浙江投资客撤离北京楼市 转战二三线城市

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　　一纸限购令让北京的房地产市场遭遇了一场寒流，无论最终限购是否能够降低房价或者降低多少，有一点是肯定的，目前在北京，投资住宅已经没有市场了。而作为地产投资客的风向标，浙江投资客也已经开始撤离北京了。
　　日前，记者对北京浙江商会副会长陈俊进行了专访，出人意料的是，尽管面对严厉的地产政策调控，他还是对投资房地产表示了强烈的信心，只不过他们的方向转变了——二三线城市和商业地产成为他的新目标。
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　　带头人其实很普通
4 V6 O6 i% R2 C: S　　陈俊名片上的头衔是北京今日潮流企业策划公司董事长，只不过在下面还有一行小字——浙江投资团发起人。尽管陈俊在接受媒体采访的时候总是着力强调他们不是“炒房团”，而是“投资团”，但是由于炒房团的概念已经深入人心了，照样还是有不少人把“投资团”当作“炒房团”。陈俊告诉记者，其实自己的经历并不复杂，成为投资房产带头人也是偶然。
　　陈俊是1995年来到北京的，因为在大学学的是英语专业，所以他顺理成章地成为一家外贸公司的翻译，后来他还在一家杂志社做了记者。
3 L8 b/ c1 w) \　　“我们浙江人刚到北京大多选择租房，因为那时候北京的房地产开发也才刚刚开始，没有更多的选择余地。我刚到北京时住在一个朋友租的酒店里，后来那家在陶然亭的酒店拆迁了，所以我就想到四处看看房子。”
　　陈俊坦言，当时根本没有太多想法，只是觉得租房也是每个月按时付，而如果首付5万到8万元，就可以拥有一处自己的房产了，这样很划算。于是，从2000年开始，陈俊就围着北京城四处看房，有时候即便项目还是工地，他也会进去转转。
4 {+ r/ q3 q8 _) i* X$ d　　2001年，他看好了一处项目，那是位于西长安街延长线的百朗园，当时的单价是每平方米7800元，陈俊觉得项目整体还不错，于是就交了5000元钱的定金，准备和开发商签合同了。没想到几天以后，一次偶然的机会他又看到了位于魏公村的韦伯豪小区，他有点犹豫了。
　　“因为我喜欢去当时的北京图书馆(注：现国家图书馆)，那里离北图很近，而且由于我是学英语专业的，对于北外有着强烈的向往，而韦伯豪就在北外的隔壁，所以我毅然要回了百朗园的定金，改在韦伯豪置业了，尽管韦伯豪当时的单价是每平方米8200元，而且房子的总价也贵了不少，但我还是选择了这个大四居。”后来的事实证明陈俊还是选择对了，韦伯豪的升值幅度超出了百朗园不少。
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　　万年花城是团购开始
3 w  `. V" q  _$ ~: H　　尽管自己买了房，但是2001年那个时候房地产市场还没有太多的涨幅变化，所以接下来的几年陈俊并没有什么动作。直到2005年，北京的房价开始有了明显变化。
0 e2 }8 j4 a  o, N; z　　据陈俊介绍，浙江房产投资团在北京打的第一枪是万年花城。这个楼盘位于北京西南三环，当时没像现在这么火，一期楼盘刚开卖，知道的人很少。当时位于西南三环的万年花城的开发商托人找到了陈俊他们，因为当时他已经在北京的浙江商会就职了，而陈俊的浙江老乡还有很多在租房住。所以他就向开发商表示，自己会带一批人过来买房，希望开发商给出一个更加优惠的价格，因为开发商那个时候还希望带动销售，最后不但同意了陈俊的建议，还提出要给他们出10万元的推广费。
: F" E" K8 J8 ^& @0 O- p& ~. A- {　　陈俊认为，对住宅地产来说，金角银边的地段优势最为重要。西南三环是北京三环沿线的一块住宅开发宝地，而且该楼盘交通和地段好，升值应该没有问题，而且，它离木樨园、大红门近，离玉泉营更近，那里都有一批在京待了十几年的浙江商人，在做水产冷冻生意，假如这楼盘盯住这些浙商，未来的行情肯定看涨。
# W- u0 P* \9 b2 p　　于是2005年7月18日，100多名来自温州、台州和义乌的浙商组织团队到万年花城集体看房，当场就有人买下了住宅，两三天后，还有几个浙江投资商订下了价值800万元、1000万元的铺位。如今，住宅由原先的4800元一平方米涨到3.5万元以上了。而对于开发商来说，这10万元也非常划算，浙江民间资本看好此楼盘，简直就是“活广告”。这次购房行动引来国内外百余家媒体的报道。
　　随后，更多的房地产业人士看中了财大气粗的浙江投资客，甚至连房展会的老总，担心展会冷清，专程请他们到房展会激活一下人气。陈俊他们给对方提出条件：一、他们是以“浙江投资团”名义去的，可不是炒房团。二、必须选派端庄的女引导员举牌引导入场并绕场三周。三、要为他们准备好座位听楼盘介绍。
