下沙论坛

 找回密码
 注册论坛(EC通行证)

用新浪微博连接

一步搞定

QQ登录

QQ登录

用手机发布本地信息严禁群发,各种宣传贴请发表在下沙信息版块有问必答,欢迎提问 提升会员等级,助你宣传
新会员必读 大学生的论坛下沙新生必读下沙币获得方法及使用
查看: 3762|回复: 0

挂价4万4!下沙沿江现天价二手房,“江村”沸腾,谁促成了这场价格合谋?

[复制链接]
  • TA的每日心情
    擦汗
    14 小时前
  • 签到天数: 1351 天

    [LV.10]以坛为家III

    发表于 2018-5-28 15:01:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
    xsfj.jpg
    : y* F4 j6 r1 F& E# B* L" I
    , u$ A  b: t& _4 C& tPART 1& F) h5 l. {* x" }8 S; {3 q( A# {
    “这套4万4挂价的房源,你怎么知道的,我们都没放出来!”3 m* T+ l. W% m
    穿过梅雨季的溽热湿雾,我们来到下沙沿江,打听保利·江语海一套传得沸沸扬扬的“天价”二手房,门店的中介小哥一脸惊讶。5 @. R6 X+ v/ |0 j
    小哥扯了扯领带说,太贵了,挂出来怕扰乱市场。
    # i/ z* Y6 E5 s8 S6 B# F但是没用,即便所有二手机构有意控制,也挡不住江语海狂飙突进的房价。1 i; A( f9 |9 `4 @8 C8 W8 B
    G20后,江语海二手成交价开始上涨。从当时1万5左右,一路突破2万,到去年底,已经涨到3万以上。今年5月,最高成交纪录,更是达到3万7。$ X5 Z- g. v+ a6 s
    下沙沿江的房价在G20后翻天覆地
    & g& T9 m% }  i/ Y如今,江语海是毫无疑问的“下沙沿江第一贵”。
    + ?5 W" |0 X$ L: a南侧的朗诗国际街区,上个月成交均价,仅2.5-2.7万/㎡。宋都·晨光国际、世茂·江滨花园等一线沿江楼盘,也不到3万。$ A! W. U) n3 b9 o/ g- ^
    就算同样坐拥下沙最好学区(文海小学)的精欧荣寓、景冉佳园,也只徘徊在3万左右。
    7 w8 a# t- T8 `! t$ K' t5 z为什么惟独江语海,价格要贵这么多?“江语海的江景绝对无敌,杭州哪里都没我们好!”爆料的业主这么解释。) T' }# s9 P7 C3 X9 d  `* p
    因为文海小学,江语海成为“下沙最好学区房”/ {# ~' R( H- `5 i
    江语海总建筑面积约13万㎡,一共1412户,在钱塘江边,它很特别地只做了一排高层公寓,与前景的排屋相映衬,号称“户户江景”。
    + Z, S; y; S8 `这里接近钱塘江入海口,江面宽阔平远,俯瞰的视野因此十分壮美。
    # ~" z" n- @3 u% A0 z7 u学区是江语海最骄傲的资本。幼儿园是星河幼儿园与浙师大的合作;小学、初中都是省重点文海中学;全都是下沙最好的。: S% h; Y7 \. I0 q/ h* z
    江语海受欢迎,还有两个因素:成色新,户型好。
    , }/ J" m  ]# C. k下沙沿江大盘,多是2007年左右开发的,但江语海2010年底才开盘。主力是90㎡和110㎡LOFT,最小还有62㎡户型,赠送空间都特别大。
    * n( S7 r7 @* ^4 k5 M7 i. ]
    ( n9 C8 M" o$ }+ V; V3 OPART 29 M8 P7 k  I" S3 B
    换言之,江语海应该卖得贵。但它似乎又太贵了。: h! F/ r/ w  Z. R) p
    毕竟,这个价格,已经可以在普福、万达、未来科技城、留下、之江、萧山市北东等板块,随便挑了。单看地段,下沙沿江并没有明显优势啊!3 Z" e& X  d" ?
    在百度地图上测量,从武林广场到江语海,直线距离可是在22公里以上!3 H4 d2 Y4 z+ k( @
    这距离换做上海,从人民广场出发,都可以到徐泾或迪士尼乐园了,这两个板块,目前二手挂牌均价也不过3万8到4万7。- Z8 U! S& V) i4 B& ^4 ~4 P
    难道杭州房价真要赶超上海,直追北京?# T* {; P- C1 x) I' w
    事实上,江语海业主们津津乐道的各种“独特卖点”,在行情差时,一样泯然众人,并非无坚不摧的普世价值。6 F. N: P; U+ h$ x! ?' n- g
