两会后楼市疯狂再现 或招再调控

煎饼

“二手房交易合同、贷款合同，一口气签下足有10个名字，心里很不是滋味。”小肖和小徐坦言，上周末，他们在上海买房了。
小肖和小徐，均是新上海人，今年是他们大学毕业在上海一起打拼的第四年，计划下半年结婚。“从08年开始陆续看房子，但去年大部分时间里房子一天一个价。眼看房价又要一波涨势了，家里支持的首付已经从能买80平跌到60平，要结婚了，不能再等了。”小肖自嘲道：“我们就是媒体所说的绝对刚需，坚信房价总有一天会跌，所以等啊等，最终这套房子在史上最高价位时，我们买了。”
小肖和小徐的故事，在上海及中国大部分城市，极为普遍。他们坚信房价终有跌的一天，但房价的走势又让他们觉得这天还很遥远，现实让他们不能再等。
1 s. ]! i4 [- u. f* {3 X“房价下跌”越来越像“狼来了”，这本身就是一个极为危险的信号。
# k, A, f1 F- T9 D' D6 D1 u“两会”刚过，上海、北京、深圳、杭州等众多城市，成交量新高、房价新高、一日售罄、排队抢购……在社会舆论要求房价下跌的呼声史上最强时，楼市一副不理不睬“逆势”疯狂的嘴脸。更可悲的是，那些真正需要住房的“绝对刚需”，在犹豫观望了多年、手头准备的首付款相对购买力持续缩水后，“被逼”出手，几乎都是在房价的至今历史最高位接盘。
- z& K+ V0 @# |4 f, ]6 ?不需要任何所谓业内人士、专家的言论，只有一串问题：是什么在支撑房价继续不断疯长？那些不断被市场炒作的所谓“热点”究竟有多少含金量？比如“世博”、比如“大虹桥”、比如“高铁”……

