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最近,由南京大学国土资源和旅游学系主任黄贤金教授牵头的课题组,就城市景观对房地产价格形成及影响作用等进行了专题研究,并得出以下初步结论。# s9 r8 f2 G+ o3 g9 [4 }) y
景观房房价持续外溢而地价“一劳永逸”,凸显政府土地增值效益不断流失- l" m: X5 x- L& V# V* x5 G, B
景观房当然借景升值。如万科“金色家园”借的是莫愁湖景,金陵御花园借的是玄武湖景,明发滨江新城借的是长江之景??当这些景观房价每平方米高出周边两三千元,开发商挣得钵满盆满的时候,政府的收益“水涨船高”了吗?答案是否定的。
L+ ?8 ?" h1 U9 \( q 黄贤金教授说,我国目前采取的土地出让制是,政府一次性获得土地收益,即通过土地拍卖一次性收取土地出让金。如景观区土地通过拍卖,政府同开发商“钱地两清”之后,政府就难以再分享由于景观基础设施不断完善、景观生态环境不断改善和景观区土地需求趋旺所带来的土地增值。而土地作为国家的稀缺宝贵资源,以一次性方式“甩卖”而无持续回报,其实是国有土地价格的一种变相流失,反映土地制度设计上的缺陷,应引起政府及国资、土地等部门的重视。
8 Y# t' \5 j# o* I9 e 除了开发景观房的商家获得高收益外,买房人不也享受到房产增值的“蛋糕”了吗?面对记者的疑问,黄教授解释道,极少数买景观房的业主当然收益颇丰,但公共财政和多数社会成员毕竟没有从国有土地增值中受益。如果政府通过一定的方式获取土地增值的部分“超额利润”,就可进行“二次分配”,让利于民。如补偿困难拆迁户,补贴经济适用房建设等,让更多市民享受公共政策的阳光。
5 f: N2 \2 D4 A3 [4 d7 K$ {, I 对景观资源掠夺式开发,暴露了规范统筹失当和政绩冲动( d' H- V+ f, J3 k. T
“景观特征”直接影响景观房的价格,它包括景观规模、景观距离、景观类型、景观眺望价值和景观环境质量五个方面。简单说,就是房子离景观越近、占有的景观面积越大、通勤成本越低、观赏越便捷,房子卖出的价格越高。因此,开发商才千方百计在景观区周边圈地,不遗余力地将房子盖高、盖近,以期开发价值的最大化。' z! u) z& b4 U
黄教授说,这种对景观资源掠夺式、高密度开发的后果有三:一是剥夺了公众对城市公共景观的享乐权利,使景观价值私人化;二是对毗邻区域的房地产形成严重的景观遮蔽,并对原景观产生胁迫效应,大大降低景观邻近区的土地及房产价格;三是损坏城市功能,制约城市的整体规划和开发,不利于对自然生态景观资源的保护,增大城市可持续发展的成本。# |# e( p3 ]( q/ T7 E
景观房之所以对城市景观构成垄断,暴露了有关部门在房地产规范统筹上的失当和政绩冲动。城市建设固然缺钱,但再缺钱也不能由开发商来主导城市公共产品的开发,放弃监管职责。政府应该本着城市功能优化与景观资源永续利用的原则,追求城市景观对整个城市房地产外溢价值的最大化,而非个别开发商利益的最大化,或者某景观小区居民房产价值的最大化。
5 C& U" A( ?( |" ^; E 应让全社会共享景观资源对城市房地产的增值收益
6 b# k3 s, l' [* x$ S 面对景观住宅日益成为人们所推崇的居住方式、城市景观资源日益稀缺的现实,课题组提出如下对策和建议。
& _, u3 N, x8 \1 o' b# _1 i 政府要尽快建立土地增值收益分配机制。对城市规划中景区土地的价值进行评估,控制和减少景区土地的出让次数和面积,运用土地级差地租杠杆合理配置景观土地资源。同时,通过按价征收物业税等方式,对开发商及房产产权主体获取的“超级利润”进行调节,使政府持续分享土地增值收益,壮大公共财政。
, U8 c. n1 C- A$ O3 U0 R 严格景观区、邻近区地产开发的统筹规划,控制景观住宅总量,防止景区中商业用地过度侵占“民生用地”,努力实现景观对地产外溢总价值的最大化,并让全民分享。
# `7 S0 o$ @% |8 j 景观区域的建筑应追求公益性,满足市民对景观舒适度的需求。在建筑高度上,以低密度的中低层建筑为主,往外逐步提高建筑密度和高度,使自然景观价值得到充分利用;在建筑形式上,讲究通视性和层次感,避免建造遮挡景观的板式和高层建筑,避免与景观天际线不和谐的屋顶形式;在底层设计上,要学习杭州西湖的梯次开发模式,营造开放式的公共活动空间,有利于发展市民休闲娱乐产业。
9 x4 J5 X5 |+ X* c8 P* c e 此外,要把提高公共参与度和决策透明度,贯穿在城市景观区开发的全过程,完善市民听证、质询、监督等程序,充分尊重公众的选择权,让城市景观房不再成为城市之痛。 |
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