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挂价4万4!下沙沿江现天价二手房,“江村”沸腾,谁促成了这场价格合谋?

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  • TA的每日心情
    奋斗
    3 小时前
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    [LV.10]以坛为家III

    发表于 2018-5-28 15:01:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
    xsfj.jpg
    1 ^3 k: w, W' y( f! A
    2 H* ]) j: ?* @PART 10 w) Q# Z. x/ I9 ~2 ?+ x% g
    “这套4万4挂价的房源,你怎么知道的,我们都没放出来!”
    # O5 H% S6 `8 s0 @6 t穿过梅雨季的溽热湿雾,我们来到下沙沿江,打听保利·江语海一套传得沸沸扬扬的“天价”二手房,门店的中介小哥一脸惊讶。9 e2 m0 W! f/ n1 K5 N
    小哥扯了扯领带说,太贵了,挂出来怕扰乱市场。3 O, c% ?. T0 q' k4 Q$ O; P7 ^
    但是没用,即便所有二手机构有意控制,也挡不住江语海狂飙突进的房价。
      M2 c) |2 N- u) oG20后,江语海二手成交价开始上涨。从当时1万5左右,一路突破2万,到去年底,已经涨到3万以上。今年5月,最高成交纪录,更是达到3万7。
    . i/ Y1 k" a8 t% u; p5 W7 z下沙沿江的房价在G20后翻天覆地
    4 N& Q3 O$ V' O& Y1 h8 x& w如今,江语海是毫无疑问的“下沙沿江第一贵”。
    : L) I( I8 X% h4 X  k/ {1 k南侧的朗诗国际街区,上个月成交均价,仅2.5-2.7万/㎡。宋都·晨光国际、世茂·江滨花园等一线沿江楼盘,也不到3万。
    8 @5 C$ G  v7 }就算同样坐拥下沙最好学区(文海小学)的精欧荣寓、景冉佳园,也只徘徊在3万左右。
    0 ?1 N8 H3 w, g为什么惟独江语海,价格要贵这么多?“江语海的江景绝对无敌,杭州哪里都没我们好!”爆料的业主这么解释。. U" Q9 t& c8 b3 J3 f- [
    因为文海小学,江语海成为“下沙最好学区房”
    ) `8 `' t1 N" ~# K4 k. \江语海总建筑面积约13万㎡,一共1412户,在钱塘江边,它很特别地只做了一排高层公寓,与前景的排屋相映衬,号称“户户江景”。! A- {' T7 h6 w0 x8 v$ O7 B0 J
    这里接近钱塘江入海口,江面宽阔平远,俯瞰的视野因此十分壮美。
    1 w$ }' Z( t! O& D! _6 `' g学区是江语海最骄傲的资本。幼儿园是星河幼儿园与浙师大的合作;小学、初中都是省重点文海中学;全都是下沙最好的。
    6 h3 ?# s; `9 o5 B9 ?) u江语海受欢迎,还有两个因素:成色新,户型好。9 E0 `7 I  \# [* y4 f7 f
    下沙沿江大盘,多是2007年左右开发的,但江语海2010年底才开盘。主力是90㎡和110㎡LOFT,最小还有62㎡户型,赠送空间都特别大。
    0 F) R! _1 c1 q& ~; k9 W9 c6 h, ?# P- t5 y$ R4 @
    PART 2
    ' [9 \0 W7 Y2 M换言之,江语海应该卖得贵。但它似乎又太贵了。
    , l- g( ?" A- V, y7 x3 }1 d毕竟,这个价格,已经可以在普福、万达、未来科技城、留下、之江、萧山市北东等板块,随便挑了。单看地段,下沙沿江并没有明显优势啊!
    6 B& r9 q! d7 y6 a& ?3 A在百度地图上测量,从武林广场到江语海,直线距离可是在22公里以上!
    ; [% l( l0 y; d! O  {这距离换做上海,从人民广场出发,都可以到徐泾或迪士尼乐园了,这两个板块,目前二手挂牌均价也不过3万8到4万7。8 D1 n( i: p& z1 \) V# o: Q
    难道杭州房价真要赶超上海,直追北京?' F& m/ h* E! j) t) f
    事实上,江语海业主们津津乐道的各种“独特卖点”,在行情差时,一样泯然众人,并非无坚不摧的普世价值。! `2 ?: T, t2 J7 x8 f, D! }5 ~  ]
    在杭州楼市“失去的5年”(2011-2015年),下沙沿江板块反应最为极端。
    & X- ^  X' w  q5 ~, |) J0 g1 F江语海可谓最典型代表:一手房价,最低曾跌至9千多。较之2010年1万6的首开价,接近“腰斩”。
    8 y7 ^0 f* K+ e/ b- B, k  A江语海房价轨迹反差之大,令人吃惊。
    $ s) [4 S' ?* ]# K保利·江语海的园区主入口
    6 g0 x! W. N) T& \8 I那究竟是什么,使得江语海远超市场平均水平?房东、买家和中介三方的博弈,又是如何形成最终价格机制的?
