信贷仍旧紧缩 一季度杭州房贷市场未见“放水”

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“2007年8月份办的省公积金房贷到现在还没贷下来！请问，你们的省公积金贷款现在办得怎么样了？”近日，网络上一则“晒公积金放贷时间”的帖子，引起了业界的巨大关注。

　　在2008年央行确定从紧货币政策的大背景下，对于购房者来说，房贷什么时候会放开，显然是他们最为关心的问题。那么，在经历刚刚过去的严格控制信贷之后，杭州的房贷政策在年初到底有没有放松？


　　银行房贷由按季到按月发放
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  m! o0 w! X6 b  g- \7 C- o% k　　春节前，温州人许先生在某房产中介看中一套精装修二手房，由于手头资金最多只能付总价的6成，许先生想按揭贷款，但中介表示，由于该套二手房面积小于60平方米，与他们有合作的银行都已经暂停这类二手房的按揭贷款，他让许先生春节后再看看银行的政策会不会有所松动。但是到了昨天，许先生得知，他看中的这套二手房还是无法获得贷款。
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　　记者昨天从工行、招行、光大、浦发、广发等银行了解到，节后杭城多数银行的个人贷款政策，并未像市场人士所猜测的再次松动，而是延续了2007年以来的从严政策。

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　　“贷款有放松迹象？这不可能。”占据杭州房贷市场半壁江山的工行省分行营业部一位人士表示，他们没有收到总行有关放松个人贷款的通知，目前该行的个人贷款与去年相比没有任何变化，还是实行从严的政策，基本上以一手房贷款为主，且各项指标都是按月控制的。这显然比之前的“按季发放”更为严格。


) P& m+ Z8 ^  ^  Q! E7 o　　他说，“按月控制”可以理解为，信贷“水量”没有减多少，但“放水”的方式改变了，由原来的“大水漫灌”，改为现在的按月“细水长流”。购房者现在不太可能集中跟风买房了，因为银行房贷每个月的盘子是即定的，就这么多款，放光了后面的购房人就得等，这有利于熨平楼市的大起大落。


　　这位负责人还表示，每家支行都会把有限的资金用在最优质的贷款上，比如一手房贷款、资质好的二手房贷款，目前继续暂停房龄在20年以上，或建筑面积在60平方米以下的二手房按揭贷款。

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　　光大银行杭州分行和招商银行杭州分行有关人士也表示，节后他们在个人住房贷款上没有任何松动举措。
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　　业内人士分析，在央行从紧的货币政策背景下，2008年银行的贷款增速总量将会一改前几年先快后慢的规律，而是上半年趋紧，下半年再有所放量。这样做是为了避免出现2007年上半年银行疯狂放贷，下半年却无款可贷的尴尬境地。
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　　省公积金放贷起码等半年

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# s* W$ Q7 m+ \* V3 f　　2007年，央行先后6次提高了人民币贷款利率，其中住房公积金贷款利率调整了5次。调整后的新利率标准从2008年的1月1日开始执行，住房公积金贷款1—5年期利率，由2007年初的4.14%增加到现行的4.77%，6—30年期利率由4.59%增加到5.22%。
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5 U( _& w8 P5 l" C2 r# g　　与此同时，在加息的大背景下，2007年度商业性住房贷款与住房公积金贷款的利率差别不断拉大。以贷款50万元、30年期的等额法贷款为例，用住房公积金贷款利率计算，合计利息支出490621.88元。与此相对应，若以商业性贷款基准利率计算，合计利息支出799509.28元，比公积金贷款多支出利息308887.4元，公积金成为更多买房者贷款的第一选择。


　　不过，公积金贷款形势依旧严峻。
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　　“不算今年新受理的贷款，光是去年受理的贷款额，也还有4-5亿元的缺口没有完成。”浙江省直住房公积金管理中心有关负责人告诉记者，目前省直公积金贷款申请主要采用轮候制，还在正常进行，但是放款速度大为放慢。正常排队受理至少要等到半年以上。虽然今年才刚开始，但有些银行的单子已经排到了年底。


