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挂价4万4!下沙沿江现天价二手房,“江村”沸腾,谁促成了这场价格合谋?

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  • TA的每日心情
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    [LV.10]以坛为家III

    发表于 2018-5-28 15:01:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
    xsfj.jpg - X4 n6 b7 H$ ^9 o* _$ g

    3 b& u0 h9 {- u8 K2 z* CPART 1  [" }$ f2 p& ]% s7 D
    “这套4万4挂价的房源,你怎么知道的,我们都没放出来!”, D- S( A) t5 l
    穿过梅雨季的溽热湿雾,我们来到下沙沿江,打听保利·江语海一套传得沸沸扬扬的“天价”二手房,门店的中介小哥一脸惊讶。
    2 A" f( x  R0 m5 p& H9 v5 W小哥扯了扯领带说,太贵了,挂出来怕扰乱市场。3 ?% ~. h- q9 ?+ [8 [6 C
    但是没用,即便所有二手机构有意控制,也挡不住江语海狂飙突进的房价。- A9 L& u( G; A7 k( Q* s
    G20后,江语海二手成交价开始上涨。从当时1万5左右,一路突破2万,到去年底,已经涨到3万以上。今年5月,最高成交纪录,更是达到3万7。
    8 b: r  P5 t* p4 P- d" \! f下沙沿江的房价在G20后翻天覆地
    4 l* d; R' T; b9 ~1 y" `( \8 ?' m如今,江语海是毫无疑问的“下沙沿江第一贵”。
    ! M7 N) L' o/ w2 l# K+ j南侧的朗诗国际街区,上个月成交均价,仅2.5-2.7万/㎡。宋都·晨光国际、世茂·江滨花园等一线沿江楼盘,也不到3万。
    % |" D+ m% ^# @% b# |2 @$ k2 F就算同样坐拥下沙最好学区(文海小学)的精欧荣寓、景冉佳园,也只徘徊在3万左右。( c: W' }3 P* e- y! u) B9 x
    为什么惟独江语海,价格要贵这么多?“江语海的江景绝对无敌,杭州哪里都没我们好!”爆料的业主这么解释。
    6 D/ Z4 P7 K! J" k8 z2 F; d+ F1 N因为文海小学,江语海成为“下沙最好学区房”
    0 U( u. z6 @; `江语海总建筑面积约13万㎡,一共1412户,在钱塘江边,它很特别地只做了一排高层公寓,与前景的排屋相映衬,号称“户户江景”。3 R  R/ Y+ U; d( u9 V
    这里接近钱塘江入海口,江面宽阔平远,俯瞰的视野因此十分壮美。9 M3 J+ q, o3 z
    学区是江语海最骄傲的资本。幼儿园是星河幼儿园与浙师大的合作;小学、初中都是省重点文海中学;全都是下沙最好的。
    % ]' D/ m* ]8 N. c% T) K  F" F9 U江语海受欢迎,还有两个因素:成色新,户型好。
    : @. _' d* }3 M* \下沙沿江大盘,多是2007年左右开发的,但江语海2010年底才开盘。主力是90㎡和110㎡LOFT,最小还有62㎡户型,赠送空间都特别大。
    , b# @8 {3 A* l" I8 g, i) h; W4 j( c$ j% V1 Q: i. u
    PART 2
    + w# m0 j. L! I" p  }1 P换言之,江语海应该卖得贵。但它似乎又太贵了。/ I, Q" D) g) P4 [+ o# k
    毕竟,这个价格,已经可以在普福、万达、未来科技城、留下、之江、萧山市北东等板块,随便挑了。单看地段,下沙沿江并没有明显优势啊!: y0 q% Q& r( j; b( }) H9 U3 _5 n: ^6 S
    在百度地图上测量,从武林广场到江语海,直线距离可是在22公里以上!" x! j; ]0 g' \0 c
    这距离换做上海,从人民广场出发,都可以到徐泾或迪士尼乐园了,这两个板块,目前二手挂牌均价也不过3万8到4万7。
    ! ?0 v6 a1 n- y难道杭州房价真要赶超上海,直追北京?
