楼市进入明码标价时代 浙江已实施“一房一价”政策

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根据国家发改委《商品房销售明码标价规定》，自5月1日起，商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。随着新政策的正式启动，以往同样一套商品房在几天之内连续涨价的情况很可能会成为历史。
　　此项规定要求，商品房销售明码标价，各省区市价格主管部门抓紧制定本地商品房销售明码标价的实施细则，并尝试建立商品房销售价格备案、商品房销售“一价清”、成本申报、事先约谈提醒告诫等制度，探索积极有效的管理办法。
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  q- T. e0 N$ B　　浙江已先行
9 F. B0 ~0 U0 g; ]8 k　　本报记者多方了解获悉，杭州等地几乎所有楼盘都已落实“一房一价”政策。
　　今天下午，位于西湖区的楼盘金地自在城的销售人员告诉记者，目前还有一些尾盘在售，均价为每平方米3万元，但每套房因为户型、朝向、面积的不同，总价都不同。“欢迎购房者来实地查看、比较后作出购买决定。”
9 y6 _* d' h- E2 p! f7 Z' a　　拱墅区的欣盛东方福邸、下沙区的宋都晨光国际、余杭区的金都夏宫、西湖区的中海紫藤苑等楼盘，销售人员在接受购房咨询时都信心满满地表示：绝对做到“一房一价”。
　　事实上，住建部早在2010年4月就发出通知，要求对取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。而浙江此前就要求开发商在销售时做到“一房一价”，并要求在申领预售证时就标示出每套房的价格。
! C( Y! I  @" l  E0 U　　省住房和城乡建设厅房地产市场监管处表示，国家及我省的多份房地产调控文件都要求，售楼必须要做到“一房一价”。
　　今天下午，记者登录杭州透明售房网看到，申领预售证的房子都已在网上公示了每套房屋的价格。眼下在售的位于西湖区的绿城西溪诚园守纯苑，在网上公示了每套房的均价、总价。例如，4幢1单元1101室，每平方米35750元，总价325.3745万元。此外，预售信息中还标明了每套房的建筑面积、套内面积和分摊面积。
　　记者还看到，杭州透明售房网上的每个楼盘预售信息中，以绿色方块标明“可售房源”，橙色方块标明“已售房源”，黄色方块标明“已经预定”等信息，一目了然。
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' _/ S: K: v0 R3 X　　新政待考验
　　业内人士认为，新政对规范房地产销售，打击“捂盘惜售”将起到积极的作用，不过具体效果如何仍要看政策的执行力度和相关配套措施的出台和执行情况。
, e: t: P4 ?5 w" ~2 |　　据新华社消息，国家发改委价格监督检查司司长许昆林称，将逐步完善相关配套措施，绝不会让《商品房销售明码标价规定》成为一纸空文。同时，在商品房销售明码标价规定实施之后，还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施，其中就包括房地产反暴利的相关政策。
　　实施“一房一价”，政策指向之一便是遏制开发商坐地起价，因为临时提价要报物价局批准。但多位业内人士向记者表示：“国家上有政策，开发商下有对策，真正让消费者受益于‘一房一价’，还有挺长的路要走。”
) i0 |! j5 z4 Q! w' I　　目前一个较普遍的猫腻是，开发商会在领预售证时先报个高价，如1.5万元每平方米，但实际上房子现在只能卖1万元，开发商就从1万元起步，每次提高一点售价。这样，开发商提高售价就不用向物价局申报了。
3 }; B- y0 h: M3 `9 C  b. m# E　　对此，我省湖州等地已在探索相应对策。湖州市建设局房产处负责人日前向本报记者表示，湖州要求开发商在申领预售证时即报出房屋销售实价，并必须以不低于申报价九折、不高于申报价的价格对外进行销售，从而防止开发商“高报低售”的猫腻。
, w. b2 a- \" _$ [" i) z& ^0 \　　业内人士认为，湖州的创新之举有利于挤压开发商玩猫腻的空间。如果开发商价格报高了，市场不接受这样的房价，房子就卖不动；如果开发商价格报低了，下一次想提价还得报物价部门备案，很麻烦。因此，开发商只能选择一个让市场易于接受的价格，而这也是购房者乐于看到的。
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　　“一房一价”不是终点
　　在楼市调控走向纵深之际，国家发改委关于“一房一价”的新政，让人看到了国家整肃房地产市场的坚决。
