萧山住宅单价跌5000 房企低价走量加快房价筑底

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打响今年全国楼市“降价第一枪”的杭州市，成交量开始出现反弹。有着大量库存的萧山区，8月份也开始反转。然而，量上的反弹并未传导至价格层面，成交均价仍然呈现环比下滑的趋势。
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( r; Y  b+ K4 \8 }- e8 K( b: E- F/ \3 v    《证券日报》记者走访杭州萧山区多个新建住宅项目后获悉，虽然看房人有所增加，成交量也开始上扬，但与市场高点时期的成交价相比，多个项目房价下降幅度超过30%，甚至出现月度成交均价直降5000元/平方米的现象。

    多位项目销售人员向记者表示，萧山区多数项目“一降再降”的可能性减小，年底前房价或停止下跌。

6 F, x# k1 g. U1 \$ q5 N; v    部分项目单价降5000元

9 R9 }3 S% S4 N: L' O3 }  p) Y) U    9月13日下午，杭州阵雨，《证券日报》记者来到杭州萧山区南部育才路与晨晖路附近，四周均是高楼。粗略估计，记者步行20分钟路程的周围，至少有5个新建住宅项目，单栋均达到20层以上。

    此外，多个项目都是建筑面积体量超过20万平方米的大型住宅社区，2000户左右的开发体量，但周边很难找到超市，更难看到居民。除了高楼和来往车辆之外，便只剩下房产销售信息的巨型围挡广告牌。
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  @# k- G/ o9 T. I# R/ y; m    值得一提的是，在记者走过的大多数城市主城区附属新城区中，户外广告多以楼盘为主。但在杭州萧山区，无论是区中心地段还是周边，大部分户外广告均是房产信息，甚至有的项目把户外广告立到了杭州的繁华地段。记者随便拨通一位销售人员的电话，便是热情周到的各种房产介绍。

' O" q; ]& w! U3 `    “我们项目2011年拿地，2012年10月份开盘，目前仅剩下60套168平方米大户型住宅，均价1.3万元/平方米。”杭州本地知名房企绿都旗下的绿都·四季华庭项目销售人员向记者透露，此前项目销售均价是1.7万元/平方米，单价直降超过4000元/平方米。

    记者了解到，上述项目外立面已经全部建造完毕，明年6月份即可入住，目前已经进入清盘阶段，项目此前甚至推出9800元/平方米的特价房，现在外立面上仍挂着“一降到底9800元/平方米”的巨型红色条幅。

    从杭州萧山区透明售房网上可以看到，绿都·四季华庭目前成交均价为1.2万元/平方米，截至9月12日，该项目月度成交均价从2014年1月份的17020元/平方米下降至2014年9月份的11558元/平方米，几乎是一路下滑，下降了5000元/平方米才止住跌势，未来是否继续下跌仍未可知。
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+ p6 @1 y- V& R, }+ T    此外，与该项目一街之隔且同为毛坯楼盘的名门世家项目，房价波动更为明显。2014年3月份至5月份较为稳定，月成交均价保持在3万元/平方米左右，6月份则急跌至接近2.4万元/平方米，而目前的成交均价不足2万元/平方米。
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4 G" y2 U# }4 Z# l' v    然而，与名门世家房价的降幅相比，顺发·恒园等目前均价为1.7万元/平方米的多个项目成交均价降幅都已经超过了38%，甚至个别项目部分房源房价下滑幅度高达46%。
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大型房企低开走量
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% U* W1 h3 Z( Z- [8 q# t6 ?' Z+ n    记者在调查中发现，杭州本地的房企由于企业布局限制，可能更急于降价回笼资金，但相比近两年来进驻杭州的大型房企，销售手段更为灵活，也善于把握推盘节奏，巧妙地规避降价给企业带来的麻烦，多数项目低价开盘，缓慢提价吸引客户。

    与上述项目比邻的恒大帝景项目，“销售均价是1.7万元/平方米，精装修标准是3500元/平方米。”恒大帝景销售中心的销售人员向记者表示，“我们7月份开盘，开盘均价是1.6万元/平方米，根本不存在降价的现象，反倒上涨了”。

9 ]( v0 \8 O8 u% k* O    该销售人员给记者算了一笔账，恒大帝景88平方米户型15层房源备案价格是19862元/平方米，总价约177万元，现在打八八折，总价约为155万元，均价不足1.6万元/平方米。
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    鉴于此，记者在现场看到了不少看房的人。据上述销售人员透露，“项目开盘以来成交量较高，8号楼几乎售罄，卖的非常好，接下来可能减少折扣力度”。

    事实上，记者调查获悉，杭州萧山区本地房企开发项目较多，近年来外地知名房企也在不断进驻。对此，有业内人士表示，杭州楼市近两年来受外地进驻的知名房企冲击较大，这些大型房企资金实力较为雄厚，能够扛得住价格，又有灵活的销售手段。在低迷的市场背景下，大型房企抗风险能力较强，而中小房企则会率先承压，因此调整房价幅度较大。
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8 C, s+ {$ q/ ?# b    低价走量加快房价筑底
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    值得注意的是，尽管杭州萧山区房价下降尚未停止，但销量回暖较为明显。据透明售房市场研究院最新数据统计，今年8月份，萧山区商品房成交1547套，较7月份增幅达22.88%。在成交均价方面，萧山区签约均价为13370元/平方米，7月份则为13073元/平方米，环比下跌2%。

    “房地产市场最困难的时期已经过去了，杭州房地产市场8月份成交量明显回暖。” 全联房地产商会创会会长聂梅生接受记者采访时表示，市场出现筑底迹象，止跌的可能性非常大，但年底前大幅上涨的可能性几乎没有。

    然而，对于杭州市来说，天量库存仍难以消化。打开某网杭州新盘找房地图可以发现，萧山区在售和待售的新盘可找到的项目是129个，江干区120个，而杭州八区在售和待售的楼盘超过550个。

    据统计，2014年8月份，杭州市区新建商品房新增批准预售共12313套，较2014年7月份的9712套增加2601套，增幅为26.78%。主城区8月份新建商品住宅新增供应2306套，涨幅高达八成。

0 [3 L6 e1 D6 u3 q    在这种背景下，开发商仍在加速推盘。据统计，8月份，杭州市区开盘项目共41个，相比7月份翻番。另据透明售房网显示，9月份杭州市区加推约50个盘，市场将迎来开盘集中期。

    对此，透明售房市场研究院高级研究员梁丽燕表示，市场实际推出的项目，包括部分豪宅多呈现“以价换量”的趋势，价格实际上是回落的。在高库存的压力下，市场仍是买方市场，开发商“以价换量”不失为当下最合适的方式，受此影响，杭州楼市未来几个月内的主旋律还是低价走量，这将加快市场价格筑底。