TA的每日心情 | 奋斗 前天 10:28 |
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签到天数: 2370 天 [LV.Master]伴坛终老
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很多人买房,常常面临这样的困惑,那就是:什么样的房子涨得最快?最能保值?
% F9 A- l7 j& z 同样两个楼盘,可能当初买入的价格差不多,但过了几年再比一比,却发现已是“天差地别”。
* j% y: Z. N+ \0 @$ P) ^- { 那么,哪些要素决定房子的价值成长性?我们选了一批近10年房龄的二手楼盘进行比对,结果发现,品牌、地段、景观、学区是影响房产价值的主要“原动力”。
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地段,始终是价值的核心动力
! Z) \* y9 B9 U m 地段、地段还是地段,对于房产投资者来说,这是千古不变的投资真理。而从杭州楼市10年的发展轨迹看,地段依旧是决定房价涨幅的第一要素。' X5 K/ F: q( Z0 z0 Z+ S. ?: A
记者一位朋友2001年以5000元/平方米的价格购入平海公寓一套190平方米的带西湖景观的大跃层,当时的总价90多万元。虽然当时对他来说也是个天价,动用了两个家庭的全部资金才完成这一购买行为。但现在回过头来看,他完成了一次成功的房产投资,那就是以实惠的价格买下了杭州西湖的资源。现在,平海公寓的房子市场成交价已经涨到3.6万~4万元/平方米。这也意味着,10年间他的资产增长了近7~8倍。6 r1 x7 x! K' A; _5 {
为什么说他的投资成功?因为平海公寓卖的是西湖概念,无疑属于地段中的“豪华版”,再加上次新房,又是品牌公司广宇房产旗下的楼盘,后来又成了天长小学的学区房,几种因素集于一身将他的投资收益放到了最大。
. s7 w& o: b3 b* ^/ n 地段是决定因素,此话不假。将地处古墩路的润达花园和地处钱江新城的近江家园进行比较,这两个小区开盘时间分别是1999年和1998年,开盘价格差不多,但现在的涨幅却差距明显:近江家园地段好,涨幅高达642%,而润达花园地段相对差些,11年间,涨幅也不过300%。5 l+ x2 ^% l! s5 R0 p6 S/ m% `
好的地段,意味着便捷的交通、完善的配套和最大的保值增值能力。无论是在房产市场比较成熟的欧美、日韩还是中国的香港,最贵的永远都是市中心的房子。中国还处于城市化高速发展阶段,城市的中心还处在旧城向新城转移的阶段,房价体系正处于建立当中。买房建议买有价值成长性的板块,像申花板块的浙商财富中心、东部交通枢纽中心中凯·东方红街等。从长远来说,相同品质,离市中心越近的房子价格肯定越贵。% g' Z* F1 D3 @" s0 F; N
润达花园
+ t7 Z" ~$ u$ @5 E6 h" ^ 开盘时间:1999年
) ~$ M8 d% r8 U: v1 H+ J0 |1 l 开盘价格:4000元/平方米9 J/ ^! o) L2 C1 e0 r' s
最新成交均价:15000~16000元/平方米9 |- u3 J( v5 x0 N' T% _# [ l* i! D% \
价格涨幅:300%" K) q" d& o0 t: T& Q
近江小区
5 U' ^" E/ D% g" q3 b 开盘时间:1998年" j" `& M8 O3 E6 W& l4 N4 @+ t
开盘价格:3500元/平方米
( Z- k2 x: {2 V( v1 O: a& y 最新成交均价:24000~26000元/平方米
9 l7 x+ C& x* I" t$ I& W: A 价格涨幅:642%
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6 d$ P( ?3 k9 v% [" o0 C* x3 i 买房,品牌越好爆发力越强
- _2 A/ h9 [3 H 买房,要追大牌。这话放在2005年之前,可能很多人还不相信。但放在现在,相信大多数的人都说,买房最好买品牌房产。
9 M7 R* s: j& @/ V 品牌房产的含金量从房价的上升中得到最好验证。* _" _) [( D' J+ Y4 ~' A: r