    在杭州楼市“失去的5年”(2011-2015年),下沙沿江板块反应最为极端。
    ) W/ L  N7 Y6 E4 U0 X, B( q2 l江语海可谓最典型代表:一手房价,最低曾跌至9千多。较之2010年1万6的首开价,接近“腰斩”。+ c* |" {6 W5 x9 Q2 p, a) G" w4 G0 I
    江语海房价轨迹反差之大,令人吃惊。
    $ T8 Q; Z  a0 p; E4 Z+ E: Y保利·江语海的园区主入口& W+ d7 S6 S0 R; Z' [
    那究竟是什么,使得江语海远超市场平均水平?房东、买家和中介三方的博弈,又是如何形成最终价格机制的?
    % @2 [6 x5 Z( o) a“带头的几个投资客是关键!他们特别有主见,不会轻易挂低价。”6 b# u& f6 l% v; O5 N. B
    就拿那些挂价4万以上的房源来说,中介告诉我,基本是投资客,根本不诚心卖。有人买就卖,没人买就继续挂着。
    % `3 P2 n  b% b* f虽然眼下,这价格肯定无法成交,但它还是影响了众多房东的预期。
    , U% X; L# ]. O* W) E# r  \. Y: y因为江语海业主的大部分资产都在房子里,对于房价上涨乐见其成,谁不想身价倍增啊?而且,身边惨痛的经验一遍遍教育了他们。
    # y3 y, i/ s* ]* w+ O8 K0 {. w5 Y; l' g9 ]过去一年,卖掉江语海二手房的邻居,无论当时如何窃喜,现在没有一个不捶胸顿足,发现卖低了。
    ; g# {# u+ Z$ p, o% H# c怪谁呢?怪自己对房价太没想像力啊!+ ^- G: {$ S  Z0 H& U
    所以,尽管挂出来的“天价二手房”占比不高,也能搅动市场,引来不少业主认同,尤其市场处于火热行情时。3 L* r5 y3 C/ V7 ]
    - Q& M' {3 S# S
    PART 3
    ' c, V* V) j/ H% U在“天价二手房”刺激下,江语海业主纷纷追涨。
    + z' j1 X/ G  y' r- H打算卖房的业主王先生,最近把一套89㎡小户型挂价,调高至365万,折合单价高达41011元/㎡。中介透露,目前江语海共有30多套挂牌房源(后台),调高价格的,超过6成。
    + x) d9 L7 O) I9 H  y, W2 _, R房价一涨再涨,甚至有兴奋的业主,发了朋友圈:
    ; D: C9 J$ v! D' F/ L' ^“我们村成功站上4字头高地,村里人说了,不是不诚心卖,而是根本不想卖了。”(因离江特别近,江语海被业主称为江村)% p0 L% o9 K" Q
    有意或无意之间,江语海业主们,已经形成了某种“价格联盟”:即4万是小区房价基准线。7 ?3 h& y, M" m0 D1 J; [1 i, a
    而多数业主,更是“欢天喜地迎接解放军”。
    & Y* P# [7 Z6 D; }: h* D& [$ x) n7 }6 l1 w! n保利·江语海高层住宅实景9 w( v3 G8 t7 W- r3 o
    比如,去年以3万单价,入手一套67㎡小户型的邱先生,在得知小区挂出4万+后,虽然很诧异,但还是非常激动。“半年不到,就涨了这么多,就是自住也开心啊!”# \; c* t: E7 Q6 i& O( s
    但是,也有业主对二手房价飙涨颇有意见。
    2 T( m" R: Z1 f8 |5 s7 Y; X准备同小区置换的章女士,就是其中之一。章女士有两个儿子,大的已上小学,小的不足2周岁,由婆婆照顾。五口人,一起住在80多㎡小户型里。3 F* R" O) X; @. I% e1 t
    没生二胎前,风平浪静。但这两年来,矛盾开始涌现,主要体现在住得不舒服,拥挤。
    % `: k- b' d2 o”孩子要和我们分房睡了,老二过几年也要上小学了,想来想去,最好还是同小区置换一套大户型。”但迅速攀升的房价,让章女士备感无力。+ g" n* X2 L& m  |1 B
    偶尔,章女士会抱怨下高房价,但立马会招来其他业主的“指责”。
    % K: i4 @8 \- {6 J& d
    & Z* a3 j% c) XPART 4
    ! z9 h( @3 o! |7 y  I" Y那些想买江语海的刚需,则显得特别无助,不少人迁怒于中介:都是他们整天鼓吹房价涨,串通起来制造恐慌。4 r. o; b2 n7 W; x8 \9 e
