TA的每日心情 | 怒 5 天前 |
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签到天数: 2261 天 [LV.Master]伴坛终老
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很多人买房,常常面临这样的困惑,那就是:什么样的房子涨得最快?最能保值?
4 e3 A) L- r; E# [7 X; J) M! O 同样两个楼盘,可能当初买入的价格差不多,但过了几年再比一比,却发现已是“天差地别”。
) r) E+ n3 m. b+ O( R 那么,哪些要素决定房子的价值成长性?我们选了一批近10年房龄的二手楼盘进行比对,结果发现,品牌、地段、景观、学区是影响房产价值的主要“原动力”。
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地段,始终是价值的核心动力% _) P& ?( e- ^4 z4 i# B* r
地段、地段还是地段,对于房产投资者来说,这是千古不变的投资真理。而从杭州楼市10年的发展轨迹看,地段依旧是决定房价涨幅的第一要素。! ?% n5 D1 ?; {& J) s |! o# h
记者一位朋友2001年以5000元/平方米的价格购入平海公寓一套190平方米的带西湖景观的大跃层,当时的总价90多万元。虽然当时对他来说也是个天价,动用了两个家庭的全部资金才完成这一购买行为。但现在回过头来看,他完成了一次成功的房产投资,那就是以实惠的价格买下了杭州西湖的资源。现在,平海公寓的房子市场成交价已经涨到3.6万~4万元/平方米。这也意味着,10年间他的资产增长了近7~8倍。4 l5 {1 n/ |4 L7 a% V& Q) j
为什么说他的投资成功?因为平海公寓卖的是西湖概念,无疑属于地段中的“豪华版”,再加上次新房,又是品牌公司广宇房产旗下的楼盘,后来又成了天长小学的学区房,几种因素集于一身将他的投资收益放到了最大。
2 [& _) U: }5 V3 F 地段是决定因素,此话不假。将地处古墩路的润达花园和地处钱江新城的近江家园进行比较,这两个小区开盘时间分别是1999年和1998年,开盘价格差不多,但现在的涨幅却差距明显:近江家园地段好,涨幅高达642%,而润达花园地段相对差些,11年间,涨幅也不过300%。* a" s: _8 ~9 ]+ t G
好的地段,意味着便捷的交通、完善的配套和最大的保值增值能力。无论是在房产市场比较成熟的欧美、日韩还是中国的香港,最贵的永远都是市中心的房子。中国还处于城市化高速发展阶段,城市的中心还处在旧城向新城转移的阶段,房价体系正处于建立当中。买房建议买有价值成长性的板块,像申花板块的浙商财富中心、东部交通枢纽中心中凯·东方红街等。从长远来说,相同品质,离市中心越近的房子价格肯定越贵。 ]* x) x2 F# G( T6 I W1 w
润达花园
2 W& U5 ^' ?. U 开盘时间:1999年) t/ Q/ \3 n) W
开盘价格:4000元/平方米3 c8 W; P. ]4 V* z3 \1 J7 P; j* d n
最新成交均价:15000~16000元/平方米
7 g# h8 @5 }& Y9 u$ F! X0 j 价格涨幅:300%8 v4 r, R# ~2 m2 j0 a
近江小区
" A1 I" Q7 E( E% @; c 开盘时间:1998年, X8 Y# y Z3 T2 B/ w0 {& r
开盘价格:3500元/平方米
) \' _+ O' r4 D) n1 N 最新成交均价:24000~26000元/平方米
3 H8 E( H! h/ @6 j3 O 价格涨幅:642%
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买房,品牌越好爆发力越强0 i0 }5 ]7 e# h4 }9 Q6 P1 C
买房,要追大牌。这话放在2005年之前,可能很多人还不相信。但放在现在,相信大多数的人都说,买房最好买品牌房产。
