水印城豪宅泳池纠纷又生枝节 侵犯其他业主权益

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　　补充合同部分内容    本报记者 徐彦 摄

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　楼书里的江景豪宅私人露天游泳池，交房时却像个楼顶水箱(详见<a target="_blank" href="http://zjnews.zjol.com.cn/05zjnews/system/2009/03/12/015333080.shtml">《江景豪宅游泳池像楼顶水箱》</a>一文)。于是，业主邬先生大失所望，与开发商“昆仑置业”和平谈判到对簿公堂。持续了一年多，至今未有让双方满意的解决方案。事实上，问题还不仅仅是双方纠纷这么简单，因为这个买卖双方私下协议从32楼搬到34楼顶的游泳池，还侵犯了其他业主的权益。</p><br />


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( `1 J" \5 p7 ?<p><strong>　　其他业主看法</strong></p><br />
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<p> <strong>　　楼顶属于大家共有</strong> </p><br />
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<p>　　昨天下午，记者又去旅游·水印城，1号、2号楼顶上4个大“水箱”纹丝不动地屹立着。有几位业主看到本报报道后，上楼查看游泳池。见到简陋的池子，他们掩面而笑。当然，就1号、2号楼顶上的游泳池，很多业主有看法。</p><br />
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5 W) a: P' d" ]) J<p>　　1号楼9层的缪先生说：尽管邬先生花了800多万元买下顶层单元，但在楼顶造游泳池，他和开发商都没这个权力，双方即使有协议，也是不合法的。楼顶是公用场所，属整幢楼业主共有，造游泳池侵犯了全体业主的权益。再说，楼顶是消防通道，被个人圈走，万一哪天发生紧急情况，大家逃生之路就被堵了。</p><br />
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: F$ W) b& f8 ^<p>　　2号楼14层的温先生说：看到报道后，我刚和老婆爬到楼顶去看过，一点都不像游泳池，这么高，人怎么入水？如果作为游泳池存在，肯定不合法，必须拆了，恢复原状。如果拿来当消防蓄水池，我想这么高的楼应该需要这样的设施。”</p><br />
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) E  `  O7 e: B2 G2 |* y: e<p>　　1号楼30层张先生说：很早就知道楼顶有所谓游泳池，一直想上去看个讲究，前段时间，楼顶的门一直锁着，没看成。即使顶层业主与开发商有合约，也不可能把整个楼顶都买走单独使用，楼顶是大家的。这么大体积水池造上楼顶，万一漏水、塌陷怎么办，太不安全了。</p><br />
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<p>　　1号楼2层付女士说：收房后，曾上楼顶看过，见到那个池子，还以为是蓄水用的。现在才知道是私人泳池。只有32层业主使用，肯定不行的，对大家有影响的东西，一定要拆了。</p><br />

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# n4 |9 U1 E" u" g<p>　　1号楼21层徐女士说：买房时，听人说，楼顶有个私家游泳池，当时就觉得很不是滋味，凭什么，别人就能占用楼顶。那池子应该拆了，把楼顶还给大家。以后，钱塘江放烟花节时，还可以组织业主们上楼顶看烟花。</p><br />
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3 K, Q4 n8 `0 k<p>　　周女士和郑先生住在3号楼，对1号、2号楼顶的游泳池也很有看法。</p><br />
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<p>　　周女士说：小区里孩子蛮多的，万一哪天哪家孩子听说楼顶有游泳池，溜到楼顶去玩，岂不是很容易出问题，这种没有安全防护的东西，干吗要噱头噱脑地弄出来，实在是不为业主着想。</p><br />
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<p>　　郑先生说：小区内本身配备游泳馆，条件很好，高楼顶上设泳池不管规划有没有通过，本身就不现实的，楼顶避雷针密布，江边风又大，安全很成问题，给私人使用更不可行。</p><br />
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2 @/ t+ n4 X3 s" q6 Q1 {- i3 C& z<p><strong>　　开发商解释</strong> </p><br />


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<p><strong>　　楼顶造泳池由双方商定</strong> </p><br />
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; J; U2 j% H* J. P/ Q<p>　　昨天下午，浙江昆仑置业集团有限公司相关负责人赶到本报，说事实并非如邬先生所言，里面还有纠葛。</p><br />

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$ J7 Q# _9 L; Q<p>　　昆仑置业设计中心主任楼岱军拿出一份补充合同说：“游泳池原本在32层的露台上，造到34层顶上完全照邬先生当初的意思做的，而且游泳池该怎么做，也是邬先生提出来的，我们只是提供技术上的支持。”</p><br />



