谷底还是山腰？ 10%的楼盘卖出杭城“半壁江山”

下沙大学生网 · 发表于 2009-4-4 11:42:28

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在经历了大半年的调整后，从春节前夕开始，杭州主城区的楼市成交量逐步微量回升。1月份，杭州楼市成交同比出现较大回升，2月份部分楼盘良好的销售业绩被各界看作回暧信号。到了3月份，一度举步维艰的杭州楼市，从数据看呈现多点开花、全面回暖的迹象。回暖，究竟是真相还是假象？这不仅是业内人士积极求证的话题，也是每一位购房者、准购房者茶余饭后的热点话题。我们这组调查从现象、数据、纵深和观点4个方面展开。 

　　杭州透明售房网上的存量房源，一直被当作市场活跃程度的重要指标。今年年初，主城区存量房源总数一度攀升至3.3万套；而截至3月底，杭州一季度销售商品房7404套，其中住宅6714套，杭州主城区目前的存量房源已回落至26000多套。短短3个月时间，杭州主城区存量房源锐减6000余套，其中10%的楼盘占据了楼市一半的成交量。 

　　杭州的商品房市场自启动以来，就呈现出住宅地产一枝独秀、一统天下的局面。在今年一季度的成交房源中，这种局面没有发生任何改变，住宅类物业的成交占比高达87%(包括普通住宅和别墅)。 

　　单价8000元以下超过30%

　　就杭州主城区目前的价格体系而言，地段稍有优势(如市中心或西溪区块等地)的楼盘单价至少在12000元以上，这个价位的产品基本面向改善性需求。在一季度成交的房源中，改善型价格段的成交房源比例为33%。单价12000元以下的中低价房源则占据了绝对主力(尤其是10000元以下的低价房源)。在这个特征上与成交房源的面积分布特征形成了良好的呼应。在一季度的成交房源中，首次置业型需求是当仁不让的主力军。改善性需求因为具备更充足的观望条件，其释放程度仍然有限。 

　　下沙滨江两大板块成交最热

　　统计数据显示，一季度的成交房源中，下沙板块以1585套的成交量遥遥领先其他板块，成为最热门的板块。显然这与下沙板块海天城、保利东湾、伊萨卡国际等楼盘大幅降价促销，刚性需求爆发性释放直接相关。 

　　一季度成交的次热门板块则是滨江、浙大紫金港一带、拱北桥西(城北拱宸桥一带)、城西文教区等。其余板块的整体表现则一般。由此可见，一季度的热销房源主要集中在市区周边板块。市场经验表明，首次置业因为购买力相对有限，在市区高房价的挤压下，往往只能向郊县板块延伸。 

　　10%的楼盘成交了楼市一半的房子

　　一季度共成交房源7404套，其中住宅6714套。统计数据显示，一季度杭州主城有成交记录的住宅类楼盘数量共计117个，其中成交排名前10的楼盘成交量占总体的成交比例为46%，其余90%的楼盘成交不温不火，多数楼盘甚至仍然停留在滞销的困境之中。 

　　在存量房中，一边是少数楼盘的热火朝天，一边是多数楼盘的门庭冷落。滞销带来的生存困境必会迫使很多长久“揭不开锅”的楼盘采取降价或其他促销政策予以自救。因此，在未来一段时间内，杭州楼市很可能依然存在诸多变局。最有可能的情形是，越来越多的楼盘会在价格策略上大做文章，促销大战仍会此起彼伏，局部区域的楼盘价格体系将会遭受新的考验，以寻求新的支撑点。 

　　观点：非常“6+1”点评成交回暖 

　　一季度各项数据显示，通过降价、促销等一系列自救措施，杭州楼市已从去年冬天的全面调整期进入到逐步复苏的早春时节。回暖，有人说，是数据和现象都能佐证事实；也有专业人士说，现在轻言底部还为时过早。那么，叱咤风云的业内人士如何看待“回暖论”？我们特别选择了一位在房产界有话语权的政府官员和6位房开商，以非常“6+1”的形式来晒晒他们的观点。 

　　房价仍在探底过程中 

　　聂梅生：全国工商联房地产商会会长 

　　出处：央视经济信息联播 

　　房地产走势应该从两个方面来看，一个是量，一个是价。从交易量来说，现在显然已全线、全国性的从一线城市到二线城市，全面回暖。我们可以回顾一下，房地产市场去年下跌也是从量和价两个方面，而且量比价的下降幅度要大得多。去年成交量下降，全国性大概有四成。如果下降四成的话，现在量的复苏是正常的。如果从量的角度来讲肯定是全国性回暖，但从价格来讲不一定，因为去年连续有七八个月，环比一直在下降，一直到最近环比开始有所回升，而且回升幅度并不大。 

　　某种程度上，价格下降趋势目前正在探底的过程中，或者基本可以说是在止跌的过程中，而且全国各个城市情况不一样，但从量来讲是全线的回暖。 

　　口袋有钱可买股买楼但要审慎而行 

　　李嘉诚：香港长江实业集团主席 

　　出处：香港《明报》 

　　目前离美国经济复苏之日应不会太远，中国更将率先复苏，乐观看今年4月或5月中旬，欧美外贸方面可能将会好转。过去我说股市过高，今天我不会叫人去借钱买股票，但是你口袋有钱，买股买楼都可以。 

　　除了1929年美国经济大衰退，全世界这么多年来都未曾面临这么大的冲击。但是从美国经济数据看，耐用品订单、楼宇销售数据都有增加，股市过去两周亦回升很多。所以我相信复苏只是时间问题。只要美国能站稳阵脚，全球都会好，中国更是最先复苏的地方。 

