下沙地铁生活调查白皮书

煎饼 · 发表于 2012-9-20 12:05:54

　　下午一点半，午休的工人睁开惺忪的睡眼继续开始整修地铁金沙湖站口处的地面，站口内通道上的钢筋支架还没拆除，电梯静静地停着，估计还在安装阶段。走进站厅，里面豁然开朗，内部的铺装陈设远比外面的进度快，自动售票机已经安装完毕，头顶两台液晶电视清晰地播放着，有工作人员聚集在检票口调试机器，广播里一遍遍传出语音提示声……所有一切都在强调：地铁生活真的进入倒计时了。
　　翻开报纸，似乎每天都有关于地铁一号线的消息，从5年前地铁一号线开挖那一刻，到最近所有站点的公共艺术空间设计全面进入站厅安装阶段，地铁一号线每一次微小的动作都没逃出过公众的视线。不过俗话说“耳听为虚，眼见为实”，当地铁的脚步越来越近时，畅想了5年之久的地铁生活究竟会是怎样的？尤其对于参照了香港“地铁+地产”发展模式的杭州地铁而言，当一个个站点实体确定，楼盘到地铁口的距离不再用网络地图上的点对点测距，而是真的用脚步丈量，恐怕许多“地铁盘”都会被重新定义；而之前被大肆宣扬的地铁商机又是否如人们想象的那样美好？
　　接下来几周，每日商报将兵分几路派出记者，对地铁一号线经过的几个重要板块（如下沙、滨江、临平、城东等）进行实地探访，就每个板块地铁站的分布、地铁口的设置位置、各楼盘到地铁的距离、地铁周边的生活便利程度、商业业态分布等内容做零距离的体验和live调查（二维码直播），务求通过记者亲身的感受与大量的实景图片，为读者还原各个地铁板块未来真实生活图景。
　　本周，记者对下沙的三个地铁站及周边的物业状态进行了实地调查，这才发现，金沙湖站和高沙站原来直线距离也就千米，步行也就十几分钟；金沙湖和高沙之间的许多楼盘其实都拥有双地铁的资源；作为起点站和终点站的文泽路站居然有8个站口疏导人流；而众望所归的金沙湖板块商业配套也许还得再多等一两年……