    / g$ P( j; c8 ~% Q- o2 Y; s“带头的几个投资客是关键!他们特别有主见,不会轻易挂低价。”. P3 _7 A. t3 X5 E. d8 s) b
    就拿那些挂价4万以上的房源来说,中介告诉我,基本是投资客,根本不诚心卖。有人买就卖,没人买就继续挂着。) b( B/ [' M  O3 L5 T
    虽然眼下,这价格肯定无法成交,但它还是影响了众多房东的预期。: u4 q, d6 g9 K
    因为江语海业主的大部分资产都在房子里,对于房价上涨乐见其成,谁不想身价倍增啊?而且,身边惨痛的经验一遍遍教育了他们。0 @% k- q% K" S: e8 o: m1 W' e* A9 T
    过去一年,卖掉江语海二手房的邻居,无论当时如何窃喜,现在没有一个不捶胸顿足,发现卖低了。
    + w3 M3 `! {2 n: k  z  g怪谁呢?怪自己对房价太没想像力啊!
    " D3 G4 K& i6 _$ m所以,尽管挂出来的“天价二手房”占比不高,也能搅动市场,引来不少业主认同,尤其市场处于火热行情时。
    & h- D' C6 T0 P; L7 d* l+ b& U' a! z; ?9 Z  W% f7 V7 Z
    PART 3* J' Z* k; U3 f2 G. l$ ]( m/ h
    在“天价二手房”刺激下,江语海业主纷纷追涨。
    ; I, T5 w# K& m打算卖房的业主王先生,最近把一套89㎡小户型挂价,调高至365万,折合单价高达41011元/㎡。中介透露,目前江语海共有30多套挂牌房源(后台),调高价格的,超过6成。
    ( U' l7 w& y% i) Z/ u  O4 w4 q# s房价一涨再涨,甚至有兴奋的业主,发了朋友圈:. F4 n/ t. I# F" u( N* V. E
    “我们村成功站上4字头高地,村里人说了,不是不诚心卖,而是根本不想卖了。”(因离江特别近,江语海被业主称为江村)- \3 S4 C9 L3 N& o
    有意或无意之间,江语海业主们,已经形成了某种“价格联盟”:即4万是小区房价基准线。
    $ J: m3 [" Y6 f8 v0 f& R( \而多数业主,更是“欢天喜地迎接解放军”。
    % y& ?. Z6 J6 i% U/ E  \保利·江语海高层住宅实景- r5 A* u" H# y5 j' ^
    比如,去年以3万单价,入手一套67㎡小户型的邱先生,在得知小区挂出4万+后,虽然很诧异,但还是非常激动。“半年不到,就涨了这么多,就是自住也开心啊!”
    : K0 p8 o  h& y/ ?. X  s. a但是,也有业主对二手房价飙涨颇有意见。9 R# a" ?2 B5 }; F: \% ?+ W
    准备同小区置换的章女士,就是其中之一。章女士有两个儿子,大的已上小学,小的不足2周岁,由婆婆照顾。五口人,一起住在80多㎡小户型里。
    ( E& O1 r6 \3 [8 l8 k没生二胎前,风平浪静。但这两年来,矛盾开始涌现,主要体现在住得不舒服,拥挤。6 R" {' v: S8 L3 I. o. x! S
    ”孩子要和我们分房睡了,老二过几年也要上小学了,想来想去,最好还是同小区置换一套大户型。”但迅速攀升的房价,让章女士备感无力。9 Z5 F' ~  H' K0 A, V
    偶尔,章女士会抱怨下高房价,但立马会招来其他业主的“指责”。. @. J' M, [: x  ~; v6 {( c
    ! m6 X( w9 i3 Y, P# r' ~
    PART 49 d1 X: W6 _! k# Y
    那些想买江语海的刚需,则显得特别无助,不少人迁怒于中介:都是他们整天鼓吹房价涨,串通起来制造恐慌。
    ! c; A2 ]$ {# b! L4 D6 a8 z但在“操控”江语海房价上,中介似乎并没太大责任。
    - N. V, u: B% C- W江语海的挂牌房源,我们从外网上看,一般只能看到十几套房源。但在中介公司后台,却有多达30几套。5 r. q6 o$ Y. [; F6 W
    中介为什么这么做?% A; `" b$ v1 T1 |5 {
    “姐呀,这些房源价格虚高,有价无市,还不如不挂呢。”中介小哥表示,如果放出这些高价房源,客户看到后,很可能就跑到其他地方去了。: P3 o( Q, |2 S$ z5 X! K2 `
    这一点,确实如此。这个锅中介不背!' K8 x+ r& k. G* R# }% F
    对中介来说,一切都是为了成交。最快速度多卖几套房,远比花时间把单套卖出天价,提成更多。
    * G- k) e7 B8 G" I8 r9 y5 P中介追求的是成交速度,而非单套的高佣金+ y- ?* n  B* Q2 x/ ?
