杭州2300多套限制房折射楼市动向 大多抵给了银行

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　　浙江在线9月13日讯 杭州九堡某楼盘，7月份刚领出预售证。但让人诧异的是，预售证上该楼盘总共575套纳入网上预销售房源，却有572套房源被限制销售。
　　自3月以来，楼市价格战开打。一直以为，在以价换量，回笼了大批资金后，开发商的资金链相比上半年有所缓解，但近期，大量限制房源楼盘的出现却让我们对开发商的资金状况再生疑问。据记者来自杭州透明售房网的不完全统计，杭州目前有7个楼盘出现大面积房源限制情况，限制房源共计2364套。
0 v1 ^4 `  Y# D6 |1 t5 Q( v　　2364套房子被冻结
9 V7 J- y) n+ i) x  q# Z+ V3 Y& |5 C　　因为在建工程抵押给银行了
! ^7 C& `( O2 j# ?, y　　一个楼盘，只要还没交付，有若干套房源被限制是正常情况。“一般来说，单幢建筑，如果项目预测绘面积超出规划报批面积，超出部分就会被限制。”一位业内人士透露，但这个量不会多，一般单幢楼只有一两套。
　　但如果单幢楼有多套甚至整幢被限制，那么这种限制多数情况是被抵押了。
2 A, F! |1 W2 e9 J5 g0 G　　市中心某楼盘，2010年3月份就已经开盘。可就在近期，点开该楼盘的预售证，却是一片触目的红色。据统计，该楼盘共有107套房源被限制。
　　九堡一楼盘，2010年9月领出的预售证。虽说房子卖了已近两年，但剩下部分房源也莫名其妙地被限制起来。本周二，记者登录透明售房网发现，285套纳入网上销售房源，已预售93套，可预售78套，限制房源套数最多，达到了129套。
: P* W. f. Y" w　　九堡另一楼盘，去年1月以来也领出过4张预售证。但除第一张预售证限制房源较少，只有46套外，其他3张预售证有687套限制房。
　　此外，3个写字楼楼盘也集中了1039套限制房源。钱江新城某写字楼，2010年12月和2012年6月分两批领出预售证，而在今年6月的预售证上，纳入网上预销售房源不过87套，但限制房源却达到了140套。
6 e5 w3 ]9 A* ?　　据其中一个项目的开发商透露，之所以出现大面积限制房源，确实是因为项目办了在建工程抵押。“以前，住宅楼盘是不准办理在建工程抵押的，但现在市场不好，银行有松动。”据悉，这个处于市中心的高端住宅项目已经结顶，今年8月份靠在建工程抵押贷到了6亿元左右的贷款。
　　销售不畅，开发商还是缺钱
2 j4 Z3 A, L2 L1 j7 y: B　　何谓在建工程抵押？百度搜索显示，在建工程抵押，指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。
　　“我们确实刚刚办理了在建工程抵押。”钱江新城某写字楼开发商告诉记者。据悉，该写字楼2011年10月份便已开盘。截至本周二，703套纳入预销售房源只售出42套。“本来，项目进行到这个阶段，应该靠销售回款补偿项目建设所需资金的。可是，由于高层不愿降价，销售并不理想。所以索性将整个在建工程抵押给银行，融资以解决资金饥渴。”
- r" x' P% U1 f% g, Q1 b. ^6 B　　一般来说，开发商向银行申请开发贷款的比较多，即将土地证抵押给银行获取项目贷款，而在建工程抵押是下下之策，因为这意味着房子卖不了，回款不畅。
　　而据记者了解，今年以来，在建工程抵押已成为开发贷款之外的另一常见融资渠道。一房产公司相关人士透露，钱江新城某写字楼，两幢楼的所有房源都被限制，因为抵押给银行了。而城西某写字楼也是如此，除一幢对外销售的楼只有2套限制房源外，其他3幢楼大部分房源被限制。开发商的说法是，楼盘实行整幢定向销售，要到交付时才能签约，所以整幢楼都被抵押给银行了。
4 ?3 x1 h1 ]3 Q7 O　　对在建的住宅楼盘来说，工程抵押更是意味着预售差，资金成本高。
　　事实上，这批在建工程抵押的楼盘恰好都是前期销售不畅的。“我们将开发贷款还清后，再申请在建工程抵押贷款。一般来说，在建工程抵押贷款额为项目已投资资金评估值的60%左右，在额度上远大于开发贷款。”一位开发商介绍说。
8 F0 z! r+ Q; J5 k$ I; X) a　　限制房多的，多是不愿降价的开发商
* j7 h: `' P2 z- V: v- @, e  ?4 l　　记者发现，这7个典型样本有个共同点，那就是没有及时调整价格来跑量。其实它们地段也都不错，不乏钱江新城、市中心的楼盘，但正因为其销售价格普遍高于周边楼盘，跑量不成功，所以才靠抵押缓和紧张的资金链。
! i' e' s+ y9 c) T& e) O8 z　　比如九堡某住宅楼盘。自去年1月份开盘以来，价格一直维持在17800元/平方米的高位。而自去年底以来，周边楼盘迅速降价，房价已下调到13000~14000元/平方米。该楼盘却没有及时调整价格，销售也非常不乐观，总共989套房子才售出116套，销售率不过12%。
　　再比如九堡另一沿江住宅楼盘。该楼盘2010年底便已开盘。如今，两年时间过去了，285套房子只售出93套。销售价格也在18000元/平方米。而相邻的一个楼盘前不久已降价跑量，销售价格在14500元/平方米左右。
　　还有一种则是占据稀有地段的市中心大户型房源。因为限购背景下，该类房源因为总价高，购买者多为限购对象也一直面临销售不畅的局面。
　　一位在建工程抵押楼盘的开发商坦言，之所以承担高额的财务成本靠抵押去融资，是因为不愿降价。虽然目前销售比较难，但与其降价还不如扛过这一段时间，他觉得，毕竟产品还是稀缺的。
. Z7 j, L1 g* N2 R1 [4 N　　但也有人认为，虽说开发商打着不愿降价的幌子，这些开发商的资金紧张肯定是勿庸置疑的。今年的市场下，降价跑量的开发商资金状况相比上半年有所缓解，但没降价的开发商却不得不依靠贷款渡过资金难关。