杭州楼市“套牢盘”迎来交付高峰 出售即意味着亏损

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“套牢”，这原本是一个股市的专有用词。2012年，它第一次频繁出现在了楼市里。这在过去十多年的房地产黄金期里是从未有过的事情，以前买房即意味着赚钱，楼市里充斥着以温州人为代表的炒房传奇。　　然而，一场始于2011年的史上最严厉的房地产调控，改变了这一历史，2012年房价第一次出现了比较深幅度的调整，使得大量购买于2010年、2011年上半年的房子遭遇了实际上的贬值。而如今，麻烦的是，这些房源将陆续迎来交付。
　　由于前两年的销售高峰，促成了今年的交付大年。根据华邦地产的统计，今年杭州有超过3万套新房交付业主，是史上最大的交付高峰。而历年年底向来都是交付高峰期，杭州将有15000套新房将在未来几个月里集中交付。这意味着，大量的“套牢盘”将要面对二手房市场的检验，在房价没有存在很大反弹可能的情况下，如果这些“套牢盘”选择出售即意味着亏损。
　　投资客比谁亏得少
7 P' ~3 H0 B0 ^$ ^# j9 S4 j. H　　最近，华邦地产的一家二手房中介门店里，来了一位周先生，说是要出售位于九堡的圣奥·领寓的房子，89平方米的户型，提出的总价是140万元，按照这个挂牌价来算的话单价是15700元/平方米。
: u3 }6 y4 H" g9 Z( O1 F" T' I5 |　　然而仔细一问才知道，这套房子是周先生在2010年以18000多元/平方米的单价购买的，当时圣奥·领寓推出新房源，他好不容易才抢到了这套房子，根本没有想到过买房子也会有风险。如今，出于手头资金需求，他必须处理掉这套房子。可以，仔细一算，即使现在能够以140万元的总价成交，并且不考虑按揭成本的情况下，周先生已经直接亏损25万元。
& f5 r6 N) S: r* o　　更让周先生着急的是，这套忍痛出售的房子挂出去以后，并没有引起买家的多大兴趣，连前来看房的人都寥寥无几。怎么会这样呢？
) w" a* E& Z& K4 o: Y( ]; w　　华邦地产九堡店经纪人小陈给记者分析了一下：在目前的二手房交易中，购买二手房所需的营业税、契税、个税、中介费均由买家承担，因此，这套总价140万元的物业，买家其实还需要支付约13万元的税费，使得买方实际所支付的总费用为153万元，这样一来对于买家来说，房子的实际单价已经超过17000元/平方米。而比较一下同地段的相江公寓，目前在售的商品房房源价格也只要15000-16000元/平方米，“买家当然更愿意选择价格低廉的一手房，而且还省去中间的税费。除非是有些买家要结婚需要现房，才会考虑圣奥·领寓这样的已交付房源，但是这样的买家毕竟很少，”经纪人小陈说。
　　有经纪人告诉我们，九堡一带近几年开发体量比较大，而且是投资客投资比较多的区域，在2010年九堡区域的普通新建商品房每平方米都在2万元左右。而经历了两年调控之后，特别是今年以来，不少开发商选择降价促销回笼资金，以低价抢占客源，九堡一带甚至出现了每平方米15000元以下的新盘价格，这给二手房业主产生了不小的冲击。
　　其实，不仅是九堡地区，下沙、滨江、闲林等周边区域的二手房业主均遭遇这样的囧境。
- x" Q% J' f1 z4 y$ Q' s( W3 w　　在华邦地产的门店里，有一套位于下沙的世茂·江滨花园89平方米的房子，2房2厅户型，房东希望能以90-100万元的总价成交。而这套房子是2010年以12000元/平方米左右的价格买入的，也就是说，房东完全是“出血价”。
　　还有一套闲林岸上·蓝山88平方米的房源，也是2房2厅户型，房东以10000元/平方米的价格在售，这套房子也是2010年买入的，当初的买入价格就超过了11000元/平方米，毫无疑问，也是一次“挥泪大甩卖”。
/ a, j0 h2 }3 N$ i9 Y1 T$ m6 Y, ~　　据了解，下沙也是投资客比较多的区域，目前有不少愿意亏本出售的客户，因为下沙楼盘购入的总价是相对很低的，即使是亏损，亏损额也不会太大，一二十万就差不多了。所以，现在有些温州人不是比谁投资收益大，而是相互比谁会亏得比较少。
% p+ q: I( r* C3 `  K# k" _　　出租成为无奈选择
1 J. h# K! h( x3 W* d! J　　在投资客看来，投资房子一旦被套，比股票还要可怕，因为股票是可以随时抛售的，而房子即使被套了，也要等到交付才能套现，交付以后还有一个挂牌和寻找买家的过程，没有几个月是不可能拿到现款的，不仅本钱赔了，而且还要花费不少的时间成本。
　　不少投资客都是选择按揭的，在购买到交付的两年时间里，其实已经支付了一笔数目并不小的银行利息，有些人购买的时候就存在利息上浮的情况，这样的话付出的贷款成本就更高了。所以，实际的亏损额是不止房子本身贬值的那部分差价的。
　　当然，总的来看，选择亏本出手的人尚属少数。根据华邦地产的统计，在目前“套牢盘”中，明知亏损也坚决挂牌出售的房东不到5%，而最终实际成交的就更少了。更多的房东如果没有遇到资金紧张状况的话，都会干脆选择自住或者出租，出租的租金可以弥补一部分的损失。很多房东依然相信，房价会涨回来的，等以后行情好转以后再考虑出手。
