二手房调整期仍将继续——人气减弱郊区房源发力

煎饼

　　 浙江在线05月22日讯 从去年9月银根紧缩到现在，杭州二手房调整期已有半年之久，买卖双方观望气氛较浓，房价快速上扬的势头被遏制。人居展历来被看作“风向标”，而从这次现场的情况看，无论是购房者还是业内人士普遍认为，挂牌成交价格平稳的态势仍将继续。
" B* N+ r1 g* K4 Q2 y/ |! I2 `0 [
' |# }6 j! y3 L, Q" B  n+ |7 Y　　1
　　人气减弱
　　成交明显下滑

! e+ P* m" X7 w  ^9 ?# X4 @　　据我爱我家市场研究中心统计，本次二手房客户信息比去年同期减少20%-30%。不少人感觉今年的房交会人气不如去年，特别是晚上的房产夜市，基本上没有客户上门。
, H$ \5 ]. D' P3 ~- Z+ T  x5 ?　　据盛世管家数据统计，去年同期平均每天都能搜集到500到600个客户信息点，今年房交会三天，平均每天的信息点仅在300个左右，与去年相比，显然是有较大差距的。
% E9 D, p0 X) k$ i% ?4 c　　另据住商不动产、裕兴不动产统计，除了登记客户量减少外，现场直接去看房或者现场成交的单子，也是明显下滑。　　
　　解读：
/ a# [6 P1 J  P: Y- S3 V　　从这次调查来看，大约6成的客户都已经在中介公司登记过需求或者房源信息，真正第一次来房交会的新客户不到40%，随着媒介资源和房源信息传播渠道越来越丰富，房交会不再是客户了解房源信息的唯一渠道，其信息平台的作用将越来越减弱，更多的客户将不再依赖房交会。
! H# @% }, {0 n- ^　　不过，如果我们再看一组数据，就会发现其实今年的房交会诚意客户还是不少的。今年购房信息中具有较强购房意愿的诚信客户比例比往年增多，大约占到总信息量的25%左右，而往年一般在20%左右。

- [) S8 a# K6 i! p( [" V  r! D　　2
　　年轻人
5 J$ W, A# i9 Y: @8 A: ?+ p" ]: A　　已成购房主力军
% ^4 y) C1 e2 ?; G
　　在展位现场，不少房产中介都有根据总价划分的“房源墙”，一些200万元以上房源关注的人寥寥无几。在很多100万元以下的房源墙之前，基本上都是年轻人在仔细看着、琢磨着。有情侣、夫妻，还有单身人士，虽然身份都不同，但都具有同样年轻的身影。
. F5 q# C/ f7 k4 Q2 k, ?( c　　从两天房交会夜市也可以明显看出，手牵手来逛房交会的小两口占了绝大多数。　　
  a3 g* M7 ^6 y　　解读：
1 F- {% `$ }& s( n. Z. d+ ~/ Z  T　　根据本次房交会上的调查，本届房交会上35岁以下的客户占到总客户的72.09%，成为本届人居展毫无疑问的主角。
" f. l( L+ i. C6 A　　70年中后期和80年后的年轻人，已经进入了购房的高峰期，每年大量新增人口和大量适婚年龄人口所产生的巨大自住刚性需求，已经成为现在杭州楼市最大的潜在购房力量。
" x+ E  ]: {% r' u　　据我爱我家市场研究中心1-4月份做的一份购房客户调查显示，杭州市购房者中年龄在35岁以下的青年人占到了63%比例，在各年龄段中占居首位，成为购房市场的“主力军”；35—45岁的购房者占到了15%；45—55岁的购房者占到了15%；而55岁以上的购房者比例只有7%。与改善型购房者相比，年轻购房者住房需求一般比较强烈，因此参与房交会的欲望会更强。
, d  |& X! `) j2 q　　我爱我家市场研究中心现场统计发现，青年购房者住房的面积需求一般在50-80平方米之间，房屋价格在50-100万元之间。由于现在房价较高，将近60%的年轻人会选择“存款＋住房贷款＋父母及长辈资助”的方式来购置个人的第一套住房，考虑到首付和月供负担，现在大多数年轻人一般会选择“分步置业，适量而行”的购房理念，对于总价较低的中小户型会特别青睐。

　　3
　　热点转移
! G- ?/ }& Q1 f( {% p) s' P+ x0 S% w　　郊区房源发力
: G& O3 u7 }5 P- m% b) U
+ t" b8 V  ^; x3 {8 P) Q　　包括财富置业、易居臣信等多家房产中介公司反映：原本在二手房市场需求地位稳居第一位的市中心二手房，已经受到挑战。而城北、滨江的需求量明显上升。易居臣信东区经理周益明说，自己在人居展上总共带了六七拨客户去看房，基本上全是去滨江的。　　
& N# k  p- x# d　　解读
' V0 O$ q; O/ D: c　　在购房首选区域中，滨江区、老城区、下沙九堡分别占据了前三甲；在次选项中，钱江新城、滨江区、下沙九堡分别占据了前三位。
　　在本次房交会上，滨江区两项比重都占据了比较高的位置。滨江作为杭州的高新技术产业开发区，发展潜力巨大，目前二手房源多，地铁也已经开工建设，交通等居住配套设施发展很快，性价比高是滨江楼盘的竞争优势所在，因此成为购房者首选购房区域。
　　而市中心二手房因为房龄普遍比较老，而单价又比较高，让许多人望而却步。
　　另外人气明显减弱的，还有城西的某些小区。
+ g& h% M0 G% {　　根据住商不动产市场部统计数据显示，目前仅住商不动产一家房产中介公司挂牌在售的沁雅花园房屋就有128套，而求购沁雅花园的客户非常少，求购、出售比在1∶38.9。
7 n" y2 T. y- j0 p6 B　　住商不动产资深经纪人小王说：“一个月能成交一两套就不错了。”
( R" l. e1 z, P9 n5 u: |　　一些经纪人分析认为，小区品质比较一般的大户型物业，正面临尴尬。

　　4
3 B# @0 k' K6 N  Q0 j- {3 F　　小户型对二手房
　　造成冲击
# Z+ X% |; X8 I) O; V! g3 V
) \& K( Y! G: e　　新盘市场与二手房市场一直是互动的，二手房房价与一手房定价也互相影响。财富置业营运经理郭青云表示，对于客户来说，买房影响因素最大的就是价格。今年新盘大量供应中小户型，新盘交易成本又远低于二手房。未来一手房与二手房抢客户的竞争，会越来越激烈。在人居展现场，许多来新盘展会的人，手上都拿着二手房源宣传单。　　
" n: Z- D+ S1 a' f; B　　解读：
　　年轻客户群体增多，对居住品质的要求也更高，特别是住房环境，所以一些近郊的次新房或者新盘就格外受关注。一对在现场选房的年轻情侣表示：周边的新盘相比一些市区二手房价格是差不多的，因为有车远点没什么关系。而且新房的户型设计比较好，洗手间、客厅大，房间设计也比较紧凑，差不多的面积，和市区的房子比较起来，利用率更高，他们觉得更适合。
　　而二手房的现房优势，仍然是明显的。
4 C4 f9 Z  ?! ]/ G, x" P　　有一位李先生在和房产经纪人交谈时，就直言不讳地说道，一手房有自己看中的，可是交付时间太长了，需要到2010年，而自己和女朋友打算明年结婚，所以他们决定到二手房来找找，希望能找到自己喜欢的房子。