恐慌性需求再入场 新调控或将降临

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3月30日下午，北京市朝阳区税务局第二税务所三层大厅里人头攒动，角落里几乎站满了前来缴纳税款的二手房购房者。近期二手房市场交易量的放大，使得小小的交易厅变得格外热闹。
据21世纪不动产、北京中原地产等机构监测的数据显示，3月29日当天北京单日二手房成交量为2040套，继2009年12月14日单日成交达到2261套的纪录以后，北京二手房再次单日成交量突破2000套。截至3月29日北京二手房3月总成交量已经达到了22975套，全月预计有望达到26000套。21世纪不动产市场分析师齐凡说，这个数字创造了同期北京历史新高。
成交量的暴增几乎出乎所有业内人士的预料。去年底，因为营业税政策的变化，多数分析人士认为一部分需求已经提前至2009年释放，2010年全年市场运行将较为平稳。
我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖告诉记者，“很多需求是被'地王’吓出来的。”他还指出，不仅交易量大幅增加，连价格也有所上升，营业税的征收政策反而令购房者需要支付更多的钱。“从另一个角度上讲，推高了房价。”胡景晖说。
9 r5 T- G0 A; u! F$ I另据本报记者了解，北京市正在研究一揽子的调控计划，不日即将公开。
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“吓出来”的需求
+ j& H9 E: m% R2 T6 y胡景晖用三个时间段来形容市场的变化。他回忆，2010年1月，随着调控政策的出台，二手房曾经出现“议价”现象，一些区域的二手房成交价格相比去年12月有所下降；春节过后，市场开始逐渐回暖，交易量也有小幅上升，在两会的舆论环境下，市场相对理性；变化始于3月15日，北京诞生三块地王，很多购房人担心房价继续上涨，需求被“吓”出来。
3月15日这一天，北京市土地储备中心成交了6块地，共97.8万平方米，“吸金”143.5亿，平均楼面价超过1.6万元/平方米。在诞生地王的望京区域，3月15日之后仅仅一周时间内，二手房平均每平方米上涨1500元。有买主甚至委托房产中介在居民门口贴出寻房广告，“此客户不用看房就可交定金”。有卖主则是将最初116万元的报价在不足一周时间内抬高到150万并最终成交。而21世纪不动产一家门店透露，有的购房者在北京东四环某社区拿着100万元的现金支票两天都没买到房。
3月下旬，北京二手房市场交易量大幅上升。据北京房地产交易管理网数据显示：3月22、23、24日连续3日二手房突破1200套，二手房住宅更是年内首次连续3日突破1000套。
北京市二手房市场供需比创历史新高。我爱我家提供的数据显示，去年同期北京市二手房供需比例只是1：1.2，房源供需是处于较平衡的状态，而目前二手房供需为1：3.33，部分热点区域如望京、CBD、通州等区域供需比例已超过1：8，甚至更多。
7 c. `  [6 k* s: H) p5 I6 W" O胡景晖总结有三个主要原因造成了如此疯狂的局面，自住、改善性需求依然强劲；其次，一季度一手房供应量较低；此外，土地领域的疯狂必然会传导到二手房市场。
' L6 i: N. P/ A/ L据亚豪机构与中原地产统计，春节后的一个半月，北京总共只有17个项目开盘，从开盘价来看，这17个项目均比前一期有所上涨，整体均价上涨12%。从北京房地产交易管理网看到，截至2010年3月30日，目前全市存量可售商品房仅有113919套，相比去年同期的168591套减少了5万余套。
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营业税转嫁购房成本
6 o, n" I8 M2 U' g1 C1 R5 H在二手房领域，不仅交易量上涨，价格也同样呈上涨之势。而21世纪不动产中国区副董事长卢航更是指出，从北京、上海等城市来看，今年1月营业税政策调整以来，绝大多数的营业税都是由买方支付，进一步增加了交易成本，推高了房价。
! w, S" A- M7 M6 J; E去年12月国务院通知中规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
* d: q: u  G5 p$ B3 x! z$ y- u该举措被视为抑制炒房、投机的重要举措之一。和卢航观点一致，胡景晖认为，营业税政策非但没有抑制投机，反而增加了购房人成本。这已是自2005年开征二手房营业税至今五年来的第四次调整。业界对此多持反对意见。中金首席经济学家哈继铭去年在接受本报记者专访时也表示，营业税优惠政策不应取消，应制度化，长期稳定下来。
5 t- `5 O7 g. V0 x1 B9 H, M5 N6 K卢航分析说，由于处在卖方市场，营业税长期由卖方转嫁给买方承担。而一、二手房价差太大，营业税作为附加成本已经不被投机者所考虑。他指出，相同的社区，有些楼盘一二手房的价差已经达到40%。
“政策出台的目的是抑制炒房，但杆子却打到买房人身上。”胡景晖认为，从几年来的市场运行来看，应当承认营业税政策是失败的。“既然手段无效，为什么还要继续？”
卢航也同样呼吁取消营业税5年限制。他指出，加上中介费、契税等，二手房交易成本本身已经不低，接近总价的9%，应继续实行优惠政策，减轻购房人负担。而事实上，北京二手房市场的存量很大，个别炒家的存在，很难撼动整个市场。另一种担心存在于，如果不进一步解放二手房市场，将增加一手房市场的压力，继续推高房价。
与二手房市场运行轨迹暗合，一手房市场也逐渐出现成交量放大、价格上涨的现象。机构数据显示，北京通州商品房在春节后的开盘价格首次达到了每平方米20186元，70%的商品房价格已经超过2万元。3月份前3周北京共开盘17个，全部超过之前的开盘价，最高的通州项目价格竟然比月初上涨了近6000元，月内涨幅高达32.2%。中原地产分析员张大伟甚至用“京城无房不涨价”来形容当前的市场，他指出，“商品房价格最高月涨32.2%，当前北京市二手房均价在14180元/平方米左右，相比2月底的13460元/平方米，上涨幅度达到了5.3%。”
4 I& d; T% z! u$ [3 ^0 M& s根据世纪证券对3月15日至3月21日市场运行状态的监测，一线城市成交量明显放大。深圳成交量环比上涨62.18%，上海环比上涨45.65%，北京（不含政策性住房）和广州分别上涨31.47%和23.52%。与此同时，成交价格环比上涨。以3个一线城市（北京、上海、深圳）为基础编制的一线城市商品房价格指数当周环比上涨3.83%。
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新调控政策酝酿
% B6 d7 ~+ @  X' \, J3 S有知情人士称，住房和城乡建设部、国土资源部等部门近期正在密切调研当前的房地产运行市场。
面对楼市的疯狂，一位不愿透露姓名的业内人士告诉本报记者，北京市政府正酝酿一揽子综合调控计划，力图扭转当前房价过快上涨的局面。该业内人士近日多次参加国土部门、市建委等政府部门组织的研讨会。
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7 J" m: M' @; s/ c0 o5 b他透露，改革主要有几个方向，改革土地公开招、拍、挂出让方式，而变为招标方式；对区域土地价格进行评估定价；取消经济适用房，增加廉租房和公租房，吸引一部分开发商、机构建设公租房出租，用信托投资基金、社保基金等增加公租房建设资金来源；扩大两限房人群覆盖范围，价格区间扩大至每平方米6000元至每平方米12000元，考虑持有绿卡或是有长期税收贡献的非京籍人士购买；增加普通商品房供应，价格区间在每平方米12000元至2万元之间。
目前这些措施仍在讨论中。“最快两个星期内就可能会有新政策出台。”他说。