挂价4万4！下沙沿江现天价二手房，“江村”沸腾，谁促成了这场价格合谋？

煎饼 · 发表于 2018-5-28 15:01:52

PART 1
“这套4万4挂价的房源，你怎么知道的，我们都没放出来！”
穿过梅雨季的溽热湿雾，我们来到下沙沿江，打听保利·江语海一套传得沸沸扬扬的“天价”二手房，门店的中介小哥一脸惊讶。
小哥扯了扯领带说，太贵了，挂出来怕扰乱市场。
但是没用，即便所有二手机构有意控制，也挡不住江语海狂飙突进的房价。
G20后，江语海二手成交价开始上涨。从当时1万5左右，一路突破2万，到去年底，已经涨到3万以上。今年5月，最高成交纪录，更是达到3万7。
下沙沿江的房价在G20后翻天覆地
如今，江语海是毫无疑问的“下沙沿江第一贵”。
南侧的朗诗国际街区，上个月成交均价，仅2.5-2.7万/㎡。宋都·晨光国际、世茂·江滨花园等一线沿江楼盘，也不到3万。
就算同样坐拥下沙最好学区（文海小学）的精欧荣寓、景冉佳园，也只徘徊在3万左右。
为什么惟独江语海，价格要贵这么多？“江语海的江景绝对无敌，杭州哪里都没我们好！”爆料的业主这么解释。
因为文海小学，江语海成为“下沙最好学区房”
江语海总建筑面积约13万㎡，一共1412户，在钱塘江边，它很特别地只做了一排高层公寓，与前景的排屋相映衬，号称“户户江景”。
这里接近钱塘江入海口，江面宽阔平远，俯瞰的视野因此十分壮美。
学区是江语海最骄傲的资本。幼儿园是星河幼儿园与浙师大的合作；小学、初中都是省重点文海中学；全都是下沙最好的。
江语海受欢迎，还有两个因素：成色新，户型好。
下沙沿江大盘，多是2007年左右开发的，但江语海2010年底才开盘。主力是90㎡和110㎡LOFT，最小还有62㎡户型，赠送空间都特别大。

PART 2
换言之，江语海应该卖得贵。但它似乎又太贵了。
毕竟，这个价格，已经可以在普福、万达、未来科技城、留下、之江、萧山市北东等板块，随便挑了。单看地段，下沙沿江并没有明显优势啊！
在百度地图上测量，从武林广场到江语海，直线距离可是在22公里以上！
这距离换做上海，从人民广场出发，都可以到徐泾或迪士尼乐园了，这两个板块，目前二手挂牌均价也不过3万8到4万7。
难道杭州房价真要赶超上海，直追北京？
事实上，江语海业主们津津乐道的各种“独特卖点”，在行情差时，一样泯然众人，并非无坚不摧的普世价值。
在杭州楼市“失去的5年”（2011-2015年），下沙沿江板块反应最为极端。
江语海可谓最典型代表：一手房价，最低曾跌至9千多。较之2010年1万6的首开价，接近“腰斩”。
江语海房价轨迹反差之大，令人吃惊。
保利·江语海的园区主入口
那究竟是什么，使得江语海远超市场平均水平？房东、买家和中介三方的博弈，又是如何形成最终价格机制的？
“带头的几个投资客是关键！他们特别有主见，不会轻易挂低价。”
就拿那些挂价4万以上的房源来说，中介告诉我，基本是投资客，根本不诚心卖。有人买就卖，没人买就继续挂着。
虽然眼下，这价格肯定无法成交，但它还是影响了众多房东的预期。
因为江语海业主的大部分资产都在房子里，对于房价上涨乐见其成，谁不想身价倍增啊？而且，身边惨痛的经验一遍遍教育了他们。
过去一年，卖掉江语海二手房的邻居，无论当时如何窃喜，现在没有一个不捶胸顿足，发现卖低了。
怪谁呢？怪自己对房价太没想像力啊！
所以，尽管挂出来的“天价二手房”占比不高，也能搅动市场，引来不少业主认同，尤其市场处于火热行情时。

