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新年第一周个贷排队开发商愁钱
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信贷开闸难解楼市饥渴
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9 Z: K, C4 Q4 |' V& F# |! b; C 本报记者 公培佳 北京报道
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0 o: ?3 ]) _4 \7 C' v 有没有钱真的不一样!
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“只要信贷一开闸,我们就能拿到贷款,楼市就会重新吹起反攻号角,房价将迎来报复性反弹。”从去年深秋开始就无钱可贷,饥渴了3个多月的开发商们纷纷“押宝”2008年第一季度。1 z* d, }' [0 v. Z6 Y4 o
* f" \2 e `' J1 h! b* f 市场也因此而动:领跌了1个多月的地产股在新年第一个交易日终于大涨,地产指数一周上涨3.67%。然而,这种市场反应很可能只是短线炒作,因为扎堆找钱的“红眼”地产商面对的仍是银行的“冷脸”。
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9 {9 h* j$ I" i, Z0 e% l3 _ 1月3日,央行2008年度工作会议在京召开,强调总量上将更严格控制信贷。此前央行要求商业银行以季度上报信贷指标,使得信贷即使在新年开闸后,也只会是细水长流。
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“2008年银行放贷会更重视资产泡沫风险的控制,尤其对个人房贷会更谨慎。”中国银行(6.67,0.00,0.00%,股票吧)高级分析师谭雅玲对本报称。
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中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇则透露,目前银行信贷已基本定调,最近各银行还要开年度会议,会后即会拿出具体从紧细则;开发商想趁信贷开闸一拥而上,大规模地拿到资金很难了。
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不仅如此,2007年上市房企在资本市场大肆圈钱的一幕也难再现。据一家全国性商业银行信贷部经理私下透露,此前被证监会辟谣的“叫停房企IPO”,实质上正严格执行。而一个月前碧桂园百亿发债搁浅,显示出楼市正“祸不单行”。
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8 ]6 M: w5 M5 ?; n) b 钱!钱!钱!
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8 h& F! _% {& _ “依然没戏。”吴军连苦笑。
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1月3日上午阳光明媚,北京西长安街一家建行营业厅内,吴军连在“禁止吸烟”标识前的沙发上坐立不安,每隔几分钟就要到门外抽烟,却往往是刚抽了半支就一把掐灭,然后进门等待。7 I7 `% u }* x( ?" k4 ~0 ^3 I
1 c1 y6 ^2 I7 h" P 两年前,吴军连放弃在山西经营的小煤矿来京炒房,陆续买进的十余套房子还未来得及出手就遭遇了2007年10月以来的楼市调整,做着发财梦的他此时却看好了亚奥板块的一个新盘项目,“以攻为守”却在银行贷款环节卡了壳。
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“从去年11月就在银行排上队了,得到的答复一直是‘无钱可贷,再等等’,等到2008年1月信贷重新开闸。”令吴军连伤心的是,这两天信贷开闸了,他天天“泡”在银行里依然没戏,“再拿不到钱就只有放弃了”。他的许多同行已走了这条路。
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# O' V9 U; Q% M' T 公司白领杜小姐却没法放弃,2006年结婚时买的小一居原本还勉强住着,眼看年迈的父母要来同住,购置第二套房却屡遭波折:“首付提高后要多准备好几万,银行贷款却还没着落。”+ g/ o7 X4 i- y& E2 k y
* z: t u, w6 m# \ 银行贷款的初审回执早在两个月前就拿到了,杜小姐攥在手里已像小学时的课本一样破旧,“急也没用,据说连买首房的都不容易贷到款”。/ ~* K) ?" d6 ~& S* C* ^4 V6 d
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相比之下,北京大龙地产(14.80,-0.02,-0.13%,股票吧)集团的老板石大龙的“事更大”:“200多号人等着吃饭呢!早期规划完毕的地块再贷不到钱延迟开工损失上亿啊!更要命的是已占用的预售楼款还要吃官司!”
