2009年中国楼市量缩价跌 稳中有降将是主旋律

hoot555

中国房地产市场本质上是个“政策市”、“政府市”或者说是“富人市”，人为的因素远大于市场的因素，很难用市场经济的一般均衡理论来诠释，因此，要准确预测中国房地产的走势(尤其是短期)是没有意义的。试想一下，假如我们有完善的住房保障体系和合理的套型结构，假如我们对国内外热钱的投机加以适当的抑制，假如我们的宏观调控政策更系统、更有“刚性”，假如我们的地方政府、银行能认真执行各项法律法规和宏观调控政策，房价决不会如此“疯癫”！
　　一、2008年中国楼市回顾 　　2008年上半年中国楼市总体呈现无量空涨阶段；2008年8月份开始，全国70个大中城市房屋已从以前单纯的交易量低迷、同比涨幅趋缓进入一个环比价格下降的阶段，2008年9月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.5%，涨幅已经连续8个月出现回落，同时继8月房屋销售价格环比首次出现下跌0.1%后，9月环比再降0.1%。 　　二、2009年中国楼市量缩价跌、稳中有降 　　总体上讲，由于中国房地产近20年来形成的巨大泡沫，同时由于中国“房地产势力”的根深蒂固和历史惯性，楼市博弈各方势均力敌，但中国楼市下行的趋势已经形成。根据国家统计局最新的统计数据表明，08年11月份我国70个大中城市房价仍同比上涨0.2%，因此，全国和上海房价调整的大幕尚未拉开，深圳房价的松动从其量仅是一个小序曲或小插曲而已，房价的真正调整应该在2009年或2010年！原因如下： 　　1、全球经济危机向纵深蔓延、中国经济内忧外患并袭 　　中国出口、投资和消费三驾马车相继减速，人民币升值周期或发生逆转，拉动“铁公机”(铁路、公路、机场)治标不治本、势必进一步扭曲投资和消费的比例！世界性通货膨胀和通货紧缩交织，全球通货紧缩来临，大量前期境内外的投机资金纷纷撤离资本市场和房地产市场。已对中国的外贸、实体经济和股市形成了巨大冲击，占权重最大的广大中低收入老百姓的财产性收入进一步萎缩(尤其是09年股市将成‘鸡肋’，08年股市暴跌、‘见死不救’，信心大挫)，老百姓“囊中羞涩”，楼市的有支付能力需求和消费意愿将进一步下降。 　　2、09年住房供求趋于平衡且供会略大于求 　　09年囤房囤地现象会由于全球经济危机的蔓延而发生根本逆转，众所周知，在投机需求占半壁江上的情况下，住房已由生活必须品彻底异化成了投资投机品，大量的住房囤积在流通领域(在投机客和开发商手中)，一旦市场和政策出现波动，昨天的投机需求、今天的投机需求就会变成明天的叠加供给，根据相关方面的统计，现在上海房产供应市场一、二手房的比例大约在1：5左右，现在上海平均一手住房竣工量在2000万平方米左右，而市场的可供二手房大约在1亿平方米左右，从这个意义上讲，中国至少在5年内土地和住房不会稀缺。供大于求、尤其是受政府最近将房地产营业税由5年改为两年、降低楼市税费和降低贷款利率等“利好”的刺激，大量获利丰厚的二手房涌出，房价的下行空间被打开。 　　根据国家统计局的统计数据显示，截止2008年11月底，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1—10月提高2.2个百分点。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%。 　　3、住房的供应结构将日趋合理 　　由于我国保障住房的长期历史欠帐和短缺，由于长期住房结构的不合理(主要是小户型的短缺)，使得我们广大中低收入者要改善住房也只能进商品房的独木桥，加剧了住房供需的矛盾，现在新一代党中央领导体察民情、关注民生，出台了一系列包括廉租屋和经济适用房(40、50)在内的住房保障制度，另外“90、70”(即90平方米房占开发量70%)的政策也在实施当中，等量的开发面积能解决更多的住房需求，虽然在执行过程中会受到影响，但对改变不合理的供需矛盾和供需结构会渐渐起到作用。 　　