PART 3
在“天价二手房”刺激下，江语海业主纷纷追涨。
打算卖房的业主王先生，最近把一套89㎡小户型挂价，调高至365万，折合单价高达41011元/㎡。中介透露，目前江语海共有30多套挂牌房源（后台），调高价格的，超过6成。
房价一涨再涨，甚至有兴奋的业主，发了朋友圈：
“我们村成功站上4字头高地，村里人说了，不是不诚心卖，而是根本不想卖了。”（因离江特别近，江语海被业主称为江村）
有意或无意之间，江语海业主们，已经形成了某种“价格联盟”：即4万是小区房价基准线。
而多数业主，更是“欢天喜地迎接解放军”。
保利·江语海高层住宅实景
比如，去年以3万单价，入手一套67㎡小户型的邱先生，在得知小区挂出4万+后，虽然很诧异，但还是非常激动。“半年不到，就涨了这么多，就是自住也开心啊！”
但是，也有业主对二手房价飙涨颇有意见。
准备同小区置换的章女士，就是其中之一。章女士有两个儿子，大的已上小学，小的不足2周岁，由婆婆照顾。五口人，一起住在80多㎡小户型里。
没生二胎前，风平浪静。但这两年来，矛盾开始涌现，主要体现在住得不舒服，拥挤。
”孩子要和我们分房睡了，老二过几年也要上小学了，想来想去，最好还是同小区置换一套大户型。”但迅速攀升的房价，让章女士备感无力。
偶尔，章女士会抱怨下高房价，但立马会招来其他业主的“指责”。

PART 4
那些想买江语海的刚需，则显得特别无助，不少人迁怒于中介：都是他们整天鼓吹房价涨，串通起来制造恐慌。
但在“操控”江语海房价上，中介似乎并没太大责任。
江语海的挂牌房源，我们从外网上看，一般只能看到十几套房源。但在中介公司后台，却有多达30几套。
中介为什么这么做？
“姐呀，这些房源价格虚高，有价无市，还不如不挂呢。”中介小哥表示，如果放出这些高价房源，客户看到后，很可能就跑到其他地方去了。
这一点，确实如此。这个锅中介不背！
对中介来说，一切都是为了成交。最快速度多卖几套房，远比花时间把单套卖出天价，提成更多。
中介追求的是成交速度，而非单套的高佣金
本质上，中介并不希望房价太高——最好房东挂价略低于市场价，这样的房子最好卖。
所以，这就不难理解，中介选择把高价房锁在后台，先卖低价房。不过，现在是信息社会，有的是途径了解，藏是藏不住的。
但不可否认的是，中介的某些套路，起到了一定的推波助澜。
比如，在二手房交易中，中介通常充当“两面派”。对卖家持市场悲观态度：涨幅已经很夸张了，后续空间不大，现在出手是最好时机。
而对买家，则会营造极大的心理暗示：房价越来越贵，再不买，就要更高了。
最近，看了江语海的陈先生，就有此遭遇。他非常认可这个小区，也看中了一套房源，唯独对3万5的价格，有些难以接受，觉得太贵。
但中介说，都有房源挂到4万4了，这套非常划算，意向客户很多，不早做决定，就会被人抢走。
陈先生非常纠结，想下单，却又下不了决心。

