杭州经适房上市细则有进展 已完成风险评估

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本报记者 赵红燕 贝楚楚
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　　从2001年杭州市经济适用房正式公开摇号销售以来，至今已有整整11年时间。按照规定，经济适用房满5年后即可上市交易。但是，杭州市关于经济适用房相关的上市交易细则却迟迟没有出台。

　　据了解，目前杭州市公开销售经适房6万多套，而满足上市条件的经适房起码在1万套以上。有不少经适房业主额首期盼自己的经适房能早一些上市交易。
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　　记者从杭州市房改办了解到，杭州市经适房上市细则已经完成风险评估。
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　　经适房11年中性质有所改变 上市办法“新老”不同
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　　杭州在2001年正式建立经适房制度至今已经有11个年头，期间随着国家住房政策的调整，经适房的定义和性质也经历了一个不断变化的过程。
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　　起初经济适用住房定性为微利普通住房，供应对象也与房改政策挂钩，供应给没有享受实物分房或实物分房面积没有到标的市区中低收入家庭，在售价上与周边商品房的差价也不大。后来才慢慢突出经济适用住房的保障性和政策性，供应对象开始与房改政策脱钩，供应给市区中低收入住房困难家庭，售价与周边商品房的差价也逐渐拉大。
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　　2007年国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)，进一步明确了经适房的保障性质。随后，杭州出台《杭州市区经济适用住房管理办法》(杭政〔2007〕9号)，明确经济适用住房为政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质、购房人拥有有限产权的政策性住房；供应对象为城镇低收入住房困难家庭。这也是目前杭州正在施行的经济适用住房政策。

　　正是因为经济适用房的性质有所变化，所以上市政策也采取“老人老办法，新人新办法。”
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& ^. F- V; w+ Y1 n6 S　　上市细则制定几经曲折 讨论焦点就是以哪个时间点为界

" ?( C7 x6 ~; O2 d　　杭政〔2007〕9号文件出台后，杭州开始着手研究制定上市细则，因为经适房上市问题一直是社会各界关注的焦点，怎样才能做到尊重经适房政策沿革，兼顾到不同时期购房人利益，成为了细则制定过程中的重点。

8 y/ h* X) q+ d, r0 J　　起草过程中，杭州调研了北京、南京、广州等城市的实践情况，广泛征求了各层面意见，2009年底，几经修改完善的经适房上市细则即将定稿时，2010年初建设部出台了新的经适房管理通知，杭州的起草工作要根据这项新政策进行调整，所以新一轮的修改工作启动。

$ R# }' n$ _# a( M　　在风险评估中，在经适房上市补缴土地收益的问题上，围绕以哪个时间点为界，是不是之前的按照原来的老政策《杭州市区经济适用住房上市交易计缴土地出让金等相关费用办法》(杭价服〔2004〕43号)执行，之后的按照2007年的新政策执行，是讨论的焦点。对此，大部分代表都提出应该根据经适房的政策变化，按照“新人新办法，老人老办法”原则制定细则。

　　杭州市房改办有关负责人表示，上市细则正是因为关系各方利益，需要审慎研究，需要科学合理确定新老政策适用的时间点，兼顾不同时期购房人的利益。时间点定得太早，早期购房人会觉得不合理；定得太晚，后期购房人会觉得不公平，认为早期购房人，既享受政府保障早，又有较大的利益可得。但无论如何，已满5年的经适房数量较多，业主要求上市的呼声较高的情况下，尽快出台上市细则已十分紧迫。

　　经适房上市交易办法 两个文件是主要参考依据
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' N+ A' z) y& l/ {' o. v　　杭州的上市细则，目前已完成风险评估工作总结，下一步将据此按规定程序对细则进行研究审议。
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/ g. _. R/ r0 c1 E/ F　　涉及到经适房的上市，杭州目前有两个主要的可以参考的文件。一个是《杭州市区经济适用住房上市交易计缴土地出让金等相关费用办法》(杭价服〔2004〕43号)；一个是《杭州市区经济适用住房管理办法》(杭政〔2007〕9号)，两个文件对上市交易曾经有明确规定。

6 O. n! }' R1 x- h# x+ ~% D　　2004年杭州市物价局出台的文件《杭州市区经济适用住房上市交易计缴土地出让金等相关费用办法》有如此规定：

. m3 j/ J/ |9 J  k' [& O8 R9 ^3 r　　(一)杭政[2001]3号文件下发前(2001年2月5日前) 签订购销合同或公开摇号销售后已签订购买意向书的经济适用住房，在达到规定年份后上市交易的，需补缴的土地出让金，按房改房上市交易补交的土地出让金标准，乘以分摊的土地面积，由出让方缴纳，不作年限修正。
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/ E. R. x/ B5 e8 n2 P/ Y# \9 |　　(二)杭政[2003]3号文件《杭州市人民政府关于进一步加强杭州市区经济适用住房建设和销售管理工作的若干意见》之前(2001年2月5日至2003年3月31日)已领取《商品房预售证》或公开摇号销售后已签订购买意向书的经济适用住房，在达到规定年份后上市交易的，其经济适用住房享受面积部分，需计缴的土地出让金，为市物价局下发的经济适用住房价格批复文件中核定的商品房价格与经济适用住房价格之间的差价。

, n  X( F9 {8 p0 ~  j& q　　(三)杭政[2003]3号文件下发后(2003年3月31日后)领取《商品房预售证》的经济适用住房，在达到规定年份后上市交易的，其经济居住房享受面积部分，需计缴的土地出让金为市物价局确定的同类地段、同类商品房市场价格与经济居住房价格之间的差价。
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# W9 x7 y' V7 X& h0 c9 D　　在2007年的《杭州市区经济适用住房管理办法》中，规定的上市交易办法是：
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　　明确经济适用住房购买满5年后方可上市交易，且上市交易时应按照届时的销售价与当时经济适用住房购买价差价的55%向政府交纳土地收益等价款，具体细则另行制定。