　　那么什么时候会放开？这位负责人表示，要看资金状况，如果资金充裕，那么马上就可以放开。但从目前来看，每年的资金的归集额相对稳定，不会有大幅提高，所以今年松动的可能性不大。
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　　“去年的贷款需求实在是太集中了，光是4-10月份，就贷掉了10多个亿元，而一般中心每年的净归集额都不到10个亿。贷款量太大了。不过从去年四季度和今年一季度的情况来看，这种状况有所缓解。”他说。

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$ p8 Y& J3 Z( K　　据了解，去年8月，省直公积金贷款因为资金紧张，对放贷条件进行了调整，目前执行的就是调整后的政策。比如“职工住房公积金二次贷款申请时间应在首次贷款结清后正常缴交公积金一年以上。”


5 A+ ?! O3 Y4 x　　又如“暂停受理职工个人购买位于杭州余杭区、萧山区以及富阳区块楼盘的住房贷款申请(包括该区块的二手房贷款申请)”、“原则上对房龄20年以上的二手房交易暂停受理贷款申请”等。
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　　开发商收紧按揭贷款最要命

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　　“相对于收缩开发贷款来说，按揭贷款收紧，对于市场来说更是一种考验。”杭州工信风雅置业有限公司总经理蔡华军表示。


% G% V+ `. L1 h　　他说，2005年、2006年，银行信贷收紧，开发商已经经历过，他们通过资产转让等方式熬过来了，也有了过冬的经验。在一定程度上，收紧开发商贷款，这只是加速了房地产行业的优胜劣汰的过程。但收紧按揭贷款不一样，它卡紧了需求的脖子，对所有的房地产企业都会产生或多或少的影响。

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/ @+ A! W- a' _/ M& I3 s. z　　中介公司流失一大批客户


　　而在二手房贷款这一块，房贷收缩状况还是比较明显的。信义房产经理刘峰(刘峰博客,刘峰新闻,刘峰说吧)告诉记者，房龄在1988年以前的老房子、面积在40平方米(也有些银行是50甚至60平方米)以下的房子，基本上贷不出款。因为需要一次性付款，这些房源客户流失比较严重。
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　　他表示，因为银行总体房贷规模比较紧张，所以目前银行也会有针对性地选择一些信用比较好的优质客户和性价比比较好的房子放贷，而与银行的良好合作关系，也已经成为各大中介公司争夺客源的重要法宝。
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　　对此，裕兴房产有关负责人表示，目前裕兴已与多家合作银行签订相关协议，对裕兴推荐的优质客户在申请贷款时，银行将适当放宽贷款标准。对于优质客户，还可在物业的面积、房龄、贷款成数上适当放宽贷款标准。这为他们争取到了相当比例的客户。
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% Z8 }: f3 H0 U8 p! W　　链接
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　　2008年房产新政关键词


) Z3 J5 D8 g* d, f　　《杭州市城镇廉租住房保障管理办法》1月起实施
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% i9 ?; a+ J/ v$ |; H' D　　文件规定，申请廉租住房保障的家庭，必须同时符合“申请家庭至少有一人具有当地常住城镇居民户口(不包括学生户口)并居住5年以上”等四个条件。
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3 Y+ Q0 h& H) I8 ?9 s　　此外，廉租住房保障面积按建筑面积不低于36平方米、不高于50平方米的标准控制。

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0 Y( v; B  l  E$ Y5 W+ D  n1 x9 N6 }　　《浙江省商品房销售明码标价管理规定》2月1日起执行

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8 O7 f. i5 X' H' k0 m8 F! F　　《规定》要求，经营者在销售商品房时，应在交易场所的醒目位置悬挂标价牌，明示楼盘简况、房源概况、收费项目等。同时，开发商销售时必须制作价目表或价格手册，对所销售的每套商品房进行明码标价。


0 o8 B+ T( d* T1 [/ @% R8 v( z( S　　《土地登记办法》2月1日起施行
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: t+ k7 H! E2 r) I- D" \　　《登记办法》规定，依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

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( u. v" E$ W% m0 ?　　《住宅专项维修资金管理办法》2月1日起施行
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+ H( |8 x' G/ u+ V, W1 ^) [　　《办法》指出，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%—8%。
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　　囤积土地将压缩贷款2月起执行
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　　浙江省政府近日决定加强建设用地批后监管，严肃惩处土地违法违规行为。金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，要审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信。