    但在“操控”江语海房价上,中介似乎并没太大责任。
    / V7 }8 F9 O% }$ `1 q江语海的挂牌房源,我们从外网上看,一般只能看到十几套房源。但在中介公司后台,却有多达30几套。0 |! T8 Z' w8 @4 X! [6 i0 L
    中介为什么这么做?
    * W8 k* q  g0 i7 _9 @“姐呀,这些房源价格虚高,有价无市,还不如不挂呢。”中介小哥表示,如果放出这些高价房源,客户看到后,很可能就跑到其他地方去了。# u; \! w" R8 |% z9 h) u# C
    这一点,确实如此。这个锅中介不背!
    ! _! C# w4 A! w' ?4 A* C# M对中介来说,一切都是为了成交。最快速度多卖几套房,远比花时间把单套卖出天价,提成更多。6 o% f+ Y; A: b& ?2 a1 z# W
    中介追求的是成交速度,而非单套的高佣金& |0 u& F8 y, W  M: i# Q
    本质上,中介并不希望房价太高——最好房东挂价略低于市场价,这样的房子最好卖。4 K5 z9 q! A6 u& m) f
    所以,这就不难理解,中介选择把高价房锁在后台,先卖低价房。不过,现在是信息社会,有的是途径了解,藏是藏不住的。
    ( ?! ]- ^! T0 f8 _& g但不可否认的是,中介的某些套路,起到了一定的推波助澜。  z0 q7 R. ?, w* A( l
    比如,在二手房交易中,中介通常充当“两面派”。对卖家持市场悲观态度:涨幅已经很夸张了,后续空间不大,现在出手是最好时机。
    0 I* U1 z3 ]  ?/ e; _而对买家,则会营造极大的心理暗示:房价越来越贵,再不买,就要更高了。
    3 x- @/ e) V0 C( Y最近,看了江语海的陈先生,就有此遭遇。他非常认可这个小区,也看中了一套房源,唯独对3万5的价格,有些难以接受,觉得太贵。  K$ _9 V; q- n# O, E
    但中介说,都有房源挂到4万4了,这套非常划算,意向客户很多,不早做决定,就会被人抢走。3 Y; a2 |9 d- i
    陈先生非常纠结,想下单,却又下不了决心。, y6 V0 z: g2 h2 g9 P* ~8 O, W! ^
    # ?- A% u5 z3 R  [" {6 b$ j
    PART 5
    , W" B% R* r9 H/ i7 U/ A一群业主互相“确认过眼神”,真的可以抬高小区房价么?$ R% d  G1 n) Q2 f' `* e, g( l
    在股票市场上,常有“庄家”用极小的代价,把一个股票封涨停后,引来更多跟风者。因为大多数投资者,都认为其他投资者是理性的,所以更高价格,也是基于市场理性的判断。5 D3 l( c6 f1 M# f* R
    理论上,利用小资本做盘,进行“有限做庄”套利,只要20%的资金即可。' n% ?* ]( n0 H- @: W, Y7 \
    江语海虽然是1412户的大盘,但同一时段,只有30多套房源挂牌,只要其中6—7套坚定地挂出“天价”,就能改变市场预期。+ ^2 Y0 l% U! W
    当然,成功有两大前提:大行情趋好,小区有核心卖点,如“下沙最好学区房”江语海。
    1 M/ _. l; q  }0 p& a5 I) n: i二手房沉淀了大多数中国人的家庭资产' q5 Q' d1 ^7 q3 ?2 m
    这种房价博弈,发生在每个小区,只是有的明显,有的不明显罢了。
    - [5 s3 M. I$ k* W6 b; B最典型的,当属前段时间,南京一小区业主认为房价低了,抱团要求房价上涨1万,甚至给出了不同户型的指导报价。: V; t1 s9 B* R7 G" E
    在杭州,也不乏这样夸张的案例。为维护小区的房价,业主们都用出了洪荒之力。
    " g+ ~9 V7 C5 Q# W" t比如,城东某小区业主,推出了一条禁令:出现质量问题,绝不允许私自找媒体曝光。此前,有位业主违反,结果招致其他业主集体指责。
    ' a( F% n' O3 I1 Q/ v再如二手房挂低了,甚至会有人跳出来骂人。“你怎么可以挂这么低,这是拉低我们小区房价!”
    0 |8 K) _8 @5 q# z  t! m' N+ Z0 A万家星城业主群发布“共识”后,杭州多个小区纷纷P图
    ) [- x: X( h$ F5月26日,滨江·万家星城业主群,更发布了一条“小区业主共识”。
