TA的每日心情 | 奋斗 昨天 10:28 |
---|
签到天数: 2370 天 [LV.Master]伴坛终老
|
9 z& G% r f4 I1 \, s6 t, P
! ]7 e( R4 Q5 e" zPART 1
- T0 Y. G# m+ S% t“这套4万4挂价的房源,你怎么知道的,我们都没放出来!”. N! }2 j0 \* H8 v7 o% \) f6 J
穿过梅雨季的溽热湿雾,我们来到下沙沿江,打听保利·江语海一套传得沸沸扬扬的“天价”二手房,门店的中介小哥一脸惊讶。5 n, Y7 Y2 H+ z8 A8 p
小哥扯了扯领带说,太贵了,挂出来怕扰乱市场。
& |% p( c o0 G8 Q* C% X. _/ s但是没用,即便所有二手机构有意控制,也挡不住江语海狂飙突进的房价。
0 T6 G5 G! A9 X( e2 x) IG20后,江语海二手成交价开始上涨。从当时1万5左右,一路突破2万,到去年底,已经涨到3万以上。今年5月,最高成交纪录,更是达到3万7。
( i7 K6 j7 o4 c1 C下沙沿江的房价在G20后翻天覆地$ F4 [7 d( ~ o, R, h: S% V0 m
如今,江语海是毫无疑问的“下沙沿江第一贵”。
) \& L2 P4 |2 m+ u5 B南侧的朗诗国际街区,上个月成交均价,仅2.5-2.7万/㎡。宋都·晨光国际、世茂·江滨花园等一线沿江楼盘,也不到3万。
* v. O1 u9 Q3 u7 g# X2 z就算同样坐拥下沙最好学区(文海小学)的精欧荣寓、景冉佳园,也只徘徊在3万左右。8 m6 J' M Q: V
为什么惟独江语海,价格要贵这么多?“江语海的江景绝对无敌,杭州哪里都没我们好!”爆料的业主这么解释。5 ?! Y5 G! M. D {# g
因为文海小学,江语海成为“下沙最好学区房”
- Q e2 B! O6 ^2 Z# h8 S! l江语海总建筑面积约13万㎡,一共1412户,在钱塘江边,它很特别地只做了一排高层公寓,与前景的排屋相映衬,号称“户户江景”。# K: n7 v+ j3 c) C
这里接近钱塘江入海口,江面宽阔平远,俯瞰的视野因此十分壮美。
8 N1 S$ J/ b5 P# H/ V学区是江语海最骄傲的资本。幼儿园是星河幼儿园与浙师大的合作;小学、初中都是省重点文海中学;全都是下沙最好的。
$ x L5 `/ A6 x4 Z* l江语海受欢迎,还有两个因素:成色新,户型好。
0 y. ^! C! N+ r: S% l5 R6 u下沙沿江大盘,多是2007年左右开发的,但江语海2010年底才开盘。主力是90㎡和110㎡LOFT,最小还有62㎡户型,赠送空间都特别大。
4 I0 K7 w0 M: Y8 {: H1 w" Q7 {/ N8 q4 L8 M+ Q
PART 2( \7 x" D8 b: |
换言之,江语海应该卖得贵。但它似乎又太贵了。
! `& y+ {9 R2 A) B0 v毕竟,这个价格,已经可以在普福、万达、未来科技城、留下、之江、萧山市北东等板块,随便挑了。单看地段,下沙沿江并没有明显优势啊!
7 x$ T8 q% [8 k/ S& l& W在百度地图上测量,从武林广场到江语海,直线距离可是在22公里以上!
