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挂价4万4!下沙沿江现天价二手房,“江村”沸腾,谁促成了这场价格合谋?

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  • TA的每日心情
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    10 小时前
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    [LV.10]以坛为家III

    发表于 2018-5-28 15:01:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
    xsfj.jpg ( g. R# f  f$ u$ r9 n% z3 [* u
    2 H' O9 m% c5 M: V1 |) p
    PART 10 Z3 ]) O0 V, R& l- w$ L
    “这套4万4挂价的房源,你怎么知道的,我们都没放出来!”
    ; P  f7 `) A# @" M+ Z穿过梅雨季的溽热湿雾,我们来到下沙沿江,打听保利·江语海一套传得沸沸扬扬的“天价”二手房,门店的中介小哥一脸惊讶。  E$ k+ h/ ]1 t- P1 j4 t+ b
    小哥扯了扯领带说,太贵了,挂出来怕扰乱市场。$ `1 B# W0 w3 ]9 w
    但是没用,即便所有二手机构有意控制,也挡不住江语海狂飙突进的房价。  f/ @2 _/ k" K0 {
    G20后,江语海二手成交价开始上涨。从当时1万5左右,一路突破2万,到去年底,已经涨到3万以上。今年5月,最高成交纪录,更是达到3万7。
    : {& \4 z7 [( K  E% V% D4 B9 [; w+ J下沙沿江的房价在G20后翻天覆地& s* ~7 g" H  L- S  m
    如今,江语海是毫无疑问的“下沙沿江第一贵”。; y4 t& Q! t" D8 [9 D& Q4 H; V
    南侧的朗诗国际街区,上个月成交均价,仅2.5-2.7万/㎡。宋都·晨光国际、世茂·江滨花园等一线沿江楼盘,也不到3万。4 j- j! W! j, `
    就算同样坐拥下沙最好学区(文海小学)的精欧荣寓、景冉佳园,也只徘徊在3万左右。. p: s' N* r) N! V8 L4 F) b$ @% Y+ U
    为什么惟独江语海,价格要贵这么多?“江语海的江景绝对无敌,杭州哪里都没我们好!”爆料的业主这么解释。0 j0 d% [9 H4 U/ k
    因为文海小学,江语海成为“下沙最好学区房”
    : y1 T) I: X6 R7 U江语海总建筑面积约13万㎡,一共1412户,在钱塘江边,它很特别地只做了一排高层公寓,与前景的排屋相映衬,号称“户户江景”。
    ; W% K$ k  s; _) O这里接近钱塘江入海口,江面宽阔平远,俯瞰的视野因此十分壮美。: ~+ \% m+ a5 R2 R9 n
    学区是江语海最骄傲的资本。幼儿园是星河幼儿园与浙师大的合作;小学、初中都是省重点文海中学;全都是下沙最好的。
    6 H3 x# B0 k* j* r+ J* o江语海受欢迎,还有两个因素:成色新,户型好。( P7 ?& n* a# a- F7 H6 `
    下沙沿江大盘,多是2007年左右开发的,但江语海2010年底才开盘。主力是90㎡和110㎡LOFT,最小还有62㎡户型,赠送空间都特别大。
    & {; L0 Y' @, y. M! \9 K: {+ v" [- m: I7 `% ~& j6 a
    PART 2
    . h7 @' M* f8 W5 u. A. C; l$ G8 R换言之,江语海应该卖得贵。但它似乎又太贵了。4 i; [% {1 [! B% F$ p
    毕竟,这个价格,已经可以在普福、万达、未来科技城、留下、之江、萧山市北东等板块,随便挑了。单看地段,下沙沿江并没有明显优势啊!
