该用户从未签到
|
随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面,房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日,一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商坦言:楼盘开发成本只占房价20%,开发商能够拿到其中40%的利润,余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”
0 b: b1 I- P* z _( } G+ q# P0 L! h( a' w
建筑成本>>>
0 b8 C& q$ K% r, E9 U/ R0 G" h {% W* ^; Q8 K( `
楼盘开发成本只占房价20% ; y$ u: j( O3 D. r! l
~9 b3 D0 ^; V) P9 b实际上,面积越是大的楼盘,建筑成本越低,因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用,售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
% S/ N# W$ |2 y% F/ s' s v4 \ h
! d" z; t* Z# {! k5 x, V# B! `1 l; |我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元,房价不过1000元/平方米至1500元/平方米,建筑成本占房价的1/4,加上土地出让金,房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3。如今建筑成本比原来只涨了100元至200元,房价却比原来翻了好几倍,房屋成本只占房价不到20%。5 l) O- X# b9 }; X1 P# v
2 [& m7 a7 }9 B: u4 j& {' ~番禺包工头日前曾公布商品房工程明细账,实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格,中西部省区的价格比这个更低。相比之下,中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3,铁工为5元/平方米,木工是10至12元/平方米,泥工为3元/平方米,负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。3 d% W5 ~0 Q( @* @* @3 q
3 E' {' ~7 S7 u' K! ^
土地成本>>> m1 {. l; p; m
3 \ _! I( j- V0 M+ w. O8 V
“招拍挂”:消化两成利润
2 x9 h# Y& H. i" n
$ w# R; r2 f) O- T3 Z& b土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上,土地“招拍挂”没有增加房屋成本,而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
+ s! u4 M6 j! ?+ s- M- W1 h! p/ U1 x0 x. L$ | O' d% c
“招拍挂”的项目一般分为3种情况:一种是规模较小的项目,在招投标过程中开发商可以通过内部渠道了解政府方面的土地价格“底线”、“上限”,与有可能参与的同行形成“价格同盟”。由一家公司竞拍下来后,其他公司共同建设,但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售。一种是规模涉及几百亩土地的项目,土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控,开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”,通过招投标“评估”方式,排挤一些外来的竞争者。还有一种是获得规划部门的“风声”。如政府搬迁、城市发展规划等出台前夕,地方政府决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向,成为开发商趋之若鹜的消息。
3 r$ d0 t9 K1 \" e) D
4 o: g$ C; z8 F, {. h) e7 k要获得这些消息、“搞定”这些职能部门,就必须“有酒大家喝”,从楼盘开发中拿出一部分利润,让包括评估、规划、拍卖、土地、政府等部门“分享”。我认真计算过,无论大中小型楼盘,要真正在当地站得住脚,至少要拿出两成左右的利润,通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。
F# Y* o o" c/ a. l0 f2 |% r" Z1 Z5 Z8 f1 k0 P+ j
表面上看土地价格很高,但分摊到每平方米的价格就很少,原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高,成本降低了一半,房价却涨了1倍。
2 R$ ~* n; F0 k) i" |5 l7 V! Y( K! H# P5 P1 q1 M$ c! H) W# d* N
精打细算>>> ; B+ c' l4 y9 f6 O
( f' L1 Z P" G# K `) Z改规划+乱测量+滥用料 ; E! e1 T7 b9 V6 x0 D
. G* y' z6 w; P& b3 W: O修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”,施工中滥用材料,这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。
' b. V, B3 {6 o6 P3 Z: t; T' Q7 Q6 U ~1 F$ E5 q
修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心,这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”,规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量。相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力,在吃了一两顿饭之后,往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。
6 J/ x/ B* \1 B1 n- L, m/ D) W, P$ W# j1 Y+ _& I9 p5 L5 C
滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等,只要有出厂合格证,平时很少受到相关部门的监管,这部分材料建筑商往往精打细算,恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。由于数量巨大,所获得的利润也非常高。: {8 E" Z, W( T) _4 r$ _
4 b1 p3 f% s" c, p( N# n4 O1 O2 V灰色开销
" T* m4 P/ g; H% e F* Y* \
. L6 e- T ]8 H: W8 Q四成利润为职权部门埋单
+ `0 b4 ~+ L' y; Y7 n; N1 Y
c8 u- W+ }; F. f4 E( [把余下40%的“灰色开销”降低下来,返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子,只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了。9 M0 \9 o8 y# V+ P" t* N, B
/ ?( Z6 e& m. ?- _, M% G# R4 T: c8 ] B我们当然害怕审计部门查账,但比起酒店、宾馆等行业来说,建筑行业也最容易开账出资,从进料源头、施工环节上,就能够将一大笔“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量,用工资“冲抵”开销;把日常成本做大……这些都是开发商“化解”灰色产业链的主要手段。9 a! a% Q1 | l! V; c# ]
8 [- R1 j7 x9 s, a& E- A
我认真算过这样一笔账:一栋楼盘开发下来,成本只占房屋价格的20%,开发商能够拿到的利润占房屋价格40%,还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。
6 i3 h5 a7 K9 W4 G: o& s, o2 ^6 U3 [& x5 E- c0 o6 e8 A( b
其实,只要地方政府和相关职权部门认真履行中央的政策措施,监管部门强化监管细节,我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来,返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子,只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来。* S/ t2 u( v% W- m! r
9 V1 ^7 f6 D7 C( F- \/ X! ]1 T
[兔子曰]
, H. w% s& z: W. I) w- U
+ V" F4 X5 n; L! H这只是商对官指手指而已,官商一样都暴利;如果把开发商的利润也降低一半岂不更好?6000的房子变成3000了! |
|