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挂价4万4!下沙沿江现天价二手房,“江村”沸腾,谁促成了这场价格合谋?

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  • TA的每日心情
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    [LV.10]以坛为家III

    发表于 2018-5-28 15:01:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
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    5 D0 d5 B& E; y/ _- g# O- r/ o* E" C: v7 y$ k$ m9 }5 N: W
    PART 1
    & s0 F6 t1 {; J$ @0 `“这套4万4挂价的房源,你怎么知道的,我们都没放出来!”
    , e: T' p; H0 c  D3 s( h穿过梅雨季的溽热湿雾,我们来到下沙沿江,打听保利·江语海一套传得沸沸扬扬的“天价”二手房,门店的中介小哥一脸惊讶。* T, s6 ~+ m( B1 g
    小哥扯了扯领带说,太贵了,挂出来怕扰乱市场。/ N/ ^' w7 J! Z! P" V
    但是没用,即便所有二手机构有意控制,也挡不住江语海狂飙突进的房价。/ Y+ W6 {2 f. A, }; H/ d( H
    G20后,江语海二手成交价开始上涨。从当时1万5左右,一路突破2万,到去年底,已经涨到3万以上。今年5月,最高成交纪录,更是达到3万7。
    ( G4 \, G; u* T0 f' O, H8 ~下沙沿江的房价在G20后翻天覆地& z5 t2 ?: i- l$ ^
    如今,江语海是毫无疑问的“下沙沿江第一贵”。" T9 j% \5 y5 t
    南侧的朗诗国际街区,上个月成交均价,仅2.5-2.7万/㎡。宋都·晨光国际、世茂·江滨花园等一线沿江楼盘,也不到3万。' E( g5 {- X0 m/ b1 S8 C+ B
    就算同样坐拥下沙最好学区(文海小学)的精欧荣寓、景冉佳园,也只徘徊在3万左右。
    9 j) O& ?8 r9 i3 U4 M$ i为什么惟独江语海,价格要贵这么多?“江语海的江景绝对无敌,杭州哪里都没我们好!”爆料的业主这么解释。
    ' S; r/ c! k3 d$ R因为文海小学,江语海成为“下沙最好学区房”
    7 V1 e9 c, _( ~( A9 H3 v) ~江语海总建筑面积约13万㎡,一共1412户,在钱塘江边,它很特别地只做了一排高层公寓,与前景的排屋相映衬,号称“户户江景”。4 n9 v# R$ D, r& }# A6 q" U% S
    这里接近钱塘江入海口,江面宽阔平远,俯瞰的视野因此十分壮美。
      A+ h' U! ~: _- {* D9 x' |学区是江语海最骄傲的资本。幼儿园是星河幼儿园与浙师大的合作;小学、初中都是省重点文海中学;全都是下沙最好的。
    $ G% z- ?3 e8 S' ~2 h江语海受欢迎,还有两个因素:成色新,户型好。+ {, J# S8 V' a
    下沙沿江大盘,多是2007年左右开发的,但江语海2010年底才开盘。主力是90㎡和110㎡LOFT,最小还有62㎡户型,赠送空间都特别大。
    0 c! r6 T6 t2 ]' [2 L6 |$ A! D/ M& l' j, f4 @% v6 i
    PART 2, }+ [+ O$ ^0 H5 Q0 j0 U# J
    换言之,江语海应该卖得贵。但它似乎又太贵了。
      p: k8 H; S; c& w毕竟,这个价格,已经可以在普福、万达、未来科技城、留下、之江、萧山市北东等板块,随便挑了。单看地段,下沙沿江并没有明显优势啊!2 i# c) s2 r* u, I: y; P; P
    在百度地图上测量,从武林广场到江语海,直线距离可是在22公里以上!
    ) k- Q# r4 J1 }这距离换做上海,从人民广场出发,都可以到徐泾或迪士尼乐园了,这两个板块,目前二手挂牌均价也不过3万8到4万7。
    , R- r( W( A, O% T; i9 c+ |难道杭州房价真要赶超上海,直追北京?
    % A( K' b4 }  q5 m2 N, A# f% U事实上,江语海业主们津津乐道的各种“独特卖点”,在行情差时,一样泯然众人,并非无坚不摧的普世价值。% H3 ^7 U, [# f( k( d
    在杭州楼市“失去的5年”(2011-2015年),下沙沿江板块反应最为极端。8 D6 R9 _; P) I4 X9 L
    江语海可谓最典型代表:一手房价,最低曾跌至9千多。较之2010年1万6的首开价,接近“腰斩”。
    4 o; L' v3 G" s& K6 ^江语海房价轨迹反差之大,令人吃惊。
    " t7 U& k1 I$ G" q保利·江语海的园区主入口0 S0 Z( Z) S; S
    那究竟是什么,使得江语海远超市场平均水平?房东、买家和中介三方的博弈,又是如何形成最终价格机制的?9 |% {& H; f5 z+ ?
