加息叠加效应 临近年底杭城掀起提前还贷高潮

煎饼

<p>　　 <!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><b>浙江在线11月22日讯</b>
8 d0 s/ P$ a  W9 h                <!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment-->中国人民银行11月10日宣布，决定从今年11月26日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第九次上调存款准备金率。此次上调之后，普通存款准备金率已经达到13.5%，创下了历史最高纪录。</p><p>　　历次央行准备金利率上调,加息“如影随形”而来。因此，此次央行再次上调准备金利率，为数不少的研究机构预测，此举可能是酝酿年内第六次加息的前奏。加息，这一货币工具应用的市场预期变得越发强烈。</p><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><p>　　自今年3月18日以来，央行已连续5次加息，使得一年期存款基准利率上从2.52%提高到3.87%，5年期以上个人住房贷款基准利率上调至0.99%。</p><p>　　对于“房奴”一族来说，5次加息所产生的“叠加效应”将从明年1月1日起要一次性消化。面对即将增加的还款负担，不少新老“房奴”们备感面临的压力，纷纷酝酿提前还款的计划。</p><p>　　记者了解到，进入11月以来，杭城各大银行的提前还贷量已经明显增加，不少银行界人士预测，今年的提前还贷风潮启动更早于往年，并将在年底和春节过后的三个月内，迎来又一波还贷高峰。</p><p><strong>　　频频加息后</strong></p><p><strong>　　新老“房奴”感受还贷压力</strong></p><p>　　从明年1月1日起，按照年度一次性调整的“老房奴”们将直接面临今年5次加息后的叠加效应，一次性加息接近1%，即使按照现行的银行房贷优惠政策，即在基准利率下浮15%，加息力度也达到了0.8415%。</p><p>　　去年8月19日，央行将5年期以上个人住房贷款利率上调至6.84%，而经过今年的5次加息，个人住房贷款利率已拉高至7.83%，两者相差已达0.99%。</p><p>　　在IT行业工作的王先生，去年10月份通过银行商业贷款，在滨江区买下了一套商品房，贷款50万元，贷款期限20年，采用等额还款法，每月还款3528.71元。假设今年年内央行不再加息，那么从明年1月1日起，王先生一家的月供将增至3773.78元，每月要多还245元钱。</p><p>　　在咨询了银行方面的理财专家后，王先生获悉，如果今年年底提前还款10万元的话，按目前利率计，提前还贷后，还款本金余额约为38.52万元。如果将剩余的贷款继续按照目前的还款额度来偿还的话，他总共能省下将近17万元的利息。</p><p>　　之前对此关注较少的王先生，在了解到这个相对“吃惊”的数据后，马上同家人商量，计划动用家中现有的存款作为房贷按揭的提前还款。</p><p>　　进入11月份以来，股市连续性下挫，股票市场震荡引发的资金回流，正好为现阶段房贷业务的提前还贷提供了又一个契机。建行、农行、广发银行、民生银行等银行人士表示，今年提前到来的房贷提前还贷风潮，不排除与近一个月以来股市震荡所引发的部分股民的资金回撤有关。</p><p>　　“这一个月来大盘震荡得厉害，再有加息的传闻，这两天，我打算赶紧把钱撤出。”去年年底，在朋友的建议下，陆先生涉足股市，微有盈利，但是最近一个月行情不好，让陆先生萌生退意，“大盘6000点高位的时候，我就觉得风险有点大了， A股告别暴利时代的或许就要来临，反正挣了点钱，所以，把股市的钱套现，把一部分房贷提前还了，明年的压力也小点。”</p><p>　　此外，9月底，央行、银监会发布通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%。该房贷新政，也被视为有望进一步“加剧”今年的提前还贷潮。因为部分银行表示在房贷已结清的情况下，客户购买第二套房子仍可享受首套房贷的优惠，杭城二手房市场上一些改善型客户，纷纷采取了先提前还贷、出售、再求购新房源的“曲线”途径。</p><p><strong>　　提前还贷愈演愈烈</strong></p><p><strong>　　银行预测春节还贷高峰将现</strong></p><p>　　央行5次加息，贷款购房者的月供随之水涨船高。工行、建行、农行和部分股份制银行的营业厅内，来电咨询和现场造访的客户明显增加，不少客户更是在近期就制定了提前还贷的日程。一些凑钱、借钱还贷的现象也开始升温。</p><p>　　据建设银行吴山支行相关负责人介绍，自今年第5次加息以来，每天通过电话或亲自前往银行咨询的业主中，有1/3多的比例是为了了解提前还贷事宜。