TA的每日心情 | 奋斗 2020-5-6 08:48 |
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签到天数: 140 天 [LV.7]常住居民III
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* G' f' z2 [6 j& @8 ]- t% l5 o 7月28日,滨江集团在其下属的友好饭店,召集众媒体召开了一次座谈会,主题是“新形势下,滨江集团如何谋发展、求拓展”。尽管滨江集团董事长戚金兴率一干高管出席,但毫无疑问,会议自始至终的唯一主角就是他一人。而他一如既往表现出的健谈以及实战智慧,也再次给人留下深刻印象。
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: K( ?" J3 N6 m$ Q: s0 `! y0 h 在座谈会上,戚金兴透露的最大信息就是企业多元化的转型,并且跨度很大,从房地产行业,一步跨到生物医药与地产基金。对于企业的这次跨行举措,戚金兴直言并不是不看好内地的房地产市场,相反,他觉得东部地区至少在未来5年,这个行业还将处于一个高速发展期,“这并不以任何人的意志为转移的。”进军其他产业,只是滨江谋划更大发展的几枚棋子,“美国人说,未来至少有二大产业推动时代进步,一是生物医药;二是新能源;具体到我们国家,我觉得还应该加上金融。这三大产业,我就努力参与二个。”; ]! K; G H; ~0 u9 ]% u/ I
5 r w! k+ U( _0 f8 F- A. K 滨江的跨行目前已有了最初的垫脚石。今年4月,滨江控股与美国Ascletis(Cayman)Inc公司合资成立世方药业(杭州)有限公司,滨江控股将在未来5年内投资1亿美元,研发新药,主攻传染病类如艾滋病、肺结核、乙肝等、糖尿病和癌症领域。而就在刚刚过去的7月26日,滨江成立了创投公司,并将携手上海一家私募新成立一家房地产基金,今年基金的规模预计在20亿-50亿,首期资金预计本月底到位。
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. F. I5 c) e; s2 Z 在戚金兴的理想中,未来的滨江控股将会是一家综合性大企业,横跨金融、地产、医疗等多个领域。在会议现场,戚金兴喜欢拿自己的老花镜打趣,“现在再不动手,可能将来连后悔的机会也没有了。”
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然而,不论滨江集团最后走得多远,戚金兴说,在其心目中,房地产仍是一个长子,这不只是说这个长子伴随他已走过19年,并且为企业的发展壮大殚精竭虑,更为关键的是,在戚金兴看来,只要战略和方式对头,这个长子仍具备更大作为的可能。
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- X- E* P' F* I 现在的房企,就像一个人,吃了早上8点钟的早饭,但到了下午2点,还没有能吃上中饭,有点饥,但还没到饥肠辘辘的时候,可能再过2、3个小时,等到9、10月份,可能有人就撑不住。现在的为难之处在于,那顿中饭肯定吃不上了,更不知道那顿晚饭在哪里,对于一些企业来说,看不清未来远比僵在现在更可怕。
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滨江房产今年的销售目标是100亿,上半年已完成45亿。在调控背景下,戚金兴对于这样的销售业绩仍感满意,“过去我们的销售额,在杭州整个市场中占到10%左右,今年上半年,我们在杭州销售了39亿,这个数字可占到12%以上了,这说明在市场低迷的状况下,滨江还在进步。” $ u$ M5 n9 y0 w7 w! |! m6 n; v
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由于已经有上半年的45亿打底,加上去年现金结存,戚金兴说,这足以保障企业的资金平衡,因此接下来,他要做的,就是观察,“并不是说我们会心存侥幸,看政策有没有松动的可能,调控一定会继续,我们所要观察的只是市场到底会坏到什么程度,到时候再来确定我们下一步走向。”
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4 @/ I# y) w' Y4 c 俗话说,手里有粮,心里不慌,有着基本的资金做后盾,戚金兴说自己可能有更充裕的时间来做判断,而他事实上已经做出了一些决策。 j- O% ^/ i) f* B; z' w
: B# p7 Z( Y7 C5 O7 X 目前的滨江,已经提出“保速度”的主张,而按照原先的计划表,这个主张应当到明年再来讨论。“过去几年,我们都按销售额的1:1配比额度来拿地的,像去年,销售116亿,拿地就花费了108亿。今年本来是同样的策略,但现在调整了,无论今年最后销售多少,我们只会拿一半的钱来拿地,这样资金就充裕了,就可以抵御更恶劣的市场景况,企业运营可能更为平稳。”, U. f- m" L% I! R. i