    “带头的几个投资客是关键!他们特别有主见,不会轻易挂低价。”
    , \" a  t1 J* Q) C/ c$ P3 d0 D就拿那些挂价4万以上的房源来说,中介告诉我,基本是投资客,根本不诚心卖。有人买就卖,没人买就继续挂着。
    ) u  |" Z4 q, l: M& D  F虽然眼下,这价格肯定无法成交,但它还是影响了众多房东的预期。
    6 m4 W& C9 R; G* u! ]7 T& I因为江语海业主的大部分资产都在房子里,对于房价上涨乐见其成,谁不想身价倍增啊?而且,身边惨痛的经验一遍遍教育了他们。* ]3 S& {& [' ^) |& ]; |
    过去一年,卖掉江语海二手房的邻居,无论当时如何窃喜,现在没有一个不捶胸顿足,发现卖低了。
    2 b4 k, A* {# X0 [7 u怪谁呢?怪自己对房价太没想像力啊!+ d+ P7 Z. Y! E( m, P7 F
    所以,尽管挂出来的“天价二手房”占比不高,也能搅动市场,引来不少业主认同,尤其市场处于火热行情时。
    : R* \2 l+ p* I" ?7 ?' e0 v7 l$ u- X, y
    PART 3' e! U$ l; v" `$ e( g$ Y1 b4 a* Z
    在“天价二手房”刺激下,江语海业主纷纷追涨。
    9 i) V+ w) n2 g; M( J打算卖房的业主王先生,最近把一套89㎡小户型挂价,调高至365万,折合单价高达41011元/㎡。中介透露,目前江语海共有30多套挂牌房源(后台),调高价格的,超过6成。
    8 `6 t) H7 O7 x- a) b$ E房价一涨再涨,甚至有兴奋的业主,发了朋友圈:
    3 D7 c. J! h. ^6 M' `5 D' }/ x“我们村成功站上4字头高地,村里人说了,不是不诚心卖,而是根本不想卖了。”(因离江特别近,江语海被业主称为江村)  F% f$ J0 J4 T
    有意或无意之间,江语海业主们,已经形成了某种“价格联盟”:即4万是小区房价基准线。
    0 u" X; M* G7 ^* l. H- D而多数业主,更是“欢天喜地迎接解放军”。' A! A2 C" m+ _( p
    保利·江语海高层住宅实景
    : h* y2 ]% {. S0 p5 u# A4 l比如,去年以3万单价,入手一套67㎡小户型的邱先生,在得知小区挂出4万+后,虽然很诧异,但还是非常激动。“半年不到,就涨了这么多,就是自住也开心啊!”9 Q; w/ \/ ?. ~
    但是,也有业主对二手房价飙涨颇有意见。* Y* W* @( ]' [
    准备同小区置换的章女士,就是其中之一。章女士有两个儿子,大的已上小学,小的不足2周岁,由婆婆照顾。五口人,一起住在80多㎡小户型里。& T. O; j  j& ^  R- e
    没生二胎前,风平浪静。但这两年来,矛盾开始涌现,主要体现在住得不舒服,拥挤。
    + ?0 i; ^) D- W9 m, d”孩子要和我们分房睡了,老二过几年也要上小学了,想来想去,最好还是同小区置换一套大户型。”但迅速攀升的房价,让章女士备感无力。
    ) W( F- t" W6 J% J, l  q, M( v( u偶尔,章女士会抱怨下高房价,但立马会招来其他业主的“指责”。
    " d  s7 f5 {! |, q* b" ]. }
    # e  f% g  [' z# q5 m7 ~PART 4
    % D" W4 p" i$ v那些想买江语海的刚需,则显得特别无助,不少人迁怒于中介:都是他们整天鼓吹房价涨,串通起来制造恐慌。: s  C' ~# E% U& l
    但在“操控”江语海房价上,中介似乎并没太大责任。" m+ }7 }0 e9 D" U3 H
    江语海的挂牌房源,我们从外网上看,一般只能看到十几套房源。但在中介公司后台,却有多达30几套。
    5 `9 Q. j. \9 ~" ?& ~' W; r中介为什么这么做?