    本质上,中介并不希望房价太高——最好房东挂价略低于市场价,这样的房子最好卖。
    - }' h( I1 U- \8 P- d/ x所以,这就不难理解,中介选择把高价房锁在后台,先卖低价房。不过,现在是信息社会,有的是途径了解,藏是藏不住的。( l' X+ L+ h: k( F) W7 w% @
    但不可否认的是,中介的某些套路,起到了一定的推波助澜。! [8 X/ u& w- }( P0 I
    比如,在二手房交易中,中介通常充当“两面派”。对卖家持市场悲观态度:涨幅已经很夸张了,后续空间不大,现在出手是最好时机。
    / I( b; T0 F' ]* |9 X( v而对买家,则会营造极大的心理暗示:房价越来越贵,再不买,就要更高了。
    3 x/ c% H: }' q- @: I+ t最近,看了江语海的陈先生,就有此遭遇。他非常认可这个小区,也看中了一套房源,唯独对3万5的价格,有些难以接受,觉得太贵。
    % y  ]$ d$ A  v1 o: J  u$ w但中介说,都有房源挂到4万4了,这套非常划算,意向客户很多,不早做决定,就会被人抢走。2 v# A' a4 [- b- ~% V) w: x4 S
    陈先生非常纠结,想下单,却又下不了决心。. a! ]- P, g: t

    + N- n  k8 |  P; R8 TPART 5" B& |/ Q. D; {$ a; X8 R
    一群业主互相“确认过眼神”,真的可以抬高小区房价么?& Z1 Q( O0 U4 h, m# U8 j
    在股票市场上,常有“庄家”用极小的代价,把一个股票封涨停后,引来更多跟风者。因为大多数投资者,都认为其他投资者是理性的,所以更高价格,也是基于市场理性的判断。
    0 k- A5 x% d6 W理论上,利用小资本做盘,进行“有限做庄”套利,只要20%的资金即可。  A* F- N8 z4 ]+ O8 G7 Y
    江语海虽然是1412户的大盘,但同一时段,只有30多套房源挂牌,只要其中6—7套坚定地挂出“天价”,就能改变市场预期。- ]! w  }$ [1 C" A  }; l
    当然,成功有两大前提:大行情趋好,小区有核心卖点,如“下沙最好学区房”江语海。9 H* J) w. e- T' O. }# V
    二手房沉淀了大多数中国人的家庭资产/ U, u& @9 K- x( [& m
    这种房价博弈,发生在每个小区,只是有的明显,有的不明显罢了。
    ' Q1 n- g) M  M. I8 K! {最典型的,当属前段时间,南京一小区业主认为房价低了,抱团要求房价上涨1万,甚至给出了不同户型的指导报价。
    ! i, W0 K1 o2 a/ z1 }在杭州,也不乏这样夸张的案例。为维护小区的房价,业主们都用出了洪荒之力。9 S* K8 T; \  w0 G7 b
    比如,城东某小区业主,推出了一条禁令:出现质量问题,绝不允许私自找媒体曝光。此前,有位业主违反,结果招致其他业主集体指责。& ]' y% I% F, F6 X
    再如二手房挂低了,甚至会有人跳出来骂人。“你怎么可以挂这么低,这是拉低我们小区房价!”
    ' |0 a4 W: @1 f) C万家星城业主群发布“共识”后,杭州多个小区纷纷P图3 _& {8 k4 E8 j" K) h
    5月26日,滨江·万家星城业主群,更发布了一条“小区业主共识”。
    . x* i# t9 I7 i* P- ?- c9 l7 O; N9 @: o文中称,万家星城在杭州核心区已属不错小区,实际性价比远高于目前二手房价。所以,提议在2018年12月(即3、4号线和星城小学交付三年前)全部上调二手房价。% B) w- i* M$ N& B
    自2018年6月1日起,所有业主二手房指导报价如下:58000—65000元/㎡!
