长沙中小开发商跑路潮

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最近一年多来，长沙先后已有数十家中小地产开发商因资金紧缺而跑路。
　　“房子钱都交了半年了，没想到当初签的合同是假的，开发商人都不见了。”2月15日上午，捏着一份没有编号的购房合同，34岁的长沙麓山里佳园业主唐女士欲哭无泪。
　　唐女士在去年下半年购买了该小区2单元一套房，在付清首付款和相关税费后，等到约定交房日，迎接她的却是开发商“跑路”的晴天霹雳。
　　其遭遇只是长沙房地产开发商跑路潮的缩影。记者了解到，最近一年多来，长沙先后已有数十家中小地产开发商因资金紧缺而跑路。
　　作为一个典型的二线城市，长沙房价一直低位徘徊。中部六省省会城市中，长沙住房均价最低。资金断裂、开发商跑路的达摩克利斯之剑为何偏偏在此落下？
7 Y! d  z9 g( h( Z　　“长沙土地供应充足，房地产市场供应量持续增大，而且调控政策相对宽松，造成房地产市场供大于求现象明显，房价一直低位运行。”区域经济学家、湖南商学院教授柳思维分析，在房地产进入买方市场时，最先扛不住的往往是那些资金实力偏小、开发经验不足的开发商。
　　有别于其它二线省会城市，长沙本土开发商实力普遍较弱，且出现“国大民小”的分化，房地产市场的主角一直是万科、保利等外来大开发商。中小房企在外来同行竞争压顶下，生长空间有限，多依靠地下钱庄、高利贷维持资金运转，进行“赌徒式开发”。
　　深圳一家上市房企长沙分公司内部人士透露，长沙现在跑路的几个开发商，都不是单纯做房地产的，本身还有其他生意，银行信贷、民间高利贷、资金腾挪错综复杂。
　　调控趋紧、银行惜贷、地下金融猖獗，长沙中小开发商在宏观调控与畸形金融生态双重夹击下，生存状态几成怪胎。
　　不独长沙，最近厦门、珠海等地也发生类似跑路事件，以中小开发商居多的二线城市，在本轮地产严控下或最先扛不住而成政策“刀下鬼”。
5 u% k$ x7 q# w3 `　　中小开发商“跑路”忙
8 R5 M2 D4 z. ]! \　　2月15日上午，记者在地处长沙河西岳麓区的麓山里佳园售楼部看到，项目沙盘已被砸烂，墙上“黑心开发商”字样格外醒目。一只被打烂的柜子旁，满地散落被随意丢弃的资料。几名买房的业主神情焦灼，希望讨个说法。
# Z5 v3 F" }: Y# }% @* e/ k5 T% l　　唐小姐告诉本报，在麓山里佳园买房的业主中，不但遇到签订虚假合同的情况，甚至还有一房多卖的怪事。业主彭小姐证实，自己在2011年9月交了40多万元买的房子，却早在去年4月就被开发商卖给了一个叫“覃文平”的人。
　　麓山里佳园买房业主们提供的数据显示，该项目涉及虚假合同的有8户，涉及一房多卖的有4户，未备案的有38户。多名业主已经向当地公安机关报案。
　　现场有业主告诉本报，麓山里佳园开发商学士房地产的老板名叫朱双文，除了麓山里佳园，其开发的另一个项目江滨家园，亦卷入跑路风波，目前已经停工。
. L& }) x# L) e& a: Q$ R　　据业主证实，朱双文目前已远走北京。但他在与业主的沟通中，坚决否认“跑路”，并表示自己正在融资解决问题，不过截至2月16日，依然没有给业主们一个确切说法。
　　朱双文不是第一个跑路的。
3 b. V/ p5 q4 u; e　　记者了解到，自去年下半年来，长沙跑路的开发商已近20家，其中仅长沙市岳麓区一个区，就有江滨家园、麓山里佳园、湘江700等近10家开发商跑路。
+ e" X. T- a+ T; P9 B　　颇为讽刺的是，这些跑路的老板中，有些人还担任着人大代表或政协委员等职务，如前述学士房产的朱双文，跑路前曾担任长沙市政协委员。
　　双重挤压
　　“经济实力和开发经验都不足的小型房地产商最先扛不住了，这是长沙部分房地产商跑路的最根本原因。”长沙中原地产研究总监陈世霞对本报称，2011年上半年，限贷切断资金链，控制供给；另一方面限购，抑制需求，使房地产市场上成交非常低迷。
  u2 \, g3 A" q) n/ m, k　　调控对于长沙这个省会级城市而言，打击来得尤其猛烈。中国指数研究院长沙研究总监唐明对本报回忆称，和诸多省会城市一样，2011年前房价节节上升，很多投资、投机资本趁机涌向房市。
* L+ m! F& ~' H3 X* M0 \; Y　　2011年， 长沙出台限购细则，针对90平米（含）以下商品房住宅在主城区只能新购一套，直接导致2011年成交量回落，颓势显现。
* T6 m2 Z+ s! z: W( N' L9 m　　陈称，限购政策也波及了长沙大的开发商，比如万科、保利、绿地等，但其还可以通过降价、促销、特价房等手段加紧出货。
% v. e2 j) ^6 u/ y　　“然而，经济实力和开发经验都不足的小型房地产商却没那么幸运。”陈世霞说，他们遭受着地产严控及畸形金融生态的双重挤压。
/ t- l1 B- s  s* y+ B3 |- H　　“银根紧缩后，开发商只能在当地商业银行获得小部分贷款，杯水车薪。”柳思维称，开发商不得已大量举借高利贷，而为了偿还高额利息，开发商只能通过售房加速回款，致使一房两卖等违规情况发生。