2009年—2011年的三年间，中央财政将投资9000亿元，用于廉租屋、经济适用房和棚户区改造；08年起的5年里上海将每年建设400万平方米、共计2000万平方米、30万套的经济适用房。伴随着经济适用房的上市，将大大改变对整个楼市的价格预期，必将大大稀释楼市过高的价格，对缓解住房的供需矛盾会起到一定的效果。 　　4、经济下滑趋势下，适度宽松的货币政策效应将打折扣 　　中央银行的进一步降息不可避免，这必将大大压缩银行的赢利空间，银行出于金融安全的考虑，第二套普通房的优惠能否真正实现？也还是个未知数；银行将进入微利率时代，在全球经济下滑的背景下，要警惕“流动性陷阱”发生，中央银行的适度宽松的货币政策将大打折扣，拉动住房效果甚微。 　　5、楼市的市场风险在积聚 　　近几年由于人民币的额升值和房价的大幅飙升，使得大量国内外投机客的蜂拥而至，根据初步统计就08年上半年外资整幢收购上海物业的资金高达100亿元。丰厚的利润客观上市场需要一个获利回吐的过程，同时房租和房价的失衡(房租收入已抵不上利息的支出，租房收入在2%—3%)，一旦美元停止贬值，一旦全球经济风暴蔓延，国内外楼市资金大规模的流出和楼市的剧烈波动将不可避免。 　　2008年第四季度，在上海西区的古北、龙柏和金汇等外商传统集居区租住的韩国人，受经济危机的影响，出现经营不善的企业比比皆是，因此，抛房和退租比较普遍(退租率在30%左右)，租金和房价的下滑比较明显，此风是否会进一步蔓延，还有待观察；另根据网络报道，北京望京地区同样由于韩国人的撤离(当然还有楼市本身泡沫因素)，楼价由08年初的2万元/平方米左右下降到08年底9000元/平方米左右，楼价被腰斩。 　　6、严格控制动拆迁规模，减少集中的“被动”需求 　　这几年中国大量、过度的动拆迁(例如北京的“奥运”动迁和上海的“世博”和轨道交通动迁量空前绝后)造成供需矛盾突出，随着大量市政动迁和旧区改造的完成，被动性的“刚性”动迁住房需求会减少，也会减少人为住房的需求压力。同时随着房价的不断飚升，广大老百姓的有效(有支付能力)的需求日益枯竭，楼市风险已悄然而至。 　　7、当前，中国(上海)楼市价跌量缩，老百姓观望情绪较重 　　根据统计，2008年1—11月，上海新建商品房销售1955万平方米，其中商品住宅销售1718万平方米，分别同比下降40.9%和43.1%；二手房买卖1277万平方米，同比下降30.3%，其中二手住房1010万平方米，同比下降35.8%。全国的楼市总体也呈现价跌量缩的态势。房价从“高位放量”到“高位缩量”，从“无量空涨”到“量缩价跌”，中国(上海)房价的阶段性顶部似乎已经形成。 　　2009年1月6日在国新办举行的由住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、中国人民银行等四部委负责人联合出席国新办召开的新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，去年下半年以来，特别是进入四季度以后，受国际金融危机和国内经济发展增速放缓的影响，加之房地产市场自身的调整等诸多因素，商品房的销售量呈现萎缩。 　　齐骥表示，预计2008年全国商品房的销售面积约6亿平方米左右。其中商品住房销售面积约5亿平方米左右。此前国家统计局公布的数字显示，2008年1—11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。 　　