    : K6 `2 h/ r( Z在百度地图上测量,从武林广场到江语海,直线距离可是在22公里以上!! |6 g' ~# O' @, z+ G3 q$ o
    这距离换做上海,从人民广场出发,都可以到徐泾或迪士尼乐园了,这两个板块,目前二手挂牌均价也不过3万8到4万7。
    ' g' U5 ^% l9 V3 k( D难道杭州房价真要赶超上海,直追北京?2 H5 A. c, {2 g3 A' ~1 ]
    事实上,江语海业主们津津乐道的各种“独特卖点”,在行情差时,一样泯然众人,并非无坚不摧的普世价值。
    4 j& n& }0 ^9 Y* V+ e8 O在杭州楼市“失去的5年”(2011-2015年),下沙沿江板块反应最为极端。
    ( D; R$ ~/ i  N  l9 h2 m9 x0 L' }# q( B江语海可谓最典型代表:一手房价,最低曾跌至9千多。较之2010年1万6的首开价,接近“腰斩”。
    / D& n; Y/ |  ]% x江语海房价轨迹反差之大,令人吃惊。
    6 T5 E5 @6 |* W4 J! N保利·江语海的园区主入口6 G2 c9 U% v; S! L
    那究竟是什么,使得江语海远超市场平均水平?房东、买家和中介三方的博弈,又是如何形成最终价格机制的?5 J' q% \8 r: l8 X; B* n
    “带头的几个投资客是关键!他们特别有主见,不会轻易挂低价。”  B" s7 R; b% J8 O# {8 E8 k, t
    就拿那些挂价4万以上的房源来说,中介告诉我,基本是投资客,根本不诚心卖。有人买就卖,没人买就继续挂着。
    , K5 r  i$ i7 _2 m' I5 z6 r  C& `& H# B虽然眼下,这价格肯定无法成交,但它还是影响了众多房东的预期。
    ; R9 W* ~% F; m% `5 A8 v3 L因为江语海业主的大部分资产都在房子里,对于房价上涨乐见其成,谁不想身价倍增啊?而且,身边惨痛的经验一遍遍教育了他们。
    3 K2 @* [" \; c6 b4 I过去一年,卖掉江语海二手房的邻居,无论当时如何窃喜,现在没有一个不捶胸顿足,发现卖低了。
    " T/ Q$ U: U0 I# {怪谁呢?怪自己对房价太没想像力啊!
    4 g! N5 G( x- R0 k& k) H所以,尽管挂出来的“天价二手房”占比不高,也能搅动市场,引来不少业主认同,尤其市场处于火热行情时。
    8 e3 x  g& l9 [
    4 U$ v6 ?- I# p9 ~% t8 D- hPART 3
    ( P$ u, l5 r( K  s, y在“天价二手房”刺激下,江语海业主纷纷追涨。
    ( S  Z! D  S$ @) K- d打算卖房的业主王先生,最近把一套89㎡小户型挂价,调高至365万,折合单价高达41011元/㎡。中介透露,目前江语海共有30多套挂牌房源(后台),调高价格的,超过6成。' E6 c- m6 F9 r4 W
    房价一涨再涨,甚至有兴奋的业主,发了朋友圈:- J8 @( |+ o6 k" X5 d
    “我们村成功站上4字头高地,村里人说了,不是不诚心卖,而是根本不想卖了。”(因离江特别近,江语海被业主称为江村)
    7 z. s! a$ E4 J. `) Q7 n( ]有意或无意之间,江语海业主们,已经形成了某种“价格联盟”:即4万是小区房价基准线。
    % v1 E7 n' T$ P/ F, J而多数业主,更是“欢天喜地迎接解放军”。  z( r7 h/ F0 P* h5 ~. S) |$ y! D
    保利·江语海高层住宅实景
    ' ^9 `0 o4 t: M3 i4 a% \比如,去年以3万单价,入手一套67㎡小户型的邱先生,在得知小区挂出4万+后,虽然很诧异,但还是非常激动。“半年不到,就涨了这么多,就是自住也开心啊!”/ i2 f+ B, W, o4 B
    但是,也有业主对二手房价飙涨颇有意见。
    ; l' r2 |: ^# C& i准备同小区置换的章女士,就是其中之一。章女士有两个儿子,大的已上小学,小的不足2周岁,由婆婆照顾。五口人,一起住在80多㎡小户型里。8 |6 C+ q! [6 {) j( T
    没生二胎前,风平浪静。但这两年来,矛盾开始涌现,主要体现在住得不舒服,拥挤。
    % `5 u( ]# K% ^2 r7 `6 R”孩子要和我们分房睡了,老二过几年也要上小学了,想来想去,最好还是同小区置换一套大户型。”但迅速攀升的房价,让章女士备感无力。
    8 U  I" ^3 |: a8 G* `7 `* P偶尔,章女士会抱怨下高房价,但立马会招来其他业主的“指责”。
    1 {1 I7 C" s, ?