1 W+ X1 K1 S9 q1 i% |; h) C这距离换做上海,从人民广场出发,都可以到徐泾或迪士尼乐园了,这两个板块,目前二手挂牌均价也不过3万8到4万7。
. E. O+ a; q% X/ P0 n难道杭州房价真要赶超上海,直追北京?0 w I! s+ F+ N3 [1 T Y$ j4 H' V* g
事实上,江语海业主们津津乐道的各种“独特卖点”,在行情差时,一样泯然众人,并非无坚不摧的普世价值。
- }# Y9 \" \6 k, M# \: w在杭州楼市“失去的5年”(2011-2015年),下沙沿江板块反应最为极端。6 |+ a; ?' z3 m4 l
江语海可谓最典型代表:一手房价,最低曾跌至9千多。较之2010年1万6的首开价,接近“腰斩”。7 M5 c+ D" `( k7 ?8 u6 _
江语海房价轨迹反差之大,令人吃惊。
4 D% ^' m, |! G, J) Z/ d7 y3 ~* k保利·江语海的园区主入口
) m' h! C# ?2 u那究竟是什么,使得江语海远超市场平均水平?房东、买家和中介三方的博弈,又是如何形成最终价格机制的?. C* O* ?3 K( v3 P/ T, R* t
“带头的几个投资客是关键!他们特别有主见,不会轻易挂低价。”; G% C& t7 Z. ~5 [& \8 e: c, Y( T
就拿那些挂价4万以上的房源来说,中介告诉我,基本是投资客,根本不诚心卖。有人买就卖,没人买就继续挂着。4 G( ]7 ~- m1 |4 l1 |- w
虽然眼下,这价格肯定无法成交,但它还是影响了众多房东的预期。7 q) U; _8 K1 ~
因为江语海业主的大部分资产都在房子里,对于房价上涨乐见其成,谁不想身价倍增啊?而且,身边惨痛的经验一遍遍教育了他们。/ U8 R, c; F3 j$ K1 i, V
过去一年,卖掉江语海二手房的邻居,无论当时如何窃喜,现在没有一个不捶胸顿足,发现卖低了。
8 @ {0 G+ B8 y怪谁呢?怪自己对房价太没想像力啊!
7 E5 y3 y3 A' |; E4 F2 L+ g& {所以,尽管挂出来的“天价二手房”占比不高,也能搅动市场,引来不少业主认同,尤其市场处于火热行情时。
# K8 i& e4 X, [, `
. @5 k7 n7 X. T/ Q; j0 aPART 3
1 D7 `1 c8 A! N& E: B4 P在“天价二手房”刺激下,江语海业主纷纷追涨。$ L s6 x* o H8 y* J8 c! A$ z
打算卖房的业主王先生,最近把一套89㎡小户型挂价,调高至365万,折合单价高达41011元/㎡。中介透露,目前江语海共有30多套挂牌房源(后台),调高价格的,超过6成。
* f( R. Q' J. X$ R4 G( r) z q* Y房价一涨再涨,甚至有兴奋的业主,发了朋友圈:
: J$ d. Z5 \! g& B4 L“我们村成功站上4字头高地,村里人说了,不是不诚心卖,而是根本不想卖了。”(因离江特别近,江语海被业主称为江村)
$ j, }- Y; p) S! y& g有意或无意之间,江语海业主们,已经形成了某种“价格联盟”:即4万是小区房价基准线。1 F7 T* }9 m1 I( V1 }
而多数业主,更是“欢天喜地迎接解放军”。
+ m% b. T% e/ o" u K5 z保利·江语海高层住宅实景3 ?- B. \* ~5 R0 U1 Y
比如,去年以3万单价,入手一套67㎡小户型的邱先生,在得知小区挂出4万+后,虽然很诧异,但还是非常激动。“半年不到,就涨了这么多,就是自住也开心啊!”
) T# a1 O& O5 h$ q' z, F+ Z2 j! o但是,也有业主对二手房价飙涨颇有意见。8 a y9 e( r( f& h8 `+ A
准备同小区置换的章女士,就是其中之一。章女士有两个儿子,大的已上小学,小的不足2周岁,由婆婆照顾。五口人,一起住在80多㎡小户型里。& ^; L% H0 P* i/ u p
没生二胎前,风平浪静。但这两年来,矛盾开始涌现,主要体现在住得不舒服,拥挤。9 N1 D5 d& {8 F& n# l' W) i
”孩子要和我们分房睡了,老二过几年也要上小学了,想来想去,最好还是同小区置换一套大户型。”但迅速攀升的房价,让章女士备感无力。5 Y+ q/ F* |+ m; W4 a; {/ n; L4 ~
偶尔,章女士会抱怨下高房价,但立马会招来其他业主的“指责”。
) [* e+ w* i. w9 B, r) N" r& r& e; s/ {% g! b# v1 }- u4 K% c$ t
PART 4
) O. V" a/ |% ?$ ]; c L7 H: _那些想买江语海的刚需,则显得特别无助,不少人迁怒于中介:都是他们整天鼓吹房价涨,串通起来制造恐慌。- ?* ]7 A0 d% [5 B ]1 Q2 u' @
但在“操控”江语海房价上,中介似乎并没太大责任。" Q3 Z) d# d$ g
江语海的挂牌房源,我们从外网上看,一般只能看到十几套房源。但在中介公司后台,却有多达30几套。- ~* k/ Z* R0 x8 L
中介为什么这么做?0 ]. b+ ]; ]* M9 Z- T
“姐呀,这些房源价格虚高,有价无市,还不如不挂呢。”中介小哥表示,如果放出这些高价房源,客户看到后,很可能就跑到其他地方去了。
7 b; A% `$ k P I3 r1 `这一点,确实如此。这个锅中介不背!