8、开发商的资金链紧张倒逼企业降价 　　大部分上市公司总资产周转率都在0.3以下，资产负债率60%以上，资金普遍偏紧；同时全国商品房销售速度的严重萎缩，开发企业受到资金链和销售萎缩的双重挤压，将倒逼企业加快推盘和降价销售。 　　9、作为全国“十大”暴利行业之首的房地产业存在房价向下的巨大空间 　　现在世界平均产业的利润率在5%左右，而我国的房地产业利润率高达100%以上，贪得无厌是中国房地产业(商)的真实写照！不可持续的增长观，“权力和金钱”的联姻造成了中国房地产业的暴利，造成了中国房地产业“一业独大”的畸型产业结构，严重地扭曲了社会的价值取向！不利于经济、社会的和谐和可持续发展！房价的理性回归不仅必要而且有巨大空间！ 　　10、经济的系统风险(股市暴跌，结构性、体制性通货膨胀) 　　股市暴跌是制度原因、是“只求索取不求回报”的不合理制度使然；楼市的“只涨不跌”更是人为所然，楼市俨然已成为中国经济的最后一根稻草，风险和疯狂日益积聚，中国楼市的非理性上涨是中国经济过热和通货膨胀的最重要因素，中国楼市的非理性上涨加大了能源、资源等要素价格的上涨，反过来加重了(成本推动型)通货膨胀，必须高度警惕楼市“堰塞湖”现象以及其对中国未来经济社会的影响。必须主动开挖楼市的“导流明渠”，主动疏导高企房价的理性回归，否则，楼市“堰塞湖”一旦溃堤，对老百姓的财产收入乃至整个经济社会的冲击将是十分巨大的！ 　　11、当前，中国房价的理性回归所带来的阵痛是必须也是必要的代价！ 　　不然泡沫越大，代价也会更大！这是常识！是规律！世界各国的房地产发展史和经济发展史已经得到最好的诠释！“矫枉必过正”，没有一个国家和地区能逃脱楼市“大起大落”的魔咒！没有一个国家和地区能成功地控制房地产的泡沫！ 　　结论： 　　中国楼市完全违反了经济规律和“自然”规律！房改10年来，中国楼市似乎进入了“赤道几内亚”——四季长夏！一路高歌猛进！全然“忘记”了楼市也有“春、夏、秋、冬”，中国楼市在强大“房地产势力”的干预和“精心”呵护下一直拒绝进入冬天，但是当下的楼市冬天可能是一个秋后总算帐！这个冬天可能比较复杂而漫长！ 　　2009年中国楼市到底怎样走？！国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见“国办发〔2008〕131号”文关于支持房地产开发企业积极应对市场变化“房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售”的表述已十分清晰！ 　　1月6日四部委表示更加清晰，近期万科等房地产开发企业采取积极措施，促销商品住房，取得了一定的效果。这是官方第一次肯定房地产开发商的降价行为，官方同时认为，目前各地房价出现了一定的回落，但与社会预期还有差距，仍高于普通居民支付能力。激活房地产市场的关键还在于房价的合理定位。这在一定程度上暗示开发商可以采取更加积极的定价策略来启动市场。 　　1月9日，住房和城乡建设部部长姜伟新更明确的表示，今年地方政府“不许再越权出台税收、财政等刺激房地产市场的政策”。姜伟新是在今年全国建设工作会议上做上述表示的。他要求各地政府对稳定房地产市场负责。 　　自去年下半年以来，随着一些城市商品房价格及成交量的下降，一些地方政府便坐立不安，纷纷采取相应的“托市”策，其中不少更属越权出台，明显突破了中央的民生底线，增加了广大中低收入者心中的焦虑和不安。强调“地方政府不许再越权出台救市政策”，既是在纠正一些地方政府曾经出现的偏差，同时也是一道“降价令”：要求开发商降价销售，否则将面临更加严重的后果。 　　在中国楼市泡沫泛滥的情况下(中国的房价收入比，房价租售比，房地产投资占固定资产投资的比重，房地产投资占GDP的比重，衡量贫富差异的基尼系数等指标全面突破国际警戒线！