房地产的振兴规划

编号排山倒海

　　"资产为王"重临：建仓地产股
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  i& q# g: U: k* @. y　　为刺激经济，国务院正在抓紧制定产业振兴规划，其中钢铁、汽车、装备制造、纺织和电子信息产业振兴规划已出台，造船、石化、轻工、有色金属的振兴规划预计也将次第出台。乐观地估计，房地产将会搭上国务院产业振兴规划的"末班车"。

　　而种种迹象表明，今年上半年市场的回暖以及流动性充裕度的快速提高，资产重要性开始重新上升，这必然带来资产价值的提升--资产为王时代的来临。而2009年仍将是开发商间争夺市场份额的一年，资源整合机会到来，资源整合能力强的优质房地产公司投资价值凸显。

( V1 J8 C  c2 N　　房地产市场回暖持续

　　受春节因素的影响，除春节前一周和前两周外，14个城市商品房成交量，自去年10月份以来呈逐周上升的趋势。而春节黄金周期间，商品房成交面积，8个城市合计同比上涨101.36%，其中没有1个城市出现负增长；成交均价，三城市均同比下降，春节期间，开发商加大了促销的力度。
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　　另外，春节后一周，8个城市商品房成交量合计同比上涨47.45%，其中，除上海和杭州成交负增长外，其他6个城市均出现同比上涨。因此，剔除春节因素的影响，商品房成交量回升趋势持续，同时，经过2008年市场的调整，开发商对调整的认识基本统一，促销或降价较为一致。
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　　2009年，"保增长"仍将是宏观调控的首要目标。而从1999年以来，房地产开发投资对GDP的贡献率基本都在10%以上，而且GDP对房地产开发投资的弹性系数为0.58。因此，在外需放缓以及消费难以快速启动的情况下，房地产开发投资的增长情况对保经济增长尤为重要。然而，2008年以来，商品房库存去化周期逐月走高以及保障住房投资并不是房地产开发投资的主要部分，房地产开发投资的增长需要商品房成交量回升作为前提。
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　　因此，为了保经济增长，政策利好于地产仍将持续，刺激商品房成交量回升的政策仍将会有。

　　流动性充裕推动
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& A: k+ f; Z6 k8 ^( ~; O　　我们认为，流动性在2009年上半年的高峰释放，而利率下降有可能导致"存款搬家"以及房地产行业的先导性和2009年上半年市场的回暖，必将引导流动性充斥房地产行业，推高房地产资产价值。

- e2 |1 x' N: n  F　　2009年，央行以高于GDP增长与物价上涨之和约3至4个百分点的增长幅度作为全年货币供应总量目标，争取广义货币供应量M2增长17％左右。而2006及2007年各季度，M2增速与GDP增长与物价上涨之和的差都低于4个百分点，因此，2009年流动性将不低于2006年、2007年的水平。另外，依据预测数据，2009年一二季度流动性将达到10.1%和10.2%，再从新增贷款季度投放来看，2008年四季度、2009年一季度及2009年二季度合计约4.93亿元，超过2007年全年新增贷款4.91亿元，因此，流动性高峰将在2009年一二季度出现。
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　　尽管2001-2006年流动性也非常高，但也没有引起资产价格的快速上涨，其中的原因在于居民持有储蓄存款的偏好较高。而名义利率的不断下降以及利率下降的预期，将降低居民的储蓄意愿，有可能导致"存款搬家"。因此，2009年一二季度流动性的充裕有可能导致资产价格的提升或者商品价格的上涨。
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　　买入保利和万科
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　　在刚性需求支撑的市场下，商品房销售大幅回升的可能性较小，因此开发商将争夺市场份额，而房地产开发贷款取向的有选择性，必将导致开发商的优胜劣汰，形成资源整合的机会。销售方面的优势以及信贷取向的支持将提高优质房地产开发企业整合资源的优势。
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　　我们认为2009年一季度投资策略主要是：首先，选择市场份额提升能力较强的公司；其次，选择资源整合能力较强的公司。而万科A（000002）和保利地产（600048），无论从市场份额的提升能力，还是从资源整合能力，都是资产为王时代的最大收益者。