作者：金萍编辑：袁芳

　　一条地铁将下沙与市中心20公里的时空距离进一步压缩，多少年下沙诸多楼盘成为地铁盘的代名词，因此下沙也成为投资客最钟爱的区域之一。随着地铁一号线进入倒计时，地铁板块未来真实生活究竟是一幅怎样的图景？商报记者对下沙的三个主要地铁站点进行了实地调查。
　　金沙湖一期即将收尾
　　目前湖区面积不到总量的1/4
　　金沙湖站因为2010年才动工兴建的“金沙湖”而得名，大量新楼盘慕名而来，未来金沙湖板块也将是下沙副城的公共中心，所以记者来到这里最先探访的不是地铁站，而是这个板块的心脏——金沙湖。
　　早听说金沙湖一期工程已经注水完成，也看到过金沙湖“烟波浩渺”的实景图，可要不是有杭州金沙湖投资发展有限公司副总经理陆忠明带着，在海达南路附近转半天也找不到金沙湖的具体位置。从下沙经济开发区管委会门口还未完全建好的金沙大道西段进入，穿过一片待拆迁的旧楼，再由附近的农贸市场边一堵围墙转入，经过一路颠簸，这才看到还在建设中的金沙湖。“还没建好，你们可能会有些失望。”一下车，陆忠明就给记者打了“防疫针”。的确，湖区并没有想象当中那么大，水量大概只有三分之一左右，堤岸上的沙地还在铺设，临湖的石凳倒是都浇筑完成了，湖边四周棕榈树、杨柳、樱花、梅花等四季植物虽然已经种下，可由于都是新移植一个星期左右，所以大多光秃秃的，放眼望去整个湖区色彩“泛黄”。
　　陆忠明告诉记者，这是金沙湖最西面的一个区块，整体面积不到总量的1/4，因为还在做绿化和一些硬质铺装，所以现在看起来没那么惊艳。“不过到10月份，绿化全部完成、沙滩和步行道铺好、音乐喷泉开起来，感觉会好很多。”
　　在金沙湖一期工程四周转了一圈，发现景观最好的要数湖的北岸和西岸。站在北面延伸至湖面的水台就像是站在中心点，四周景观一览无遗，陆忠明也向记者透露，北面一线临湖的两宗商业地块已经整饬完成，估计近期就将进入招牌挂流程。而站在湖的西侧向东望去，一片浩渺水气上浮现的是金沙湖板块中心位置的高端楼宇，想来，那些也应该是最佳的“湖景房”。
　　今后地铁通道直接连通市民中心和商场
　　地铁站距离最近小区仅需步行5分钟
　　从原路返回，在海达南路和金沙大道的十字路口一眼就能认出路口四个正在建设的地铁站口：西北站口靠近管委会、杭州经济技术开发区市民中心与和达的商业项目——IBC；东北站口靠近龙湖·滟澜山的商业项目“天街”地块；西南站口紧邻公交总站；东南站口则朝着金沙湖1号与和达·御观邸。各个站口外部都堆着建筑用材料，入口处的电梯上方还搭着脚手架，显然还没最后完工，记者尝试着从其中的一个站口通道下去，发现内部施工已经基本完成了，自动售票机都已装好，通往各个出口的指示牌也都亮着灯，有工作人员还在调试内部的机器。
　　由于还在施工中，记者没能一一探访金沙湖站的四个站口，不过事后记者向有关部门及开发商证实，金沙湖站的两个站口未来将与附近的市政、商业配套连通。“由于龙湖·滟澜山的天街才开工，所以目前来说，金沙湖站真正的地铁连通物业恐怕只有IBC。”万国投资管理有限公司副总经理王征说，“地铁通车后，将有地下通道直接通往IBC一期、二期之间的天棚，往南可直接去市民中心，往北则可以直接到IBC写字楼。”至于金沙湖站的东北站口，龙湖·滟澜山相关工作人员告诉记者，未来建成的大型商业街区——天街的地下商城将直接与地铁通道相连，坐地铁前来的人们不用出地面就可以直接逛商场。
　　对于金沙湖板块来说，目前已经入住的原居民虽然不多，但大量新建或新交付的商品楼盘汇聚，未来至少有数千户家庭、数万人口，对于这些城市居民而言，地铁将是他们出行的主要交通工具之一。因此，在地铁开通前，记者选择用脚步丈量地铁站到各个住区的距离。
　　从金沙湖站的四个出口出来，几乎都是开阔的大马路，两边行道树还不够茂盛，尤其夏天走在路上，多少会有些晒。未来如果从地道直接连通的也只有IBC和天街，此外最近的恐怕就是龙湖·滟澜山一期了，沿着海达南路走500米左右就能到，也就三五分钟的路程，而滟澜山二期和德信·中外公寓则还需再沿着华景街过一个路口；而美达·晓城天地、金沙湖1号离地铁东南面的出口也不远，沿着金沙大道步行不过500-800米的距离。倒是名城·湖左岸和德信·早城可能要稍远一些，因为两个楼盘的正门开在稍远的学林街上，步行距离都在千米以上。
　　下沙未来新CBD
　　住宅竞争激烈，商业配套略微滞后
　　站在金沙大道和海达南路的十字路口，空中层层叠叠的都是高楼，如果有密集综合征的人可能会起鸡皮疙瘩。龙湖·滟澜山、名城·湖左岸、德信·中外公寓、德信·早城等众多住宅楼盘一个挨一个，这些楼盘自开盘以来在市场上就处于肉搏的状态。目前，金沙湖住宅仅有滟澜山、中外公寓还有湖左岸一些尾房在售，销售房源类型也不尽相同，滟澜山二期还有一些花园洋房以及高层公寓有售，价格大概在15000-18000元/平方米，10月将加推三期高层房源，价格未定；而中外公寓在售的也是多层洋房，价格在17000元/平方米左右；今年年底就要交付的湖左岸只剩20多套大户型LOFT房源，价格大概在16000元/平方米。
　　市民中心、银泰、希尔顿酒店、东部国际商务会展中心、龙湖·时代天街……这一系列配套都预示着金沙湖将是下沙未来的CBD，只是从目前的进程看，这些配套的脚步稍显落后。尤其是众望所归的商业配套银泰与龙湖天街，一个今年刚刚签协议，最快也要明年年底开业，一个今年7月才动工，开业时间仍有待确定。对于不少已经交付入住或是即将交付的楼盘业主来说，要享受这些配套还要等上一段时间。
　　在售住宅：龙湖·滟澜山（公寓15000多元/平方米）、名城·湖左岸（16000元/平方米）、德信·中外公寓（多层18000元/平方米）、IBC(写字楼20000多元/平方米)。
　　步行至金沙湖站仅十一二分钟
　　三个地铁出口附近人行道还没整修好
　　从地理位置上看，高沙站处于金沙湖站与文泽站的中间位置。记者观察发现，高沙站的四个地铁出口分布于金沙大道与高沙路十字路口。高沙路南面还没有打通，目前与金沙大道形成了“丁字形”。高沙站点两个地铁口被围挡遮住，围挡里面是杂草丛生的空地，记者站在高处望见地铁入口处鲜明的“高沙站”字样和进口处电梯上下行的标志。另两个地铁口，一个口子朝向财通中心，人行道路面还没有整修好，遍地小石子、杂草，坑坑洼洼。另一个口子朝向高沙路，人行道的砖面已铺好，地铁口玻璃门紧闭。
　　记者沿着金沙大道由东往西走，绿城开发的财通中心紧贴地铁口，外立面还没有出来。财通中心总建筑面积约8万多平方米，其中6至24层为精装酒店式物业，底层为大型商业购物中心。财通中心东面是空地，零星地分布着农居房，与金沙大道一路之隔的正对面有绿色围挡，围挡内是空地和一个地铁站出口。据悉，这块空地是规划了30万平方米的盈都商业广场，该商业广场与地铁口实现无缝连接。财通中心西面四五十米处是正在建造的东方铭楼。据了解，东方铭楼总建筑面积约7.5万平方米，由商铺和酒店式公寓围合而成。
　　隔着金沙大道，东方铭楼的对面是美达·晓城天地。晓城天地是一个商业综合体项目，总建筑面积为16万多平方米，包含商业、酒店、写字楼等。记者从晓城天地的围墙往里望，建筑主体还看不到，比较之下，晓城天地是高沙站周边在建楼盘中，建设进程最慢的了。再往西走，隔着银沙路，东方铭楼与金沙湖一号和御观邸相望，御观邸造了大约十四五层，金沙湖一号看起来主体部分已经完成。据了解，金沙湖一号总建设面积约105595平方米，由3幢高层组成，地下1层和地上2层为商业地产，地面3层以上为LOFT酒店式公寓。御观邸在金沙湖一号后面，两个项目紧挨着。御观邸总建筑面积约15万平方米，规划为5幢30层以上的高层和1幢小高层，户型以全跃层房源为主。
　　再往西走七八分钟，金沙湖站四个出入口出现在眼前。记者看了一下时间，从高沙站走到金沙湖站大约十一二分钟，两站之间估计有七八百米的距离。相比高沙站、文泽路站，高沙站附近的空地和农居房多一些，可能意味着以后开发空间更大。