　　于是，在2005年的国贸房展会上，大家就看到了这样的一幕：在女引导员的引导下，100多人排成两路纵队，浩浩荡荡进入场地。而且根本无需绕场三周，一进入场地，他们就被团团围住，争着让投资团看他们的楼盘。有家公司马上开来了几辆大豪华车，把投资团直接拉到了楼盘现场。就这样，浙江投资团开始在北京慢慢有了名气。

! T! O$ p' v. S! a8 T% a* f　　开始转战二三线城市
　　经过了多轮的宏观调控，陈俊他们也逐渐适应了政策对于房地产市场的影响。从2007年到今年的房产政策他逐一研读，发现这些政策没有一条是针对商业地产的。
　　“没有政策就是好政策。”在他眼中，一线城市投资空间已经不大，他们对二三线城市的商业地产更感兴趣。最近一段时间，他就奔赴济南、石家庄、唐山、廊坊等地，看了众多商业地产项目。
　　陈俊认为，“做商业是浙商的强项，选什么样的商业地产进行投资，我们看两个标准：一是地段位置，做商业，商户越多越好，消费人口越多越好，赚的就是人头钱；其次，是看外部环境，也就是看社会治安情况怎么样。”
　　在具体的操作模式上，他所带领的投资团主要走如下的几种路径：最简单的就是把项目全包下来，承租10年、20年，压低价格，再重新包装、对外招商；其次是以租代买的方式。如果一个项目投资两三亿元，只首付启动资金3000万元，半年后再付一笔钱，一年后又付一笔钱，两三亿元，在几年之内付清；更次一点的是协助招商引资，按业内规矩得佣金；最差的选择是买摊位，再转租给别人经营。
$ [! j! y1 D2 u7 G6 c5 k　　另外，陈俊他们现在已经在考虑区域开发的课题了。他表示可以帮助当地园区开发企业搞策划，然后引入资本，帮他们招商。通过提升区域的价值，实现商铺升值。
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- Q/ i# ^& a8 k　　投资商业地产有四怕
　　“我投资商业地产有四怕。希望能够对普通投资者有所帮助。”对于投资一般人并不熟悉的商业地产，陈俊给投资人介绍了自己的经验，不妨作参考。　
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/ a) p" f4 R% y$ a9 x　　一怕朝令夕改
4 {6 `* |3 P3 m　　2000年，黑龙江某市的一个镇在招商引资活动中向浙商承诺给足税收政策、土地政策。同时，他们还信誓旦旦地保证浙商会享受到各项优惠政策，并发红头文件组建由浙商任董事长、总经理的公司行使一切职权。经过一年的精心运作，市场生意好了。此时，当地政府马上修改原来的政策，没经浙商同意就变卖了市场中最好的一个地段，并又下了个自相矛盾的文件要收回市场的管理权。他们还把市场门封闭，变成了大孤岛。最后，尽管镇长、书记全部撤了，但浙商的投资都给“修正”完了。　　
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　　二怕信息不准
* ~) n2 y5 a3 |8 G) n　　2005年11月，有人推荐了南通某投资项目，地处长江上游，交通方便，文字资料写得也很好。介绍人说，此项目各种证件已齐，原先的大老板由于摊子铺得太大，又在海外做大买卖，实在没有精力顾及此项目。陈俊马上组织义乌、温州的一批老板浩浩荡荡开过去。结果一到现场发现，情报完全有误，介绍人也顿时傻眼了。原来，这个地块根本没有正规的操作，什么证件也没有，和当地政府的关系错综复杂，最后只好退出。　　
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　　三怕被狠斩一刀
　　2007年5月，陈俊来到东北某市考察一个市场。市场约5万平方米，位于老商业区。经过考察，这个地段相当于北京20年前的南城天桥。对方提出来整个市场都要租给浙商经营，条件是每年需要浙商交2000万元租金。租金之外的收入要和他们分成，此外还要浙商买他们一定量的股票。浙商不愿被狠斩一刀，放弃了项目。　　
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　　四怕空城计
　　内蒙古某市现有人口三四十万，但该市计划要在五年之内发展到100万人口。这些人从哪来？当地领导介绍说，这些人将会从各旗、镇迁移而来。但该市场的选址相当离奇，选在了城乡接合部。陈俊认为，交通不便，人烟稀疏，商家都没法进货，消费者又怎么会大老远到这里来买东西呢？因此判断这个规划不符合实际。到目前为止，该地还是空城一座。
　　据北京晚报