    1 v0 O. {( w0 o- k" a3 o, q“共识”中还声称,任何自贱自贬的贱卖行为,必将遭到所有业主反对。落款是:万家星城房价调控先期委员会。3 c! V, m$ s, h: z& h% P
    . ]0 B6 i  l) X2 c3 r6 ?
    PART 6
    6 v- W" ?" e3 X" }( Z无论江语海,还是万家星城,业主价格共谋的“民意”背后,是中国社会经济基础的深刻改变。" E. H$ O$ w5 W" v  R' m
    过去16年,北上广深房价涨了20倍,全国GDP却只涨了不到7倍。目前,中国楼市总市值,已经超过430万亿,是GDP的5倍,是货币发行的45倍。* H( h) K/ }! f8 J* R7 }' ?
    调查显示,中国家庭资产中,房产占比已高达70%以上(一线城市85%)。/ I: ~& b$ i; @1 m0 n
    换言之,绝大多数杭州人,大部分资产乃至负债,都绑定在房子上。这一轮历时两年的楼市癫狂,几乎所有人都掏空积蓄,all in不动产。0 n# F9 C6 i' S: F. J* ]
    看看这两天,杭州满大街银行前排队的冻资长龙,你就知道,这种绑定达到了何种的深度。5 T* V$ ^% w: J
    他们的最大命门是,绝对无法接受房价下跌。因为,负资产是会吃人的。0 N$ \$ g$ z4 V9 P& e7 l7 }
    更深地绑定在房子上后,许多人已无法接受房价下跌$ F% Y2 |2 _2 l) \; q
    1997至2003年,香港楼市最低潮时,催生了超过10万名“负资产”人群。按照彼时香港240万套房产计算,“负资产”者占总购房人口的5%。$ R9 W8 y5 f6 |8 ^$ t2 o
    在付出了终生积蓄、偿还数年贷款后,不仅失去了房产,还被迫承受了数百万的新债务。
    5 c, c: s+ E, S他们绝不允许,类似香港、日本的悲惨经历,在自己身上重演。
    $ l1 ~4 T8 M! u' r钻石市场,似乎是他们可借鉴的经验。1869年,南非的金伯利发现大量钻石矿藏,全世界近5万名矿工奔赴该产区。钻石价格开始下跌,一直持续了几十年。3 X5 U" [* r: ~- u0 h% M  b8 T; o8 N- x
    直至矿主们联合起来,成立辛迪加垄断组织“戴比尔斯”,钻石价格才重新坚挺。, A( y7 T: i1 t' X2 h
    1999年,戴比尔斯主席奥本海默在哈佛演讲时,公开宣称:我们就是寻求操控市场、控制供给、操纵价格,并且与合作伙伴在市场里“勾结”行动……
    6 u& z9 \! ?. l' Q9 K3 Q* e7 L价格共谋,是为了业主的共同利益?  Q, l2 Z( y( p0 b- Z
    如今,不断上涨的行情,加上高科技的发展,“房价共谋”确实有了基础。
    % H5 M3 f' N" A% U+ O借助于微信群等发达通讯形式,卖家之间,中介之间,已形成了一个实时沟通的价格联盟。他们的一举一动,都在无形之中,塑造着小区二手房价。1 {% k7 l! s7 R- p5 T
    至于买家,信息极度不对称,完全是一盘散沙,在这场博弈中,永远处于弱势地位。
    ( O7 E! @4 [& T9 X* S$ ?& B  S不过,随着二手房挂价越来越离谱,以及公证摇号的推出,房东们要“心想事成”也并不容易。
    + f! ]5 k" s0 x" I! n比如江语海业主群里,最近讨论二手房价的变少了。一是房价挂高以后,成交太难了,渐渐大家的心气也下来了。二是一手摇号太火爆,许多潜在买家都被吸走了。2 q' a$ y, b5 u. F, ~- e( o
    号称要统一挂5万8以上的万家星城,目前容易成交的价格,还在4万—4万6之间。/ U: R0 o1 ^) t% j5 C
    要维持价格联盟,业主们只能指望行情一直好下去。一旦有风吹草动,投资客套现离场,比例哪怕只有5%,“多杀多”也不过转眼之间。
    . I9 r; u  `  Z0 B, L1 y$ Z
    + Y* r  p: [7 K' j1 b

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