江滨花园是南都房产早期开发的一个代表楼盘。而南都房产当时在楼市的口碑和绿城是旗鼓相当的。该楼盘2002年开盘,至今已有8年时间,但即使放在现在看,其综合品质在滨江还是领先的。其房价的上涨幅度也是惊人的。
; ]$ s+ ~1 k* ~3 B L 拿一桥边同样的两个非江景楼盘银色港湾和江滨花园作比较。一手房的开盘时间同样是2002年前后,当时的开盘价格也差不多,江滨花园4000元/平方米,银色港湾4500元/平方米,但从最近的成交均价看,江滨花园的二手房已涨到18000~20000元/平方米,而银色港湾的二手房价的成交均价只有16000~17000元/平方米。从价格上涨幅度看,江滨花园达到400%,银色港湾只有277%。
% P4 h# _; }2 a3 ]% p 品牌房产价格上的爆发主要启动于2005年。2005年前,品牌非品牌房产的界限还比较模糊,江滨花园和银色港湾的房价也相差不多。
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8 [7 K3 s; U/ D5 k+ x6 \, `; M 景观规模,也是影响房价的重要因素
' C' C2 x1 }% P& p4 n% _ 放在10年前,很多人买房对小区规模都不大重视。特别是市中心的楼盘,一两幢楼组成的袖珍小盘比比皆是,很多人想,只要住在市中心就行了,管他小区规模怎么样呢。
" w9 E" H5 n% t 事实证明,小区的规模和内部景观的营造档次也是影响房价涨幅的重要因素。& @# G0 z4 q' Y5 p7 D4 }7 Y
恒升花苑和崇文公寓,都是重点学区房,位置也相隔不远。唯一的区别是恒升花苑只有3幢楼,小区里只有一片空地,基本没有绿化。而崇文公寓无论规模还是景观,算得上文教区出类拔萃的小区。
- d/ o! n1 s" p8 D7 u 两个楼盘2004年的价格都在10000~12000元/平方米左右,但现在价格已拉开档次:恒升花苑6年间的价格上涨幅度仅为150%,而崇文公寓已达到233%。: t' j$ n' S5 j$ R9 f% W
恒升花苑
' {! y1 J$ }8 A; B5 k& w# G 交付时间: 2002年
! U6 M* O2 M, j 2004年成交价格:10000~11000元/平方米
/ T6 e" R0 j1 K% d9 m$ w/ K2 g& A 最新成交均价:24000~25000元/平方米+ U, }* U& k; ^* k
价格涨幅:150%
& p/ f! k# V3 N. ^4 A! h 崇文公寓6 o- }. X5 M( S5 v
开盘时间:2004年
0 Y2 e1 v: s+ G$ c5 a 2004年开盘价格:12000元/平方米
( Y9 h4 D! a4 m) O0 w 最近的成交均价在39000~40000元/平方米
8 T5 a3 q# {' k0 D* u: b. E; U 价格涨幅:233%5 p" A* I% V& U& ~( H! T, H
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好的学区房增值更快
8 K% u3 O+ T y* b 在中国,好的教育资源永远是稀缺的。这也是学区房这几年一直长盛不衰的重要原因。
. }! H& ^. q6 r4 d( c& s& U- f 据大致测算,在杭州市中心,一般的小区2003年至今的增值幅度都在300%左右,但学区房的涨幅却远高于此,甚至可以达到400~500%。- w4 w- A' Z) |0 {! O
学区房的增值幅度主要由学校知名度和教育水平决定,好的学区房增值幅度更为明显。邮电新村和求智弄两个小区都位于文教区文二路和文三路之间,这个小区相距不远。但邮电新村属于文三街小学学区,而求智弄属于学军小学学区。$ {" U. C/ _. I3 ]
两小区以前的成交均价相差并不明显,求智弄虽说建筑年代稍新于邮电新村,价格优势也并不明显。但近几年,教育资源的稀缺,城市人口的膨胀,适龄儿童的增加,人们在购房时更看中名校资源,两个小区房价的差距越拉越大。目前,求智弄的二手房成交价更高于邮电新村。 |
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