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什么样房子涨得最快? 四大要素影响房产保值

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    奋斗
    前天 14:12
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    [LV.Master]伴坛终老

    跳转到指定楼层
    1
    发表于 2010-10-21 09:11:19 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
    很多人买房,常常面临这样的困惑,那就是:什么样的房子涨得最快?最能保值?
      }; b. U9 V2 N2 @& {$ m3 A+ @  _  同样两个楼盘,可能当初买入的价格差不多,但过了几年再比一比,却发现已是“天差地别”。
    : B  \9 _  L$ v4 b  那么,哪些要素决定房子的价值成长性?我们选了一批近10年房龄的二手楼盘进行比对,结果发现,品牌、地段、景观、学区是影响房产价值的主要“原动力”。
    1 p( W  g: q8 t# q' O- U1 w- i! g9 O% W" z! [
      地段,始终是价值的核心动力! M+ k' Q% e6 }3 s+ m+ ~4 V2 I5 p6 L
      地段、地段还是地段,对于房产投资者来说,这是千古不变的投资真理。而从杭州楼市10年的发展轨迹看,地段依旧是决定房价涨幅的第一要素。1 ~$ T" G0 [% U9 Q1 s/ k
      记者一位朋友2001年以5000元/平方米的价格购入平海公寓一套190平方米的带西湖景观的大跃层,当时的总价90多万元。虽然当时对他来说也是个天价,动用了两个家庭的全部资金才完成这一购买行为。但现在回过头来看,他完成了一次成功的房产投资,那就是以实惠的价格买下了杭州西湖的资源。现在,平海公寓的房子市场成交价已经涨到3.6万~4万元/平方米。这也意味着,10年间他的资产增长了近7~8倍。
    2 j, l% X$ T6 H  为什么说他的投资成功?因为平海公寓卖的是西湖概念,无疑属于地段中的“豪华版”,再加上次新房,又是品牌公司广宇房产旗下的楼盘,后来又成了天长小学的学区房,几种因素集于一身将他的投资收益放到了最大。
    ; e8 a% G( o3 Z% j* n* y3 k  地段是决定因素,此话不假。将地处古墩路的润达花园和地处钱江新城的近江家园进行比较,这两个小区开盘时间分别是1999年和1998年,开盘价格差不多,但现在的涨幅却差距明显:近江家园地段好,涨幅高达642%,而润达花园地段相对差些,11年间,涨幅也不过300%。
    & I0 B& g# o' ?+ W- W4 Y2 v  好的地段,意味着便捷的交通、完善的配套和最大的保值增值能力。无论是在房产市场比较成熟的欧美、日韩还是中国的香港,最贵的永远都是市中心的房子。中国还处于城市化高速发展阶段,城市的中心还处在旧城向新城转移的阶段,房价体系正处于建立当中。买房建议买有价值成长性的板块,像申花板块的浙商财富中心、东部交通枢纽中心中凯·东方红街等。从长远来说,相同品质,离市中心越近的房子价格肯定越贵。
      j; g% Z* Q" ^$ P2 C! Z  润达花园" L5 C5 P* e. t
      开盘时间:1999年
    4 _  o; s  c  \+ j  开盘价格:4000元/平方米
    4 ]' h: V5 e# l4 X. h$ H  最新成交均价:15000~16000元/平方米: s, T% z7 \! p0 l9 r
      价格涨幅:300%, [4 i* F1 i+ D5 l
      近江小区  a! \# S$ x3 P8 [) r: K
      开盘时间:1998年
    8 p5 o2 j) O$ O/ |; R  开盘价格:3500元/平方米& x1 b/ s1 K, b3 {5 @3 `7 K& s
      最新成交均价:24000~26000元/平方米
      Y+ s# e. C; h! C  价格涨幅:642%
    ) l; u) k6 T; f5 Y: R  b2 w: z; J! T- N2 z7 k
      买房,品牌越好爆发力越强) T5 W1 x! ~0 M" v* n$ Y
      买房,要追大牌。这话放在2005年之前,可能很多人还不相信。但放在现在,相信大多数的人都说,买房最好买品牌房产。
    ' B, K! f6 Q9 m/ g% D; d0 u. e  品牌房产的含金量从房价的上升中得到最好验证。