! @& A" Z; v! W1 h对中介来说,一切都是为了成交。最快速度多卖几套房,远比花时间把单套卖出天价,提成更多。; ^# W/ T/ J( D+ ]
中介追求的是成交速度,而非单套的高佣金5 B9 R8 w7 s# p5 K# d
本质上,中介并不希望房价太高——最好房东挂价略低于市场价,这样的房子最好卖。
# p2 r, |8 H% n; y所以,这就不难理解,中介选择把高价房锁在后台,先卖低价房。不过,现在是信息社会,有的是途径了解,藏是藏不住的。
$ w+ j. \6 i& v4 y+ N但不可否认的是,中介的某些套路,起到了一定的推波助澜。
8 E' M1 v4 o( \* H/ w! d比如,在二手房交易中,中介通常充当“两面派”。对卖家持市场悲观态度:涨幅已经很夸张了,后续空间不大,现在出手是最好时机。
5 g/ `6 @! m# U9 L而对买家,则会营造极大的心理暗示:房价越来越贵,再不买,就要更高了。. y3 k" e( W0 M ?' L% l. y1 _- b
最近,看了江语海的陈先生,就有此遭遇。他非常认可这个小区,也看中了一套房源,唯独对3万5的价格,有些难以接受,觉得太贵。5 E& \# C0 f) w( X
但中介说,都有房源挂到4万4了,这套非常划算,意向客户很多,不早做决定,就会被人抢走。1 y' a$ {- V) R0 j& F2 B& L; w4 u
陈先生非常纠结,想下单,却又下不了决心。
) w1 l. W% e' J& ^' ]
7 I: J8 j7 o# ]% gPART 5
0 X6 W9 \$ m; N" r K9 p一群业主互相“确认过眼神”,真的可以抬高小区房价么?
( a7 i4 Y) d9 T在股票市场上,常有“庄家”用极小的代价,把一个股票封涨停后,引来更多跟风者。因为大多数投资者,都认为其他投资者是理性的,所以更高价格,也是基于市场理性的判断。% B5 P' R0 U' z L# X+ N# M
理论上,利用小资本做盘,进行“有限做庄”套利,只要20%的资金即可。& C4 e$ |1 g4 e
江语海虽然是1412户的大盘,但同一时段,只有30多套房源挂牌,只要其中6—7套坚定地挂出“天价”,就能改变市场预期。2 E* g* O& E% t* S
当然,成功有两大前提:大行情趋好,小区有核心卖点,如“下沙最好学区房”江语海。
4 Q# G1 U2 k9 z: Q二手房沉淀了大多数中国人的家庭资产
h, |9 y7 o' k9 g. L" g这种房价博弈,发生在每个小区,只是有的明显,有的不明显罢了。
0 L# X; h1 Q9 v最典型的,当属前段时间,南京一小区业主认为房价低了,抱团要求房价上涨1万,甚至给出了不同户型的指导报价。
4 Y4 g* w# ?! ?在杭州,也不乏这样夸张的案例。为维护小区的房价,业主们都用出了洪荒之力。
! j5 [; J* v; S% G比如,城东某小区业主,推出了一条禁令:出现质量问题,绝不允许私自找媒体曝光。此前,有位业主违反,结果招致其他业主集体指责。
- f* }. I7 f! [+ @9 H9 y! `再如二手房挂低了,甚至会有人跳出来骂人。“你怎么可以挂这么低,这是拉低我们小区房价!”
9 Q5 ]1 M! y. J+ [1 N万家星城业主群发布“共识”后,杭州多个小区纷纷P图. Q; q* M3 j& t5 F+ Y5 J- X+ C
5月26日,滨江·万家星城业主群,更发布了一条“小区业主共识”。- J: o, \, D+ X+ N" r
文中称,万家星城在杭州核心区已属不错小区,实际性价比远高于目前二手房价。所以,提议在2018年12月(即3、4号线和星城小学交付三年前)全部上调二手房价。
. L8 e8 O O0 G. P" e0 h7 {自2018年6月1日起,所有业主二手房指导报价如下:58000—65000元/㎡!
