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挂价4万4!下沙沿江现天价二手房,“江村”沸腾,谁促成了这场价格合谋?

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  • TA的每日心情
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    [LV.10]以坛为家III

    发表于 2018-5-28 15:01:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
    xsfj.jpg
    # q9 g' W9 Q9 o( d% n4 \$ k: D- h. i, J& l) g+ A( p7 A
    PART 1
    $ J4 C2 p0 X7 W( Z5 O; P0 ?“这套4万4挂价的房源,你怎么知道的,我们都没放出来!”, P* c5 j7 j) t
    穿过梅雨季的溽热湿雾,我们来到下沙沿江,打听保利·江语海一套传得沸沸扬扬的“天价”二手房,门店的中介小哥一脸惊讶。
    2 H7 H5 [; I: b- c小哥扯了扯领带说,太贵了,挂出来怕扰乱市场。  k. ^( S$ e/ O) F/ _/ i2 g4 F0 b
    但是没用,即便所有二手机构有意控制,也挡不住江语海狂飙突进的房价。4 f) e$ C! n* j3 X
    G20后,江语海二手成交价开始上涨。从当时1万5左右,一路突破2万,到去年底,已经涨到3万以上。今年5月,最高成交纪录,更是达到3万7。
    * l. d1 ^& r# X5 d. r下沙沿江的房价在G20后翻天覆地
    . c" M' o. E! {0 \+ j, V, z  l如今,江语海是毫无疑问的“下沙沿江第一贵”。
    8 V$ j9 m0 q6 b& N/ b5 u% g% V南侧的朗诗国际街区,上个月成交均价,仅2.5-2.7万/㎡。宋都·晨光国际、世茂·江滨花园等一线沿江楼盘,也不到3万。) f7 A% j. k1 E) H
    就算同样坐拥下沙最好学区(文海小学)的精欧荣寓、景冉佳园,也只徘徊在3万左右。/ T; {9 j2 w2 z% B
    为什么惟独江语海,价格要贵这么多?“江语海的江景绝对无敌,杭州哪里都没我们好!”爆料的业主这么解释。
    + s1 ]) P8 i2 q; k9 q7 F8 y# T. ]因为文海小学,江语海成为“下沙最好学区房”
    6 }. B) N& Y" Z. e8 a江语海总建筑面积约13万㎡,一共1412户,在钱塘江边,它很特别地只做了一排高层公寓,与前景的排屋相映衬,号称“户户江景”。
    . y" u2 I) L& ]2 |( `$ ~# |" m! y/ K这里接近钱塘江入海口,江面宽阔平远,俯瞰的视野因此十分壮美。' ^# m+ h8 b' }
    学区是江语海最骄傲的资本。幼儿园是星河幼儿园与浙师大的合作;小学、初中都是省重点文海中学;全都是下沙最好的。
    $ Y. p; ]  S' F! ]) U' w- f江语海受欢迎,还有两个因素:成色新,户型好。5 R! c2 o1 U" f1 y) f
    下沙沿江大盘,多是2007年左右开发的,但江语海2010年底才开盘。主力是90㎡和110㎡LOFT,最小还有62㎡户型,赠送空间都特别大。
    - }- V5 c! a9 ?' c0 z7 k* I# c/ }) s& M
    PART 2* {. U9 {, G8 Z2 \# z3 N* V
    换言之,江语海应该卖得贵。但它似乎又太贵了。" P+ V& i7 M1 c: [( n* M7 U, l
    毕竟,这个价格,已经可以在普福、万达、未来科技城、留下、之江、萧山市北东等板块,随便挑了。单看地段,下沙沿江并没有明显优势啊!- ]' B2 Z5 M6 u
    在百度地图上测量,从武林广场到江语海,直线距离可是在22公里以上!( ]: C3 C8 m; X4 L2 @: U% e
    这距离换做上海,从人民广场出发,都可以到徐泾或迪士尼乐园了,这两个板块,目前二手挂牌均价也不过3万8到4万7。
    . \6 C- ?# u  Q, j  s; f) ], r难道杭州房价真要赶超上海,直追北京?+ v3 g1 H2 s: F( N+ z. u4 d
    事实上,江语海业主们津津乐道的各种“独特卖点”,在行情差时,一样泯然众人,并非无坚不摧的普世价值。; w6 u, G3 T- M3 F7 u
    在杭州楼市“失去的5年”(2011-2015年),下沙沿江板块反应最为极端。
    % T! K( ]) R8 z" O" B  ~# x江语海可谓最典型代表:一手房价,最低曾跌至9千多。较之2010年1万6的首开价,接近“腰斩”。: _1 h! L2 a& S4 n& x! ?