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就企业而言,一定要追求赢利,这是企业家的天职,但这种赢利是指企业整体运行,而不应是锱铢必较,每利必争,具体到房地产企业,要追求的也应是企业的整体赢利,而不是每个楼盘,每期房子都要有钱赚。非常时期,企业必须具备壮士断腕的勇气,放弃局部利益,换取整体效益。
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戚金兴说,滨江内部一直流传一句话,那就是在市场好的时候,股东可以多赚点,在市场不好的时候,要给客户多赚点,多为他们留出溢价空间,这样才能保持一种动态平衡。
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( k: \4 X4 O7 o' j5 \* L( y$ i 2008年市场不好的时候,滨江旗下的阳光海岸和金色蓝庭理性价格入市,结果撼动市场,并引领市场破冰回暖。那几个回合交手下来,让戚金兴感慨良多,“这让我明白,没有卖不动的房子,只有性价比不高的房子。”/ i! Y% M1 W& P- a, O$ F
* `$ N& o7 k! `( B 今年上半年,历史再度上演,三、四月开盘的城市之星5、6号楼,再次理性低价入市,结果再次引发市场追捧,304套房源,卖出302套,雄踞上半年单一楼盘销售额第一。戚金兴将自己撬动市场的手段称之为“杀手锏”,而这个杀手锏,在下半年即将开盘的金色黎明上还将应用,戚金兴直言,开盘的均价一定会低于此前市场流传已久的22000元/平方米。+ g; v8 l5 g- s' o+ p/ V
7 l; d1 o5 _- H; l8 ]0 I& B 买一瓶矿泉水的时候,可能路边小店最好,因为它最能应急解渴,买一箱矿泉水,可能去超市更实惠;等到要买一车矿泉水了,那就应该直接去厂里批发。矿泉水还是那瓶矿泉水,关键看时局环境下的性价比,滨江要的,是在严控质量的前提下,以合理的价格面对市场,然后在最短时间内回笼资金,提高盈利能力。
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* z6 p( Y# `4 t( E0 \ 戚金兴的“矿泉水理论”,强调的是在不同时机下,选择最合适的方式,去做成一件事情。目前的房地产市场,就东部沿海一带而言,已到了一个“以大搏小”的市场,即企业要投入大量资金,才能获得较小利润。在这种情况下,戚金兴提出去中西部三四线城和省内县城发展的倡导,虽然这些市场的需求不会那么旺盛,但投入的资金也不用太大,因此还有利可图,“我的要求并不高,能以中搏中,甚至以小搏小就可以了,如果说投入一块钱,在开发周期内,每年能赚回一毛钱,就很不错了。”因此接下来滨江若拿地,会将10%-30%的土地放到这些市场。2 i; H# v. ~/ V3 B; i' ~
8 Y: q D4 F- x( G0 U$ @9 C" a 除了分散拿地,滨江还立志于学习新鸿基,做长企业。新鸿基在地产市场屹立不倒的一个重要原因是自己持有众多物业,其每年利润的70%,来自于自有物业的收益,戚金兴希望滨江也能逐步持有更多的自有商业物业,在西湖边、千岛湖已有酒店的前提下,考虑未来在运河和钱塘江边再建造两家酒店,争取每年能留出10亿元左右的自有物业,如此5年,加上目前滨江已持有的物业,届时会形成一个规模100亿左右的自有物业群,保证企业稳健收益。
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滨江现在暂缓了一切的拿地、合作和合并,现在房价已经开始回落,但地价还没有明显下降,滨江不会选择现在拿地。调控现在正在进入一个关键期,希望国家这次不要再像前几次那样,半途而废。调控对我们也造成了相当的困难,但从整个行业健康有序发展的需求着眼,我们必须承受这种阵痛。
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& X8 y( D* G5 I1 w; u, D& J( Y 房地产行业这几年的此起彼伏的市场,造就了滨江的今天。但在此过程中,戚金兴也感受到了发展带来的某些弊病,“很多人总觉得这行门槛很低,只要拿钱把地拍下来,其他的事情都有人帮你做。其实从这些年众多的纠纷中,就可看出,不是那么回事儿。在市场好的时候,很多问题都被掩盖了,市场不好了,问题都凸显了出来,趁着这波调控,让一些问题彻底曝光,更有利于这个行业的发展。”戚金兴觉得,前几次调控中,如果能坚持一次,现在整个行业的状况可能要好很多。$ ?4 D6 k* ?, W0 L6 T- `
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今年调控来得早,1月份就实施了,并且到今天为止,已是持续时间最长,这代表什么,戚金兴说这只能代表中央的一种决心。
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v: [; F$ j& v6 P; | 据杭州日报 作者 李坤军 |
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