' u1 B5 N* X5 S3 {/ U4 P“共识”中还声称,任何自贱自贬的贱卖行为,必将遭到所有业主反对。落款是:万家星城房价调控先期委员会。$ i4 b' w8 H4 n. C; y& @ ]. T
/ q0 l0 }! }8 e+ fPART 6- r+ X8 r' u3 X3 s4 b6 M
无论江语海,还是万家星城,业主价格共谋的“民意”背后,是中国社会经济基础的深刻改变。
9 U. n0 v! {+ e! p% ?' h过去16年,北上广深房价涨了20倍,全国GDP却只涨了不到7倍。目前,中国楼市总市值,已经超过430万亿,是GDP的5倍,是货币发行的45倍。) U% U) E. J' I( @/ Z& {9 A L9 ]* h
调查显示,中国家庭资产中,房产占比已高达70%以上(一线城市85%)。7 {" c" X) i2 N& a' Q! E9 Q! M
换言之,绝大多数杭州人,大部分资产乃至负债,都绑定在房子上。这一轮历时两年的楼市癫狂,几乎所有人都掏空积蓄,all in不动产。; h C' [3 P' b& u O
看看这两天,杭州满大街银行前排队的冻资长龙,你就知道,这种绑定达到了何种的深度。
( L" u& V* X; y/ N, [. E他们的最大命门是,绝对无法接受房价下跌。因为,负资产是会吃人的。0 o: V1 A2 ~& c
更深地绑定在房子上后,许多人已无法接受房价下跌
' e8 |( W6 y+ J& c; N; ] z1997至2003年,香港楼市最低潮时,催生了超过10万名“负资产”人群。按照彼时香港240万套房产计算,“负资产”者占总购房人口的5%。
, }' G. Y3 U3 c' R5 v! }在付出了终生积蓄、偿还数年贷款后,不仅失去了房产,还被迫承受了数百万的新债务。
4 o8 T4 \! X5 X5 |1 K他们绝不允许,类似香港、日本的悲惨经历,在自己身上重演。
* N6 Z8 v8 W3 n3 y钻石市场,似乎是他们可借鉴的经验。1869年,南非的金伯利发现大量钻石矿藏,全世界近5万名矿工奔赴该产区。钻石价格开始下跌,一直持续了几十年。
% `" S' @' m% d/ @& Z直至矿主们联合起来,成立辛迪加垄断组织“戴比尔斯”,钻石价格才重新坚挺。
; e" t. [7 a) k1 g1999年,戴比尔斯主席奥本海默在哈佛演讲时,公开宣称:我们就是寻求操控市场、控制供给、操纵价格,并且与合作伙伴在市场里“勾结”行动……
0 @- y4 a H- ~! W" A$ b: R: Q5 O价格共谋,是为了业主的共同利益?, @) b! h D) E+ g% p
如今,不断上涨的行情,加上高科技的发展,“房价共谋”确实有了基础。+ c, D& j3 W* v, E8 X7 N
借助于微信群等发达通讯形式,卖家之间,中介之间,已形成了一个实时沟通的价格联盟。他们的一举一动,都在无形之中,塑造着小区二手房价。
4 X. c8 B5 w; k: T, J/ X至于买家,信息极度不对称,完全是一盘散沙,在这场博弈中,永远处于弱势地位。% L/ \/ |' n6 g0 J3 } m Y
不过,随着二手房挂价越来越离谱,以及公证摇号的推出,房东们要“心想事成”也并不容易。) m) ~3 r5 ^/ B' S! }- y
比如江语海业主群里,最近讨论二手房价的变少了。一是房价挂高以后,成交太难了,渐渐大家的心气也下来了。二是一手摇号太火爆,许多潜在买家都被吸走了。
0 S# h, W# p% t6 E6 V- T/ I, C号称要统一挂5万8以上的万家星城,目前容易成交的价格,还在4万—4万6之间。
H# s! Y; R% X1 Q6 N要维持价格联盟,业主们只能指望行情一直好下去。一旦有风吹草动,投资客套现离场,比例哪怕只有5%,“多杀多”也不过转眼之间。
& b5 L0 j: [) m& N7 K: [; [$ p7 }. k
|
|