七八百米间聚集了四个酒店式公寓项目，“价格战”不可避免

　　今后租金能否提升，关键看吸引了多少下沙企业高管

　　记者走了一圈发现，高沙站周边楼盘大多数是商业性质的酒店式公寓、写字楼和商场，仅有和达·御观邸为纯住宅楼盘。御观邸有关负责人介绍说，金沙湖板块定位为下沙未来的商业金融中心，大部分是写字楼、商业中心或者是酒店式公寓等公建配套，出让的住宅用地很少，“我们的项目是2009年拿的住宅地，之后金沙湖板块2011年左右出让过一块宅地，后来一直到现在都没有宅地出让过。”

　　酒店式公寓在高沙站周边最多，各楼盘竞争相当激烈。预计九月底前开盘的东方铭楼，将推108套精装酒店式公寓，面积在47-74平方米之间，预计起价9888元/平方米。最靠近高沙站的楼盘财通中心已处于尾盘阶段，也是酒店式公寓为主的项目。晓城天地预计下个月首开，推出面积50-90平方米之间的酒店式公寓，预计开盘均价8000元/平方米以内，带租约销售。金沙湖一号在售的仍是酒店式公寓，为毛坯LOFT酒店式公寓。

　　临近晓城天地的是盈都商业广场，规划中也有酒店式公寓。“项目的方案还在细化中，估计要明年开工了。我们从定方案到交付要四年时间，周边项目启动得比我们早，交付也比我们早。”项目相关负责人告诉记者，盈都商业广场规划有商业街、商场、高星级酒店、商业步行街、酒店式公寓、办公楼等，与地铁高沙站紧邻。“项目沿着金沙大道有个商业步行街，以销售为主，商场大概六七千平方米，到时候根据周边情况，错位经营。”