“尤其是这次央行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，很多前来办理各项业务的客户，都会旁敲侧击地问一下，近期是否会有加息的可能性，对于办理提前还贷的迫切性也越来越明显。多的时候，一天至少有十多个咨询电话。”这位负责人说。</p><p>　　“这是一个慢热的过程，毕竟客户提前还款需要有个筹钱过程。”广发银行按揭中心虞幼金则预测，12月下旬有望出现一个提前还贷的小高峰，“自然，最高潮的还贷高峰，仍将出现在春节前后，并延续到次年的1-4月份。”而农行滨江支行的个人客户经理马晓云称，这个月以来，来电咨询提前贷款的客户有所增加，但真正的高峰尚未来临，“利率调整要从明年1月1日才开始，对于很多客户来说，年底才是最能集中回笼闲散资金，以及获得年终奖或其他额外收入的时段。”</p><p>　　这波先行启动的提前还贷潮，让不少银行的房贷部负责人疲于接待，没有精力去拓展新业务，不过，也有银行界人士表示了理解。</p><p>　　“如果没有比贷款利率更高的长期稳定收益，稍有积蓄就该提早还贷，越早提前还贷越节省利息。”马晓云介绍，由于个人房贷一般都是10年以上的长期贷款，时间造成的复利增长十分可观。按新的7.83%的基准利率，采取等额本息法还款，如果贷款额是50万，20年总利息就是40.44万元。提前还贷时间早，能节省的利息就越多。</p><p>　　“但提前还贷是否划算，一定要视个人收入状况和家庭观念而定。”马晓云认为，提前还贷仅限于当前没有更好用款的途径和想法，因为提前还贷势必要占用家庭大量存款的数额，或者手头上的一些现金，“这些现金是不是家庭现在需要有用的，比如说投资股票、基金、房产，或者有教育、买车等家庭消费，那么应该考虑将手头的现金投入到有更大收益的投资，或者目前比较紧迫性的需求。”</p><p>　　对于目前有些客户不惜东拼西凑，筹钱提前还贷的方式，马晓云称更没必要，“对于普通的一手、二手房贷款来说，虽然到明年1月1日起按最新贷款利率执行后，月供款会有变化，但是每个月增加的成本毕竟有限，还是应该考虑给家庭留有部分现金流，以备其他需求之用。”</p><p><strong>　　比一比</strong></p><p><strong>　　哪种还贷模式更适合你</strong></p><p>　　加息后，几乎每个按揭买房者都悄悄盘算过：自己每个月的月供可能会增加多少？是不是应该拿出手头积蓄，把银行贷款提前结清？采用怎么样的提前还款方式，与自己的收入和家庭观念最吻合，尽可能地减少以后的利息？</p><p>　　对此，银行界的理财专家针对以下具体案例，给出了5套针对不同客户群的可供选择的还贷模式：</p><p>　　马女士2006年末买下一套商品房，首付30%，向银行贷款额为100万元，贷款期限20年。假设该房产是马女士唯一的一套银行抵押贷款房产，可享受8.5折优惠利率，当时的利率为5.814%，按等额本息还款法计算，月还款额7057.42元，其中第一个月还本金2212.42元，利息4845元；总还款额为169.38万元，其中利息为69.38万元。如今后利率不再调整，按7.83%的基准利率，2008年1月1日起享受6.6555%的8.5折优惠利率，2008年1月起月还款7528.17元，月还款增加470.75元，如果马女士采用该还款法还款18个月后，考虑提前还款，此时她所剩贷款本金为95.98万元，已支付利息共8.96万元，如不提前还款，则还须支付利息71.15万元，总计支付利息80.11万元。</p><p>　　第一种：将所剩贷款一次性还清。(一般银行要计算上次还款日到提前还款日的利息，在此为方便起见，不考虑该利息，且不考虑今后的利率调整)</p><p>　　尚需支付利息：0</p><p>　　利息总额＝提前还贷前的利息额+0＝8.96万元</p><p>　　★适合人群：资金宽裕或没有更好用款的途径和想法。</p><p>　　第二种：部分提前还款，月供不变，缩短还款期限。</p><p>　　提前还款10万元，仍保持之前的月供水平，即7528.17元，则贷款剩余期限缩约为15 .1年，提前还款后的总利息为50.61万元。</p><p>　　利息总额=8.96+50.61=59.57万元。</p><p>　　★适合人群：预期目前收入和之后的收入有一个稳定的增长，而且家庭的生活和教育支出成本并没有随着时间增加。</p><p>　　第三种：部分提前还款，减少月供，还款期限不变。</p><p>　　提前还款10万元，贷款期限剩余18年6个月，月供减少为6743.78元，提前还款后总利息为63.74万元。</p><p>　　利息总额=8.96+63.74=72.7万元。</p><p>　　★适合人群：现有手头现金流较充裕，未来预期收入较稳定。</p><p>　　第四种：部分提前还款，缩短还款期限，减少月供。</p><p>　　提前还款10万元，月供减少为7288.75元，剩余还款期限缩短为16年，提前还款后总利息为53.97元。