    , b0 N! z0 I1 N/ d6 H! L事实上,江语海业主们津津乐道的各种“独特卖点”,在行情差时,一样泯然众人,并非无坚不摧的普世价值。
    ! N' k: H# k3 k7 k" I. P- l在杭州楼市“失去的5年”(2011-2015年),下沙沿江板块反应最为极端。; m( B6 {+ Z% l( Y3 R4 ]
    江语海可谓最典型代表:一手房价,最低曾跌至9千多。较之2010年1万6的首开价,接近“腰斩”。7 P3 r0 q; j' M# I& ?1 t3 q6 x
    江语海房价轨迹反差之大,令人吃惊。
    8 r7 l3 K2 Q8 V6 K  P: N$ P. |( d保利·江语海的园区主入口
    # S2 L7 c, N$ v那究竟是什么,使得江语海远超市场平均水平?房东、买家和中介三方的博弈,又是如何形成最终价格机制的?2 u! d% o' T* U+ V6 t
    “带头的几个投资客是关键!他们特别有主见,不会轻易挂低价。”% I7 G  q0 v' W# Y/ f
    就拿那些挂价4万以上的房源来说,中介告诉我,基本是投资客,根本不诚心卖。有人买就卖,没人买就继续挂着。
    $ Y8 O! g# T) Z虽然眼下,这价格肯定无法成交,但它还是影响了众多房东的预期。; {8 H2 o/ t, @/ U# C5 _2 Z+ b
    因为江语海业主的大部分资产都在房子里,对于房价上涨乐见其成,谁不想身价倍增啊?而且,身边惨痛的经验一遍遍教育了他们。  k+ O" q2 u( ^7 o
    过去一年,卖掉江语海二手房的邻居,无论当时如何窃喜,现在没有一个不捶胸顿足,发现卖低了。- C6 X1 n, [# ?0 G) v4 M: |9 g1 v
    怪谁呢?怪自己对房价太没想像力啊!+ N; C# ]: M, V: V8 A+ ]7 U
    所以,尽管挂出来的“天价二手房”占比不高,也能搅动市场,引来不少业主认同,尤其市场处于火热行情时。, a! P/ _& O5 q

    ; f; H' m$ n; Q% y$ fPART 3
    1 a$ A7 e. t5 d8 L5 B4 v在“天价二手房”刺激下,江语海业主纷纷追涨。4 i1 t, `5 @4 _
    打算卖房的业主王先生,最近把一套89㎡小户型挂价,调高至365万,折合单价高达41011元/㎡。中介透露,目前江语海共有30多套挂牌房源(后台),调高价格的,超过6成。1 W3 q7 s: @3 j, v1 y% k, d
    房价一涨再涨,甚至有兴奋的业主,发了朋友圈:
    " n: p7 \) G/ l2 P0 m4 t4 O3 G“我们村成功站上4字头高地,村里人说了,不是不诚心卖,而是根本不想卖了。”(因离江特别近,江语海被业主称为江村)% Q. M4 W- A) \+ G0 B" n* P
    有意或无意之间,江语海业主们,已经形成了某种“价格联盟”:即4万是小区房价基准线。4 D/ X1 [' I7 k' I5 a
    而多数业主,更是“欢天喜地迎接解放军”。
    2 p+ c; Y) P, O# x; q7 F保利·江语海高层住宅实景
      F# ]6 [' r' U8 H7 u1 v. I比如,去年以3万单价,入手一套67㎡小户型的邱先生,在得知小区挂出4万+后,虽然很诧异,但还是非常激动。“半年不到,就涨了这么多,就是自住也开心啊!”
    5 l0 o; c* N' S4 |2 {( u3 ]但是,也有业主对二手房价飙涨颇有意见。4 j$ M0 B4 B* ^4 d
    准备同小区置换的章女士,就是其中之一。章女士有两个儿子,大的已上小学,小的不足2周岁,由婆婆照顾。五口人,一起住在80多㎡小户型里。7 I3 U) G% h; I# G
    没生二胎前,风平浪静。但这两年来,矛盾开始涌现,主要体现在住得不舒服,拥挤。- N9 Y4 }) T6 v& }7 ^' e7 n- n
    ”孩子要和我们分房睡了,老二过几年也要上小学了,想来想去,最好还是同小区置换一套大户型。”但迅速攀升的房价,让章女士备感无力。
    . e" w' K" U7 d* S. H; `8 _; y3 K0 T偶尔,章女士会抱怨下高房价,但立马会招来其他业主的“指责”。
    2 w7 e3 `! m5 z
    * v* d0 J$ B8 p: UPART 4