    江语海房价轨迹反差之大,令人吃惊。
    - Y0 b/ [: I0 _- f) N& G保利·江语海的园区主入口  r5 N7 j+ `0 T9 R
    那究竟是什么,使得江语海远超市场平均水平?房东、买家和中介三方的博弈,又是如何形成最终价格机制的?
    " M2 t( _. W: t“带头的几个投资客是关键!他们特别有主见,不会轻易挂低价。”
    1 O; k: I( W4 |+ d4 r; [3 m就拿那些挂价4万以上的房源来说,中介告诉我,基本是投资客,根本不诚心卖。有人买就卖,没人买就继续挂着。& k7 q6 u0 s! ~! n" V
    虽然眼下,这价格肯定无法成交,但它还是影响了众多房东的预期。
    # L; l/ y) [5 p  ?, y, A因为江语海业主的大部分资产都在房子里,对于房价上涨乐见其成,谁不想身价倍增啊?而且,身边惨痛的经验一遍遍教育了他们。
    & C/ M7 J# Z0 S( V* i5 E' x& A/ h过去一年,卖掉江语海二手房的邻居,无论当时如何窃喜,现在没有一个不捶胸顿足,发现卖低了。4 h# s: c* d/ t# X9 M
    怪谁呢?怪自己对房价太没想像力啊!
    3 i" h* z' K2 r, W4 c3 D) V! ^所以,尽管挂出来的“天价二手房”占比不高,也能搅动市场,引来不少业主认同,尤其市场处于火热行情时。
      x" d4 b% G3 o; w9 U) v5 X
    / l9 \8 x3 G+ ~8 JPART 36 E7 O& N- U8 s% u9 b
    在“天价二手房”刺激下,江语海业主纷纷追涨。
    " [) ^. P7 v6 K: f& s$ X打算卖房的业主王先生,最近把一套89㎡小户型挂价,调高至365万,折合单价高达41011元/㎡。中介透露,目前江语海共有30多套挂牌房源(后台),调高价格的,超过6成。
    2 E, A3 G. e7 J1 p# {房价一涨再涨,甚至有兴奋的业主,发了朋友圈:
    + \8 V! n! S( ]% H8 [“我们村成功站上4字头高地,村里人说了,不是不诚心卖,而是根本不想卖了。”(因离江特别近,江语海被业主称为江村). n- S# n8 M, i, S' Y& _
    有意或无意之间,江语海业主们,已经形成了某种“价格联盟”:即4万是小区房价基准线。% u9 ~* e9 L& @3 H4 p8 Z1 ]
    而多数业主,更是“欢天喜地迎接解放军”。
    7 R3 B5 ~) i( K; l1 P1 n: F保利·江语海高层住宅实景: }  z# ]2 h2 M3 H7 H7 D
    比如,去年以3万单价,入手一套67㎡小户型的邱先生,在得知小区挂出4万+后,虽然很诧异,但还是非常激动。“半年不到,就涨了这么多,就是自住也开心啊!”
    + O; r% ^4 A! j* v' d但是,也有业主对二手房价飙涨颇有意见。% x5 Z1 B) V+ S
    准备同小区置换的章女士,就是其中之一。章女士有两个儿子,大的已上小学,小的不足2周岁,由婆婆照顾。五口人,一起住在80多㎡小户型里。
    - N- Q. ~) S' S没生二胎前,风平浪静。但这两年来,矛盾开始涌现,主要体现在住得不舒服,拥挤。' S7 u9 p- A$ }7 c  m! O' |
    ”孩子要和我们分房睡了,老二过几年也要上小学了,想来想去,最好还是同小区置换一套大户型。”但迅速攀升的房价,让章女士备感无力。
    0 L$ w' P% f+ P. b( L6 x偶尔,章女士会抱怨下高房价,但立马会招来其他业主的“指责”。4 v7 n% f# C: P6 G# O' K
    . K( r" \* F- }6 O
    PART 4
    - R- S$ |# a+ U那些想买江语海的刚需,则显得特别无助,不少人迁怒于中介:都是他们整天鼓吹房价涨,串通起来制造恐慌。/ G+ o3 @4 v: e0 _8 m( t! w  C
    但在“操控”江语海房价上,中介似乎并没太大责任。/ Q* v6 U2 Y. U3 m) p' ~% `) c
    江语海的挂牌房源,我们从外网上看,一般只能看到十几套房源。但在中介公司后台,却有多达30几套。
    ' J9 k: j: H9 }; `3 T, p' {! U# W中介为什么这么做?  A' g% E6 a# D4 o- }# Q# @0 u
    “姐呀,这些房源价格虚高,有价无市,还不如不挂呢。”中介小哥表示,如果放出这些高价房源,客户看到后,很可能就跑到其他地方去了。
    ' P6 R  ?. S: x2 [这一点,确实如此。这个锅中介不背!