</p><p>　　利息总额=8.96+53.97=62.93万元</p><p>　　★适合人群：收入会有一个稳步的提高，但是需要较多的手头现金流，以承担对子女的抚养、教育，以及家庭其他娱乐等方面的支出，另外还有赡养老人的需求。</p><p>　　第五种：部分提前还款，缩短还款期限，增加月供。</p><p>　　提前还款10万元，月供增加为9830.50元，剩余还款期限缩短为10年，提前还款后总利息为31.99万元。</p><p>　　利息总额=8.96+31.99=40.95万元</p><p>　　★适合人群：预期后期收入有大幅度提高。</p><p>　　一般来说，提前还款肯定会减少利息支出，通俗讲，就是还掉的钱不需要再付利息了。比较以上5种还款方式，我们可以看到，提前还款后还款额的变化是本金的差异，前期的利息差异非常小，最终利息的差异是前期本金还款的差异导致的，如果客户部分提前还款后有近期全额还款的打算，对于还款方式的选择对利息的影响都不大。</p><p>　　对于每个客户来说，是否提前还款，提前还款后采取哪种还款方式都需要依据自身情况“量身定制”，如果客户有一定的投资理财经验或有较好的投资收益，只要计算一下机会成本，如果收益率能超过银行的贷款利率，就没有必要提前还款；其次，在目前信贷政策紧缩的情况下，也不建议提前还款，还贷容易贷款难，毕竟在手头留点活钱也是必需的。</p><p>　　另外，理财师还建议，如果要部分提前还款，建议采用前3种还款方法，毕竟提前还款的目的是不增加目前的还款负担。</p><p>　<strong>　-友情提示</strong></p><p>　　提前还贷注意“三方面”</p><p>　　.可能须重新提供收入证明</p><p>　　以上5种还款方式基本涵盖了杭州目前各大银行所采用的模式。在个别银行，第4、5种模式是合并的，统称为部分提前还款，还款期限缩短，月还款额调整。如果，提前还贷客户在月还款额调整后，增加比较大且超过贷款时提供的收入证明的50%，须重新提供收入证明。</p><p>　　在许多银行的规定中，办理提前还贷业务并不是像办理普通业务那样可以随到随还，而是要经过一些程序。提前还贷一般要带上贷款合同、身份证等相关证件，提前一个月提出书面申请；也有的银行只要提前一周左右，并接受电话预约。</p><p>　　.利率调整后还款额或将发生变化</p><p>　　明年1月份，利率调整后还款额会发生一些变化：可能会出现的情况是，1月份还款额有所下降，客户扣款日均在上半月，原因是利率调整后1月份的还款本金是按新利率计算的，这样会导致应还本金下降，而利息则是12月部分按老利率计算，1月部分按新利率计算，在对日还款的情况下，增加的利息如低于下降的本金金额，就会发生这种情况。</p><p>　　.提前还贷不要留“尾巴”</p><p>　　选择将所剩贷款一次性还清的购房者，最好到保险公司办理退保手续，因为在贷款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同已经可以提前终止，购房者退保后还可以得到部分保费。同时，购房者还要及时办理房屋抵押注销手续。</p><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><div class="gstopic"><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--></div><div class="contentAuthor"><strong>来源：</strong>
                <!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><a href="http://hzrb.hangzhou.com.cn/" target="_blank">杭州网－杭州日报</a>
: M+ h; _) @: A1 W1 x                <!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><strong>作者：</strong>
                <!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment-->胡灵波 焦俊 <!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><strong>编辑：</strong>
                <!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment-->谢旭 <!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--></div>