    $ Y5 a! ^7 V/ u+ P2 M  江滨花园是南都房产早期开发的一个代表楼盘。而南都房产当时在楼市的口碑和绿城是旗鼓相当的。该楼盘2002年开盘,至今已有8年时间,但即使放在现在看,其综合品质在滨江还是领先的。其房价的上涨幅度也是惊人的。
    ; ~  X' j9 M. i6 ?: Z  拿一桥边同样的两个非江景楼盘银色港湾和江滨花园作比较。一手房的开盘时间同样是2002年前后,当时的开盘价格也差不多,江滨花园4000元/平方米,银色港湾4500元/平方米,但从最近的成交均价看,江滨花园的二手房已涨到18000~20000元/平方米,而银色港湾的二手房价的成交均价只有16000~17000元/平方米。从价格上涨幅度看,江滨花园达到400%,银色港湾只有277%。
    ) U% s) w/ H; V+ A  品牌房产价格上的爆发主要启动于2005年。2005年前,品牌非品牌房产的界限还比较模糊,江滨花园和银色港湾的房价也相差不多。; ]* w! [  p# v" Z8 Z" u/ u
    6 w$ ~9 \0 ]5 L: s" W1 |6 }
      景观规模,也是影响房价的重要因素( X9 f1 l/ A9 l4 a
      放在10年前,很多人买房对小区规模都不大重视。特别是市中心的楼盘,一两幢楼组成的袖珍小盘比比皆是,很多人想,只要住在市中心就行了,管他小区规模怎么样呢。
    8 \3 ]$ T& ]' C# r/ P. l5 m  事实证明,小区的规模和内部景观的营造档次也是影响房价涨幅的重要因素。
    " @2 m/ c$ N* L3 n  l  恒升花苑和崇文公寓,都是重点学区房,位置也相隔不远。唯一的区别是恒升花苑只有3幢楼,小区里只有一片空地,基本没有绿化。而崇文公寓无论规模还是景观,算得上文教区出类拔萃的小区。2 Q$ [  l, r4 N5 b: h1 ^: ]% q
      两个楼盘2004年的价格都在10000~12000元/平方米左右,但现在价格已拉开档次:恒升花苑6年间的价格上涨幅度仅为150%,而崇文公寓已达到233%。1 r3 z% d9 R3 X. _
      恒升花苑
    3 I1 [/ ~, ^* b. b5 S7 }/ [  交付时间: 2002年# y9 N) P8 n1 U( r( n
      2004年成交价格:10000~11000元/平方米* b9 D% q4 U7 N' G' ~0 n
      最新成交均价:24000~25000元/平方米5 W. H# M# G/ a. Y% `
      价格涨幅:150%
    9 A9 }$ R, \. l* n% }0 Z# {  崇文公寓) J6 @. A0 F7 |, f" Z1 d
      开盘时间:2004年
    # ?- h- M* Y+ a0 P/ N4 W( G  2004年开盘价格:12000元/平方米5 B. u2 R9 J0 x+ b6 b" \# D' ]
      最近的成交均价在39000~40000元/平方米
    9 o0 r" a/ l# b; Y; o  价格涨幅:233%" p+ O2 [* Y" J: P/ R
    8 _7 a2 `  Q, V0 r: Q% H
      好的学区房增值更快! V' e; @% C# }/ w
      在中国,好的教育资源永远是稀缺的。这也是学区房这几年一直长盛不衰的重要原因。
    + s$ Z( U$ z7 C: K0 {  据大致测算,在杭州市中心,一般的小区2003年至今的增值幅度都在300%左右,但学区房的涨幅却远高于此,甚至可以达到400~500%。  c6 F. U/ k; k- j) ^7 m
      学区房的增值幅度主要由学校知名度和教育水平决定,好的学区房增值幅度更为明显。邮电新村和求智弄两个小区都位于文教区文二路和文三路之间,这个小区相距不远。但邮电新村属于文三街小学学区,而求智弄属于学军小学学区。3 J. A6 H8 D+ U3 o, v9 y
      两小区以前的成交均价相差并不明显,求智弄虽说建筑年代稍新于邮电新村,价格优势也并不明显。但近几年,教育资源的稀缺,城市人口的膨胀,适龄儿童的增加,人们在购房时更看中名校资源,两个小区房价的差距越拉越大。目前,求智弄的二手房成交价更高于邮电新村。
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    该用户从未签到

    2
    发表于 2010-11-6 08:57:30 | 只看该作者
    钱越来越不值钱!
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    该用户从未签到

    3
    发表于 2010-11-21 14:48:28 | 只看该作者
    [tiger19]
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