    ; m/ W8 O% S7 [' R- e( e: L对中介来说,一切都是为了成交。最快速度多卖几套房,远比花时间把单套卖出天价,提成更多。
    $ {* A2 [5 P! `3 q" h4 K中介追求的是成交速度,而非单套的高佣金
    7 S5 y3 c2 e9 J; M1 ]0 U  V本质上,中介并不希望房价太高——最好房东挂价略低于市场价,这样的房子最好卖。5 ?: `( z) V* |3 v" M& a
    所以,这就不难理解,中介选择把高价房锁在后台,先卖低价房。不过,现在是信息社会,有的是途径了解,藏是藏不住的。
    4 G6 a2 X8 y9 M: U+ J# q1 B但不可否认的是,中介的某些套路,起到了一定的推波助澜。' S# J3 N" Y. g9 _2 }8 r
    比如,在二手房交易中,中介通常充当“两面派”。对卖家持市场悲观态度:涨幅已经很夸张了,后续空间不大,现在出手是最好时机。7 h8 _  L& q6 p( m' e) T! @* a! C
    而对买家,则会营造极大的心理暗示:房价越来越贵,再不买,就要更高了。. J( V+ A5 s6 Y8 u  `% b( e. F
    最近,看了江语海的陈先生,就有此遭遇。他非常认可这个小区,也看中了一套房源,唯独对3万5的价格,有些难以接受,觉得太贵。& y  O+ P8 w5 F  L) s+ e
    但中介说,都有房源挂到4万4了,这套非常划算,意向客户很多,不早做决定,就会被人抢走。
    + M$ R4 r) z' r0 v% k, E. i/ ?" w陈先生非常纠结,想下单,却又下不了决心。
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    $ T7 x  _0 Y5 k( a/ s7 Y- O# |PART 5
    - y5 B1 h0 |& R7 m; w" o( }一群业主互相“确认过眼神”,真的可以抬高小区房价么?. ^7 O2 }+ y: a1 }4 ?7 h; d8 D
    在股票市场上,常有“庄家”用极小的代价,把一个股票封涨停后,引来更多跟风者。因为大多数投资者,都认为其他投资者是理性的,所以更高价格,也是基于市场理性的判断。8 p1 _: V$ T; ?7 c
    理论上,利用小资本做盘,进行“有限做庄”套利,只要20%的资金即可。8 `$ {' L* O* p" C
    江语海虽然是1412户的大盘,但同一时段,只有30多套房源挂牌,只要其中6—7套坚定地挂出“天价”,就能改变市场预期。
    / c8 s* M& R1 o9 b. v( {( `2 l当然,成功有两大前提:大行情趋好,小区有核心卖点,如“下沙最好学区房”江语海。6 E2 \" Z  w, |: N8 A' ?: [
    二手房沉淀了大多数中国人的家庭资产
    6 D% e9 g* I  e' d/ M! R这种房价博弈,发生在每个小区,只是有的明显,有的不明显罢了。
    2 F7 a1 r4 X0 a( o0 F最典型的,当属前段时间,南京一小区业主认为房价低了,抱团要求房价上涨1万,甚至给出了不同户型的指导报价。
    % i2 |' R) @9 ]' B* M! ^; j4 _在杭州,也不乏这样夸张的案例。为维护小区的房价,业主们都用出了洪荒之力。. A$ }4 P6 ^8 q+ {7 t7 H" @
    比如,城东某小区业主,推出了一条禁令:出现质量问题,绝不允许私自找媒体曝光。此前,有位业主违反,结果招致其他业主集体指责。
    ' N2 z4 k/ p! G1 F# W* N再如二手房挂低了,甚至会有人跳出来骂人。“你怎么可以挂这么低,这是拉低我们小区房价!”8 A7 G2 Z( Y" J- |. _4 R6 Y
    万家星城业主群发布“共识”后,杭州多个小区纷纷P图. m! P$ R; B! m8 @9 e
    5月26日,滨江·万家星城业主群,更发布了一条“小区业主共识”。
    $ v9 U- {1 {: ?文中称,万家星城在杭州核心区已属不错小区,实际性价比远高于目前二手房价。所以,提议在2018年12月(即3、4号线和星城小学交付三年前)全部上调二手房价。9 J: F5 }! l( M& P- {
    自2018年6月1日起,所有业主二手房指导报价如下:58000—65000元/㎡!
