TA的每日心情 | 擦汗 昨天 10:42 |
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签到天数: 2365 天 [LV.Master]伴坛终老
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PART 1* x u' w2 [ d7 M/ R' K' f
“这套4万4挂价的房源,你怎么知道的,我们都没放出来!”6 ?. y2 S- U2 p, e! Q- s
穿过梅雨季的溽热湿雾,我们来到下沙沿江,打听保利·江语海一套传得沸沸扬扬的“天价”二手房,门店的中介小哥一脸惊讶。* R$ j0 ]. i# a) S! k
小哥扯了扯领带说,太贵了,挂出来怕扰乱市场。
. x7 x+ G% L6 ^0 N' k; L8 u W但是没用,即便所有二手机构有意控制,也挡不住江语海狂飙突进的房价。
- l+ A( Y, w! o* sG20后,江语海二手成交价开始上涨。从当时1万5左右,一路突破2万,到去年底,已经涨到3万以上。今年5月,最高成交纪录,更是达到3万7。/ L- N v) T1 z( `8 ] g
下沙沿江的房价在G20后翻天覆地
: Z! b/ b0 T9 R; j5 O1 s l如今,江语海是毫无疑问的“下沙沿江第一贵”。. c# N1 F' F' t u% S6 g9 z
南侧的朗诗国际街区,上个月成交均价,仅2.5-2.7万/㎡。宋都·晨光国际、世茂·江滨花园等一线沿江楼盘,也不到3万。1 ~% S- R6 z4 G) j
就算同样坐拥下沙最好学区(文海小学)的精欧荣寓、景冉佳园,也只徘徊在3万左右。
9 O6 j. ^3 u8 {$ w' s为什么惟独江语海,价格要贵这么多?“江语海的江景绝对无敌,杭州哪里都没我们好!”爆料的业主这么解释。8 i0 p* q. S' m M
因为文海小学,江语海成为“下沙最好学区房”- c8 e/ @: F) ]- J; ^. x$ G! M- i
江语海总建筑面积约13万㎡,一共1412户,在钱塘江边,它很特别地只做了一排高层公寓,与前景的排屋相映衬,号称“户户江景”。
4 Y# c( w5 J0 {/ D% n/ l这里接近钱塘江入海口,江面宽阔平远,俯瞰的视野因此十分壮美。
8 d* l7 @+ s& @9 N$ z学区是江语海最骄傲的资本。幼儿园是星河幼儿园与浙师大的合作;小学、初中都是省重点文海中学;全都是下沙最好的。: l i, q h4 {
江语海受欢迎,还有两个因素:成色新,户型好。2 O# [: B1 k6 W
下沙沿江大盘,多是2007年左右开发的,但江语海2010年底才开盘。主力是90㎡和110㎡LOFT,最小还有62㎡户型,赠送空间都特别大。! x5 u! N2 I$ C" v
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q' V$ ?' E5 _1 X; y换言之,江语海应该卖得贵。但它似乎又太贵了。9 G# n+ R! R w
毕竟,这个价格,已经可以在普福、万达、未来科技城、留下、之江、萧山市北东等板块,随便挑了。单看地段,下沙沿江并没有明显优势啊!5 A" n5 s! h. J/ U$ R p, C
在百度地图上测量,从武林广场到江语海,直线距离可是在22公里以上!+ b7 V7 H- E. `+ ~. k
这距离换做上海,从人民广场出发,都可以到徐泾或迪士尼乐园了,这两个板块,目前二手挂牌均价也不过3万8到4万7。$ a5 h: z6 \) _/ }: [& p
难道杭州房价真要赶超上海,直追北京?
0 Z R8 e9 T+ C% ~事实上,江语海业主们津津乐道的各种“独特卖点”,在行情差时,一样泯然众人,并非无坚不摧的普世价值。
( |) o5 e9 R! r3 Y& i2 A2 x" d在杭州楼市“失去的5年”(2011-2015年),下沙沿江板块反应最为极端。
6 D9 D- y+ x( c/ f, G% J江语海可谓最典型代表:一手房价,最低曾跌至9千多。较之2010年1万6的首开价,接近“腰斩”。
' H1 Y' |! b. {江语海房价轨迹反差之大,令人吃惊。6 Q& f1 ^+ C* k3 F# E7 n
保利·江语海的园区主入口
; u1 \' z* Y( T6 g7 P那究竟是什么,使得江语海远超市场平均水平?房东、买家和中介三方的博弈,又是如何形成最终价格机制的?