　　记者日前走访长沙相关银行，发现多数银行已大幅缩减对开发商的开发贷款，至于在建工程抵押贷款，大部分银行表示不予办理，少有通融空间。
, x0 \) }. ~. @3 ~, t1 w　　正规贷款渠道收紧，地下钱庄等高利贷无疑成为中小开发商的救命稻草。
, {, O6 B2 S6 v5 Q& ?' ^2 A, p- m7 {　　高利贷之于部分中小开发商的毒害甚深。如今，他们似乎已经嗅到地产调控带来的风险，开始大面积收缩。
8 q3 O" u; d, p" q　　记者调查到，去年年底，针对房地产开发商的开发贷，上千万元的借贷额度，高利贷公司一般收取的年利率在20%左右；但到今年年初，即便开发商愿意给30%的利息，很多高利贷公司依然不愿意放款。
% S) r. _$ G* @2 u+ `5 q. ^1 q　　“今年地产调控更紧了，我们也要控制风险。别的行业还好说，地产行业的话，现在暂时不能放贷。”2月16日上午，一名刘姓高利贷者如是向记者坦言。
2 m  c7 E( Q4 Y& `$ q, n　　供需矛盾样本
2 K7 G$ W4 C7 g9 Y; K/ |　　尽管资金紧缺是中小开发商跑路主因，但同样的信贷紧缩和调控加码，缘何达摩克利斯之剑偏偏在长沙落下？
　　长沙中原地产研究总监陈世霞说，长沙特殊的土地出让政策、超巨量的供应、以及较少的投资需求，导致长沙楼市极易受影响。
+ A; l- v$ P0 \5 E# _　　长沙市区并不大。当地房地产业内一位知情人士介绍， 2006年之前，政府不富裕，基础建设跟不上，于是大量微利出让土地给基建公司，又将基建土地旁边的地划给基建公司作补偿。这些基建公司摇身一变成了一级土地运营商，自行开发或转让开发。
5 r5 [5 k9 a+ g+ X  r% {: s　　2008年至2010年，长沙土地供应量每年都供过于求；尽管供应量在2011年有所减少，但存量土地仍足够长沙消化很久。
　　因土地供应充足，长沙的房价、成交量在很长时间内保持稳定。2006年到2009年商品房单价一直在3000元/平米-4000元/平米之间徘徊，但近三年慢慢涨到了6000元左右/平方米。
　　但此时长沙楼市已步入供过于求的时代，住房空置率不断攀升。
; F- h4 ?1 Z! H2 D　　除供应充足外，开发商不断加剧的竞争也是原因。上述人士透露，05年之前，长沙少有外来开发商，“当时大家的日子都比较好过，只要拿到一块地，投点钱搞出一个楼，就可以卖了，现金哗啦啦往回流。”
: k- ^2 t( h+ Z* n　　2006年后，外地房企大量入湘，带动长沙房地产风生水起，也正是在这种背景下，本地一些实业资本也纷纷杀入房地产行业。
  Z4 ~: n5 {: v! @　　“外行入市的后果是，这些机会主义者成为开发商的主流，他们缺乏对房地产开发的整体科学规划，因此一旦政策调控来临，根本无法应对局面。”柳思维直言。
1 ~5 c' s! ~7 N+ p( H　　二线城市的忧虑
: N0 u, Q! X" q# k　　中小开发商跑路潮下的长沙，具有“二线城市、信贷收紧、供应充足、限购不严”的标本意义。
0 @+ \7 n- d' d! {: C　　中国房地产学会副会长陈国强直言，目前楼市调控已进入深水区，调控持续时间越长，地方政府感受到的压力就会越来越明显。
　　根据财政部数据，2011年与房地产交易额密切相关的契税、房地产营业税增速逐季回落。其中，房地产营业税增长14.9%，比上年增速回落17.5%；契税实现收入2763.61亿元，同比增长12.1%，比上年增速回落30个百分点。
　　这意味着，地方政府除了土地收入锐减之外，房地产税收收入缩水也很严重。根据中国海外集团主席孔庆平的预测，2012年楼市成交量必定减少，地方面临的财政压力将更大。
　　“我们倒不担心一线城市，像北京、上海、广州，仍然是业绩和利润贡献最大的区域。”内部人士对记者坦言，某些二三线城市，实际上比一线城市更危险。
1 W- P( }2 _+ _4 L2 P+ j: ^/ b. K1 p　　“因为没有那么多投资和外来需求支撑，基本以本地富人为主，第一拨卖房可以回笼资金，第二、第三次开盘就很难卖。”他说，类似东北地区的辽宁、中部地区的安徽、湖南等省份的二三线城市，增长乏力。
　　截至目前，长沙并没有出现类似佛山、芜湖等地的“救市”政策，当地业内人士认为，这是因为境况还没坏到威胁大开发商和整个行业的地步，毕竟还有成交。
) z8 O  ~9 Q7 E! h7 V: W; `　　而高层对于“救市”的强硬姿态，打消了部分地方松绑限购的念头，市场对于微调的乐观预期也已滑落。
2 v6 X# T9 Y! B* K; c4 c　　“房地产业内一股‘上书’潮正在暗涌，确实到了很关键、很艰难、很迷茫的节点。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，芜湖“救市”被叫停，说明至少年中之前，政策仍难以明显放松。
　　面对窘境，杨红旭直言，身板不够硬的开发商，晚降不如早降。去年10-11月有一波降价，“很快会有第二轮更大范围降价”。

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