　　目前，像保利·东湾这样成交比较热闹的次新房，目前成交的房源都是房东2008年、2009年购买的，存在比较好的利润。而比如说万家星城目前交付的房源中，在二手市场上基本上看不到成交案例。
8 Z1 w6 H0 M5 q% _" U) m　　根据统计，目前套牢房源比较多的小区包括圣奥·领寓、中凯·东方红街、领骏世界、万家星城等，比如领骏·世界是比较典型的一个市中心酒店式公寓，当初的楼盘均价在25000元/平方米左右，而与它同地段的新盘野风·现代中心，同样是精装酒店式公寓，目前在售的价格只要每平方米两万元左右。所以，已经交付几个月的领骏世界目前在二手市场上挂牌出售的房源很少，在整个华邦地产只看到了3套挂牌房源，房东几乎都无奈地选择了自住和出租。
　　以往只要一个稍微有点规模的楼盘交付以后，楼下商铺立马就会出现中介门店的身影，很多房东甚至在房子没交付之前就已经把房源挂出去了。但是，在这些套牢盘周边，却几乎都不见了中介门店的身影。“中介门店最主要的收入来源主要还是依靠买卖业务，普通的租赁业务难以维持正常的运营，所以选择入驻套牢盘是没有意义的。”华邦地产相关负责人说。
　　当然，对于很多“套牢盘”来说，虽然在二手房市场里不受欢迎，但是在出租市场里却是香饽饽。尤其随着杭州地铁一号线开通运营的日益临近，使得地铁沿线的二手房源出现了供不应求的行情。同样在九堡，眼下的租房市场一片火热，与买卖市场的冷清形成了鲜明的对比。
　　华邦地产门店经纪人小郑跟总结会说起了最近的一个案例。有一位严先生想要租下一套大家·多立方的公寓，89平方米，由于是毛坯房，月租金是1500元，结果还有其他多位客户和他抢这套房子，最终严先生提出他可以租金半年一付，而不是一月一付，房东才答应和他签约。
　　九堡这几年房源供应量激增，并且位置相对远离市中心，租房价格向来较为便宜。但是由于今年地铁即将开通，加之周边区域近期受拆迁安置、商户入驻等多重因素影响，租客数量激增，从而带动租金价格的小幅上涨，这也使得一些“套牢盘”的业主坚定了转售为租的意愿。
1 C5 X$ ^) V5 A1 M! @* {　　“套牢盘”
$ h$ w" b8 D. Z- Q3 ^5 ]" R& T+ ^　　年底迎来交付高峰
) _/ u9 x/ p4 g3 t　　原本等来新居落成交付是件十分欣喜的事情，但今年收房的业主却要面临尴尬场面，心情欣喜不起来。
$ E; T; @/ b$ L% G# j6 z　　今年交付的房子，基本上是2009年开工，2009年、2010年进入预售的，尤其是2010年杭州的房价虽然处于历史高位，但是成交量却并不小，主城区全年成交量超过了3万套。
　　其实，这一轮的史上最严厉楼市调控，正是从2010年开始的，并逐步加大力度的。2010年1月调控初期国十一条出台，4月新国十条出台，实行更为严格的差别化住房信贷政策，楼市调控全面展开，到8月份京沪深杭四地银行全面叫停第三套贷款，10月全国多个城市出台“限购令”，杭州市政府也于10月11日出台杭州“限购令”执行细则，11月公积金贷款全面收紧，年末调控走向深入，直到2011年2月新国八条各地方细则出台，政府一系列的楼市调控剑指住宅，在贷款、利率等方面都实行了收紧政策，使得购买住宅与商业地产间的信贷杠杆不再，促使楼市格局发生了变化。
　　所以，调控对楼书触动最大的是2011年下半年之后，尤其到今年年初，杭州楼盘的打折促销力度不断加大，波击范围越来越广，尤其是桥西、丁桥、临平、余杭等区域都出现了20%—30%的降价幅度。
　　因此，2010年购买的楼盘，相对于今天来说普遍存在数额不等的价差，而它们的陆续交付对于业主来说是一件犯难的事情。
　　根据华邦地产的统计，今年一年杭州预计将有近60个楼盘、超3万套房源交付，交付量超过以往任何一年。其中，下沙板块共计约有7104套交付，约占总交付量的21.25%。因为2010年是下沙板块的销售高峰，经过两年左右的开发，从2012年开始，这一区域也进入前所未有的集中交付高峰期。除此之外，城东新城、九堡、西溪、丁桥板块的交付量也都在2000套以上，这5个板块的交付房源总量占到了总交付量的六成。
　　尤其需要注意的是，酒店式公寓的交付量很大。但是，从过去几年二手房市场的成交状况来看，酒店式公寓的受欢迎程度并不如普通住宅。有3751套酒店式公寓在今年交付，约占总交付量的11.22%。其中，城东新城酒店式公寓的交付量最大，有1500套，占到酒店式公寓交付总量的40%，尤其是中凯东方红街，它的酒店式公寓交付量有900套，同方国际600套。
　　而且从交付时间上来看，有超过5成的楼盘集中在年底，也就是说，约1万5千套的新房会在接下来的几个月里陆续迎来交付。
4 v$ c5 N! x) ~7 X　　仔细分析一下这些即将交付的楼盘，有9成以上房源当初的销售价格要高于或者接近目前周边在售楼盘价格，或者高于周边目前实际成交的二手房价格。也就是说，如果未来几个月房价没有明显回升的话，这些即将交付的楼盘基本上是属于“套牢盘”，业主们存在着多少不一的潜在损失。
　　不过，也有业内人士表示，虽然套牢的数量不在少数，等交房高峰在年底，交付后办证还需要3个月，所以年底交付的这些房源形成二手房市场的实际供应要在明年上半年。而明年的房源供应量比较小，或许市场状况会比现在乐观。