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信贷开闸难解楼市饥渴 房地产行业大洗牌在即

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  • TA的每日心情
    奋斗
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    [LV.Master]伴坛终老

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    1
    发表于 2008-1-5 14:37:23 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
      新年第一周个贷排队开发商愁钱; r7 Y- X6 c# e" M( }

    " q$ o3 y2 J5 y0 {, U9 X+ P! y  信贷开闸难解楼市饥渴! W8 p' o4 l' N" ~" h. g9 W! f1 |
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      本报记者 公培佳 北京报道
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    , U8 L! r* ]# i  C! c1 b  有没有钱真的不一样!
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    8 w. n" s0 w9 k0 r8 Q9 t& g  “只要信贷一开闸,我们就能拿到贷款,楼市就会重新吹起反攻号角,房价将迎来报复性反弹。”从去年深秋开始就无钱可贷,饥渴了3个多月的开发商们纷纷“押宝”2008年第一季度。) ]- l7 M' x; X4 ^' g
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      市场也因此而动:领跌了1个多月的地产股在新年第一个交易日终于大涨,地产指数一周上涨3.67%。然而,这种市场反应很可能只是短线炒作,因为扎堆找钱的“红眼”地产商面对的仍是银行的“冷脸”。" u) W) A8 R1 }) D+ g. c

    * Z: b8 }/ I, y1 U% M2 J! u+ o  1月3日,央行2008年度工作会议在京召开,强调总量上将更严格控制信贷。此前央行要求商业银行以季度上报信贷指标,使得信贷即使在新年开闸后,也只会是细水长流。& a4 G1 T- A& J

    % a5 q. K$ V% h) z* T  “2008年银行放贷会更重视资产泡沫风险的控制,尤其对个人房贷会更谨慎。”中国银行(6.67,0.00,0.00%,股票吧)高级分析师谭雅玲对本报称。
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      中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇则透露,目前银行信贷已基本定调,最近各银行还要开年度会议,会后即会拿出具体从紧细则;开发商想趁信贷开闸一拥而上,大规模地拿到资金很难了。4 z1 c' m& }# L$ }( }+ V) R
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      不仅如此,2007年上市房企在资本市场大肆圈钱的一幕也难再现。据一家全国性商业银行信贷部经理私下透露,此前被证监会辟谣的“叫停房企IPO”,实质上正严格执行。而一个月前碧桂园百亿发债搁浅,显示出楼市正“祸不单行”。7 ^) H2 E( c- n3 P2 _1 P2 r& ?. r

    9 i5 e1 M1 E  l  }* ?/ \2 a! Z  钱!钱!钱!9 i4 ?$ W$ L# w9 l2 A+ l$ `

    3 T/ J' U' }9 k- x  “依然没戏。”吴军连苦笑。- U+ o7 _# F  h
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      1月3日上午阳光明媚,北京西长安街一家建行营业厅内,吴军连在“禁止吸烟”标识前的沙发上坐立不安,每隔几分钟就要到门外抽烟,却往往是刚抽了半支就一把掐灭,然后进门等待。
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    , F5 \8 C. L# j; O  两年前,吴军连放弃在山西经营的小煤矿来京炒房,陆续买进的十余套房子还未来得及出手就遭遇了2007年10月以来的楼市调整,做着发财梦的他此时却看好了亚奥板块的一个新盘项目,“以攻为守”却在银行贷款环节卡了壳。# E% {* q! Z9 C

    - q4 `# m. I! B) e& P  “从去年11月就在银行排上队了,得到的答复一直是‘无钱可贷,再等等’,等到2008年1月信贷重新开闸。”令吴军连伤心的是,这两天信贷开闸了,他天天“泡”在银行里依然没戏,“再拿不到钱就只有放弃了”。他的许多同行已走了这条路。
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    6 ~: v1 `0 p1 M; H/ T& t. |! T  公司白领杜小姐却没法放弃,2006年结婚时买的小一居原本还勉强住着,眼看年迈的父母要来同住,购置第二套房却屡遭波折:“首付提高后要多准备好几万,银行贷款却还没着落。”3 h, H5 c1 B0 ~1 {& N& M3 [4 O3 V# t
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      银行贷款的初审回执早在两个月前就拿到了,杜小姐攥在手里已像小学时的课本一样破旧,“急也没用,据说连买首房的都不容易贷到款”。1 Z3 B; U; B6 h