    7 A+ ~+ }% [+ o7 T“共识”中还声称,任何自贱自贬的贱卖行为,必将遭到所有业主反对。落款是:万家星城房价调控先期委员会。
    * ~% Y! b, N+ ~: e4 {6 B6 C- W7 x* b/ ?1 I- z  }
    PART 65 K, j- M. ^/ P
    无论江语海,还是万家星城,业主价格共谋的“民意”背后,是中国社会经济基础的深刻改变。
    # O& }* L+ H/ y+ `2 l  m* z4 m6 D: x0 R" l过去16年,北上广深房价涨了20倍,全国GDP却只涨了不到7倍。目前,中国楼市总市值,已经超过430万亿,是GDP的5倍,是货币发行的45倍。
    # y7 Y, h, k! L# p0 o调查显示,中国家庭资产中,房产占比已高达70%以上(一线城市85%)。" R; L7 B7 x% R# A7 ~/ ^) |
    换言之,绝大多数杭州人,大部分资产乃至负债,都绑定在房子上。这一轮历时两年的楼市癫狂,几乎所有人都掏空积蓄,all in不动产。
    & s. R9 G2 R' }/ T6 t看看这两天,杭州满大街银行前排队的冻资长龙,你就知道,这种绑定达到了何种的深度。
    : I3 K( Q9 Q- l9 I他们的最大命门是,绝对无法接受房价下跌。因为,负资产是会吃人的。
    " ~8 g& k, ~7 i" _& P' n- W* q9 P更深地绑定在房子上后,许多人已无法接受房价下跌
    7 @4 E3 d4 ^1 ~$ C1997至2003年,香港楼市最低潮时,催生了超过10万名“负资产”人群。按照彼时香港240万套房产计算,“负资产”者占总购房人口的5%。
    ' q( e; o4 J$ W8 t. M! w+ ^  b在付出了终生积蓄、偿还数年贷款后,不仅失去了房产,还被迫承受了数百万的新债务。. r2 c) _- A( J% V# S+ f" i2 r
    他们绝不允许,类似香港、日本的悲惨经历,在自己身上重演。: z8 l. V2 P1 [
    钻石市场,似乎是他们可借鉴的经验。1869年,南非的金伯利发现大量钻石矿藏,全世界近5万名矿工奔赴该产区。钻石价格开始下跌,一直持续了几十年。
    ; t. |( \0 I  C3 ]直至矿主们联合起来,成立辛迪加垄断组织“戴比尔斯”,钻石价格才重新坚挺。& r1 A+ r: ]0 D/ `9 }5 p  V/ z6 G
    1999年,戴比尔斯主席奥本海默在哈佛演讲时,公开宣称:我们就是寻求操控市场、控制供给、操纵价格,并且与合作伙伴在市场里“勾结”行动……
    ( u) `) j6 y5 o, c, V0 ~3 U价格共谋,是为了业主的共同利益?6 z% f( d3 G0 e& C  H! v
    如今,不断上涨的行情,加上高科技的发展,“房价共谋”确实有了基础。
    / E/ k5 B, {2 ^/ [借助于微信群等发达通讯形式,卖家之间,中介之间,已形成了一个实时沟通的价格联盟。他们的一举一动,都在无形之中,塑造着小区二手房价。2 s$ y# I6 Y+ {/ H  W: y
    至于买家,信息极度不对称,完全是一盘散沙,在这场博弈中,永远处于弱势地位。
    . |( A( X! A4 e- t: I3 z! V不过,随着二手房挂价越来越离谱,以及公证摇号的推出,房东们要“心想事成”也并不容易。
    2 C3 A! R  X. [" V3 [) Z, _比如江语海业主群里,最近讨论二手房价的变少了。一是房价挂高以后,成交太难了,渐渐大家的心气也下来了。二是一手摇号太火爆,许多潜在买家都被吸走了。
    8 @; e: r: O1 ?, Y; i& t号称要统一挂5万8以上的万家星城,目前容易成交的价格,还在4万—4万6之间。
    ! w3 {  q- }; Z/ |/ ]7 F要维持价格联盟,业主们只能指望行情一直好下去。一旦有风吹草动,投资客套现离场,比例哪怕只有5%,“多杀多”也不过转眼之间。
    ' S% d0 R6 `3 u
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