! t3 c" n4 a% N; `  H　　其实，“一房一价”并不是新鲜事儿，浙江早两年就已施行。在明码标价的先行之地杭州，人们可以清楚地在透明售房网上看到每套新房的价格。
　　“一房一价”能使消费者在购房过程中获得更充分的信息，减少被蒙骗的概率，也利于房地产市场的规范化运营。更重要的是，“一房一价”政策和此前物价部门“涨价备案”之举相呼应，对遏制开发商“坐地起价”有一定作用。
　　但任何政策如果缺乏操作层面的有效支撑，效果就会大打折扣。实际上，开发商早就想好了应对之策，一个普遍的做法是在申领预售证时申报一个远超市场价的房价，为今后预留涨价空间。
: L; U, A0 f% W　　因为开发商的申报价远高于实际开盘价，消费者在购房时不得不再次查看房屋的实际销售价。但售楼小姐绝不会痛痛快快地拿出房价表让你看个够，而是给你露个一二套房标价，让你有种雾里看花的感觉。
　　开发商总是不愿意主动履行政策。《商品房销售明码标价规定》并不只要求开发商卖房时明码标价，还要求开发商公示房屋的实际成交价，而后面这一条尽管很容易操作，但鲜有开发商愿意主动为之。
　　就算上述明码标价的全部条款得以落实，“一房一价”也远非房地产市场整肃的终点，因为这个市场的猫腻实在太多了。
　　有一种阴阳合同，可以让购房者少交税，并导致房管部门的数据失真。最近广受网友关注的一件事是，某市商品房管理部门的官方网站上公布的今年一季度二手房的均价，只有当地普通商品房的一半。
　　此种怪事，根子就出在阴阳合同。为了避税，房屋中介机构会手把手教会买家和卖家制作两份交易合同，一份是根据最低交税评估价填写的数据，这份合同用来交给税务等部门，另一份是真实的交易数据，给中介、房东和买主留存。而房管部门依此计算一个地区的房屋均价，只能令人啼笑皆非。
　　有一种“新合同”，可以规避“新国八条”关于不满五年要足额征收营业税的规定。这种合同的核心便是“先入住后付款”，卖家让买家先入住，待满五年后再履行过户手续，逃避税费。
　　有一种不诚实叫“信息遗漏”。在学区房的买卖中，部分房屋中介机构在房东未将户籍迁走的情况下，故意隐瞒这一信息，并将房屋介绍给希望买学区房的买家，造成买家购房后户口无法迁入的尴尬。
4 ?9 \. l8 h4 r% c: z6 d! f* ~! r3 y　　上述种种房地产市场的不规范行为，并非“一房一价”即可管束。促进房地产市场的健康发展，切实保障购房者的切身利益，需要类似“一房一价”的刚性政策，更需要各地创造性地拿出解决方案。湖州对开发商预售价格调整幅度的干预，便是一种积极的尝试。

　　链接明码标价看过来
6 [& M( ^+ A9 r' h  n+ \: F　　明码标价的范围
8 Y) }# D: F5 f; S6 K( g# ]　　中华人民共和国境内的房地产开发企业和中介服务机构(以下统称商品房经营者)销售新建商品房，应当按照本规定实行明码标价。
! ]* _3 N; K( v: a- @　　中介服务机构销售二手房的明码标价参照本规定执行。
+ r9 G% a( D8 @  X  b6 ]! I* N% Q　　已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时，按照本规定实行明码标价。

　　怎样进行明码标价
' {4 l4 R( w9 ~9 P7 c　　商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。
0 f4 T6 l  K, ?6 }% V* j4 a( @　　商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。
　　对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

　　哪些内容须公示
　　商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素：
; Y6 X! A7 U7 u% o( P/ t5 w　　(一)开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。
3 D  r- L4 D+ G4 E+ q　　(二)楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。
8 f1 y) }  l2 `　　(三)当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。
　　(四)优惠折扣及享受优惠折扣的条件。
　　(五)商品房所在地省级价格主管部门规定的其他内容。
3 S0 ]0 t! p. p* F$ ]" Y; \& _% d  X　　据国家发改委《商品房销售明码标价规定》