    . H( d4 e  M5 Z) `8 l, H  相比之下,北京大龙地产(14.80,-0.02,-0.13%,股票吧)集团的老板石大龙的“事更大”:“200多号人等着吃饭呢!早期规划完毕的地块再贷不到钱延迟开工损失上亿啊!更要命的是已占用的预售楼款还要吃官司!”
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      年前,资金就断流的石大龙底气十足:“等着吧!一开春款项就到位。”他那时很是相信楼市拐点不会到来,短暂的资金饥渴会迎来信贷开闸的春水。但令他失望至极的是,关系很铁的银行信贷部人员最近像集体失踪了,打通电话也会避开话题。石大龙试着寻找其他银行,结果是“凉透了心”。3 j0 `# p( J/ Q7 ~( S/ [
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      如果上述还都是个案,记者采访中了解到的一个“有意思”的例子则内涵丰富:不久前,大中电器卖给国美后,手里有了几十亿的张大中忽然受到了热捧,登门的多是前来融资的地产商。
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      北京联达地产总经理杨少峰称,他最近忽然感觉经纪公司的业务好做多了,甚至不断有新的开发商找上门寻求合作,“感觉他们非常缺钱”。* g% B2 l2 k+ A! a+ R0 U, ~
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      记者采访多家银行看到,新年两个工作日内,个贷排队人数明显增多,贵宾理财室里也是人来人往。缺钱的来了,即便暂时不急缺钱的为了争取主动也来了,尤其是贷款难的小企业;最终贷到款的并不比年前多。
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      ^7 p( E, `+ w( D  如果2007年底银行贷款额度用光无钱可贷还在情理之中,那进入新的一年,信贷面临重新开闸,楼市依然感到融资困难,问题出在哪儿?
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      紧!紧!紧!
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      收紧二套房贷后,终于迎来信贷开闸了,问题是水并不多,还要慢慢流。
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    " h, i1 w1 R9 A3 Z  “货币政策从紧,央行窗口指导非常严格,已口头表示新增贷款幅度不超过去年的15%。”上述银行信贷部经理称。% K# W( b, V  c  q

    + Z4 C! P) H5 j. S1 S( Q  o$ t. [  此观点得到了谭雅玲、郭田勇等多位专家的证实。记者了解的具体数字则是12%、13%不等。未经证实的消息则称,央行确定的2008年四大国有商业银行的贷款额度中,工行、建行、农行与去年持平,中行反下降200亿。1 ?: ^; F8 c# |/ g
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      据了解,2008年总贷款额度由监管部门确定,然后分配给各家商业银行,在总量控制前提下,投放比例还严格按季度划分,分别约为总量的35%、30%、25%和10%。
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      “具体比例各银行情况不同,会有所伸缩,但均会严控规模。”上述银行信贷部经理透露,央行要求按季度上报,事实上并不排除各行内部按月度统计去执行,以免超标后受到央行行政重罚。/ Z$ n" S2 Y6 [$ P5 {- [: p

    ' ^" c  m& w; E% F3 A  而在往年,早放早收益几乎成了银行的惯例,第一季度下来,会放出新增贷款量的一半,到三季度就基本用完了全年额度。如2007年新增贷款计划3.6万亿,一季度放款1.42万亿,截至年度10月底,已累计近3.5万亿元。
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      据上述人士称,各商业银行均正报送2008年贷款发放具体计划,在最近的银行业年度大会后会拿出细则,而一季度贷款额度要到春节前后才会下来,目前敏感时刻谁都不敢“轻举妄动”。
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    ) M: o, r% T1 w  }  “这意味着,苦等信贷开闸的解渴者要失望了。”派丰理财首席经济学家侯宁和郭田勇均认为,一是额度太少,二是控制投放比例,开发商一拥而上,只能是狼多肉少。  f8 u$ t  B* [6 I' u

