保刚需购房成主调：各地陆续微调楼市调控政策

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2月7日，天津市上调普通住宅指导价，平均上调30%左右，由此带来符合普通住房认定标准的房屋交易税费负担下降60%左右，随即市场交易量开始上升。
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　　在此之前，上海、北京等城市已经上调了普通住房指导价格。此外，中山上调了房屋最高限价，有消息称芜湖市在酝酿出台楼市调控新政策，以放宽刚性购房需求的限制。
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　　而这种地方政府的微调行为，也并非私自行动。
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　　一位接近住建部的人士对记者透露，目前来看，地方政府的救市行为属于支持合理购房需求，是楼市调控的微调范围，并已经上报了建设部入档。一旦有违规行为便将被通告约谈。

　　中原地产市场总监张大伟表示，根据政策和市场的显现效应来看，预计3月份的“小阳春”将比期待中效果更好，来的更快。

　　持续萎缩

" X8 P+ ~$ m! _  `9 k* s- g　　根据中国指数研究院数据，2012年1月，全国100个城市平均价格为8793元|平方米，环比下跌0.18%。其中，61个城市停涨或下跌。涨幅超1%的城市仅4个。

　　数据显示，全国20个重点城市的总成交量仅4.8万套，环比下调57.7%，同比下调50%，其中北京、天津、青岛三市的成交量环比下调幅度均超过7成。

7 }. X7 N. q! p$ ?- ^% k　　2012年1月，全国300个城市土地的成交面积5678万平方米，环比减少63%，同比减少62%。其中北京1月仅成交1宗住宅用地。

) K5 n' W+ l# N/ o- I+ D5 ~　　另从，成交多以低价地为主，甚至不乏零溢价地块。
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+ u+ H4 g' }2 p! p　　北京大岳咨询公司总经理金永祥称，短期来看，在销售状况无法改变、库存高企、融资渠道继续收紧的情况下，房企的抗压能力也将逐步下降。

　　而承压的方式只有两种，一是降价促销，回笼资金，不过，却面临前期业主退房的可能；或者采取高息融资、退地，甚至退出房地产行业等极端手段。
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$ y/ V% f5 _" Y; \0 X0 B. b　　以保利地产(600048,股吧)为例，春节期间，保利在全国40个城市举行促销活动。问及促销效果时，保利地产有关人士并未回应。
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  Y& M/ Q( g0 G/ H5 F+ M　　虽然促销效果仍成谜，但是后期的业主退房将难以避免，本报记者接受南昌保利东湾的业主爆料称，近日，将联合所有业主维权，要求集体退房。

; {/ E8 A* h( `　　实际上，因为楼市调控带来的资金危机的不仅仅是开发商，还有地方政府。
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% a7 I, ?- t* [　　金永祥进一步解释称，受换届影响，地方政府2012年的投资冲动很大，与此同时，全国在建的保障房在今年高达1800万套，而且，地方政府也将面临地方债的第一期还款，在前期债务还没有还清之前，再借钱的难度也很大。

　　微调

　　张大伟表示，综合各地的“两会”透露的信息来看，房地产调控微调和保刚性购房需求将是今年年初楼市调控的主基调。例如上海宣布2月底上调普通商品房住房标准，北京表态将改暂住证为居住证，把非京籍人口列入限购范围等。
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　　自2月1日起，天津上调普通商品房住房标准，大幅削减购房者的税费负担。福建、广东省等部分省市也均表态将放宽普通商品房住房标准。而广州、江苏、浙江等部分地区表态将研究差异化限购政策。除此之外，首套房贷利率下调，限价令标准提高等均是地方政府微调楼市的重要手段。
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$ A# C% [( @( t　　据悉，北京、上海、广州、深圳等地，多数银行的首套房贷已归至基准利率。其中，个别外资银行开始实行房贷利率9折优惠。
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. s( J/ b, V) y　　全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，下一步，就需要恢复合理的购房需求，房地产交易量也需要合理回归，否则房地产市场无法健康稳定发展。
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　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭介绍，虽然各地的楼市微调政策有救市嫌疑，并将在一定程度上促进成交量回升，但综合各地的政策来看，仍属于支持自住和改善型住房阶段，楼市调控总体从紧的基调并未改变。
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2 M4 b- g3 w6 P　　而在上述接近住建部的人士来看，楼市调控的根本是抑制投资性需求而非自住需求，地方政府预调微调楼市，是住建部在调研测评的基础上，综合各方意见的要求，并已经列入2012年住建部工作部署。杨红旭介绍，政策为刚需和改善型需求购房松绑无可厚非，但是改变楼市调控从紧的基调是肯定不行的。