中国是世界上房地产泡沫最严重的地区之一)，在中国(上海)保障住房严重缺位和历史欠帐的情况下，中国面对百年一遇的世界经济危机，什么都可以救，就是楼市不能救！维护垄断的高房价，必定牺牲广大中低收入者的利益！其后果是十分严重的！美国的“次贷”危机所引发的全球经济危机就是源于把房子卖给了不该买也买不起的穷人！我们不能重蹈美国式“次贷”的覆辙！“救楼市还是害楼市”？！进而害中低收入者去接高房价最后一棒(这是我去年的一篇文章中的观点)！因此，唯有降价才能救中国楼市！ 　　降价才是硬道理！中国房价理性回归才是硬道理！只有降价才能取得国家、社会、开发商、消费者的共赢！前提是地方政府不要过度干预！“周久耕现象”(地方政府‘托市’、阻止房价下降的典型)决不是个别现象！地方政府实际上房价理性回归的最大阻力！ 　　由于内忧外患同袭，由于世界经济危机向纵深蔓延，由于中国楼市长达20年的单边上涨积累了巨大的泡沫(楼市供应远大于有支付能力的需求)，我想2009年中国楼市下跌已成定局！但具体怎样跌法？跌多少？由于各地楼市价格和各地方政府“托市”的力度不同，大致会呈现以下两种轨迹： 　　第一，是一步跌到位的走势。 　　这样的走势虽然看似比较“恐怖”，但时间比较短，类似我国珠三角楼市的走势，现在房价离去年的最高点跌去大约30%左右，再跌去个10—20%，基本就探明底部，待经济的整体回暖和房价与老百姓有效需求的匹配，随着楼市泡沫的挤出，楼市会在1—2年内企稳并逐渐回升。但要恢复到07年时期的非理性飙升是决不可能的！ 　　第二，是“缩量阴跌”的走势。 　　这样的走势是调整的周期比较长(2—3年或更长)，调整的过程会比较复杂和反复，当然在调整过程中会有相当一部分中低收入者为“房地产势力”托起的虚高房价埋单。主要发生在房价收入比严重超过国际标准、地方政府“托市”比较积极、投机过度和保障住房严重滞后地区，长三角地区可能是比较典型的地区。长三角地区是全国高房价最后的堡垒！国内外楼市“热钱”投机最盛的地区之一！保障住房建设最滞后！而“托市”的积极性却最高涨！广大中低收入者的住房条件却相对“最贫困”！09年长三角地区的跌幅在10——20%左右！ 　　北京地区的房价走势可能介于珠三角和长三角之间，犹如本文标题所说呈现“量缩价跌、稳中有降”的态势！09年的跌幅在20%左右。 　　作为上海今后两年房价会出现比较大的回落的区域：1、古北、金汇和浦东联洋、金桥等外资投资较多的区域会有一个明显的回落。2、是有大量经济适用房上市的区域，具体在浦东的三林、闵行的浦江、宝山的顾村、杨浦的新江湾城、南汇的航头、松江的九亭和泗泾、青浦的华新等地。3、未来两年新建成轨道交通沿线(主要是在外、郊环外)且教育、医疗、商业的配套相对的地区，因为，轨道交通概念房往往房价会提前透支2—3年，地铁建成之时往往就是房价盘整之始。当然，任何事物都是一分为二的，购房的时机很重要！购房的价格很重要！房价下跌30%以上，任何地方，都值得考虑！ 　　高房价不能救中国经济！保经济增长不是保高房价！中国高房价的理性回归是历史的必然！中国高房价的理性回归有利于这个经济的可持续发展和中国经济发展方式的根本转变！房地产对中国经济的拉动必须建立在广大老百姓、尤其是占权重最大的广大中低收入者的有效需求的基础之上！ 　　“土地财政”的谈出只是时间问题！“土地财政”的淡出是历史的必然！“没有远虑，必有近忧”！中国经济的发展要靠体制机制的创新！靠科技创新！靠产业升级和优化(先进制造业和现代服务业)！靠经济增长方式的根本转型！靠合理的分配体制！靠完善、健全的保障体系！ 　　2009年中国楼市运行轨迹既然已经明晰，我想作为广大有支付能力的楼市准消费者，要做的只有一件事，那就是——“提高警惕，保卫口袋”！“等待降价”！2009年不是购房好时机。