    0 K6 Q$ R+ l' \/ p: y5 y/ l! F  事实上还有更糟糕的,连中原地产董事总经理李文杰“额度有限依然会倾向于利润回报高的地产项目”的乐观,在既有政府改革又有奥运会的2008年的特殊年份,也失去了站住脚的基础。( ^) Z, l$ z! y3 n: Q
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      “2008年银行放贷时会更重视资产泡沫的风险控制,其中对于房地产业贷款的针对性特别强,政策也更具体,尤其是个人房贷会更谨慎。”谭雅玲分析称,奥运会前,大型建筑项目都要封顶。郭田勇的观点是,重型板子会打在中小房企身上。* G  o2 G* e$ b. m
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      在此前央行一内部会议上,十余位行长级人士已达成了共识:2007年贷款规模超标,问题主要出在房地产贷款;2008年除了严控“两高一资”,就是大砍地产信贷。7 q% Q* `& l$ V2 r9 M
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      渴!渴!渴!6 T- R% D& w' g3 k- ]8 u# e

    % L/ ^$ d7 n6 ~& @  d* D9 z  2008年楼市似乎注定要在沙漠中煎熬。
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      近5年来的统计数据显示,国内融资结构依然以银行贷款为主导,信贷占总融资额的比重基本都在80%以上。而房地产业作为资金密集型行业对信贷的需求从来都非常旺盛,一度整个行业平均负债率在70%以上,如今这扇门正越关越紧,那么还有没有别的门敞开?
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      针对有观点称房地产企业利润积累丰厚可用自有资金周转,侯宁一语指出了症结:“自有资金也是来自银行。”& k# K) V8 j- _. e; U
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      找杨少锋借款的是吴军连们,登张大中门融资的是石大龙们。更多的小开发商和炒房者还把地下钱庄列在了求助名单,金融脱媒的趋势越来越明显。
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      “都3、5分利了,能拆借的也要借啊!”石大龙曾经最羡慕的是大地产商可以上市到资本市场圈钱,直到听说碧桂园发债没批准,羡慕才在心里打了折扣,地产业的“达·芬奇密码”也不灵了。
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    ) H" X/ M) Z* Q$ u, ^  据统计,2007年,通过A股IPO集资的上市公司达到120家,募集资金额达4143亿元;实施增发的企业有156家,增发募集资金总额达2712亿元;再加上发行可转债和企业债,资本市场募资已达近万亿元,其中大半收入了房企囊中。$ y8 B2 a) S* v
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      随后传出“证监会已停办房地产企业IPO”消息,尽管证监会马上出来辟谣,但记者调查显示,近段时间已鲜见有房地产IPO了。, d, S% ]& z- d" p; ?" f9 @# q0 }+ ?

    ! e5 @, `& F# s3 r2 s4 u  上述银行信贷部经理证实:“实际上的确已经停了。明着否认,暗中收紧,是监管者不想落下‘计划经济’的名声。”
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    * F, g3 ?; K" A& s! q- m: Y5 x" Z  有地产商透露,证监会也接受IPO申报,但程序比以往更复杂,除常规程序外,发改委还要审核企业是否符合“70%以上90平方米以下”的强制性规定等等。% q+ U" Z# o' g% n
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      据悉,目前有十多家已上市房地产企业正排队指望通过股市募集资金。无一例外的是,定向增发方案至今均未获得证监会批准。正在此时又传出“广东十余家房企拟2008年赴港上市”消息。( m! _! J7 v5 A9 d4 h( T- h
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      侯宁提示,在美国次贷危机影响、楼市资金链紧张的情况下,今年要谨防借奥运会概念爆炒。! _. }8 b0 k. m: C

    5 B) W% E' [" w  \  而依据杨少锋的经验,房地产业“祸不单行”,不明情况的地产商寄希望于信贷开闸路已走不通,多方融资也会愈发坎坷,倒不如学习万科等大企业降价快速回款实际,“而整个房地产业也将由此开始大规模洗牌”。
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    发表于 2008-1-5 17:13:38 | 只看该作者
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