    0 u2 w  S: _  w$ b/ A# v“姐呀,这些房源价格虚高,有价无市,还不如不挂呢。”中介小哥表示,如果放出这些高价房源,客户看到后,很可能就跑到其他地方去了。7 h$ ?, ^" C3 s* R* }
    这一点,确实如此。这个锅中介不背!* m9 t5 U6 E7 L- j5 k: f3 F" E6 T
    对中介来说,一切都是为了成交。最快速度多卖几套房,远比花时间把单套卖出天价,提成更多。  Y0 S5 O7 Y0 T* p, H2 ^8 }
    中介追求的是成交速度,而非单套的高佣金. `3 J" I7 Y7 K; m; h
    本质上,中介并不希望房价太高——最好房东挂价略低于市场价,这样的房子最好卖。
    8 V' L3 r* H- ^4 `/ ]& z! [所以,这就不难理解,中介选择把高价房锁在后台,先卖低价房。不过,现在是信息社会,有的是途径了解,藏是藏不住的。, i+ A# I3 @  C  S1 \9 y! S
    但不可否认的是,中介的某些套路,起到了一定的推波助澜。
    ; y2 L6 [( M6 b( ]' F2 Z% G比如,在二手房交易中,中介通常充当“两面派”。对卖家持市场悲观态度:涨幅已经很夸张了,后续空间不大,现在出手是最好时机。2 l% W6 \8 D/ r7 @& C7 g$ [
    而对买家,则会营造极大的心理暗示:房价越来越贵,再不买,就要更高了。: Q9 k, v2 s7 p2 c! d4 T5 v; }5 m
    最近,看了江语海的陈先生,就有此遭遇。他非常认可这个小区,也看中了一套房源,唯独对3万5的价格,有些难以接受,觉得太贵。
    . c. V! h( y7 V' B& y但中介说,都有房源挂到4万4了,这套非常划算,意向客户很多,不早做决定,就会被人抢走。6 o; Z, h: w' P9 Q7 Q, k
    陈先生非常纠结,想下单,却又下不了决心。
    - K- P5 }* v! Q5 R% P5 Y" u& O
    4 N1 B, J  I/ m9 Z  I7 V) vPART 52 D' u3 P" R( V0 ?  W9 e
    一群业主互相“确认过眼神”,真的可以抬高小区房价么?; ?$ q6 \* _/ r
    在股票市场上,常有“庄家”用极小的代价,把一个股票封涨停后,引来更多跟风者。因为大多数投资者,都认为其他投资者是理性的,所以更高价格,也是基于市场理性的判断。# q) Y! d& K% J5 I0 q- T5 I+ d
    理论上,利用小资本做盘,进行“有限做庄”套利,只要20%的资金即可。& S" p% Z! C" i$ A' J  P
    江语海虽然是1412户的大盘,但同一时段,只有30多套房源挂牌,只要其中6—7套坚定地挂出“天价”,就能改变市场预期。+ H+ p& P" b. ]1 C& E3 P
    当然,成功有两大前提:大行情趋好,小区有核心卖点,如“下沙最好学区房”江语海。
    ! C0 h, y! Q, l8 n二手房沉淀了大多数中国人的家庭资产9 \! i: F! Q; C7 q* y+ {" \% z
    这种房价博弈,发生在每个小区,只是有的明显,有的不明显罢了。
    6 `! p$ g  d/ k* R最典型的,当属前段时间,南京一小区业主认为房价低了,抱团要求房价上涨1万,甚至给出了不同户型的指导报价。% T' A9 |0 c" ^$ _3 M$ p. ^; g
    在杭州,也不乏这样夸张的案例。为维护小区的房价,业主们都用出了洪荒之力。
    : j* V# w8 D8 h- Q9 g7 x2 l) K1 f比如,城东某小区业主,推出了一条禁令:出现质量问题,绝不允许私自找媒体曝光。此前,有位业主违反,结果招致其他业主集体指责。/ j8 G; ?+ Y; f/ t  S
    再如二手房挂低了,甚至会有人跳出来骂人。“你怎么可以挂这么低,这是拉低我们小区房价!”, Y7 l6 t) G5 m: G4 K, z
    万家星城业主群发布“共识”后,杭州多个小区纷纷P图6 G5 G+ @# M8 y. l
    5月26日,滨江·万家星城业主群,更发布了一条“小区业主共识”。" S6 j0 T8 @: j7 P# E6 U! h0 p
    文中称,万家星城在杭州核心区已属不错小区,实际性价比远高于目前二手房价。所以,提议在2018年12月(即3、4号线和星城小学交付三年前)全部上调二手房价。, |, l( h* T) o  F3 J1 Y* |8 e
    自2018年6月1日起,所有业主二手房指导报价如下:58000—65000元/㎡!