# ^1 D2 q4 a$ y* L, X' f 品牌房产的含金量从房价的上升中得到最好验证。; ?- G9 O/ I! X
江滨花园是南都房产早期开发的一个代表楼盘。而南都房产当时在楼市的口碑和绿城是旗鼓相当的。该楼盘2002年开盘,至今已有8年时间,但即使放在现在看,其综合品质在滨江还是领先的。其房价的上涨幅度也是惊人的。
% ^/ y' Q( x% B: c 拿一桥边同样的两个非江景楼盘银色港湾和江滨花园作比较。一手房的开盘时间同样是2002年前后,当时的开盘价格也差不多,江滨花园4000元/平方米,银色港湾4500元/平方米,但从最近的成交均价看,江滨花园的二手房已涨到18000~20000元/平方米,而银色港湾的二手房价的成交均价只有16000~17000元/平方米。从价格上涨幅度看,江滨花园达到400%,银色港湾只有277%。
# f5 j" I) I* D" j4 q" W 品牌房产价格上的爆发主要启动于2005年。2005年前,品牌非品牌房产的界限还比较模糊,江滨花园和银色港湾的房价也相差不多。
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. u0 K' ] E8 w 景观规模,也是影响房价的重要因素2 v& l- c( C& }; l* T: j$ v
放在10年前,很多人买房对小区规模都不大重视。特别是市中心的楼盘,一两幢楼组成的袖珍小盘比比皆是,很多人想,只要住在市中心就行了,管他小区规模怎么样呢。, b4 o7 u( J' o9 n O
事实证明,小区的规模和内部景观的营造档次也是影响房价涨幅的重要因素。
9 Z$ r0 \* C3 R7 y0 |0 s3 V; S 恒升花苑和崇文公寓,都是重点学区房,位置也相隔不远。唯一的区别是恒升花苑只有3幢楼,小区里只有一片空地,基本没有绿化。而崇文公寓无论规模还是景观,算得上文教区出类拔萃的小区。
! ^% l" N3 A$ j# D3 V& q# s* E) ]: G 两个楼盘2004年的价格都在10000~12000元/平方米左右,但现在价格已拉开档次:恒升花苑6年间的价格上涨幅度仅为150%,而崇文公寓已达到233%。
" w( Q( h: F1 X! O! t% x) |7 H 恒升花苑
1 a7 M* B) E3 s1 ~1 P 交付时间: 2002年
4 ?% @; e, w( M6 J# x) }& D 2004年成交价格:10000~11000元/平方米
0 G& u: |( i& {9 y' I 最新成交均价:24000~25000元/平方米
; b* X0 A7 Y% Z# `3 w w/ a+ B 价格涨幅:150%
6 c: O* n4 I8 r/ w& Y: z2 U9 y 崇文公寓
2 }9 k4 A/ {9 `2 u 开盘时间:2004年' d. M6 t+ l0 J& v- ?
2004年开盘价格:12000元/平方米
7 p" M( \& x {1 U/ W3 r 最近的成交均价在39000~40000元/平方米
; f( w! ^" U4 w' S/ ~+ U. C$ k- m 价格涨幅:233%
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好的学区房增值更快
/ o& y2 o0 d, ?& I 在中国,好的教育资源永远是稀缺的。这也是学区房这几年一直长盛不衰的重要原因。
' d, X1 l0 o; t8 S0 a# i- V 据大致测算,在杭州市中心,一般的小区2003年至今的增值幅度都在300%左右,但学区房的涨幅却远高于此,甚至可以达到400~500%。" D( f' d1 h7 w
学区房的增值幅度主要由学校知名度和教育水平决定,好的学区房增值幅度更为明显。邮电新村和求智弄两个小区都位于文教区文二路和文三路之间,这个小区相距不远。但邮电新村属于文三街小学学区,而求智弄属于学军小学学区。
( x7 X6 Z J. P8 }6 ` 两小区以前的成交均价相差并不明显,求智弄虽说建筑年代稍新于邮电新村,价格优势也并不明显。但近几年,教育资源的稀缺,城市人口的膨胀,适龄儿童的增加,人们在购房时更看中名校资源,两个小区房价的差距越拉越大。目前,求智弄的二手房成交价更高于邮电新村。 |
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