    8 Z" ~$ W9 [& w4 x1 b9 M那些想买江语海的刚需,则显得特别无助,不少人迁怒于中介:都是他们整天鼓吹房价涨,串通起来制造恐慌。$ R& S/ z- o4 @9 m9 b
    但在“操控”江语海房价上,中介似乎并没太大责任。
    1 z$ R6 w, s0 m6 v( C  n" z江语海的挂牌房源,我们从外网上看,一般只能看到十几套房源。但在中介公司后台,却有多达30几套。
    3 t( @0 }" V% A5 X8 D; j中介为什么这么做?; i* |* p4 w! q6 R
    “姐呀,这些房源价格虚高,有价无市,还不如不挂呢。”中介小哥表示,如果放出这些高价房源,客户看到后,很可能就跑到其他地方去了。0 _, D7 w! _! l8 w5 G, f' c5 I
    这一点,确实如此。这个锅中介不背!& R: N) u  Y6 D, P
    对中介来说,一切都是为了成交。最快速度多卖几套房,远比花时间把单套卖出天价,提成更多。! R, B+ z* c* {
    中介追求的是成交速度,而非单套的高佣金$ E2 \1 N+ p" W/ i( c- B3 A0 \
    本质上,中介并不希望房价太高——最好房东挂价略低于市场价,这样的房子最好卖。$ g  _$ U4 b  N: ?  u/ l
    所以,这就不难理解,中介选择把高价房锁在后台,先卖低价房。不过,现在是信息社会,有的是途径了解,藏是藏不住的。4 j7 A7 m  D# q- n: r- M- D" s
    但不可否认的是,中介的某些套路,起到了一定的推波助澜。
    " o4 P/ |: N5 k  I) K比如,在二手房交易中,中介通常充当“两面派”。对卖家持市场悲观态度:涨幅已经很夸张了,后续空间不大,现在出手是最好时机。
    4 W, g. M1 u5 q7 i* U而对买家,则会营造极大的心理暗示:房价越来越贵,再不买,就要更高了。% i5 i& g; M; z
    最近,看了江语海的陈先生,就有此遭遇。他非常认可这个小区,也看中了一套房源,唯独对3万5的价格,有些难以接受,觉得太贵。9 i8 e0 v% {. s; |8 D( D0 n
    但中介说,都有房源挂到4万4了,这套非常划算,意向客户很多,不早做决定,就会被人抢走。
    ' C5 j* D5 S! x陈先生非常纠结,想下单,却又下不了决心。
    4 g7 f1 M- I( U4 }* Y) I& b- H
    - a5 Z& t' Z7 k. X+ pPART 50 d( }2 U" [: D& Y# q- t: X) s
    一群业主互相“确认过眼神”,真的可以抬高小区房价么?
    % h, A! ]7 z0 u: [; R5 g在股票市场上,常有“庄家”用极小的代价,把一个股票封涨停后,引来更多跟风者。因为大多数投资者,都认为其他投资者是理性的,所以更高价格,也是基于市场理性的判断。
    , r( D7 _" Q" x& l9 {& F. j理论上,利用小资本做盘,进行“有限做庄”套利,只要20%的资金即可。
    - E1 Y5 D2 [- N/ a江语海虽然是1412户的大盘,但同一时段,只有30多套房源挂牌,只要其中6—7套坚定地挂出“天价”,就能改变市场预期。
    3 Z2 z" F2 ?* I) h5 J$ d当然,成功有两大前提:大行情趋好,小区有核心卖点,如“下沙最好学区房”江语海。. I8 I) I4 e2 Q$ a& q. Z
    二手房沉淀了大多数中国人的家庭资产
    0 Y1 r6 l" z0 {这种房价博弈,发生在每个小区,只是有的明显,有的不明显罢了。' v4 G8 Z: V# k9 C; `3 R
    最典型的,当属前段时间,南京一小区业主认为房价低了,抱团要求房价上涨1万,甚至给出了不同户型的指导报价。
    ' _4 E$ J/ c* Q: m& e* j( x9 u在杭州,也不乏这样夸张的案例。为维护小区的房价,业主们都用出了洪荒之力。
    8 L7 C2 i& w- k比如,城东某小区业主,推出了一条禁令:出现质量问题,绝不允许私自找媒体曝光。此前,有位业主违反,结果招致其他业主集体指责。+ D  J5 i1 c* n
    再如二手房挂低了,甚至会有人跳出来骂人。“你怎么可以挂这么低,这是拉低我们小区房价!”