' s; b6 S/ d! t5 ~1 [8 B疯狂再现
4 g' ~# N4 u4 O& |" T6 E7 z/ u3月29日，国土部在公布一个报告中首次提到“租价比”，一套房子的租价比=出租价格（一年）/房价（不含装修与税费）。比值低于4.5%，说明该地区的房价存在泡沫；比值高于5.5%，则该住房尚存在升值空间。据此指标，北京、上海、深圳、天津、杭州等重点监控城市的住宅市场已经出现严重泡沫。
这几乎是中央部门首次给出判断房价泡沫的标准。测算一下小肖和小徐所买的房子，是经过不断比较后挑选的相对“值”的老公房，房东的到手价是135万，目前市场租赁价格是3万/年，租价比仅为2.2%，远超国土部的泡沫“警戒线”！
5 g. n9 B0 g* z, Y, N“在上海等一线城市，2.2%是相对较高的租价比，租价比低于1%的房子普遍存在。”一位在中介行业做了多年的门店经理告诉记者。
! ?6 A- S. b4 V* l8 I4 u尽管中国自己的标准都已显示泡沫严重，但房价并未停下上涨的脚步。
在北京，上周继续量价齐升，共11个项目开盘，价格全线大涨，均价达25954元/平米，相比3月份前3周17个新开盘均价21130元/平方米，均价上涨22.8%。可是，一周内这11个项目中6个已售罄，其中5个开盘当日即告售罄。
北京市房地产交易管理网统计显示，截至28日，北京二手房成交量达44058套，其中住宅达40969套，一季度有望达47500套和44000套，同比去年一季度涨幅分别达25%和20%。二手房均价在14650元/平米左右，比2月底涨8.8%，成交价突破历史最高点。
/ A! l5 x6 {( H" p; X+ u4 \; ^在上海，3月28日一手房的签约套数高达1801套，仅次于2007年8月25日1867套的最高纪录，创下31个月以来的新高。上周，商品住宅日均成交量2.6万平方米，环比增加了0.3万平方米，日均增幅15.3%；商品住宅成交均价20585元/平方米，继续维持在高位。统计数据显示，上海已连续3月未出现过的“日光盘”再现。
在杭州，继绿城千万豪宅半天售完的疯狂后，上周末三个楼盘共700多套房源一上午即抢购一空；中原地产的统计数据显示，上周深圳一手房成交963套，环比上涨53%，连续2个星期环比增长幅度超过50%。
量价齐升现象背后的疯狂还在不断蔓延。
+ Q" U+ C# A  C% U3 n6 w据中原监测的9个重点城市新建住宅成交数据显示，上周各地住宅成交量回暖势头不减。继之前二线城市初显“小阳春”之后，上周该趋势逐步扩大到一线城市，环比反弹态势强劲。广州成交量环比增幅超八成，北京成交量环比增幅超四成，深圳和上海回升幅度则相对较小，天津、成都、杭州、重庆、武汉等城市成交量均有不同程度的回升。
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上涨的幕后推手
可以发现,今年第一波新房供应高峰成为量价齐升的主要直接推力,新一批的房源定价普遍比前期价格高,进一步带动房价上行,但问题是,是什么支撑开发商涨价能够持续？
不少业内人士指出,就具体项目而言,以开发商为首的市场参与者联手对区域市场的热点炒作,是推动房价一路走高的重要原因。
* J( i& b4 s8 p' C" F1 g中房信分析师薛建雄指出,一般一个区域楼市的热点炒作,大致分为三个阶段。以世博会为例,市场炒作第一阶段为概念炒作,通过对世博会建设带来的配套完善、交通便利、人口导入等未来利好的炒作,提升房价;第二阶段则是世博会建设阶段,利用建设的阶段性进展,不断刺激市场,推升楼价;第三阶段则是炒作世博会后为区域留下的现成配套和可能的未来再发展空间。
市场炒作热点最重要的模式则是,不同阶段的热点持续接力,轮流坐庄,共同哄抬房价。
以上海为例,最近几年,除了世博会这个长期热点外,还有如新江湾城国际社区、迪士尼概念、大浦东概念、大虹桥概念、高铁概念等众多炒作热点,这些热点尽管涉及面有所差别,但都成为相关区域从地价到房价全面房地产炒作的“招牌”。
而且,这些热点往往不是同时发力,而是一个接一个成为市场的阶段性热点,房价也随之一个区域接一个区域被推高。这种炒作的理想节奏,除了与地方政府部属相关重点项目建设的进度有客观联系外,不可否认也与这些热点炒作的主导者之间的某种默契密切相关。
4 h$ D# ~0 p) |, Z. [' O; P1 l上海美联物业的报告披露,嘉定区上周成为上海各区域成交中增幅最大的区域,共成交506套、48647平米,成交量、成交面积环比前一周各提升了164.92%、159.34%,成功超越之前连续两周位列各区之首的原南汇区域,登上各区成交榜首。
嘉定区的炒作热点正是上海大虹桥概念,而原南汇区域则兼具大浦东、迪士尼和世博板块炒作热点,两区域近期在成交量指标上先后引领整个上海楼市,则是板块热点炒作接力的最直接表现。
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或招再调控？
/ c# N: Z" l( Q& k$ X& {& n9 H调控政策接连出台,社会舆论对高房价的压力空前,但市场仅仅在短暂的高位徘徊后,继续上行,这种状况在过往极为罕见。
对此,SOHO中国董事长潘石屹告诉本报记者,目前的市场信号很混乱,尤其是价格信号,从地价到房价,让人难以看清后市。
“关键看接下来的政策。”大部分业内人士的观点与潘石屹雷同。换言之,以目前全国不少市场出现的疯狂再现迹象,若要短时间内让市场重回理性调整轨道,需要外力,这也意味着楼市可能招来新一轮调控。
中欧国际工商学院教授许小年近日指出,市场稳定的前提是市场预期的分化,有看空也有看多,实现市场多空力量的平衡。“但是,当房地产发展的目标成为地方政府财政收入的目标而不是让老百姓有房住时,市场往往步入歧途。市场的走向,取决于政府怎么做。”
4 [2 v; }# H; T2 Q! l( s! O9 q; Z目前而言,面对一轮调控政策后依然继续疯狂的市场,对再调控的呼声也越来越高。
国土资源部土地利用管理司副司长冷宏志29日在国新办新闻发布会上表示,正在加快物业税、不动产税政策出台的进程,实际上在一些地方已经在搞试点空转。不过,近期的二手房市场恰恰显示,由于优惠政策退出、房产交易税费成本增加,上家普遍将成本通过提高房价转嫁下家,相关税费政策的效果适得其反。
许小年坦言,很大程度上,政府恰恰是市场波动的根源,市场需要的不是调控,而是科学角度出发的对市场根本游戏规则的改革。