸引一部分客户。也有一些对三墩地区有深入了解和操盘经验的业内人士认为，三墩地区的排屋可能会面临较为激烈的竞争，因为从环境上来说，西溪、转塘等地区更有竞争力，而且这些板块整体定位为高端住宅区，在高端住宅的客户群中心理接受程度会更高。“三墩的定位本来就是首次置业或者首次改善型置业，他们对于居住环境的要求不会太高，所以做排屋的市场前景如何，还很难说。”

: [! V% A5 m5 `　　现在或许是拿地好时机

　　从地图上看，离这两宗地块最近的是杭政储出[2007]41号和42号地块。
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1 U1 i+ N# d/ i9 M( X8 [1 R2 S& a7 R# m　　从去年三墩板块出让的土地资料来看，楼面价最高的是中天房产拿下的杭政储出[2007]25号地块，楼面价7750元/平方米。尽管这块地最后由金地集团介入与中天房产进行合作，但是这样的楼面价已经创下了三墩地价的新高。而去年楼面价格被认为最理性的是中海地产时隔一月后拿下的杭政储出[2007]42号地块，楼面价为5385元/平方米。

　　如果以当时被认为相对理性的楼面价5385元/平方米来计算，拿下整宗地块，总资金量大约至少需要14个亿。如果以最高价7750元/平方米的楼面价来算，这两宗土地的总资金量需要20个亿。
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. w4 f3 I3 t" Y. r, H8 c　　记者采访了多位业内人士，它们认为在今年市场前景尚未十分明朗的前提下，楼面价再创新高的可能性较小。多数开发商认为“不太可能出现去年那样疯狂的场面。”也有开发商表示，“今年春天的部分回暖让开发商找回了一定的市场信心，因此可能会比去年年底以挂牌底价成交的局面，稍微好一些。”
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# [; t4 s& c, e: a; r* F1 x　　有分析人士表示，不排除外地的一些上市公司，会花较高的代价获得进入杭州市场的可能。反驳者则称，近日证监会有关人士表示，对于房地产企业所募集的资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等目的的IPO计划，将不予以核准，这一消息及近日股市暴跌引发的房企上市公司资金大幅缩水的状况，会让一些企业暂缓拿地的步伐。

　　记者在采访中了解到，已经进入杭州市场的外来房产大鳄们，还有很多“尚未吃饱”，它们仍然对杭州的土地市场保持了高度的关注，“一旦有合适的地块出现，我们肯定会考虑的，毕竟我们是要在杭州发展自己的品牌，而不是做一两个项目就走人。”同样觊觎杭州市场的还有一些尚未进入杭州的南方房产企业。有消息灵通人士透露，碧桂园、和记黄埔、富力地产等均在寻找合适的机会，进入杭州的房产市场。

5 L4 B- k* n( p* n; {　　除了外来的房产公司，也有部分本土的房产公司表示，去年的销售带来了一定的资金回流，而公司目前的土地储备又相对不足，因此从公司的可持续发展角度来看，肯定会有拿地的需要。

　　一位业内人士分析，对于一些有实力，也比较理性的公司来说，根据目前的市场形势，进行逆向操作，现在绝对是拿地的好时期。“宏观调控的周期一般不会超过两年，政府的责任是‘既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降’。一个地块的规划，差不多也要一年半到两年的时间，这二者是比较契合的。”这位分析人士表示，从长期来看，房价肯定还是会向上走的，如果资金的压力不是很大的话，现在不失为拿地的好时机。