　　七八百米内就有四个酒店式公寓项目在售或者即将面市，业内人士分析，同类产品如此密集入市，“价格战”不可避免，转入租房市场后，租金竞争也会很激烈。“因为有地铁口的交通便利性，下沙周边的租客将聚集在此处。但是酒店式公寓租金能否较快地提高，关键看能否吸引到下沙企业的高管，他们对租金的承受力较强。”

　　八个地铁出入口分流客群

　　从高沙站往东走个10分钟左右，在文泽路和二号大街的相交路口处，就是文泽路站了，这也是今年开通的1号线下沙段的首末站。作为起点站和终点站，文泽路站在出入口的设置上，自然要比高沙站和金沙湖站更具优势，8个出入口可以充分满足地铁开通后的汹涌人流，而且出入口的位置设计也将使不同的客流可以直接到达自己的目的地。

　　站在二号大街和文泽路的十字路口，可以清楚地看见1、2、3、4号四个出入口分别位于十字路口的四个角落上，其中1号出入口设置在文泽路上，2号出入口在杭州电子科技大学的校门外，3号出入口正好处在和达城的小区门口，4号出入口则在月雅苑小区的西侧。穿过十字路口继续往东走，在浙江理工大学周边，另外4个出入口安静地藏在这里。8号出入口正好位于浙江理工大学的校门口，5、6、7号出入口则在马路的另一边，其中5号出入口在月雅苑的东侧，6号出入口附近是公交下沙站，而7号出入口正好处于华元十六街区下面。

　　高教园区和成熟小区带来旺盛人气

　　与高沙站和金沙湖站相比，文泽路站最大的不同在于它的周边已经汇聚了大量人气，高校学生就是这里的人气之源。文泽路处于下沙高教园区之中，这里集聚着浙江理工大学、杭州电子科技大学、浙江传媒学院等大大小小15所高校，将近15万的学生将让下沙显得朝气蓬勃。二号大街上的华元十六街区是不少理工学生觅食和休闲的首选之地，当记者在中午12点左右来到这里时，已经吃完饭的学生陆续从饭店里走出来，挂满笑容的脸庞上洋溢着青春气息，间或看到穿迷彩服的小姑娘，告诉我们新生的到来。华元电影大世界楼下的甘其食门口，排着长长的队伍，是清一色的学生，而在电影院里走进走出的，依然是学生。

　　除了高校学生之外，文泽路站周边的成熟小区，也带来了大量的人气。地铁4号和5号出入口所在的月雅苑小区共有340户人家，月雅苑后面的东海·未名园则有580户，电子科技大学对面的文苑风情更是有800多户人家，这些小区都已经建成十年左右时间，早已使这里成为下沙最具人气和生活氛围的区域。

　　地铁上盖物业提升商业档次

　　人口的集聚自然带动商业的发展，除了下沙最知名的高校、最成熟的小区外，围绕文泽路站的还有下沙最繁华的商圈——物美商圈。在这里，随便和一个大学生聊起购物，物美大卖场总是在他们口中提到最多的一个名词。从文泽路站出发，沿着五号大街往南走，步行不到5分钟就是物美大卖场，这里有耐克，有肯德基，有宝岛眼镜。物美商圈的繁盛，也衍生了附属商圈——华元十六街区。在浙江理工大学的正对面，这里有下沙最早的华元电影大世界，这也是下沙目前仅有的两家电影院之一。在十六街区的一家餐馆里，记者亲身感受了这里的服务。这家名叫“满潮”的港式茶餐厅里，除了大部分的学生外，还有一些在周边上班的白领前来就餐，人均30元左右的消费在大多数大学生能够接受的范围之内，不过服务质量却不尽如人意。

　　与物美大卖场相反的方向，沿着文泽路往北走，大约1.7公里处，在杭州电子科技大学和浙江理工大学的交界处，是占地19万方的福雷德广场，这里汇集了肯德基、知味观、必胜客等大量品牌餐饮，成为高教园区内的美食胜地。

　　未来，文泽路站周边将会增加一个商业中心，这就是位于3号出入口附近的地铁上盖物业——和达城。据了解，和达城的商业中心由地上四层和地下两层构成，其中负二层直接连接地铁站。目前和达城的商业招商已经基本完成，商场部分将有银乐迪、肯德基、中餐、西餐等品牌商家加盟。和达城商业中心的建成，将围绕文泽路站形成一个一站式综合性商圈，大大提升这一区域内的商业档次。

　　在售酒店式公寓：金沙湖一号（15800元/平方米）、绿城·财通中心（13000元/平方米）

　　预售楼盘：和达·御观邸、美达·晓城天地

作者：金萍编辑：袁芳