( u. e" z+ U3 G1 T6 w3 U“带头的几个投资客是关键!他们特别有主见,不会轻易挂低价。”; y- B0 G/ I' O z8 I* @9 P! [( Y& G
就拿那些挂价4万以上的房源来说,中介告诉我,基本是投资客,根本不诚心卖。有人买就卖,没人买就继续挂着。6 Y' P1 [1 q0 S- |3 a* }
虽然眼下,这价格肯定无法成交,但它还是影响了众多房东的预期。( R3 O" s: o0 o+ {" N6 \0 ^
因为江语海业主的大部分资产都在房子里,对于房价上涨乐见其成,谁不想身价倍增啊?而且,身边惨痛的经验一遍遍教育了他们。$ L6 K: q! N' j4 ]! P: d/ M
过去一年,卖掉江语海二手房的邻居,无论当时如何窃喜,现在没有一个不捶胸顿足,发现卖低了。+ w: r) B* p. P+ \2 R
怪谁呢?怪自己对房价太没想像力啊!
: b6 Q/ |/ E; c7 B0 o! G# Z3 N所以,尽管挂出来的“天价二手房”占比不高,也能搅动市场,引来不少业主认同,尤其市场处于火热行情时。* w6 t( L) ^0 T# c8 n: F( O
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PART 3
4 v9 a8 ?9 x, o' O/ c+ t8 P& z! W在“天价二手房”刺激下,江语海业主纷纷追涨。3 N r4 W) O9 r+ f. X! Y3 S" k; J$ Q/ b
打算卖房的业主王先生,最近把一套89㎡小户型挂价,调高至365万,折合单价高达41011元/㎡。中介透露,目前江语海共有30多套挂牌房源(后台),调高价格的,超过6成。' B* e& f+ j& Q- C
房价一涨再涨,甚至有兴奋的业主,发了朋友圈:
. c( Z) G# c' H" t6 ?+ |4 y“我们村成功站上4字头高地,村里人说了,不是不诚心卖,而是根本不想卖了。”(因离江特别近,江语海被业主称为江村)
/ o2 n$ H' ~6 q4 f: k* \7 b$ D0 n有意或无意之间,江语海业主们,已经形成了某种“价格联盟”:即4万是小区房价基准线。
* O# z2 j) A5 S而多数业主,更是“欢天喜地迎接解放军”。* Z' @) l+ Y; R; w+ \3 N
保利·江语海高层住宅实景
1 l3 z/ _: E+ V0 c比如,去年以3万单价,入手一套67㎡小户型的邱先生,在得知小区挂出4万+后,虽然很诧异,但还是非常激动。“半年不到,就涨了这么多,就是自住也开心啊!”
( c- l- `0 p1 V! R# }, o4 i7 K( `但是,也有业主对二手房价飙涨颇有意见。/ q7 R# k0 _, P, f/ o" s
准备同小区置换的章女士,就是其中之一。章女士有两个儿子,大的已上小学,小的不足2周岁,由婆婆照顾。五口人,一起住在80多㎡小户型里。0 g& z. V7 I Q4 @
没生二胎前,风平浪静。但这两年来,矛盾开始涌现,主要体现在住得不舒服,拥挤。, Z# r% s6 l& y. Z
”孩子要和我们分房睡了,老二过几年也要上小学了,想来想去,最好还是同小区置换一套大户型。”但迅速攀升的房价,让章女士备感无力。7 c, a H& s, U
偶尔,章女士会抱怨下高房价,但立马会招来其他业主的“指责”。
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z/ ]3 @' g2 a/ d+ k; zPART 4
]- x: s* n- ^7 n: M那些想买江语海的刚需,则显得特别无助,不少人迁怒于中介:都是他们整天鼓吹房价涨,串通起来制造恐慌。5 \, g# i& u* W: j) H/ Y- y
但在“操控”江语海房价上,中介似乎并没太大责任。
9 w; g) V% i* h& _ e+ w% r+ G江语海的挂牌房源,我们从外网上看,一般只能看到十几套房源。但在中介公司后台,却有多达30几套。
3 J U% x. p7 m3 f中介为什么这么做?6 f- n* w1 Y% T" I* w
“姐呀,这些房源价格虚高,有价无市,还不如不挂呢。”中介小哥表示,如果放出这些高价房源,客户看到后,很可能就跑到其他地方去了。; T J' }0 P6 n
这一点,确实如此。这个锅中介不背!