PART 5
一群业主互相“确认过眼神”，真的可以抬高小区房价么？
在股票市场上，常有“庄家”用极小的代价，把一个股票封涨停后，引来更多跟风者。因为大多数投资者，都认为其他投资者是理性的，所以更高价格，也是基于市场理性的判断。
理论上，利用小资本做盘，进行“有限做庄”套利，只要20%的资金即可。
江语海虽然是1412户的大盘，但同一时段，只有30多套房源挂牌，只要其中6—7套坚定地挂出“天价”，就能改变市场预期。
当然，成功有两大前提：大行情趋好，小区有核心卖点，如“下沙最好学区房”江语海。
二手房沉淀了大多数中国人的家庭资产
这种房价博弈，发生在每个小区，只是有的明显，有的不明显罢了。
最典型的，当属前段时间，南京一小区业主认为房价低了，抱团要求房价上涨1万，甚至给出了不同户型的指导报价。
在杭州，也不乏这样夸张的案例。为维护小区的房价，业主们都用出了洪荒之力。
比如，城东某小区业主，推出了一条禁令：出现质量问题，绝不允许私自找媒体曝光。此前，有位业主违反，结果招致其他业主集体指责。
再如二手房挂低了，甚至会有人跳出来骂人。“你怎么可以挂这么低，这是拉低我们小区房价！”
万家星城业主群发布“共识”后，杭州多个小区纷纷P图
5月26日，滨江·万家星城业主群，更发布了一条“小区业主共识”。
文中称，万家星城在杭州核心区已属不错小区，实际性价比远高于目前二手房价。所以，提议在2018年12月（即3、4号线和星城小学交付三年前）全部上调二手房价。
自2018年6月1日起，所有业主二手房指导报价如下：58000—65000元/㎡！
“共识”中还声称，任何自贱自贬的贱卖行为，必将遭到所有业主反对。落款是：万家星城房价调控先期委员会。

PART 6
无论江语海，还是万家星城，业主价格共谋的“民意”背后，是中国社会经济基础的深刻改变。
过去16年，北上广深房价涨了20倍，全国GDP却只涨了不到7倍。目前，中国楼市总市值，已经超过430万亿，是GDP的5倍，是货币发行的45倍。
调查显示，中国家庭资产中，房产占比已高达70%以上（一线城市85%）。
换言之，绝大多数杭州人，大部分资产乃至负债，都绑定在房子上。这一轮历时两年的楼市癫狂，几乎所有人都掏空积蓄，all in不动产。
看看这两天，杭州满大街银行前排队的冻资长龙，你就知道，这种绑定达到了何种的深度。
他们的最大命门是，绝对无法接受房价下跌。因为，负资产是会吃人的。
更深地绑定在房子上后，许多人已无法接受房价下跌
1997至2003年，香港楼市最低潮时，催生了超过10万名“负资产”人群。按照彼时香港240万套房产计算，“负资产”者占总购房人口的5%。
在付出了终生积蓄、偿还数年贷款后，不仅失去了房产，还被迫承受了数百万的新债务。
他们绝不允许，类似香港、日本的悲惨经历，在自己身上重演。
钻石市场，似乎是他们可借鉴的经验。1869年，南非的金伯利发现大量钻石矿藏，全世界近5万名矿工奔赴该产区。钻石价格开始下跌，一直持续了几十年。
直至矿主们联合起来，成立辛迪加垄断组织“戴比尔斯”，钻石价格才重新坚挺。
1999年，戴比尔斯主席奥本海默在哈佛演讲时，公开宣称：我们就是寻求操控市场、控制供给、操纵价格，并且与合作伙伴在市场里“勾结”行动……
价格共谋，是为了业主的共同利益？
如今，不断上涨的行情，加上高科技的发展，“房价共谋”确实有了基础。
借助于微信群等发达通讯形式，卖家之间，中介之间，已形成了一个实时沟通的价格联盟。他们的一举一动，都在无形之中，塑造着小区二手房价。
至于买家，信息极度不对称，完全是一盘散沙，在这场博弈中，永远处于弱势地位。
不过，随着二手房挂价越来越离谱，以及公证摇号的推出，房东们要“心想事成”也并不容易。
比如江语海业主群里，最近讨论二手房价的变少了。一是房价挂高以后，成交太难了，渐渐大家的心气也下来了。二是一手摇号太火爆，许多潜在买家都被吸走了。
号称要统一挂5万8以上的万家星城，目前容易成交的价格，还在4万—4万6之间。
要维持价格联盟，业主们只能指望行情一直好下去。一旦有风吹草动，投资客套现离场，比例哪怕只有5%，“多杀多”也不过转眼之间。

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