    * T- s9 \, ^2 E2 l“共识”中还声称,任何自贱自贬的贱卖行为,必将遭到所有业主反对。落款是:万家星城房价调控先期委员会。* }2 U8 z7 [( _6 P

    6 |& W4 O. I1 z/ P4 t# kPART 6! X% }( T1 c* ]5 j3 Q5 H
    无论江语海,还是万家星城,业主价格共谋的“民意”背后,是中国社会经济基础的深刻改变。# _; a7 \0 e" G/ T6 Z! s
    过去16年,北上广深房价涨了20倍,全国GDP却只涨了不到7倍。目前,中国楼市总市值,已经超过430万亿,是GDP的5倍,是货币发行的45倍。
    6 G  n+ G0 H/ h调查显示,中国家庭资产中,房产占比已高达70%以上(一线城市85%)。* }3 O! W9 k! R0 y) [$ {+ o
    换言之,绝大多数杭州人,大部分资产乃至负债,都绑定在房子上。这一轮历时两年的楼市癫狂,几乎所有人都掏空积蓄,all in不动产。
    / S& d5 i+ q) T7 d# M看看这两天,杭州满大街银行前排队的冻资长龙,你就知道,这种绑定达到了何种的深度。
    9 y' H. P! H" M他们的最大命门是,绝对无法接受房价下跌。因为,负资产是会吃人的。. m# `. F; P* S2 x7 N
    更深地绑定在房子上后,许多人已无法接受房价下跌0 C* E3 x' u' v9 {. K
    1997至2003年,香港楼市最低潮时,催生了超过10万名“负资产”人群。按照彼时香港240万套房产计算,“负资产”者占总购房人口的5%。
    2 a  c: a- o3 q: j4 f  P在付出了终生积蓄、偿还数年贷款后,不仅失去了房产,还被迫承受了数百万的新债务。
    # O  \6 y# l' m他们绝不允许,类似香港、日本的悲惨经历,在自己身上重演。, e- _& X" ?1 e4 ^2 e: X
    钻石市场,似乎是他们可借鉴的经验。1869年,南非的金伯利发现大量钻石矿藏,全世界近5万名矿工奔赴该产区。钻石价格开始下跌,一直持续了几十年。3 e% T% g: g: x+ S
    直至矿主们联合起来,成立辛迪加垄断组织“戴比尔斯”,钻石价格才重新坚挺。
    / J# {0 K/ m/ o1999年,戴比尔斯主席奥本海默在哈佛演讲时,公开宣称:我们就是寻求操控市场、控制供给、操纵价格,并且与合作伙伴在市场里“勾结”行动……5 x7 a5 F5 [9 y9 _: W5 m6 g4 M! N
    价格共谋,是为了业主的共同利益?
    7 b2 h3 a% l, {如今,不断上涨的行情,加上高科技的发展,“房价共谋”确实有了基础。
      J/ Q/ m0 @, m- ~借助于微信群等发达通讯形式,卖家之间,中介之间,已形成了一个实时沟通的价格联盟。他们的一举一动,都在无形之中,塑造着小区二手房价。( v: K( v) `7 q" N* g" p8 B
    至于买家,信息极度不对称,完全是一盘散沙,在这场博弈中,永远处于弱势地位。
    3 h: _0 O; }9 j. b! k: V6 m不过,随着二手房挂价越来越离谱,以及公证摇号的推出,房东们要“心想事成”也并不容易。% A( j4 e: u1 A# ~" B  P& _/ |0 p7 ^; J
    比如江语海业主群里,最近讨论二手房价的变少了。一是房价挂高以后,成交太难了,渐渐大家的心气也下来了。二是一手摇号太火爆,许多潜在买家都被吸走了。
    6 l! j. y' g( Y! c. ^" F号称要统一挂5万8以上的万家星城,目前容易成交的价格,还在4万—4万6之间。+ A2 n, x' j" l5 u
    要维持价格联盟,业主们只能指望行情一直好下去。一旦有风吹草动,投资客套现离场,比例哪怕只有5%,“多杀多”也不过转眼之间。+ e( w& p3 g  K6 p+ X9 C

    0 Q$ z0 W& g) `6 n9 @

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