　　楼市方面，我一贯看好长线，不谈短线。我不会鼓励任何人冲动用钱，今天的环境，融资也好、做按揭也好都较数月前好多，但要审慎量力而为。 

　　楼市调整远未结束 

　　郁亮：万科企业股份有限公司总裁 

　　出处：央视国际 

　　过去一年深圳房地产的平均价格已经从差不多17000元/m2左右调到12000元/m2左右，下调了30%左右，这个调整幅度还是比较大的。 

　　我觉得珠三角地区，尤其深圳，现在所谓的底部运营并不代表房地产这一轮调整已经结束了。由于北京等很多城市的存量房数字仍然巨大，因此这些城市房价仍然存在下跌空间。 

　　房价暂时不会大涨大跌 

　　吴忠泉：金都房产集团总裁　　 

　　成交量的回暖基于三个方面：第一是政策，该出台的政策基本都到位，也没有新的政策出台了；第二个方面是开发商也做了价格上的调整，下沙、闲林等楼盘推出了各种打折优惠；第三个方面是购房刚性需求的累积和释放。 

　　这三个因素的结合作用，使最近的房地产市场出现了成交量的回暖。金都集团在北京、杭州、武汉等地的项目在今年第一季度资金回笼都比较理想。我认为，今年接下去的市场应该仍然是比较平稳的。现在市场各方面都非常理性，开发商在开工、拿地、新推上市房源等方面也都有调整。 

　　区块价格底部已形成 

　　朱立东：滨江集团副总经理 

　　这两个月的成交量，特别是3月份销售超过了4700多套，相比前年、去年同期的成交量超过1倍以上；此外，成交楼盘也从最初的个别楼盘支撑，转为现在的全面开花，许多很久没有成交的老盘也开始“重出江湖”；另外，3月份单日成交量几乎每天都在百套以上，这是自杭州市透明售房网开通以来，不常见的。 

　　但是这个市场是否已经全面回暖，或者是否已经恢复到正常水平，现在还不好下结论。 

　　首先，房地产市场要真正走到上升通道，还得依托于整个宏观经济发展的状况，不然就没有基础；其次，从房地产行业本身来说，整个运营还没有回到健康状态，应该说大家都还在疗伤，还在恢复，说行业健全回暖，显然还早；另外，市场的预期还没恢复到支撑起市场全面回暖的程度。因为这段时间成交量的上升，很大程度上是建立在一些楼盘大张旗鼓地降价、大幅度优惠的基础之上的。很多人现在买房，是带着一定的抄底心态。但是如果要恢复到之前那样，对于房地产发展持续向好、房价会持续上扬的预期，显然还为时尚早。 

　　此外，各个板块也是不平衡的。我个人认为，那些价格调整比较充分、好几个楼盘在短时间内成交量都急遽放大(起码是好几百套)的区域，已经形成了阶段性底部。比如下沙区域，目前价格已经调整到5500-6000元/平方米左右，最近成交比较火爆，说明市场对这个区域价格认同度已经达成共识。接下来，价格走平，甚至逐步回升的可能性比较大；相对来说，那些前期价格还没有调整到位，交易量还没释放的区域，不排除下一个阶段将继续调整，甚至进一步下行的可能。 

　　复苏仅是成交量的复苏 

　　裘剑平：绿城集团副总经理 

　　春节以来，杭州楼市的成交量已经有一个非常明显的复苏迹象，这是毋庸置疑的。并且这个复苏也不是区域性的，从广州、深圳到上海、北京，以及合肥、成都等二线城市也非常明显。 

　　为什么需求在这个时间段会集中释放？我相信很多消费者在最近半年里，购房的动力会有一个反复。从去年下半年开始，许多人就觉得政策变动、市场波动比较大，价格存在的不确定因素也很多，就停止购房了；但是去年年底到今年年初，国务院连续出台很多政策，这个政策对整个宏观经济的信心提振起到了非常大的作用。他们看到市场渐趋平稳，政策基本见底，就出手了。 

　　我们分析，这几个月的成交量，主要来源于三类房源：一是经过价格调整后一些低总价的房源；二是去年10月份以来相对理性定价的房源；三是品牌房产商开发的高品质房源。基本上每一类房源都有自己的客户群。 

　　这段时间楼市成交量的复苏，很大程度上是因为被压制的市场需求的释放。我相信市场全面的复苏相对来说有一个比较长的时间，具体要看政府的政策因素以及宏观经济面。跟楼市单纯降价促销相比，信心修复更重要。 

　　供求平衡点促成短期回暖 

　　钟益明：坤和建设杭州公司总经理 

　　现在楼市销售状况好转，我认为是市场各方新一轮博弈的结果。应该说，这场博弈正在形成或者已经形成一个比较好的平衡点。 

　　前几年房价上涨的时候，应该说，开发商在这场博弈当中处于相对上峰的位置。去年年底销售状况下行甚至停滞，购房者成了相对强势的一方。而从目前的销售状况来看，无论是开发商和购房者的心态都已经有所调整，包括宏观政策、金融支持，都正在形成一个各方可以接受的平衡点。这是现在楼市出现许多人所说的“回暖”迹象的根本原因。 

　　至于这个平衡点会持续多长时间，会朝着更好的方向前进，还是不断反复或者提前结束，我认为取决于各方能否进一步调整心态。 

　　许多人在讨论现在楼市是否见底了，房价还有多少下降的空间。我认为，短期楼市的判断是比较难的，对于购房者来说，也不能成为是否买房的决定因素。在一个成熟的房地产市场上，购房者应该根据自己的经济承受能力、实际需求、房产品的价值特别是品牌、服务等附加值，决定是否应该购房，房价只是其中一个因素，而不是全部。而从长远来看，房地产市场还是有很强的推动力的。

jkwlmm0403 · 发表于 2009-4-6 10:10:03

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