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年前,资金就断流的石大龙底气十足:“等着吧!一开春款项就到位。”他那时很是相信楼市拐点不会到来,短暂的资金饥渴会迎来信贷开闸的春水。但令他失望至极的是,关系很铁的银行信贷部人员最近像集体失踪了,打通电话也会避开话题。石大龙试着寻找其他银行,结果是“凉透了心”。
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如果上述还都是个案,记者采访中了解到的一个“有意思”的例子则内涵丰富:不久前,大中电器卖给国美后,手里有了几十亿的张大中忽然受到了热捧,登门的多是前来融资的地产商。) W H/ p1 @$ S1 g, `' l
" O5 a; K3 S- z: y+ H+ d/ U; ^0 D 北京联达地产总经理杨少峰称,他最近忽然感觉经纪公司的业务好做多了,甚至不断有新的开发商找上门寻求合作,“感觉他们非常缺钱”。, |# k+ N5 i2 ^# w+ ?/ y
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记者采访多家银行看到,新年两个工作日内,个贷排队人数明显增多,贵宾理财室里也是人来人往。缺钱的来了,即便暂时不急缺钱的为了争取主动也来了,尤其是贷款难的小企业;最终贷到款的并不比年前多。
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如果2007年底银行贷款额度用光无钱可贷还在情理之中,那进入新的一年,信贷面临重新开闸,楼市依然感到融资困难,问题出在哪儿?
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) L* d+ e& C, O, R: m 紧!紧!紧!
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) J) V5 y/ d/ a( u* K 收紧二套房贷后,终于迎来信贷开闸了,问题是水并不多,还要慢慢流。& |6 Z( A! q2 @; j1 i8 `. o" G
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“货币政策从紧,央行窗口指导非常严格,已口头表示新增贷款幅度不超过去年的15%。”上述银行信贷部经理称。, X/ g. x9 Z" u$ Y
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此观点得到了谭雅玲、郭田勇等多位专家的证实。记者了解的具体数字则是12%、13%不等。未经证实的消息则称,央行确定的2008年四大国有商业银行的贷款额度中,工行、建行、农行与去年持平,中行反下降200亿。7 r$ @3 O3 \# Q0 d* }
) m+ D x# _2 T 据了解,2008年总贷款额度由监管部门确定,然后分配给各家商业银行,在总量控制前提下,投放比例还严格按季度划分,分别约为总量的35%、30%、25%和10%。. m e. t3 }+ u) a. h2 w* n' n
4 r; n% U# I7 |; y7 {* i$ D9 a “具体比例各银行情况不同,会有所伸缩,但均会严控规模。”上述银行信贷部经理透露,央行要求按季度上报,事实上并不排除各行内部按月度统计去执行,以免超标后受到央行行政重罚。1 i7 U/ y' _1 z/ q- t3 \7 j
/ Z, W5 H. b: u/ `+ U: n$ H! { 而在往年,早放早收益几乎成了银行的惯例,第一季度下来,会放出新增贷款量的一半,到三季度就基本用完了全年额度。如2007年新增贷款计划3.6万亿,一季度放款1.42万亿,截至年度10月底,已累计近3.5万亿元。# N7 ~( y, r% L8 k$ O
% \% x( {6 M! o' j* h, q" \ 据上述人士称,各商业银行均正报送2008年贷款发放具体计划,在最近的银行业年度大会后会拿出细则,而一季度贷款额度要到春节前后才会下来,目前敏感时刻谁都不敢“轻举妄动”。( D% ]# X3 D; s" p
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“这意味着,苦等信贷开闸的解渴者要失望了。”派丰理财首席经济学家侯宁和郭田勇均认为,一是额度太少,二是控制投放比例,开发商一拥而上,只能是狼多肉少。7 A" W4 M5 y4 y- `- w. Y( ^2 p
