土地出让期满无偿收回买房等于交70年租金

下沙大学生网 · 发表于 2011-1-17 12:25:13

　　如果是为了打压房价，那么上海规划和国土资源管理局近期多幅地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》将极可能实现大幅降低房价的效果。南都记者昨日从上海规划和国土资源管理局官网上发现，上海市国有建设用地使用权出让预申请公告“沪预申请告字(2010)第02号”范围内的多数地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》中均有“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等内容。
　　这在房地产业界引起了轩然大波，一位不愿具名的开发商就向南都记者表示：“这太不合理了，哪有又要征收物业税，又要收回土地的道理。”而更让经纬行研究中心主任曾英杰担心的是，“目前没有听说广州也有类似的案例。如果上海的做法成为全国统一的做法，买房合同成为70年的长期租约，商品房的价值将要重新计算，这对房地产行业将是致命打击。”不过曾英杰认为，这只是上海的个案，全国实行的可能性很小。

　　国有住宅建设用地使用权到期后无偿收回
　　事实上，各界关注住宅建设使用权到期如何处理的问题最早是在1月6日上海2011年住宅地块第一批土地拍卖中，上海嘉定高台路以南、沪宜公路以西地块《国有建设用地使用权出让预申请须知》显示：土地到期后由出让人收回并补偿相应残余价值。
　　而这场拍卖会上的“成果”亦让人大跌眼镜。总计12.97万平方米的土地一共只卖出了6.9亿元。在四幅用地中，楼板价最高的仅为3633元/平方米，而去年上海住宅用地的平均楼板价是6632元/平方米，商办用地的平均楼板价是7733元/平方米。其中，嘉定区永新北路以西、纬一路以北地块成为关注焦点，但是这一焦点却在4家竞买房企全部到场，却无一家现场竞价的情况下“闪拍”成交，该地块周边楼盘售价已突破12000元/平方米，但楼板价只有2528元/平方米，远低于市场平均水平。
　　但这并不是先例。在2010年09月21日上海规划和国土资源管理局发布的沪预申请告字(2010)第02号文范围内多幅地块的预申请须知中就已经出现类似的表述。南都记者查阅上海规划和国土管理局网站发现，在长风地区10号北地块、金山卫镇金航西路以北，海虹路以东地块、亭林镇亭升路东侧地块的预申请须知中“出让合同信息”一栏第9条“土地期满后的处理方法”均出现“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等表述。其中，三幅地块的用途分别为商办用地、公用设施用地和普通商品房。

　　买房将是得不偿失的行为
　　诸多研究机构中，最早对上海这一史无前例做法做出评价的是上海中原地产针对1月6日土地拍卖发布的一个快评。上海中原研究咨询部认为，这一举动很可能是对土地使用权到期后的一种处理尝试。该问题在业内争议已久，2009年初曾传言有一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》的文件，在全国国土管理系统“征求意见”，最受人们关注的住宅土地使用权到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原先表述的“无偿自动续期”。当时多数业内人士认为这一文字变化为物业税预留了操作空间。高台路以南、沪宜公路以西地块土地出让文件，则让这一观点受到动摇，并倾向于70年后循环批租制度。

　　“这个规定很刺激，要是以后所有产权都按这个办法收回，谁还敢买房，谁敢投资跟地产有关的东西啊？”中国房地产信息集团分析师薛建雄(微博)在接受媒体采访时表示。上海今年首批土地拍卖市场的低温，土地低价成交可能是非市场原因。

　　国泰君安对此点评认为，土地出让期满，出让人无偿收回是个危险的信号，而这个信号又是楼市和土地市场一直回避谈论的话题，如今却成为了现实。一旦土地使用权期满后被无偿收回，这就意味着购房者要么面临重新支付土地出让金的局面(或因土地价值大幅增加而重新定价)，要么面临被没收土地的情况。要解决这一问题，物业税的出台势在必行，不然就意味着数百万元的购房款就成为了提前支付的长期租金。这笔“租金”不但损失了未来的收益贴现，而且还因为住房贷款而增加了成本，在当前的租金收益率极低的情况下，显然买房成为了得不偿失的行为。
　　在上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍看来，“这就相当于缴纳了70年的租金，70年后房子会被收回去，仅仅实现了居住功能，淡化了投资房地产的保值增值功能，势必在市场上引起强烈的反响，后期还需要大家更深刻地去讨论。”

　　律师难断是否抵触《物权法》
　　在采访中诸多业界人士认为，上海新规的做法更多是一种个案，不一定代表此前出让的土地，将在到期后被收回，但这可看作是决策部门的一种试探。薛建雄认为，“国家到期可以出台类似国外物业税的政策，这个税就相当于以每年的地租来解决产权到期后的问题，是比较合理的。”
　　根据2007年10月1日起施行的《物权法》中第149条明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”
　　“这可能是上海当局的一个疏忽，如果是非住宅建设用地，物权法规定按照法律规定办理，上海的确可以收回，但是住宅建设用地到期后，在补交一定的土地出让款项后，应当续期。”广州国信律师事务所律师刘静向南都记者表示，上海多幅地块《国有建设用地使用权出让预申请须知》应该排除住宅建设用地。
　　但广东经国律师所合伙人谢兰才律师认为，上海多幅地块预申请须知中出让合同信息的规定是否抵触物权法有待商榷。“住宅建设用地土地使用权出让合同中双方约定出让土地到期后由出让人收回并补偿相应残余价值是否有效取决于《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款规定是否为强制性规定。”谢律师认为，如果条款是强制性规定，则上述约定无效；如果该条款为任意性规定，则上述约定有效。