TA的每日心情 | 奋斗 2016-4-20 13:28 |
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子母套户型想要出售,可能需要很长的等待。 徐潇哲 摄 芳满庭3、5、7号楼奇数层子母套户型图 “芳满庭小区7幢奇数层有套二手房成交了!”。最近几天,这个消息在杭城二手房中介门店之间不胫而走。
$ u2 S' f3 k# b3 m' S6 f9 q1 F0 H$ f 中介经纪人感兴趣的原因很简单——根据透明售房网显示,这是杭城首套顺利成交的“子母套”户型。( G; R o* g( W
所谓的“子母套”户型,是指2006年国家出台“90/70政策”后,开发商为了销售大户型,用多套小户型拼成一套大户型销售而形成的户型。时隔几年,大量这类房源已经交付,并流入二手房市场,也给购房者带来了难题——一套房子有着好几本房产证,怎么交易?; P( [* R8 b% k$ e5 R
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子母套成交价低于小区均价 操作该套住宅买卖的中介人员透露,这套四室四厅二卫的东边套正对小区中心花园,户型正气采光好,在芳满庭的二手房源中算是不错的。房东今年年初就在附近多家二手房中介挂牌出售,但应者寥寥。我爱我家芳满庭店的经纪人李发庆说:“这套房子在我们店里挂了6个多月,只有一个买家去看。”他表示,“就看房数量来说,同样的大户型,子母套只有其他房源看房次数的四分之一。”" B- G. K U# i1 V" X& Q
原因在于,这套房子是分作两套卖的,母套建筑面积83.59平方米,子套建筑面积62.81平方米,分别为两个产权证,两套房子通过空中庭院合二为一。
# G% O" M# R# H& O6 a+ t* Z I m: K 据多家中介公司统计数据显示,自3月14日芳满庭有成交记录以来,该小区共成交二手房61套,成交均价为21324元/平方米,八成是建筑面积在60-90平方米左右的小户型。" O) x" |! b. w; @1 ?3 O/ z0 ~! y
此次成交,买家选择了一次性付清。其中83.59平方米的母套总价161万元(相当于19260元/平方米);62.81平方米的子套总价121万元(相当于19264元/平方米),两套综合成交单价为19262元/平方米,比该小区的二手房成交均价低2062元。“买家是改善型购房,准备自己把房子分割开来,让父母和自己一起住。”办理此次业务的中介说。' j' K# Z3 O3 c0 {+ V& B* d8 j
华元·芳满庭小区是2007年的销售明星楼盘。今年3月份陆续办出房屋三证(产权证、土地证、契证)。而子母套房源主要分布在3、5、7号楼的奇数层,东边套147平方米,正对小区中心花园;西边套152平方米,直面丰潭路。! n; J0 K! V& u7 X
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20余个“子母套”楼盘陆续交付 2006年,国家出台政策规定,自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上,即“90/70政策”。
c4 E# z" H0 ~! E/ }- n 华元房产工作人员解释,由于该楼盘地段好,买房者也多为高端客户,对大户型的需求较大,因此才有了将几套小户型合并成大户型销售的办法。- v( V K6 S$ Q2 m4 K
当初,这样的“子母套”设计还被开发商当做户型创新的典范。在芳满庭的子母套里,入户花园和空中庭院都被做成了落地大玻璃窗。“本来是个好设计,在客厅、书房、餐厅、厨房都能见到绿色,就算是三代人一起住也能相互照顾,互不干扰。”
z9 _+ n {2 w* k 在杭州,凡是2007年左右开盘的楼盘,有不少都是采用如此“对策”,利用多套小户型合并成一套大户型、甚至排屋。据不完全统计,目前杭城有此类户型设计的楼盘包括华元·和庄、芳满庭、和家园、丽江公寓、新绿园、银马公寓、檀香园、香墅、白鹭郡南、蓝色钱江、城市之星、公元沐桥等近20个。去年年底,透明售房网显示,一位沈姓业主连续退掉了华元·和庄13幢1单元的5套房子,事后了解到,他退掉的其实就是一套由5套小户型组合而成的排屋。0 X! {: t- p0 U2 x! C
/ s* f* ]9 g' a2 P 税费贷款利息便宜但多套房贷款艰难 相比市场上的其他二手房,子母套优缺点都很明显。
4 }5 {1 H% K1 j5 T 首先,两套小户型的税费比一套大户型便宜。
) }6 ?+ b$ E8 {1 q' M: _ ~" V n 中介经纪人小钟算了一笔账,以芳满庭此次成交的子母套为例,购房者如果以83.59平方米的母套为首套房,62.91平方米的子套为二套房,按照成交价需缴纳税费共11.4万余元。如果直接购买一套146.4平方米的大户型,由于面积超过了普通住宅标准,契税和营业税都有大幅提高,总税费超过27万元。两者相比,购买子母套可以省下税费15.6万元。
; Y# [- V$ {0 q6 L) h; n) j6 i 同时,如果购房者是首次购房,那么子母套相比一套大户型也有一定的贷款优势。如果以母套为首套房,进行等额本息贷款按揭20年,按照三成首付、85折利率的优惠,需要贷款112.7万元,利息总额66.5万元;子套为二套房,按照五成首付、1.1倍利率计算,需要贷款60.5万元,利息总额48万元,全款合计是396.5万元。如果直接购买146.4平方米大户型,就算获得了首套房三成首付、利率85折的优惠,利息也要付出116.5万元。相比之下,按两套小户型购买,要比单独购买一套大户型便宜约2万元。8 n/ C1 v; l& D9 Y! X J
缺点是这类房产贷款很难。快房网专家、杭州我爱我家市场研究中心负责人周包军表示,对此类大户型感兴趣的多是改善型购房者,他们一般都已经有一套或几套住房。而目前楼市遭遇新政调控,杭城绝大多数银行都暂停了三套房贷款,因此很多购房者根本办不出按揭。“贷款困难是子母套房源成交少的主要原因。产权证有多本,所以购房者买一套房子,必须办两次或更多房贷。如果是第三套房,根本就贷不了款。”周包军说。
0 t# T9 U7 ]" T/ E& F 由多套小户型组合而成的排屋在目前的杭州市场上也不少见,对银行来说,也有不小的风险。浦发银行杭州分行个人信贷部工作人员说,假如购房者按揭一套有多本房产证的排屋,实际上就是按揭了多套小户型住宅,如果还清了其中的两套按揭后,无力偿还后续几套,银行虽然持有后几套的产权,但可能这几套正好是该排屋中的两层或三层,银行就算回收也无法卖掉。”
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据都市快报 肖俊健 |
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