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事实上还有更糟糕的,连中原地产董事总经理李文杰“额度有限依然会倾向于利润回报高的地产项目”的乐观,在既有政府改革又有奥运会的2008年的特殊年份,也失去了站住脚的基础。" |% M1 i p& c% N
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“2008年银行放贷时会更重视资产泡沫的风险控制,其中对于房地产业贷款的针对性特别强,政策也更具体,尤其是个人房贷会更谨慎。”谭雅玲分析称,奥运会前,大型建筑项目都要封顶。郭田勇的观点是,重型板子会打在中小房企身上。
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8 X* T4 z& w0 d6 s7 M; X+ a) K 在此前央行一内部会议上,十余位行长级人士已达成了共识:2007年贷款规模超标,问题主要出在房地产贷款;2008年除了严控“两高一资”,就是大砍地产信贷。
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2008年楼市似乎注定要在沙漠中煎熬。
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近5年来的统计数据显示,国内融资结构依然以银行贷款为主导,信贷占总融资额的比重基本都在80%以上。而房地产业作为资金密集型行业对信贷的需求从来都非常旺盛,一度整个行业平均负债率在70%以上,如今这扇门正越关越紧,那么还有没有别的门敞开?4 [/ {2 G7 u! @% ^# f( E% q" l9 P
: c- X3 P/ N+ C8 T( n! c+ O; u) H 针对有观点称房地产企业利润积累丰厚可用自有资金周转,侯宁一语指出了症结:“自有资金也是来自银行。”" ^$ k% l! o Q/ G& O
`/ g& ?9 S7 F( \+ ]* g1 R4 p 找杨少锋借款的是吴军连们,登张大中门融资的是石大龙们。更多的小开发商和炒房者还把地下钱庄列在了求助名单,金融脱媒的趋势越来越明显。: N8 Q0 k: H* f* A C' ^- V ]
' q( W6 `! |/ o* R! F “都3、5分利了,能拆借的也要借啊!”石大龙曾经最羡慕的是大地产商可以上市到资本市场圈钱,直到听说碧桂园发债没批准,羡慕才在心里打了折扣,地产业的“达·芬奇密码”也不灵了。
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据统计,2007年,通过A股IPO集资的上市公司达到120家,募集资金额达4143亿元;实施增发的企业有156家,增发募集资金总额达2712亿元;再加上发行可转债和企业债,资本市场募资已达近万亿元,其中大半收入了房企囊中。8 E9 c) l, Z9 X
( R2 n9 G6 v0 \% k$ }& H 随后传出“证监会已停办房地产企业IPO”消息,尽管证监会马上出来辟谣,但记者调查显示,近段时间已鲜见有房地产IPO了。: J5 C2 D( M8 [7 b: O- D8 \' |- ]
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上述银行信贷部经理证实:“实际上的确已经停了。明着否认,暗中收紧,是监管者不想落下‘计划经济’的名声。”8 e$ ^- ~. g, W# s8 N: s4 u$ A
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有地产商透露,证监会也接受IPO申报,但程序比以往更复杂,除常规程序外,发改委还要审核企业是否符合“70%以上90平方米以下”的强制性规定等等。* [' k2 E4 f" {9 o- V8 m
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据悉,目前有十多家已上市房地产企业正排队指望通过股市募集资金。无一例外的是,定向增发方案至今均未获得证监会批准。正在此时又传出“广东十余家房企拟2008年赴港上市”消息。8 }! e+ ]" K) V; B
; L9 m# Z' I& y9 p( z 侯宁提示,在美国次贷危机影响、楼市资金链紧张的情况下,今年要谨防借奥运会概念爆炒。
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而依据杨少锋的经验,房地产业“祸不单行”,不明情况的地产商寄希望于信贷开闸路已走不通,多方融资也会愈发坎坷,倒不如学习万科等大企业降价快速回款实际,“而整个房地产业也将由此开始大规模洗牌”。 |
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