! F" r( N t. j$ l8 ]1 s$ P6 e对中介来说,一切都是为了成交。最快速度多卖几套房,远比花时间把单套卖出天价,提成更多。
" ]$ B( @, Q2 K中介追求的是成交速度,而非单套的高佣金. K3 y8 G0 K( Z* s3 _5 E
本质上,中介并不希望房价太高——最好房东挂价略低于市场价,这样的房子最好卖。0 ~/ v. r+ z7 e" A' h7 j2 }
所以,这就不难理解,中介选择把高价房锁在后台,先卖低价房。不过,现在是信息社会,有的是途径了解,藏是藏不住的。
. P5 i/ H& f# k- t! W但不可否认的是,中介的某些套路,起到了一定的推波助澜。
$ G/ u$ |0 F5 g# m比如,在二手房交易中,中介通常充当“两面派”。对卖家持市场悲观态度:涨幅已经很夸张了,后续空间不大,现在出手是最好时机。
" Q5 X/ [1 D: }/ U I C7 k而对买家,则会营造极大的心理暗示:房价越来越贵,再不买,就要更高了。! \7 W0 F% v) d+ p" e* u" r; ~
最近,看了江语海的陈先生,就有此遭遇。他非常认可这个小区,也看中了一套房源,唯独对3万5的价格,有些难以接受,觉得太贵。9 i( L5 m- C8 v. U
但中介说,都有房源挂到4万4了,这套非常划算,意向客户很多,不早做决定,就会被人抢走。0 a5 ?( b2 C: u9 v4 {! D
陈先生非常纠结,想下单,却又下不了决心。
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PART 5
$ ~+ P8 M9 y# C- G, V一群业主互相“确认过眼神”,真的可以抬高小区房价么?
: F/ E; \4 s. {在股票市场上,常有“庄家”用极小的代价,把一个股票封涨停后,引来更多跟风者。因为大多数投资者,都认为其他投资者是理性的,所以更高价格,也是基于市场理性的判断。
) q+ }4 N/ Z8 Q理论上,利用小资本做盘,进行“有限做庄”套利,只要20%的资金即可。( ^, }, q4 Z* I8 L2 h
江语海虽然是1412户的大盘,但同一时段,只有30多套房源挂牌,只要其中6—7套坚定地挂出“天价”,就能改变市场预期。6 x3 |5 J' I& R; u/ a7 a
当然,成功有两大前提:大行情趋好,小区有核心卖点,如“下沙最好学区房”江语海。
1 t/ \% d$ t3 c二手房沉淀了大多数中国人的家庭资产4 C- _1 ^5 |9 h- g& Q+ e
这种房价博弈,发生在每个小区,只是有的明显,有的不明显罢了。
( `" H: l; X2 ]9 J6 u0 r最典型的,当属前段时间,南京一小区业主认为房价低了,抱团要求房价上涨1万,甚至给出了不同户型的指导报价。
' C- U$ l2 _4 g2 u' h" C7 c& {在杭州,也不乏这样夸张的案例。为维护小区的房价,业主们都用出了洪荒之力。
- n( @$ ^; q+ |4 h% @4 T) N) p, s' R比如,城东某小区业主,推出了一条禁令:出现质量问题,绝不允许私自找媒体曝光。此前,有位业主违反,结果招致其他业主集体指责。
6 l' K r( R) }- r再如二手房挂低了,甚至会有人跳出来骂人。“你怎么可以挂这么低,这是拉低我们小区房价!”
