杭州出台新政：村留用地项目不等于小产权房

下沙大学生网 · 发表于 2009-6-23 23:28:18

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“小产权房实际上是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的小产权房等违法用地、违法建筑行为。”近日，关于深圳小产权房有望“转正”的消息在坊间传得沸沸扬扬，不过国土资源部随即出面澄清，给正在亢奋中的小产权房泼了一盆冷水。 

　　那么，杭州是否跟深圳一样，也有小产权房？ 

　　近日，杭州市政府出台了一份名为《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，不仅纠正了此前坊间混淆的杭州留用地项目与小产权房的概念误读，更是让村留用地项目有了底气。通过招拍挂出让方式出让的村留用地项目中，合作方所持有的部分，可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售。这意味着，如果规划批建的最小产权单元是“单间”，那么部分村留用地项目，就可以拿出“单套产权”。 

　　名词解释：小产权房 

　　小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前所谓的小产权房也称乡产权房，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。 

　　所以，小产权并不真正构成严格法律意义上的产权。说得再直白一些，小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。 

　　政府部门： 

　　留用地项目不是小产权房 

　　杭州有小产权房吗？ 

　　杭州市国土资源部有关工作人员表示：“在杭州，只有合法和非法之分。不过建设在集体用地上、用来销售的商品房，肯定是违法的。” 

　　这位工作人员表示，在杭州，目前市场上许多人认为的小产权房，指的是10%的村留用地。这种留用地是国有土地，只不过是留给村集体经济组织用来建设公建和商业，用于保障失地农民长远生计，不允许做住宅。 

　　这就跟建设在集体土地上的小产权房有了明确的区分。 

　　据介绍，杭州市政府2005年年底曾经出台的《杭州市市区留用地管理暂行意见》及之后的《关于完善杭州市区留用地管理的补充意见》等文件规定：“留用地项目”是指城市化过程中，为保障撤村建居后失地农民的利益，政府推行的一个政策。国家在征用农村土地并转为建设用地后，在其中留10%给村集体经济组织，允许他们单独或合作开发建设。 

　　而杭州是国内较早实施征地留用地制度的城市之一。随着城市化的推进，留用地建设项目的用途也从原来的工业厂房、仓储用房为主向现在的标准化厂房、配套公建用房为主的方向转移。留用地可用于发展除经营性房地产外的二三产业项目，如商业、外来人员公寓、综合大楼等经营性项目以及标准厂房等。 

　　根据现行留用地管理政策，留用地项目不得用于经营性房地产开发，在建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地证、施工许可证四证齐全情况下，建成并通过验收后，只能分层分幢转让开发商所持有的产权；而这部分产权，不会超过49%。也就是说，之前的村留用地项目，最多只有一层或一幢的“大证”，而没有单间的“小证”。 

　　新政解读： 

　　部分村留用地或可办单间产权 

　　不过，今后杭州村留用地的产权，将越来越明晰。 

　　日前，杭州市政府出台了《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，规定村留用地项目土地出让方式由村级集体经济组织自行选择。 

　　一为村级集体经济组织自主开发的留用地项目，由村级集体经济组织出具不对外合作开发的书面承诺，按相关程序办理协议出让手续；二为“留用地货币化”的留用地项目，一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让；三是村级集体经济组织需合作开发的留用地项目用地，一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。村集体经济组织与合作方联合开发的项目，村级集体经济组织所占股份应不低于51%。 

　　值得一提的是，第三种合作开发的形式规定，项目建成后，村集体经济组织应持有不低于地上总建筑面积(不含物业用房面积)51%的房产，且不得分割转让和销售；除国家和省、市有特殊规定外，合作方所持有的房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售。 

　　规划批建的最小产权单元，是否意味着单套产权？对此，杭州市国土资源局有关负责人的回答是“要看规划批建”。如果规划批建最小产权单位是单间，那就是可以办出“单套产权”。不过他同时表示，这只适用于新政出台后公开招拍挂出让的土地，旧有的村留用地项目并不适用。 

　　新闻助读： 

　　村留用地销售总打“擦边球” 

　　之前，这种村留用地性质的建筑，因为没有单间产权，也不能像商品房那样销售，杭州不少村留用地项目，就此打起了擦边球，在寻找下家时不提买卖，而是普遍以长期租赁的方式来进行。 

　　杭州市房管局一位负责人表示，现在不少村留用地建设成住宅，并且以长期租赁的方式寻找下家，这有借租赁买卖之嫌，但按规定，规划用途改变是要查处的。但是住宅改为非住宅使用，很好界定。相反，非住宅转为住宅使用，就很难衡量。比如说比较流行的SOHO(居家办公)，他在办公室里放点厨具、摆个床，不能就此界定这是住宅。 

　　价格走势： 

　　房价优势或将丧失 

　　据有关数据统计，随着杭州撤村建居的逐步实施，杭州村留用地项目有龙申剑桥公社、斯坦福平方、三墩新天地、西溪新天地、新城广场、虾龙圩商贸大厦、三坝商贸综合楼、南阳坝综合楼等。 

　　它们中虽然主要是商业、写字楼项目，但其中也出现一些商住两用形式的项目。这些项目最打动人的无疑是它跟同地段项目、同类产品相比，有着绝对诱人的价格杀伤力。举例来说，地处丁桥的新城广场就有很大的价格竞争力。据了解，新城广场目前还剩下二三十套房源，面积50-80平方米不等，均价仅2800元/平方米，而同地段的天阳观筑价格在7000元/平方米以上，前者仅为后者的40%。 

　　同样，地处古墩路与申花路交叉口的剑桥公社，主力面积为35-45平方米，目前剩余的为数不多的房源，销售均价仅8000元/平方米，而其所处的申花路板块，区域房价已经升到了12000-13000元/平方米，带精装修的剑桥公社仅相当于区域平均房价的70%左右，这就大大降低了意向客户的购房门槛。 

　　不过随着新政出台，今后村留用地项目如果合作开发，土地出让就必须通过招拍挂形式，而不是之前的协议出让，拿地成本将大大增加，所以它的价格优势也会失去。 

　　应分清村留用地是新是旧 

　　因为旧的村留用地项目并不适用于新政，所以业内人士提醒，购房者今后在碰到村留用地项目时，要学会区分是新政出台之前还是之后拿地的项目。 

　　浙江六合律师事务所的叶宏伟律师告诉记者，之前村留用地项目的风险主要体现在几个方面。首先是没有分割产权，而大家都知道所有权是神圣不可侵犯的，合法产权会受到法律的保护，但房产没有产权无法办理房屋产权登记，当然就得不到法律保护，一切可知的、未知的风险都得自己承担。 

　　其次，因为这类房子只有大证，没有一般意义上的小三证，所以贷款时只能以使用权质押做消费性贷款，不能使用公积金贷款。贷款利率会相差不少。 

　　此外，这类房子往往采用的是租赁签约形式，大多是直接签47年(50年公建土地，除去3年开发期)，由于合同法规定租赁合同不能超过20年，所以直接签47年的肯定有问题，即使是自动续签，由于租赁合同持续时间比较长，到时候万一碰上拆迁，国家补偿的肯定是手上有土地证的人，而他们显然不会是没有单间产权的购房者。

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