6 \3 `) I" v$ c<p>　　记者看到，补充合同内写到：“买受人要求‘在34层旋转楼梯区置留设出屋面上人孔。游泳池放置到屋面并预留屋顶照明用电源’等套型修改意见，出卖人原则上同意提供技术支持……出卖人按买受人要求在屋顶层修建露天游泳池一个，其上下水及设备电源管线均从买受人所买单位物业接驳，屋顶照明用电源由出卖人在屋顶就近位置预设。”</p><br />

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<p>　　楼岱军说，当初，开发商明确告知邬先生：34层楼顶为“非上人屋面，仅供消防和设备维修人员使用”、屋顶“产权属1号楼全体业主共有，非买受人私家泳池”，邬先生应该了解。</p><br />
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7 f: n6 G" m; ]; a" O& ^7 o<p>　　然而，记者追问开发商，双方明知楼顶是公用的，为何邬先生提出要建到34层顶上，开发商就照做呢？既然只有邬先生要求将游泳池建造到34层顶上，为何其他3套“三宅一生”给配了楼顶泳池？</p><br />
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0 p2 D( S! y8 N" i% B& f7 K+ W<p>　　昆仑置业一行人以“尽一切努力为业主服务”、“觉得其他业主也会提这样要求，就提前做好”为由搪塞。</p><br />
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7 M) M8 i$ s$ i% ~3 d<p>　　昨天报道中指出图纸存在疑点，楼岱军用专业术语解释：屋顶平面图是剖面图，没法画出游泳池，而机房屋顶层平面图(竣工图)是根据施工变更的联系单改动，所以画有游泳池。</p><br />

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5 ?' L& N2 @1 L<p>　　“既然图纸有改动，为何有出现未经各方责任单位及相关负责人签字确认的问题呢？”记者问。</p><br />



<p>　　楼岱军迟疑了一下说：“这个比较难解释，主要是资料员图方便而自行签字的。”他承认，公司的管理方面有瑕疵。</p><br />
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, j. y! ?" m% ]) y<p><strong>　　邬先生回应</strong> </p><br />
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$ `' S' u% _) D/ r/ O7 h2 u6 Z<p><strong>　　签补充合同实属无奈</strong> </p><br />
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<p>　　关于楼顶游泳池的补充合同，邬先生解释说：与开发商签订购房合同后，一个对建筑工程很懂行的朋友告诉他，在32层露台造泳池，是不可行的，不光采光、景观有影响，而且游泳池加上几十吨水，会有承重方面的安全隐患。他听后，十分担忧，便与开发商提出，开发商提议将游泳池搬到楼顶即可解决，并承诺这个游泳池日后可归其个人使用。</p><br />
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/ Q8 j5 R/ o' R. U# L3 E/ K2 r* u<p>　　有此保证，加上房款已付，无奈之下，他与开发商签订了补充合同。邬先生说，补充合同上签订时间是“2005年12月5日”，但真正签的时间其实在购房合同签订的3个月后。</p><br />

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5 o5 Q- y+ r% E) m<p>　　“楼顶是公共设施，归全体业主所有，要建什么，需要大家签字认可，这点我明白。现在，我也要求开发商拆掉这个所谓的泳池。”邬先生表示。</p><br />
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* F6 H' m" F4 b8 h" S<p><strong>　　区建设局长</strong> </p><br />

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<p><strong>　　开发商的行为不适合</strong> </p><br />
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<p>　　昨天傍晚，记者咨询杭州滨江区建设局局长傅国庆。傅局长认为，旅游·水印城楼顶上的游泳池确实损害了其他消费者的权益，开发商这样的行为是不适合的。只要有业主明确提出来，我们肯定会督促开发商把这个游泳池给拆除的。</p><br />


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<p>　　记者问为什么不主动拆除楼顶游泳池时，傅局长说，该事目前仍存在很大争议，正在走司法途径，应等法院最后判决再说。至于《机房屋顶层平面图纸(竣工图)未经负责人签字的问题，傅局长表示，这个情况他还没有了解过，具体原因还说不上来。</p><br />
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<p><strong>　　律师分析</strong></p><br />
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<p> <strong>　　侵犯其他业主权利</strong> </p><br />
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<p>　　浙江六和律师事务所律师孔建祥表示，因楼顶不算建筑面积，是属于公共部分，也就是属于全体业主所有的。若单独分配给某一个人，是侵犯了其他业主的权利，违背了《物权法》的精神。至于邬先生和开发商所签订的补充合同，如果内容和现行的法律有抵触，应视为无效合同。</p><br />
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* ^1 t3 ^2 S% Q0 t<p>　　看杭州滨江区人民法院一审判决就已经很明确：“对于双方签订的补充合同二，因原、被告均明知屋面设计为非上人屋面，仅供消防疏散和设备维护人流使用，且产权属1号楼全体业主共同，未经全体业主的同意，故应认定补充合同无效。”</p><br />