下沙三大主题商贸圈逐渐呈现

煎饼 · 发表于 2011-8-29 10:39:20

提要：周末去下沙，路过某交付一年多的沿江楼盘，见有不少已经装上了空调，入住率似乎不低。一问方知，实际入住率已近50%，比我预想的高出不少。再一问，边上另一个交付不足两年的楼盘，入住率已近8成，90平方米两房户型租金要2000~3000元/月，比市中心也不遑多让。“生活还算方便，只是逛街还是习惯去市中心，毕...

　　周末去下沙，路过某交付一年多的沿江楼盘，见有不少已经装上了空调，入住率似乎不低。一问方知，实际入住率已近50%，比我预想的高出不少。再一问，边上另一个交付不足两年的楼盘，入住率已近8成，90平方米两房户型租金要2000~3000元/月，比市中心也不遑多让。“生活还算方便，只是逛街还是习惯去市中心，毕竟现在这里还没有上档次、环境好的商场。”一位入住业主这么告诉我。
　　2年前，下沙曾发布过其商业功能区规划布局：一个主商圈即中心区主商圈；二个次商圈即启动区次商圈和沿江区次商圈。这个布局对不住下沙的人来说，看起来很陌生，但如果将它与目前下沙的居住区分布结合起来看，就比较容易理解。这个听上去不错的规划实际执行情况如何？

　　最成熟：大学城板块
　　宝龙城市广场
　　为成熟板块提升品质
　　下沙大学城周边是目前整个区域内商业集群最集中，发展得最成熟的区域，而且特色也很鲜明。学林街周边以福雷德广场、金沙数码港为龙头，体现文化消费特色；4号街，联合2、3、6、9号路围成一个“田”字型街区，以下沙商贸城、华元16街区、阳光星城为龙头，体现生活消费特征，凸现都市商业特色。
　　目前这里的业态布局已基本成形，是下沙板块最热闹、人口密度最高的区域，唯一的缺陷是这里的商业整体定位不高，还未形成城市中心级商圈的规模。这个情况，随着宝龙城市广场的进驻而改变。宝龙城市广场紧邻地铁1号线文汇站，位居下沙大学城腹地，在项目5分钟车程范围内汇集了杭州14所知名大学，以及文海小学、杭四中等教育资源，地理位置理想。这个总建筑面积约33万平方米的项目，是下沙首个以多业态综合性商业为主题，综合了住宅、酒店式公寓、综合商业、步行商业街等形态为一体的地标性城市综合体。
　　全国20个城市已有25个宝龙城市广场，这是第一次进驻杭州。宝龙城市广场“1+N”商业模式，与传统的商业模式存在很大的区别。其中的“1”代表购物中心，涵盖大型超市、百货、影院、KTV等；“N”则是滨河商业街、酒店式公寓、联排别墅、高尚公寓、星级酒店的集合；“1+N”商业模式，是以购物中心为核心的一种商业形态，与游乐场、商业街、酒店、高档住宅、酒店式公寓等产品相结合，形成一个集“购物、美食、游乐、文化、娱乐、酒店、商务”等功能为一体的城市综合体，同时各功能之间互为补充，满足区域居民的全方位生活需求。值得一提的是，宝龙始终坚持以70%左右的商业自持为开发原则，并以此获取稳定的租金收益和潜在的资本增值，这就避免了一般商业项目只重建设不重经营的问题。

　　最美丽：江东沿江板块
　　三个楼盘
　　串起一江惬意生活
　　下沙江东板块沿江居住区是一个大盘聚集的地方，保利·东湾、金隅·观澜时代、世茂·江滨花园、伊萨卡国际城……动辄建筑面积几十万平方米，为了这些小区居民的生活便捷，在规划中整个沿江板块就着重配套建设社区商务便利服务设施。
　　其中进展最快的是保利·东湾项目的综合商业部分保利·湾天地，今年5月首次开盘即热销。这也不奇怪，在限购令下，湾天地的“类住宅”属性不受限购影响，可商务办公，亦可投资自住，而且LOFT户型、高比例的赠送面积都集合了市场上最受欢迎的产品特点，又是精装修，让它约13000元/均价的非常具有吸引力。事实上，东湾项目的商业部分全部集中在湾天地，总建筑面积约3万平方米的社区底商。据了解，目前这部分商铺已经开始招商，包括超市、品牌餐饮等，个别已有意向，只是在正式签约前开发商不愿透露具体的商家品牌。
　　金隅·观澜时代也有总建筑面积约13万平方米(地上面积)的商贸部分，但其中酒店部分和商业部分的具体比例为多少尚未正式对外透露，但肯定不会少于保利湾天地的3万平方米商业面积。保利·玫瑰湾和保利·江语海也各有数千平方米和数百平方米的社区商业配套。
　　沿江板块的商贸配套中还有已经营业的奥特莱斯，明年6月即将营业的物美超市下沙二店，以及和达东东城的商业部分，规划中的下沙沿江国际文化商业中心。
　　下沙沿江板块的功能定位与大学城板块有明显区别，更注重休闲和家庭生活的需求。而且这里有着优越的江景景观，所以在规划中还有运动休闲主题的定位：重点建设钱江湾运动休闲商业带，通过时尚商贸、运动休闲、自然景观、生态环境的综合协调开发，营造主题特色鲜明的沿江商业街区。

　　最都市：金沙湖板块
　　IBC为商务多想一些
　　为新都市生活多做一点
　　去年5月，规划中的下沙新城中心区破土动工，新城的核心地标——金沙湖开挖。记得当时金沙湖主设计师之一卡洛斯奥特曾向人们这样描述金沙湖：“金沙湖的设计理念和西湖完全不同，相比西湖的古典大气，金沙湖体现的是现代时尚与精致。”金沙湖项目借鉴了纽约中央公园、悉尼达令港、伦敦海德公园、东京台场等全球大都市类似项目的开发设计经验，同时又充分考虑杭州本地的特点以及下沙的人文地理，这是一个强调参与性与融合性，完全向公众友好开放的湖区。
　　尽管这个湖传言不断，但是我们总对它怀有期许，与其说是对一个人工湖的期许，不如说是对它将给我们带来怎样的生活，怎样的美好，怀有期许。
　　金沙湖代表着下沙的转变，它不想成为一个功能定位单一的制造业基地，它希望成为一个拥有现代湖泊、城市地铁、国际商街、星级酒店、高端写字楼等齐备物业形态，为杭州东部的居民以及下沙大型企业的精英们提供办公、休憩的场所的地方，就像一个“城市客厅”。
　　以金沙湖为起点，下沙希望由此开启向国际化新城迈进的时代，杭州东部国际商务中心(IBC)的亮相是第一步。IBC位于下沙金沙大道以北，海达南路以西，拥有25万平方米的总建筑体量，是杭州东部首个国际商务综合体，直面金沙湖，并以专属通道与地铁1号线金沙湖站连通。它拥有市民服务中心、希尔顿逸林酒店、亚洲首屈一指的豪华服务式公寓运营商莎玛，及汇聚业界尖端标准的国际A级精装写字楼、地铁商业名品购物街及艺术休闲公园等，将成为东杭州数十家世界500强企业，及其他国际国内知名企业的世界级商务平台。
　　除了IBC，六星级IMAX影院已确定签约进驻龙湖滟澜山。再加上，数十家专业市场、商业中心的开发，巨大的物流仓储配套，完善的酒店、餐饮、办公、金融配套和优越的交通配套，金沙湖板块将形成杭州东部最都市化的商贸圈。