    9 ]7 i/ \6 k: I% D万家星城业主群发布“共识”后,杭州多个小区纷纷P图8 q0 I0 V2 G5 N% q% X' {" M7 M
    5月26日,滨江·万家星城业主群,更发布了一条“小区业主共识”。
    . l5 U: B, D# m% w* P3 G! c文中称,万家星城在杭州核心区已属不错小区,实际性价比远高于目前二手房价。所以,提议在2018年12月(即3、4号线和星城小学交付三年前)全部上调二手房价。
    % d$ f' W; T; i7 a& c自2018年6月1日起,所有业主二手房指导报价如下:58000—65000元/㎡!5 w; {' k1 m6 h$ D+ E7 E# b3 N
    “共识”中还声称,任何自贱自贬的贱卖行为,必将遭到所有业主反对。落款是:万家星城房价调控先期委员会。
    : Z; d( M* u, d$ q1 D+ E1 Y/ p' k6 k- n0 e
    PART 6
    8 M4 @9 L7 d2 g. ?6 @3 V3 p: Y无论江语海,还是万家星城,业主价格共谋的“民意”背后,是中国社会经济基础的深刻改变。# F7 `: \3 f. i! b  ?; o* a8 l6 l
    过去16年,北上广深房价涨了20倍,全国GDP却只涨了不到7倍。目前,中国楼市总市值,已经超过430万亿,是GDP的5倍,是货币发行的45倍。
    4 V# G: I# H' X. R6 w8 z6 W调查显示,中国家庭资产中,房产占比已高达70%以上(一线城市85%)。0 S0 ^5 |3 m# ~: X0 E: S( L+ Q
    换言之,绝大多数杭州人,大部分资产乃至负债,都绑定在房子上。这一轮历时两年的楼市癫狂,几乎所有人都掏空积蓄,all in不动产。
    ( F4 k$ @$ e# O/ y& t# T  u% I看看这两天,杭州满大街银行前排队的冻资长龙,你就知道,这种绑定达到了何种的深度。6 n4 f& e# o. Z* p! ]
    他们的最大命门是,绝对无法接受房价下跌。因为,负资产是会吃人的。! \/ n. R! L: `, B  O( M
    更深地绑定在房子上后,许多人已无法接受房价下跌
    - v/ v. a4 j8 Z4 e0 H1997至2003年,香港楼市最低潮时,催生了超过10万名“负资产”人群。按照彼时香港240万套房产计算,“负资产”者占总购房人口的5%。" w4 Q  k5 l0 A( x# y; Q! ^8 p
    在付出了终生积蓄、偿还数年贷款后,不仅失去了房产,还被迫承受了数百万的新债务。1 L2 Y* a% m3 O  K
    他们绝不允许,类似香港、日本的悲惨经历,在自己身上重演。; R  ^: W$ D7 g3 C' a1 Y% s
    钻石市场,似乎是他们可借鉴的经验。1869年,南非的金伯利发现大量钻石矿藏,全世界近5万名矿工奔赴该产区。钻石价格开始下跌,一直持续了几十年。1 {8 U/ R: Y0 T5 h0 q
    直至矿主们联合起来,成立辛迪加垄断组织“戴比尔斯”,钻石价格才重新坚挺。, t( y/ y: {0 U" P% v1 D
    1999年,戴比尔斯主席奥本海默在哈佛演讲时,公开宣称:我们就是寻求操控市场、控制供给、操纵价格,并且与合作伙伴在市场里“勾结”行动……- ~5 ^' L! u+ ?: q1 k+ p
    价格共谋,是为了业主的共同利益?; \; v1 ~3 ]5 n, t' Q2 T
    如今,不断上涨的行情,加上高科技的发展,“房价共谋”确实有了基础。# y# T6 {. t5 x; a% ]# q
    借助于微信群等发达通讯形式,卖家之间,中介之间,已形成了一个实时沟通的价格联盟。他们的一举一动,都在无形之中,塑造着小区二手房价。
    - W) K8 m& B, v0 z4 J至于买家,信息极度不对称,完全是一盘散沙,在这场博弈中,永远处于弱势地位。
    . W) B6 }3 V4 A1 D6 y9 v% u; s4 N# l不过,随着二手房挂价越来越离谱,以及公证摇号的推出,房东们要“心想事成”也并不容易。+ F9 N+ V4 u" F# g
    比如江语海业主群里,最近讨论二手房价的变少了。一是房价挂高以后,成交太难了,渐渐大家的心气也下来了。二是一手摇号太火爆,许多潜在买家都被吸走了。9 R! x! T( ?' x3 ?
    号称要统一挂5万8以上的万家星城,目前容易成交的价格,还在4万—4万6之间。% x( Y: x$ |9 E
    要维持价格联盟,业主们只能指望行情一直好下去。一旦有风吹草动,投资客套现离场,比例哪怕只有5%,“多杀多”也不过转眼之间。1 I" W! \7 Q, m( U6 v* l5 S
    / Y. ^* }( y$ K7 ^# R1 X

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