    $ N# A2 ^/ D  \% c# }4 Y! z文中称,万家星城在杭州核心区已属不错小区,实际性价比远高于目前二手房价。所以,提议在2018年12月(即3、4号线和星城小学交付三年前)全部上调二手房价。- d) ?3 }8 e* k8 @0 J( L
    自2018年6月1日起,所有业主二手房指导报价如下:58000—65000元/㎡!
    1 {  t' J$ j' ~2 ~# e  J# Q& o“共识”中还声称,任何自贱自贬的贱卖行为,必将遭到所有业主反对。落款是:万家星城房价调控先期委员会。2 c) n& L, @1 G+ w+ x8 O
    ' `7 ?; O" m1 j" `
    PART 6
    5 j8 T: i$ X9 R无论江语海,还是万家星城,业主价格共谋的“民意”背后,是中国社会经济基础的深刻改变。9 X' }1 b8 v; x5 a7 f' F) Z
    过去16年,北上广深房价涨了20倍,全国GDP却只涨了不到7倍。目前,中国楼市总市值,已经超过430万亿,是GDP的5倍,是货币发行的45倍。' w% @8 K! M9 D' E- O) n9 p
    调查显示,中国家庭资产中,房产占比已高达70%以上(一线城市85%)。" u! K: Y3 {! ^5 M. C  d5 e
    换言之,绝大多数杭州人,大部分资产乃至负债,都绑定在房子上。这一轮历时两年的楼市癫狂,几乎所有人都掏空积蓄,all in不动产。
    4 O, {' G" e; }7 J0 `看看这两天,杭州满大街银行前排队的冻资长龙,你就知道,这种绑定达到了何种的深度。- R+ x. i% F' A, G& t$ m& s' a
    他们的最大命门是,绝对无法接受房价下跌。因为,负资产是会吃人的。
    7 A. q, m5 t5 _: W" v) N, D7 Y更深地绑定在房子上后,许多人已无法接受房价下跌. V0 U$ s: f- {- }1 b5 J
    1997至2003年,香港楼市最低潮时,催生了超过10万名“负资产”人群。按照彼时香港240万套房产计算,“负资产”者占总购房人口的5%。+ Q+ e# A3 k' I, G  ~- z& r; c
    在付出了终生积蓄、偿还数年贷款后,不仅失去了房产,还被迫承受了数百万的新债务。( L4 ]* N/ P: |. f2 r7 n
    他们绝不允许,类似香港、日本的悲惨经历,在自己身上重演。
    ( K+ U  ?- J8 c9 Y钻石市场,似乎是他们可借鉴的经验。1869年,南非的金伯利发现大量钻石矿藏,全世界近5万名矿工奔赴该产区。钻石价格开始下跌,一直持续了几十年。
    * H% V/ T$ F" t8 z直至矿主们联合起来,成立辛迪加垄断组织“戴比尔斯”,钻石价格才重新坚挺。; K4 F1 ]! Q, s1 b! D
    1999年,戴比尔斯主席奥本海默在哈佛演讲时,公开宣称:我们就是寻求操控市场、控制供给、操纵价格,并且与合作伙伴在市场里“勾结”行动……) Z, u: @" k3 u
    价格共谋,是为了业主的共同利益?
    4 R# S1 n% d1 f' G& ~8 H如今,不断上涨的行情,加上高科技的发展,“房价共谋”确实有了基础。
    1 A5 Z: L) Y; C+ ~! V9 i# p借助于微信群等发达通讯形式,卖家之间,中介之间,已形成了一个实时沟通的价格联盟。他们的一举一动,都在无形之中,塑造着小区二手房价。
    8 j0 [8 {! k6 i3 q1 j至于买家,信息极度不对称,完全是一盘散沙,在这场博弈中,永远处于弱势地位。
    2 f- w, ?; o  q/ ^7 y( q不过,随着二手房挂价越来越离谱,以及公证摇号的推出,房东们要“心想事成”也并不容易。
    # ?: p' G6 q( k比如江语海业主群里,最近讨论二手房价的变少了。一是房价挂高以后,成交太难了,渐渐大家的心气也下来了。二是一手摇号太火爆,许多潜在买家都被吸走了。
    - b( V9 z% r' Y0 e6 W号称要统一挂5万8以上的万家星城,目前容易成交的价格,还在4万—4万6之间。
    # }4 C( @% r. s. t要维持价格联盟,业主们只能指望行情一直好下去。一旦有风吹草动,投资客套现离场,比例哪怕只有5%,“多杀多”也不过转眼之间。- d, {" q. O' ~# G

    3 a! N6 T) f+ L) C( g* m) K

    本版积分规则

    关闭

    下沙大学生网推荐上一条 /1 下一条

    快速回复 返回顶部 返回列表