“减供应增优惠”带来猜想 浙江一线房价步入下调预期

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国家统计局日前发布的报告显示，全国70个大中城市中，3月份新建商品住宅价格环比下降和持平的城市达到20个，浙江省内房价一线城市杭州、宁波价格环比下降，温州价格环比持平。
% U- T+ \9 E, O5 b　　国务院房地产调控督查组日前在浙江杭、甬、温三地督查时，记者从三城市一些政府官员和房地产开发商处获悉，受中央和地方多重调控政策叠加影响，浙江一线城市的楼市正步入房价下调预期，“听见了房价下楼的脚步声”。
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; P) ~3 a" k2 ]　　房价处于周期转换关键期
  {, u) a% q% U5 K* z　　时值本轮楼市调控近一周年，近日央行再次调高存款准备金率，进一步收紧流动性。
1 s+ b6 |2 x0 s! \) O+ u　　记者在浙江房价最高的杭州、宁波和温州等地调研感受到，受流动性收紧、土地出让方式变更、保障房即将大批推出等几大重要因素影响，以杭、甬、温为代表的一线城市商品房价格正处在涨、跌平衡点上。从今年杭、甬、温一季度房地产市场成交情况看，从2月份开始各地新建住房成交量环比大幅减少。
　　从政府到房地产业界、普通市民等各层面来看，对于商品房价格的走势预期已普遍从“控制房价过快增长”悄然转变为“房价要跌的预期加大”。但另一方面，记者实地走访各地在售楼盘后认为，导致统计数据显示房价略降的重要原因是一些优质房源成交不力，新开楼盘定价谨慎，个别楼盘优惠力度有所加大，其实价格总体仍保持平稳。
　　浙江省有关部门认为，总体上房地产市场处于周期转换的关键阶段。

　　多重调控对冲高房价
　　记者从浙江省政府获悉，在本轮调控中，加大房地产调控政策落实问责力度，正在为地方官员的房地产增长冲动降温。目前，浙江正在研究制订《浙江省城市住房工作考核和约谈问责暂行办法》。而杭州市已明确将城市住房工作问责纳入《关于对市委、市政府重大决策部署执行不力实行问责的办法(试行)》的范围。
　　而从市场各方热切关注的“限购、限贷”政策执行情况看，到今年2月底，浙江省个人住房贷款余额5604.91亿元，同比少增332.78亿元。
　　杭州市5月即将挂牌出让的3宗土地还部分告别了单纯的“价高者得”的出让规则，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则转为在此价格基础上比拼现场投报配建保障性住房面积，谁报的保障房面积高谁夺标。
( H6 q. c; X( l　　此间政府人士普遍认为，上述三种主要调控措施，已经向市场释放强烈的对冲高房价信号，在政府加快推进保障性安居工程建设的基础上，商品房市场投资投机热将得到遏制。

& A4 u6 p1 i6 Z; |8 _　　商品房“减供应、增优惠”带来猜想
9 S' y; R" S1 ^3 w1 e　　一些房地产开发商坦承，目前银行借款受制于规模的限制，资本市场融资基本处于半停滞状态，信托融资成本相对较高，给公司带来较大财务成本。在市场交易量下滑剧烈的情况下，杭州的不少楼盘推出了“存就抵”优惠。下沙一个均价每平方米2万元的楼盘推出“存5万抵10万”的优惠，另一个均价每平方米1.3万到1.5万元的楼盘甚至将优惠力度放大到“存3万抵18万”。
　　尽管房屋价格呈现胶着状态，市场各方仍坦承，当前浙江的房地产市场正在降温。在温州，今年1到3月份市区推出了9宗378亩普通商品房住宅招拍挂用地，全部出现流拍。温州市房管局副局长余跃彬说，“房产商拿地热情明显降低很多。”而在去年11月底，温州本地房企置信房产以37.02亿元高价竞得温州市区热点区域的原温师院地块，其楼面价高达每平方米3.7万元，创下了新的温州宅地价纪录，同月温州市区商品房均价为每平方米2.45万元。
9 x* P% e0 b7 @+ e　　但接近“温州炒房团”的一些业内人士则向记者表露出更为复杂迷惘的心态，“今年9宗地全部流拍，给当地人很大震动，但大家目前还不清楚，如果供地少了，明年房价是不是会被炒得更高。”
' T% }4 d; _8 D: h8 l! H9 i/ V　　一位政府官员则表示：“需要中央稳定当下调控政策。2008年调控形势不错，因发生金融危机放宽了流动性和调控政策，导致2009年房价大涨，这次要坚决避免再走老路。”
  A+ U3 r- ?8 h* ~9 y/ f% x8 `- d) c　　据新华社
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　　新一轮房贷压力测试
　　房价跌幅假设最高为50%
$ A; a  T: _8 Z- @/ |4 X　　中国银监会主席刘明康近日表示，要对银行业金融机构开展新一轮房贷压力测试。分析人士指出，这反映监管部门对于房地产风险采取了更审慎的态度，商业银行出于资金面紧缩和房贷风险的考虑，可能会调低房贷整体占比，而银监会是否会出台进一步紧缩房地产信贷的政策，还要看此轮压力测试的结果。
　　记者从相关部门了解到，新一轮房地产压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。这三种情形分别是：房价平均下跌30%、利率上调27个基点；房价下跌40%、利率上调54个基点；房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。
1 d. A1 g# `# |　　银监会去年5月开展的房贷压力测试所设置的情形是，全国房地产价格平均分别下跌10%、20%和30%。银监会主席助理阎庆民在全国“两会”表示，压力测试表明，房地产调控对银行形成坏账压力的底线数字是30%。
0 h, Z8 p8 x9 l5 L6 g" P　　据介绍，这一轮房贷压力测试还将北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等7大城市列为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条件测算房地产贷款受冲击的情况。
　　监管层相关人士向记者透露，此轮压力测试银监会已于4月初布置开展。房贷风险一直是银监会关注的重点领域，房贷测试也是监管层面一个常规工作，主要目的在于对银行房地产贷款风险进行摸底以做好风险防范预案。　据新华社