4 C! _1 [( Y. V8 P& y! G0 s+ x6 a万家星城业主群发布“共识”后,杭州多个小区纷纷P图
) L& L* W* y D% E7 S6 W5月26日,滨江·万家星城业主群,更发布了一条“小区业主共识”。
d& \" _- h4 |1 m+ ]文中称,万家星城在杭州核心区已属不错小区,实际性价比远高于目前二手房价。所以,提议在2018年12月(即3、4号线和星城小学交付三年前)全部上调二手房价。
' u" `. {+ X7 H" R. c2 m自2018年6月1日起,所有业主二手房指导报价如下:58000—65000元/㎡!) N+ z' J, ~& }, Z: |& Q
“共识”中还声称,任何自贱自贬的贱卖行为,必将遭到所有业主反对。落款是:万家星城房价调控先期委员会。
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无论江语海,还是万家星城,业主价格共谋的“民意”背后,是中国社会经济基础的深刻改变。3 v4 y6 a4 U$ F$ z
过去16年,北上广深房价涨了20倍,全国GDP却只涨了不到7倍。目前,中国楼市总市值,已经超过430万亿,是GDP的5倍,是货币发行的45倍。
# v4 K! n$ I6 R- R5 o: D9 H& H调查显示,中国家庭资产中,房产占比已高达70%以上(一线城市85%)。
- r; W0 n0 Z$ @. `换言之,绝大多数杭州人,大部分资产乃至负债,都绑定在房子上。这一轮历时两年的楼市癫狂,几乎所有人都掏空积蓄,all in不动产。
7 x) u G& E4 u- A( J看看这两天,杭州满大街银行前排队的冻资长龙,你就知道,这种绑定达到了何种的深度。
0 N, G z. j: E: D7 h8 x他们的最大命门是,绝对无法接受房价下跌。因为,负资产是会吃人的。& }% C' V6 @. ^! o
更深地绑定在房子上后,许多人已无法接受房价下跌
& k7 E4 _: N; j6 o/ J1997至2003年,香港楼市最低潮时,催生了超过10万名“负资产”人群。按照彼时香港240万套房产计算,“负资产”者占总购房人口的5%。
% o& @+ A' p1 i3 y在付出了终生积蓄、偿还数年贷款后,不仅失去了房产,还被迫承受了数百万的新债务。
3 _3 y% s' b& ~& C, f( z# x他们绝不允许,类似香港、日本的悲惨经历,在自己身上重演。! \ Z5 ~; C1 B s0 M T
钻石市场,似乎是他们可借鉴的经验。1869年,南非的金伯利发现大量钻石矿藏,全世界近5万名矿工奔赴该产区。钻石价格开始下跌,一直持续了几十年。
7 O9 _+ p6 u# z# E直至矿主们联合起来,成立辛迪加垄断组织“戴比尔斯”,钻石价格才重新坚挺。, O7 Y' g7 r6 h8 D7 q t
1999年,戴比尔斯主席奥本海默在哈佛演讲时,公开宣称:我们就是寻求操控市场、控制供给、操纵价格,并且与合作伙伴在市场里“勾结”行动……3 A4 w2 }6 e9 Q7 Y5 b' v
价格共谋,是为了业主的共同利益?/ b5 Y6 f& |. C8 t) `
如今,不断上涨的行情,加上高科技的发展,“房价共谋”确实有了基础。9 K9 c+ F+ I* @" W/ l# x D
借助于微信群等发达通讯形式,卖家之间,中介之间,已形成了一个实时沟通的价格联盟。他们的一举一动,都在无形之中,塑造着小区二手房价。
1 ^$ G( s( q( M4 v: ]5 M至于买家,信息极度不对称,完全是一盘散沙,在这场博弈中,永远处于弱势地位。
3 A6 t; I5 A# H4 }' w: [不过,随着二手房挂价越来越离谱,以及公证摇号的推出,房东们要“心想事成”也并不容易。
+ r/ [/ s9 j' m# X* T/ Q& k% q比如江语海业主群里,最近讨论二手房价的变少了。一是房价挂高以后,成交太难了,渐渐大家的心气也下来了。二是一手摇号太火爆,许多潜在买家都被吸走了。2 O$ c+ |9 E6 }- H1 T, r1 T
号称要统一挂5万8以上的万家星城,目前容易成交的价格,还在4万—4万6之间。/ f* |) l/ D( X
要维持价格联盟,业主们只能指望行情一直好下去。一旦有风吹草动,投资客套现离场,比例哪怕只有5%,“多杀多”也不过转眼之间。
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