    " d" s0 y2 E! ?0 n+ C) n; D( `PART 41 L: p& s% ], M( h/ j
    那些想买江语海的刚需,则显得特别无助,不少人迁怒于中介:都是他们整天鼓吹房价涨,串通起来制造恐慌。$ L: g! r; [0 P0 U+ {
    但在“操控”江语海房价上,中介似乎并没太大责任。
    . x( E; }* o5 s0 P+ M江语海的挂牌房源,我们从外网上看,一般只能看到十几套房源。但在中介公司后台,却有多达30几套。) c. A* a5 X& g6 _" v9 W, ?4 W, Y
    中介为什么这么做?; _' Z0 \# x8 _8 ^/ j$ M) P
    “姐呀,这些房源价格虚高,有价无市,还不如不挂呢。”中介小哥表示,如果放出这些高价房源,客户看到后,很可能就跑到其他地方去了。6 T$ |9 N2 L0 t8 C
    这一点,确实如此。这个锅中介不背!: C+ h& W( g9 Z
    对中介来说,一切都是为了成交。最快速度多卖几套房,远比花时间把单套卖出天价,提成更多。
    6 f7 F: H8 o4 i# S; K# i中介追求的是成交速度,而非单套的高佣金  m3 n! |0 U- a/ m- g" i3 ]
    本质上,中介并不希望房价太高——最好房东挂价略低于市场价,这样的房子最好卖。
    + U5 h3 Z' S: x: b% T% w; [$ m所以,这就不难理解,中介选择把高价房锁在后台,先卖低价房。不过,现在是信息社会,有的是途径了解,藏是藏不住的。
    : \1 W- n) k7 J( t5 g: s7 ^但不可否认的是,中介的某些套路,起到了一定的推波助澜。
    " i: q# J9 H9 l; X' j0 Q+ M% _比如,在二手房交易中,中介通常充当“两面派”。对卖家持市场悲观态度:涨幅已经很夸张了,后续空间不大,现在出手是最好时机。
    . H  ]8 Y) N& v  O7 c0 b" x- _而对买家,则会营造极大的心理暗示:房价越来越贵,再不买,就要更高了。
    2 {+ [4 P* q4 w5 y9 C最近,看了江语海的陈先生,就有此遭遇。他非常认可这个小区,也看中了一套房源,唯独对3万5的价格,有些难以接受,觉得太贵。7 g. l2 x+ G0 p5 v( \  m5 \/ D
    但中介说,都有房源挂到4万4了,这套非常划算,意向客户很多,不早做决定,就会被人抢走。
    $ ~' j$ q; ?, U3 Q# G4 J# X陈先生非常纠结,想下单,却又下不了决心。
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    PART 5: H5 g( e9 s# z. K* S9 J; Z& u' E5 A
    一群业主互相“确认过眼神”,真的可以抬高小区房价么?$ G/ `; U, ~  b$ x# U0 ]2 Z9 l5 i
    在股票市场上,常有“庄家”用极小的代价,把一个股票封涨停后,引来更多跟风者。因为大多数投资者,都认为其他投资者是理性的,所以更高价格,也是基于市场理性的判断。6 w, L3 D( n6 a4 k' W
    理论上,利用小资本做盘,进行“有限做庄”套利,只要20%的资金即可。5 v7 ]$ d+ C" b/ {* d
    江语海虽然是1412户的大盘,但同一时段,只有30多套房源挂牌,只要其中6—7套坚定地挂出“天价”,就能改变市场预期。" }4 E7 M( z8 u, o( T
    当然,成功有两大前提:大行情趋好,小区有核心卖点,如“下沙最好学区房”江语海。
    3 S. M  [- Y7 x3 G' F: W二手房沉淀了大多数中国人的家庭资产
    + V- M2 K2 y- c这种房价博弈,发生在每个小区,只是有的明显,有的不明显罢了。
    - Z" \) H) w  t, m/ k- d最典型的,当属前段时间,南京一小区业主认为房价低了,抱团要求房价上涨1万,甚至给出了不同户型的指导报价。( }" ^. ]( A5 M* k& N8 {9 a
    在杭州,也不乏这样夸张的案例。为维护小区的房价,业主们都用出了洪荒之力。4 |2 j: k- C; Q' V
    比如,城东某小区业主,推出了一条禁令:出现质量问题,绝不允许私自找媒体曝光。此前,有位业主违反,结果招致其他业主集体指责。, p$ c- N# ~& Q& X- O3 G
    再如二手房挂低了,甚至会有人跳出来骂人。“你怎么可以挂这么低,这是拉低我们小区房价!”
