为什么下沙房价率先破万

煎饼

由都市快报联合保利地产推出的“千人增值购”活动，很有可能让下沙重新出现一个房价在万元/平方米以内的楼盘。在杭州楼市的版图里，为什么下沙会率先破万？
5 w- R1 u6 e; [  U* P0 T8 f" `/ B
! s2 E! u9 r* z　　一般来说，调控压力下，供应量大、距离市中心较远的楼盘总是比市中心的楼盘在价格上更容易出现松动。打开一幅杭州楼盘图，如果以西湖为中心，会发现，距离差不多的远郊板块有三个：下沙、良渚和闲林。从决定价格的两个重要因素——供与求来分析，下沙无疑是其中比较特殊的板块。

　　供：“多”字打头

　　下沙房子多，在购房者圈子里，这是大家都知道的事实。据K指数研究室统计，截至8月29日，下沙板块的住宅存量面积达到55.6万平方米，占杭州楼市总存量10%。

( z' G6 Y/ H) q! d& w) j" \　　仅仅房子多还不够，如果只看库存量，临平星桥板块和闲林板块都超过下沙。但下沙还有一“多”是这两个板块不具备的，那就是由同一个开发商开发的楼盘多。以保利为例，其在下沙沿江一带，先后开发了江语海、东湾、湾天地、玫瑰湾四个楼盘，还有一个城市果岭项目待开发，总体量接近150万平方米。此外，宋都、德信等开发商在下沙也都有系列楼盘开发。

1 m; }; N6 }5 d- P# z2 @　　首席评论员大老哥说，如果一个开发商在某一区块有多个楼盘开发，那么其对这些楼盘价格的掌控就会游刃有余。举个例子，某开发商在下沙同时开发了甲和乙两个楼盘，甲在市场好的时候已经开盘，销售火爆，利润率较高。等到乙开盘时，市场略有回落，此时开发商就会考虑以相对较低的价格出售房子。这样既能保证快速回笼资金，同时两个楼盘的平均利润率也能得到保证。
0 u4 f2 N. P& w/ \# A
　　求：刚需强烈
" E' b# c  j# @
　　这个“求”，有两方面的意思。一是“求”的内容，也就是板块所开发楼盘的性质。从这一点上看，闲林板块由于别墅、排屋开发量大，不具备“破万”的条件；二是“求”的程度，也就是购买力。良渚板块由于购买者需求旺盛，因此一直得到较强程度的支撑，所以价格松动的余地也不大。

  @) v# ~4 J9 g3 p5 o3 @　　反过来看下沙，下沙板块开盘的楼盘多以普通公寓和酒店式公寓为主，具备调价空间。同时购买者又多是刚需，而刚需购房者对价格的敏感程度相当高。这一点在上周末“千人增值购”的活动现场得到了很好的印证。衢州人小杨一直准备在下沙买套房子，但首付就差几万元，如果此次湾天地最终能破万，那对小杨来说，首付款的问题就解决了，所以他一早就来办了“千人增值购”卡。
9 _+ i5 K$ n( ?
　　与其他两个板块相比，下沙还有一个独有的优势——学校众多，不少学生家长会考虑在学校边买套房。据不完全统计，当天活动现场，用1990年后身份证办理的“千人增值购”卡超过10张。在下沙某高校念书的小穆和父亲一起来到了售楼部。穆爸爸说，女儿今年念大三，原来就考虑在学校边买套房子，将来考研时可以有良好的环境。精装修、低总价的湾天地吸引力很大。

　　团购或成为拉低房价主要手段
. P. J4 q3 s! j% _+ Z* F
9 `, F. w2 B9 Y; b, s' s　　特殊的供求关系使得下沙板块具备了破万的条件，而此次湾天地率先起航，由都市快报联合推出的团购活动成为重要的推手。

　　活动现场，不少购房者表示，就是冲着快报和组织才来的，并希望这次参加“千人增值购”活动的购房者越多越好。一位唐先生原本只打算办一张卡，后来一口气办了三张，“我是搞金融工作的，知道一般突破整数关口具有较大的意义，下沙破万的价格已经是我可以接受的范围了。”
2 c7 T. Y1 O9 \& ~# o, h) Y. z
　　此前，闲林板块某楼盘也搞了团购活动，平均下来，参加团购的人能比普通购房者多拿2个点的折扣，而且还有率先选房权。大老哥说，在目前的市场情况下，团购能够帮助开发商销掉较多的房源，因此组织团购的单位往往可以从开发商处拿到较大的折扣，从而拉低房价。

　　降价不意味着降质
0 q* J  N! q$ A9 a- l( A4 h
' R4 o+ J: A) b7 O% h　　下沙率先破万，一些购房者担心楼盘品质会因此下降。不过，在参观完湾天地的样板房后，这个顾虑被打消了。
/ u. K( A- }1 e2 c7 `* @
　　“精装修的标准不错，交付后基本上可以拎包入住了。”“刚听开发商介绍95平方米最多可享受120平方米的室内空间，还有些不相信，看了样板房，真的觉得挺宽敞。”大家七嘴八舌地议论。

　　在杭州的楼市里，下沙是一个特殊的区域，许多全国性的大牌开发商，都把进入杭州的第一站放在下沙。2007年，保利进入杭州，以22.8亿元将下沙一“航母级”地块收入囊中，随后开发了多个楼盘；2009年12月，龙湖地产出现在杭州土地竞拍大厅竞买席，甫一出手，就横扫下沙新贵金沙湖板块4块地，投下35.7亿的重金，创下了杭州2009年单个企业单日拿地金额的最高纪录；2010年11月，碧桂园拿下下沙一地块，正式宣告进军杭州市场。在由中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2011年上半年度中国房地产企业销售排行榜TOP30》里，保利、龙湖、碧桂园分列第4、第7和第8位(以销售金额计)。
# G$ T7 H+ V0 o
/ i% s, o# T) ]3 J$ h　　“这些在全国都有影响力的开发商，都把下沙当做跳板，为日后进军主城区打下基础。在下沙造的房子是他们进入杭州市场的开山之作，从这一点上说，他们都会在这批房子上花大心思，不会砸自己的牌子。”首席评论员大老哥说。

没钱花

还是很贵的