    % y* W8 L+ X# C( l$ [万家星城业主群发布“共识”后,杭州多个小区纷纷P图) c) L- V/ O3 s) l: ^2 C" ]
    5月26日,滨江·万家星城业主群,更发布了一条“小区业主共识”。
    5 ^' S) |; B7 N6 e文中称,万家星城在杭州核心区已属不错小区,实际性价比远高于目前二手房价。所以,提议在2018年12月(即3、4号线和星城小学交付三年前)全部上调二手房价。
      a$ I, b8 s/ m! o) ~! D1 `1 \$ n自2018年6月1日起,所有业主二手房指导报价如下:58000—65000元/㎡!9 t. ^! O3 {( y1 T% Y3 v
    “共识”中还声称,任何自贱自贬的贱卖行为,必将遭到所有业主反对。落款是:万家星城房价调控先期委员会。) r2 E. ]) @$ x+ |. a

    9 l2 O- Y. g, hPART 6
    - V/ B- c& ]; {6 q, T; E7 ?无论江语海,还是万家星城,业主价格共谋的“民意”背后,是中国社会经济基础的深刻改变。& r/ m2 N7 x, u9 i, k
    过去16年,北上广深房价涨了20倍,全国GDP却只涨了不到7倍。目前,中国楼市总市值,已经超过430万亿,是GDP的5倍,是货币发行的45倍。
    3 ]3 @7 s; k6 W7 ~调查显示,中国家庭资产中,房产占比已高达70%以上(一线城市85%)。
    ; D) Z- l2 {0 u. U, `5 {换言之,绝大多数杭州人,大部分资产乃至负债,都绑定在房子上。这一轮历时两年的楼市癫狂,几乎所有人都掏空积蓄,all in不动产。7 e# l3 X% L: Z: W
    看看这两天,杭州满大街银行前排队的冻资长龙,你就知道,这种绑定达到了何种的深度。1 E; @. f: O6 s
    他们的最大命门是,绝对无法接受房价下跌。因为,负资产是会吃人的。
    # ]/ ?& k/ s4 f! ]* i' N更深地绑定在房子上后,许多人已无法接受房价下跌
    6 D2 W3 r- ~  }* Q2 h/ n! z5 m1997至2003年,香港楼市最低潮时,催生了超过10万名“负资产”人群。按照彼时香港240万套房产计算,“负资产”者占总购房人口的5%。
    & s" j, p1 L% _# U- b# X在付出了终生积蓄、偿还数年贷款后,不仅失去了房产,还被迫承受了数百万的新债务。. \. O8 D9 X2 p% T0 X% l, n
    他们绝不允许,类似香港、日本的悲惨经历,在自己身上重演。2 G+ o$ h2 o+ |8 L) a
    钻石市场,似乎是他们可借鉴的经验。1869年,南非的金伯利发现大量钻石矿藏,全世界近5万名矿工奔赴该产区。钻石价格开始下跌,一直持续了几十年。
    0 U- @% M& I9 y6 \9 k* O直至矿主们联合起来,成立辛迪加垄断组织“戴比尔斯”,钻石价格才重新坚挺。
    1 I$ o" ^" v7 K5 B( A1999年,戴比尔斯主席奥本海默在哈佛演讲时,公开宣称:我们就是寻求操控市场、控制供给、操纵价格,并且与合作伙伴在市场里“勾结”行动……
    ; V2 |# o8 ?' x# O: B- a价格共谋,是为了业主的共同利益?
    ( V; X" J$ t+ P! A如今,不断上涨的行情,加上高科技的发展,“房价共谋”确实有了基础。; Y# }/ l" @1 I8 U) b
    借助于微信群等发达通讯形式,卖家之间,中介之间,已形成了一个实时沟通的价格联盟。他们的一举一动,都在无形之中,塑造着小区二手房价。
    / d/ @0 E7 p2 x1 ^: D. t至于买家,信息极度不对称,完全是一盘散沙,在这场博弈中,永远处于弱势地位。
    , g. q7 e- U2 Y5 T9 S: z8 @' W不过,随着二手房挂价越来越离谱,以及公证摇号的推出,房东们要“心想事成”也并不容易。
    8 j+ ]" B) Y% Y+ S比如江语海业主群里,最近讨论二手房价的变少了。一是房价挂高以后,成交太难了,渐渐大家的心气也下来了。二是一手摇号太火爆,许多潜在买家都被吸走了。
    - @* c# |: I- Y+ w号称要统一挂5万8以上的万家星城,目前容易成交的价格,还在4万—4万6之间。: C: v' q7 t# l0 O" l+ y3 U
    要维持价格联盟,业主们只能指望行情一直好下去。一旦有风吹草动,投资客套现离场,比例哪怕只有5%,“多杀多”也不过转眼之间。
    - A6 A/ }1 a' A. V+ F7 M0 Y; _2 E& P" q

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